חיזוק מבנים - פרק ב' | פרוג • קהילה עסקית

במאמר הקודם סיימנו די אופטימיים.
"אולי כל העניין של חיזוק מבנים לא כ"כ נורא כמו שעושים מזה?"
אמממ... פחות.
זה היה רק ההתחלה.
המקרים ה"קלים" של בקרה הנדסית.
כאלו שחוץ מההמתנה המתישה (מאד) לאישור המיוחל,
אין להם באמת השלכות משמעותיות.

ובקצרה ממש, לאלו שהספיקו לשכוח -
רק במקרים שהתב"ע דורשת חיזוק מבנה כתנאי להיתר,
ומדובר בבניין שנבנה לפני 1980 נדרש ל"בקרה הנדסית".
וכאשר נבקש תוספת בניה שצומחת מהקרקע,
נוכל תמיד לבנות אותה ב"תפר" וכך לא נצטרך לחזק את הבניין כולו.

אבל מה קורה כאשר הבניה המוצעת כן נסמכת על הבניין הקיים?
פה העסק מתחיל להסתבך
לגמרי.

מה בין תוספת בניה על הגג למרפסת זיז?
בבקרה הנדסית, אין הרבה הבדל.
בשני המקרים התוספת נשענת על הבניין הקיים ומעמיסה על משקלו.
ולכן, במקרים כאלו נדרש לחזק את הבניין (בדיוק כמו בתמ"א 38).

יש דרך אחת להיפטר מדרישה זו,
והיא - להוכיח שהמשקל שאנחנו מבקשים להוסיף על המבנה הקיים
לא עולה מעל 2% ממסת משקל של הבניין המקורי כולו.

כמובן שכשאפשר, המהנדס יציע דבר ראשון בניה קלה.
אבל לא תמיד זה מספיק.
לצערי הפתרון הזה ישים רק במקרים שבהם לא נבנו בכלל תוספות על הבניין הקיים, או שנבנו מעט מאד כאלה.
רוב הבניינים במשך 45 שנות קיומם (לפחות), עברו אי אילו שינויים ופעמים רבות גם הרחבות משמעותיות.
מה שבעצם משאיר אותנו עם בניין שכבר "מיצה" את ה2% הנוספים שיכול לשאת ללא צורך בחיזוק,
ועם אפס אפשרות לתוספות!
בהרבה מקרים גם לא מרפסת זיז פצפונת.

איך יודעים אם הבניין כבר עבר את ה2%?
פה נכנס התפקיד של המהנדס.

לקוח שפונה אלי כשהוא רוצה לבנות על הגג
או להוסיף מרפסת זיז על הבניין הקיים,
ואחרי בדיקה ראשונית שבה אני רואה שקיימים 2 התנאים לבקרה הנדסית (כפי שכבר פירטנו), אני אפנה דבר ראשון למהנדס שיבדוק מלמעלה האם לדעתו ניתן לקבל אישור מבקרה הנדסית לפטור מחיזוק המבנה או לא.
בהרבה מאד מהמקרים, התשובה שלו תהיה שלילית.
ולצערי, אני נאלצת להגיד אותה פעם אחר פעם, בתדירות של לפחות אחת לשבוע והרבה יותר

אבל אם כן יש סיכוי, גם אם הוא קטן ממש, נצא מיד לדרך.
ואז, זה יכול לקחת גם כשנה וחצי עד שנקבל את האישור אם בכלל...
וכל זה - עוד לפני פתיחת תיק רישוי בעירייה!

פתרונות יצירתיים, יש?

לשמחתי, לחלק מהמקרים יש פתרון, לפעמים רק חלקי.
כל מקרה והנתונים שלו.
זה יכול להיות עמודים מהגג לקרקע בצידי הבניין,
או בניה שנשענת בצורה זיזית על תוספת חדשה עם תפר.
לפעמים הפתרון ניתן כבר בשלב התב"ע, בצורת התכנון
או בסעיפים מיוחדים בתקנון ועוד.

כמה דוגמאות מתיקים במשרד:
- בנוה יעקב, דירה עם בקשה להרחבה על הגג,
אנחנו מבקשים תוספות בניה משני צידי הבניין, התוספות צומחות מהקרקע ומבוקשות עם תפר, ועליהן בקומה אחרונה יושבת ונשענת הבניה על הגג (כמו האות ח').
- בבית וגן, שינוי תב"ע לתוספת מרפסות, שם אנחנו מציעים כבר בתב"ע את המרפסות על עמודים מהקרקע ולא זיזיות (מה שבאופן כללי קשה מאד לקבל אישור כשזה רק בשלב של ההיתר) בצורה כזו, שכשנגיע לבקרה הנדסית, נקבל בעז"ה אישור בקלות כי המרפסות לא מעמיסות כלל על הבניין הקיים.
- ברמות, אנחנו מבקשים בשינוי תב"ע תוספות על כל הגג, בבניין שמזמן מיצה את 2% הנוספים שלו. ככל הנראה הדיירים לא יוכלו לממש את התוספת בפועל כי לא נוכל לקבל אישור מבקרה הנדסית ללא חיזוק.
ומה הרווח?
הבניין עומד לפני פינוי בינוי, ובעז"ה הדיירים יקבלו מהיזם 30% מהמאושר בתב"ע בדירת תמורה שלהם...
לדיירי דירות הגג זה שווה כ1,500,000 ש"ח!
- ישנם כמה פרויקטים שאנחנו מבקשים עכשיו תוספת על הגג, עם עמודים וחיזוקים בולטים שיורדים עד הקרקע
לאחרונה מאשרים כאלה מקרים, אבל כל מקרה נבחן לגופו -מבחינת ביצוע קונסטרוקטיבי (המהנדס)
ומבחינת הנראות של החזית (העירייה) ומבחינת עלויות (לבעלים)

באופן כללי, כל הנושא הזה נשמע קצת מייאש, אמת.
אבל המידע הזה הוא רלוונטי וחשוב.
במיוחד לפני קניית דירה (עם אופציה על הגג, כמובן