התחדשות עירונית כל השלבים בקצרה

תוכנית התמ"א (תוכנית מתאר ארצי) הוקמה במטרה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה שאינם עומדים בתקן 413, הרי הוא תקן המאשר (או לא מאשר) את חוזקת המבנה ואת עמידותו.

התחדשות עירונית הוא מושג כוללני הכולל בתוכו מספר אפשרויות לביצוע פרויקט, ביניהן תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי), תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ופינוי בינוי המחולק לשני מסלולים גם הוא. האחד, כשמו כן הוא, פינוי בינוי, פינוי המבנה הקיים, הריסתו ובנייתו מחדש. המתכונת השנייה היא בינוי פינוי בינוי. במסלול זה הדיירים ממשיכים לגור בבתיהם הקיימים, היזם בונה בניין חדש בקרבת מקום בהתאם לתוכניות החלות בעיר ובסיומו מעביר את בעלי הזכויות לבניין החדש, הורס את הבניין הישן ובונה במקומו בניין חדש נוסף.

לכל אחת מהתוכניות הללו חוקים שונים, מיסוי שונה, זכויות בניה שונות, אחוזי הסכמה שונים לביצוע פרויקט ועוד.
אז איך בעצם נראית התנהלות בפרויקטים של התחדשות עירונית?

שלבים​

• התאגדות בעלי הזכויות ​

על בעלי הזכויות להחליט בינם לבין עצמם על הרצון להתקדם לפרויקט של התחדשות עירונית. לאחר קבלת ההחלטה עליהם לקבוע אסיפה כללית של הבניין, לערוך פרוטוקול המאשר את רצון הדיירים לצאת לפרויקט, לבחור נציגות לבעלי הזכויות שתפעל בשמם לקידום הפרויקט, לבחור עורך דין, מפקח ויזם.

• בחירת עורך דין ​

לאחר שהתאגדו בעלי הדירות, מתחילים לחפש עורך דין לייצוגם בהליך התחדשות עירונית. בודקים באינטרנט, קוראים ביקורות, שואלים מכרים שעברו הליך של פרויקט, מקבלים חו"ד, מבקשים רשימות ממליצים ועוד ועוד שבסופו של דבר בוחרים 2-3 עורכי דין שנראים לנו מספיק טובים, קובעים יום בוא נאספים כל בעלי הזכויות, נותנים לעורכי הדין להציג את עצמם ואת המשרד שלהם לרבות הפעילות אחד אחרי השני (מביאים אותם בהפרשים של חצי שעה – 45 דקות כל אחד) כשלבסוף, בוחרים את העורך דין איתו אנו רוצים להתקדם.

• בחירת מפקח​

במקביל לבחירת עורך דין, באותה דרך על בעלי הזכויות לבחור גם מפקח מטעמם. תפקידו של המפקח הוא לערוך מפרט טכני לדירות הבעלים החדשות, לבדוק את התוכניות טרם הגשתן להוצאת היתר בניה, ללוות את הדיירים במהלך הבניה ולבדוק את דירותיהם החדשות בסוף התהליך.

לכן, כאמור, כפי שפעלתם לבחירת עורך דין יש לבחור גם מפקח באותה השיטה. קבלו רשימת ממליצים, פרויקטים שליוו, מפרטים שערכו וכן הלאה. לאחר התרשמותכם, פגשו את נציגי חברות הפיקוח ותבחרו במי שהכי מתאים לכם הן מבחינת ניסיונו והן מבחינת האדם העומד מולכם.

• בחירת יזם​

לאחר שבחרנו עורך דין וחתמנו לו על כל מסמכי הייצוג הרלוונטיים, יוצאים "למכרז יזמים". מה זה בעצם אומר? לפני הכל יש להבין שהמכרז הוא מכרז פרטי! מכאן, בדיוק כמו שבחרנו עורך דין כך נבחר גם יזם. אולם, הפעם, עורך הדין שבחרנו יערוך את המכרז עבורנו.

