הנושאים החמים
.
לאחר הדעיכה שעובר תחום ה 'פריסייל' לאחרונה וההבנה כי היזמים למדו לגזור בעצמם את הרווח, בתוספת הקשיים שהבנקים החלו להערים על מימון הרכישה. הפך כעת תחום רכישת מגרשים מרמ"י לתפוח האדמה הלוהט. בטח הגיע גם אליכם שמועות בנושא. הגיע הזמן לבדוק את הנתונים, לאמת את הנכונים ולהפריך את אלו שלא.
נתייחס במאמר זה לחמישה מיתוסים נפוצים בתחום שהשתרשו בציבור לטוב ולמוטב.
חובה להדגיש - כל המובא להלן מתייחס למגרשים הנרכשים במסגרת 'הרשמה והגרלה' עם הנחות לחסרי דיור (בנה ביתך). ולא דרך קבוצות רכישה הרוכשות במסגרת 'מכרז פומבי רגיל'.
1. המיתוס: תחום המגרשים מלא בנוכלים וקשה מאוד להרוויח.
החשש הזה מופרך ביסודו במקרה הנוכחי, מאחר ולא מדובר באחת מהחברות הצצות חדשים לבקרים ( בעיקר בציבור החרדי) ומשווקות מגרשים מופשרים למחצה לשליש ולרביע, אי שם מעבר להרי החושך.
מדובר בחברה ממשלתית המשווקת מגרשים הזמינים לבניה ועברו אישורי תב"ע. ונמצאים כבר בשלבי פיתוח כהכנה לבניית הבתים.
2. המיתוס: מיועד רק לבעלי ניסיון בתחום.
ממש לא. רמ"י מנגישה את המכרזים בצורה קלה מאוד כך שכל הרוצה יבוא ויטול. בדרך כלל כל חוברת המכרז המונה מעל 100 דפים, מכילה רק כ30 דפים רלוונטים. כל השאר ־ נספחים והבהרות שאו לא קשורות כלל למתמודד הסטנדרטי או חוזרות על עצמם בכל המכרזים וידועים בעל פה (מי מאיתנו קרא את התקנון של גוגל כשפתח מייל) .
מספיק לקרוא בעיון ובריכוז את החלקים החשובים בחוברת המכרז ולא להיבהל משורות צפופות ומפחידות כדי לקבל מושג במה מדובר ומה נדרש כדי להירשם. במידת הצורך תמיד תוכלו להיעזר בחבר שאוהב להעמיק וללמוד דברים חדשים.
כמו כן, בשונה ממגרשים בשוק הפרטי אין צורך באומדן שמאי ובירור סטטוס הקרקע, מכיוון שהכל כתוב ברור בחוברת המכרז.
3. המיתוס: מדובר בהשקעה לטווח ארוך.
מאוד לא מדויק. ניתן לחלק את ההשקעה לשניים. כאלו שקונים על מנת לבנות ורק אז למכור. וכאלו שקונים בשביל לעשות 'פליפ' מהיר, ומוכרים את המגרש בצורתו הגולמית או אחר קבלת היתרים, ולהרוויח את ההפרש ממחיר רמ"י למחיר השוק.
במקרה הראשון אכן מדובר בתהליך ארוך, ומסובך יותר שלא מתאים לכל אחד. אך במקרה השני, רמ"י אכן מגבילה את מכירת הקרקע החל מ5 שנים מסיום הבניה ומאפשרת מכירה מוקדמת רק בהשבת הסיבסוד שקיבלו (נדרש אישור על כל עסקה בנפרד מהמינהל אך הם מאשרים בדרך כלל). אולם גם לאחר השבת הסבסוד לידי המינהל נותרים ביד עם רווח גדול מאוד.
לדוגמא: לפני כשנתיים זכו הרבה אברכים במגרשים ב'טבריה המושבה' ומכרו אותם תוך 8 חודשים עם רווח של כ 800K בעוד הקנס שעליהם היה לשלם עמד על סך 85K. זוהי דוגמא חריגה אך כזאת המעידה על הכלל. כך שלמשקיע הסולידי שלא מעוניין להיכנס להרפתקאות בניה זוהי אפשרות מומלצת.
