הנושאים החמים
מהו פריסייל ???
מכירת דירות בהון עצמי נמוך והשלמת הסכום באכלוס.
יש המבקשים 20% בסגירת החוזה ו- 80% באכלוס
ויש כיום עסקאות ב-10/90 או 5/95.
זה נראה מאד מפתה בעיקר למשקיעים שאין ברשותם הון עצמי גבוה המספיק לקניית דירה או נכס,
וכעת נפתחה בפניהם האפשרות להשקיע בשוק הנדל"ן בסכום פעוט
ולמכור את הדירה לפני שמשלימים את העסקה,
וכך בעצם להרויח מעליית המחירים מבלי להוציא סכום גדול.
במאמר זה נעסוק האם זוהי הצעה משתלמת או שהיא רק נראית כזו.
דבר ראשון שעלינו להבין מה המניעים של הקבלנים לתת כאלה תנאים זולים ומשתלמים,
הרי בסופו של דבר על ההמתנה הזו הם משלמים ריביות לבנקים על ההלוואות שלקחו כדי להקים את הפרוייקט.
שוק הנדל"ן חווה קשיים עקב המלחמה ועליית הריבית.
משקיעים רבים יושבים על הגדר ולא רצים לרכוש דירות, מה שיצר קפאון מסוים בשוק,
השעון המתקתק חייב את הקבלנים לחשוב מחוץ לקופסא ולגרום למשקיעים לחזור לשוק.
מצאו הקבלנים רעיון להחזיר את המשקיעים מבלי להוריד את המחיר,
"לרעיון הזה קוראים פריסייל".
שבעצם בא להקל על הרוכשים את עלויות הרכישה ובכך לגרום להם להשקיע,
החסרון בזה שהקבלנים צריכים במשך כל התקופה לטול הלוואות מהבנקים ולשלם ריביות גבוהות
בשביל לבצע את הפרויקט ולכן הם מייקרים את את המחיר ובכך משלימים את העלויות שלהם.
כלל: הקבלנים לא נותנים לכם מתנות.
ונתון זה הם כמובן לא מגלים .
רוב רובם של הפריסיילים למיניהם הם במחיר הגבוה ממחיר השוק,
מה שמוריד מרווחיות ההשקעה שלכם.
נתון נוסף שעליכם להבחין והוא המדד.
דירה שמוצמדת למדד לא תהיה באותה מחיר כשתצטרכו להשלים את הרכישה
כיון שהאינפלציה עולה והכסף שוה פחות.
כיום רוב הקבלנים משווקים עסקאות פטורים ממדד,
חשוב לדעת שבפריסייל שיש הלוואת קבלן (רוב הפריסיילים) תשלמו על המדד מבלי שתבחינו.
הלוואת קבלן פירושה שהקבלן לוקח הלוואה על שמכם ועד שתרכשו את הדירה הוא משלם את הריביות,
הלוואה זו היא "צמודת מדד" מה שאומר שכשתפרעו את ההלוואה תשלמו יותר בגלל המדד.
נתון נוסף שצריך לקחת בחשבון.
כדי שיוכלו הרוכשים ליטול משכנתא על הדירה עוד לפני שיש טאבו,
כל קבלן לוקח בנק מלווה לפרויקט שמוכן לתת לרוכשים משכנתא.
כדי למכור את הדירה לרוכש אחר תצטרכו הסבת ערבויות שפירושו שהבנק יהיה מוכן לתת משכנתא
אף לרוכש שלכם שלא רכש את הדירה מהקבלן ישיר,
לכן כל הקבלנים משווקים שהפרויקט כולל הסבת ערבויות,
מה שאתם לא יודעים הוא שלמעשה רוב הבנקים מערימים קשיים ולא מוכנים למעשה להסב את הערבויות,
מה שיקשה עליכם למצוא רוכש לדירתכם לפני רישומה בטאבו.
סעיף נוסף שיש בעסקה זו שהקבלן לא מוכן שתמכרו את הדירה לפני שהוא סיים למכור את הפרוייקט
מהסיבה הפשוטה שקבלן לא מחפש מתחרים.
אפילו במקרה שהצלחתם להגיע להבנות עם הקבלן ועם הבנק,
ואתם יכולים למכור את הדירה בכל עת שתחפצו ועם הסבת ערבויות,
עליכם לקחת בחשבון שכמוכם יש בפרוייקט ובעוד פרוייקטים באזור
עוד הרבה משקיעים שרוצים בדיוק כמוכם למכור את הדירה,
וזה יגרום לדירה שלכם ירידה במחיר
במיוחד אם אתם בלחץ למכור כדי שלא תצטרכו להשלים את העיסקה.
לסיום:
אם אתם יכולים להרשות לעצמכם שתשלימו את העסקה ומקסימום תקחו משכנתא
ותשכירו את הדירה (שכירות כיום אינה מכסה את המשכנתא),
ואתם לא בונים על זה שתמכרו את הדירה לפני שתשלימו את העסקה,
אתם יכולים לחשוב על השקעה בפריסייל וכמובן לבדוק היטב שהוא לא יקר יותר ממחיר השוק.
אבל אם אתם לא יכולים להרשות את זה לעצמכם ותחפשו למכור את הדירה עוד לפני השלמת העסקה,
תחשבו טוב אם זה מתאים לכם.
ותשכירו את הדירה (שכירות כיום אינה מכסה את המשכנתא),
ואתם לא בונים על זה שתמכרו את הדירה לפני שתשלימו את העסקה,
אתם יכולים לחשוב על השקעה בפריסייל וכמובן לבדוק היטב שהוא לא יקר יותר ממחיר השוק.
אבל אם אתם לא יכולים להרשות את זה לעצמכם ותחפשו למכור את הדירה עוד לפני השלמת העסקה,
תחשבו טוב אם זה מתאים לכם.
כמובן כמו בכל השקעה בנדל"ן צריך לקחת בחשבון את מס הרכישה שעומד על 8% ומס השבח בסך 25%.
גילוי נאות: איני יועץ ואין באמור משום יעוץ להשקעה כלשהי.