מחפשים יזמים שמכירים את העיר ו/או יזמים גדולים שעובדים בכל הארץ, אומרים לעורך הדין שלנו את שמם, הוא יכין חוברת מכרז, ישלח אותה ליזמים שבחרנו, יקבל את תשובתם, ינגיש לנו את התמורות מכל אחד ואחד שלבסוף נבחר את היזם עימו אנו רוצים להתקדם בהתבסס על מספר פרמטרים ביניהם: התמורות שקיבלנו, ניסיון החברה, היכולות הכלכליות שלה וכן הלאה.

• חתימות​

לאחר בחירת יזם, עורך הדין יתחיל לנהל מו"מ משפטי מול עורך הדין של היזם, לאחר שיגיעו לנוסח מוסכם על כלל המסמכים, יארגן היזם כנס לשם הצגת הפרויקט בו גם עורך הדין של הדיירים ייקח חלק ויציג את ההסכם ובהמשך יארגן כנס נוסף לשם חתימות על ההסכם עצמו ביום ושעה שנוחה לבעלי הזכויות.

• תכנון + הוצאת היתר ​

ברגע שהגענו לרוב הדרוש על פי דין לקידום פרויקט התחדשות עירונית, יתחיל היזם לתכנן את הפרויקט בצורה מפורטת (במקרים מסוימים, יתחיל היזם לתכנן את הפרויקט עוד לפני חתימת הרוב הדרוש), יכין את כל המסמכים לקראת פתיחת תיק בעירייה והוצאת היתר בניה, תהליך שעשוי לקחת כ- 24 חודשים עד לקבלת היתר הבניה בפועל (תלוי פרויקט).

• פינוי + בניה​

לאחר קבלת היתר הבניה, למעט בפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי), יוציא היזם הודעת פינוי בה יבקש מבעלי הזכויות את פינוי דירותיהם בתקופה של כ- 3 חודשים טרם עלייתו על הקרקע. לאחר פינוי הבניין על ידי הדייר האחרון, יתחיל היזם להתארגן לקראת בניית הפרויקט במשך תקופה של כ- 3 חודשים נוספים שבסופם, ייהרס הבניין הקיים ויתחילו עבודות הבניה של הבניין החדש.

תקופה זו עשויה להיות בת 36-48 חודשים לערך (תקופה זו עשויה להשתנות לתקופות קצרות יותר או ארוכות יותר, בהתאם לגודל הפרויקט, מיקומו, ניסיון הקבלן המבצע וכיוצ"ב).

• אכלוס ​

בסוף הבניה, יקבל היזם טופס 4 הרי הוא טופס חיבור לתשתיות אשר במקביל אליו, יעביר היזם את המפתח לדירה החדשה לכל אחד מבעלי הזכויות שהתגוררו בבניין. כמובן שעל היזם לדאוג לקבל טופס אכלוס במקביל לאמור בסעיף זה (לרוב, שני הטפסים הללו מתקבלים בד בבד).

• בדק ורישום​

לאחר קבלת המפתח לדירתכם החדשה, ישנה תקופה בת שנה אחת שנקראת תקופת הבדק. תקופה זו הינה תקופה בה היזם אחראי על ליקויי בניה שעשויים להיות ועליו לתקן כל ליקוי שנובע מבניה לקויה (לא משימוש בלתי סביר).

במקביל לתקופה הזו, יחל עורך הדין של היזם לרישום הבניין כבית משותף שבסופו כל אחד מבעלי הזכויות יהיה רשום תחת דירתו החדשה לרבות על המוצמד לה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). חשוב לציין כי תקופה זו באה בנוסף על הוראות החוק לעניין בדק הדירות.


- לוחות הזמנים עלולים להשתנות בהתאם לגודל הפרויקט, אופיו, מיקומו ועוד וכן ייתכנו שלבים נוספים כגון הליך שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר) הליך שמבוצע בפרויקטים מסוג פינוי בינוי.
--