4. המיתוס: מיועד רק לבעלי הון עצמי גבוה.
תְּלוּי מכרז. ישנם מכרזים המתאימים לכל כיס. ויש מכרזים עם עלות גבוהה יותר. חשוב להדגיש – כי ניתן להוציא משכנתא גם למטרת רכישת המגרש ולא רק בשביל הבניה.
מה שבטוח, שבמקרה של זכיה שווה להתאמץ עד קצה היכולת ולהשלים את הרכישה. השקעה שבעז"ה תחזיר את עצמה בגדול. (בדומה לאלו שזכו במחיר למשתכן ב'רשות השידור' שכל בר דעת הבין שכדאי לו לאכול כמה שנים פת במלח ולהרוויח מיליונים, מלוותר על הזכיה).
5. המיתוס: דומה לזכיה בלוטו ללא שום סיכונים.
לא ולא. מדובר בתהליך ארוך ולעיתים מייגע. עם חובת שימת לב לפרטים הקטנים. לא מדובר בגמ"ח השכונתי שאפשר להכניס לרשימת דחיה. איחור של חצי שעה בהעברת תשלומים ותאלצו לנופף לשלום לחלום הוורוד בתוספת כמה חורים בכיס. רמ"י הינה חברה ממשלתית הידועה בחוקים דרקוניים עם עמידה על קוצו של יו"ד ללא כל עיגולי פינות.
לסיכום – אמר מי שאמר שכסף לא גדל על עצים. אין קיצורי דרך. אך בהתמדה ונחישות תוכלו להרוויח ברכישת מגרש יותר מכל עסקה אחרת המפורסמת בעיתון. ובמקום לפנות לכל החברות המפרסמות כל העת על קבוצות רכישה שונות (כבודם ומעלתם במקומם מונח ) תוכלו לגשת בעצמכם למכרזים ולגזור את הרווח לבד.
אשמח לעזור ולכוון ככל שידי תגיע.
לאחר הדעיכה שעובר תחום ה 'פריסייל' לאחרונה וההבנה כי היזמים למדו לגזור בעצמם את הרווח, בתוספת הקשיים שהבנקים החלו להערים על מימון הרכישה. הפך כעת תחום רכישת מגרשים מרמ"י לתפוח האדמה הלוהט. בטח הגיע גם אליכם שמועות בנושא. הגיע הזמן לבדוק את הנתונים, לאמת את הנכונים ולהפריך את אלו שלא.
נתייחס במאמר זה לחמישה מיתוסים נפוצים בתחום שהשתרשו בציבור לטוב ולמוטב.
חובה להדגיש - כל המובא להלן מתייחס למגרשים הנרכשים במסגרת 'הרשמה והגרלה' עם הנחות לחסרי דיור (בנה ביתך). ולא דרך קבוצות רכישה הרוכשות במסגרת 'מכרז פומבי רגיל'.
1. המיתוס: תחום המגרשים מלא בנוכלים וקשה מאוד להרוויח.
החשש הזה מופרך ביסודו במקרה הנוכחי, מאחר ולא מדובר באחת מהחברות הצצות חדשים לבקרים ( בעיקר בציבור החרדי) ומשווקות מגרשים מופשרים למחצה לשליש ולרביע, אי שם מעבר להרי החושך.
מדובר בחברה ממשלתית המשווקת מגרשים הזמינים לבניה ועברו אישורי תב"ע. ונמצאים כבר בשלבי פיתוח כהכנה לבניית הבתים.
2. המיתוס: מיועד רק לבעלי ניסיון בתחום.
ממש לא. רמ"י מנגישה את המכרזים בצורה קלה מאוד כך שכל הרוצה יבוא ויטול. בדרך כלל כל חוברת המכרז המונה מעל 100 דפים, מכילה רק כ30 דפים רלוונטים. כל השאר ־ נספחים והבהרות שאו לא קשורות כלל למתמודד הסטנדרטי או חוזרות על עצמם בכל המכרזים וידועים בעל פה (מי מאיתנו קרא את התקנון של גוגל כשפתח מייל) .
מספיק לקרוא בעיון ובריכוז את החלקים החשובים בחוברת המכרז ולא להיבהל משורות צפופות ומפחידות כדי לקבל מושג במה מדובר ומה נדרש כדי להירשם. במידת הצורך תמיד תוכלו להיעזר בחבר שאוהב להעמיק וללמוד דברים חדשים.
כמו כן, בשונה ממגרשים בשוק הפרטי אין צורך באומדן שמאי ובירור סטטוס הקרקע, מכיוון שהכל כתוב ברור בחוברת המכרז.
3. המיתוס: מדובר בהשקעה לטווח ארוך.
מאוד לא מדויק. ניתן לחלק את ההשקעה לשניים. כאלו שקונים על מנת לבנות ורק אז למכור. וכאלו שקונים בשביל לעשות 'פליפ' מהיר, ומוכרים את המגרש בצורתו הגולמית או אחר קבלת היתרים, ולהרוויח את ההפרש ממחיר רמ"י למחיר השוק.
במקרה הראשון אכן מדובר בתהליך ארוך, ומסובך יותר שלא מתאים לכל אחד. אך במקרה השני, רמ"י אכן מגבילה את מכירת הקרקע החל מ5 שנים מסיום הבניה ומאפשרת מכירה מוקדמת רק בהשבת הסיבסוד שקיבלו (נדרש אישור על כל עסקה בנפרד מהמינהל אך הם מאשרים בדרך כלל). אולם גם לאחר השבת הסבסוד לידי המינהל נותרים ביד עם רווח גדול מאוד.
לדוגמא: לפני כשנתיים זכו הרבה אברכים במגרשים ב'טבריה המושבה' ומכרו אותם תוך 8 חודשים עם רווח של כ 800K בעוד הקנס שעליהם היה לשלם עמד על סך 85K. זוהי דוגמא חריגה אך כזאת המעידה על הכלל. כך שלמשקיע הסולידי שלא מעוניין להיכנס להרפתקאות בניה זוהי אפשרות מומלצת.
4. המיתוס: מיועד רק לבעלי הון עצמי גבוה.
תְּלוּי מכרז. ישנם מכרזים המתאימים לכל כיס. ויש מכרזים עם עלות גבוהה יותר. חשוב להדגיש – כי ניתן להוציא משכנתא גם למטרת רכישת המגרש ולא רק בשביל הבניה.
מה שבטוח, שבמקרה של זכיה שווה להתאמץ עד קצה היכולת ולהשלים את הרכישה. השקעה שבעז"ה תחזיר את עצמה בגדול. (בדומה לאלו שזכו במחיר למשתכן ב'רשות השידור' שכל בר דעת הבין שכדאי לו לאכול כמה שנים פת במלח ולהרוויח מיליונים, מלוותר על הזכיה).
5. המיתוס: דומה לזכיה בלוטו ללא שום סיכונים.
לא ולא. מדובר בתהליך ארוך ולעיתים מייגע. עם חובת שימת לב לפרטים הקטנים. לא מדובר בגמ"ח השכונתי שאפשר להכניס לרשימת דחיה. איחור של חצי שעה בהעברת תשלומים ותאלצו לנופף לשלום לחלום הוורוד בתוספת כמה חורים בכיס. רמ"י הינה חברה ממשלתית הידועה בחוקים דרקוניים עם עמידה על קוצו של יו"ד ללא כל עיגולי פינות.
לסיכום – אמר מי שאמר שכסף לא גדל על עצים. אין קיצורי דרך. אך בהתמדה ונחישות תוכלו להרוויח ברכישת מגרש יותר מכל עסקה אחרת המפורסמת בעיתון. ובמקום לפנות לכל החברות המפרסמות כל העת על קבוצות רכישה שונות (כבודם ומעלתם במקומם מונח ) תוכלו לגשת בעצמכם למכרזים ולגזור את הרווח לבד.
אשמח לעזור ולכוון ככל שידי תגיע.
