הנושאים החמים
פנתה אלי לפני כשבוע לקוחה בבקשה להוציא היתר בניה למרפסת סוכה.
במקרה הזה היה מדובר בבניין ללא תב"ע מפורטת, כך שהוצאת היתר בניה למרפסת היתה כרוכה בבקשה להיתר בניה הכוללת הקלות.
נאלצתי לדחות אותה ולבקש ממנה ליצור איתי קשר לאחר 1.1.2025, בתקווה שיתפרסם כיצד ניתן להגיש שכן החל מתאריך זה לא יהיה ניתן יותר להגיש הקלות להיתר בניה.
מה זה הקלות?
הקלות בתכנון ובנייה הן שינויים או התאמות בתוכנית בניין עיר (תב"ע) או בתכניות בנייה קיימות, שמאפשרים לסטות מההוראות הקבועות בתוכנית המקורית או מהדרישות המפורטות בהיתר הבנייה. ההקלות עשויות לכלול שינוי במידות, שינוי בשימושים או הוספת אלמנטים לתכנית, שמותרים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
אחרי שהבנו מה זה הקלות , אסביר כאן מדוע דחיתי לעת עתה את הלקוחה...
הסוף להקלות על פי תיקון 134 לחוק התכנון והבניה
תיקון 134 לחוק התכנון והבניה, אשר נכנס לתוקף בהדרגה, מבצע שינוי משמעותי בנוגע להקלות בהיתר בניה. מטרתו להטמיע מדיניות של תכנון קפדני ומדויק, ובכך להקל על תהליך קבלת ההיתרים ולמנוע עיכובים מיותרים. בעידן שבו ההתנהלות עם רשויות התכנון נחשבת לעיתים למסורבלת ומסובכת, התיקון מבקש לייעל את התהליך ולהפוך את תהליך קבלת ההיתר לקל ומהיר יותר, אך עם זאת, הוא גם מגביל את האפשרות לשינויים בתכניות לאחר הגשתן.
תיקון 134 לחוק התכנון והבניה מבוסס על שינוי תפיסה כלפי תהליך הגשת ההיתרים והתכניות. עד לתיקון, היה ניתן להגיש בקשות להקלות בשלב הגשת ההיתר. הקלות אלו אפשרו לבצע שינויים ותוספות לתכניות בניה גם לאחר הגשה ראשונית, ובכך יצרו גמישות בתכנון. והוועדה המקומית הייתה מאפשרת שינויים אחרי הגשת בקשה להיתר, כל עוד היה מדובר בשינויים שלא פגעו באופן משמעותי בתוכנית.
כמובן שתיק היתר עם הקלות היה כרוך בפרסום מלא - הודעה על תוספת בניה באתר, והגשת מכתבים אישיים לדיירים, המאפשר להם להגיש התנגדות לבקשה כפי רצונם, וכן גם הועדה המקומית הערימה קשיים באישור ההקלות.
עם השנים, צמחה בעיה של פיגור ועמוס עבודה ברשויות, כאשר התיקונים היו גורמים להשהיות רבות בתהליכי האישור. תיקי היתר הוצרכו בתיקונים הלוך ושוב. שובצו לעיתים קרובות לוועדות התנגדויות, עררים וכדומה.
תיקון 134 נועד לשנות את המצב הזה, ולהפוך את תהליך הגשת ההיתרים לפשוט ומהיר יותר. כך, הוא מבטל את האפשרות להקלות בתכניות בניה, כלומר אין יותר אפשרות לבקש שינויי תכנון משמעותיים בשלב ההיתר.
תיקון 134 נכנס לתוקף באופן הדרגתי, והוא חולק לשניים:
המשמעות המיידית של תיקון 134 היא שהתכניות המאושרות אמורות להיות סוף פסוק מבחינת התכנון.
אחרת, יהיה קשה לממש אותן.
דוגמא שנחשפתי אליה בעבר, בנין בן 4 כניסות שהוציא תב"ע לתוספות בניה, בין הוראות התכנית היתה הוראה בעניין שלביות ביצוע שקבעה שהבניה תבוצע בהינף אחד. עכשיו תבינו שהיה מדובר בבנין בן 4 קומות סה"כ 8 דיירים בכל קומה - שזה יוצא 32 דיירים.
והדרישה בתב"ע קבעה בעצם שכל ה32 דיירים אמורים להגיש היתר בניה יחד.
במקרה הזה, היו דיירים מבוגרים שלא עניין אותם להגיש את הבקשה להיתר, וכך בעצם יצא שלא היה ניתן לממש את התב"ע.
ועוד שהנכס נחשב כנכס שהושבח על כל המשתמע מכך..
מצד שני, תיקון 134 מבצע שינוי לטובה גם במובנים אחרים. תהליך קבלת ההיתר יוכל להתקדם בצורה מהירה יותר, ללא צורך בהסכמות או אישורים נוספים. היתר בניה ללא הקלות יהיה מהיר יותר, כיוון שאין צורך בפרסום או באישורים נוספים מהשכנים ומהוועדה המקומית. בלעדי האפשרות להקלות, תהליך הגשת ההיתרים יהיה מדויק יותר, אך גם מציב את הצורך בתכנון מוקפד כבר מראש.
וכל זה נועד בעצם להקל על הרגולציה בסופו של דבר.
בשבוע האחרון נחשפתי למכתב שנשלח משר הפנים לרשויות המקומיות בעניין הארכה אפשרית של תחולת החוק, כך שתיקון הזה ייכנס לתוקף החל מ1.1.2026.
אולם ההארכה הזו תינתן במקביל להגשת תכנית מטעם הרשויות שתכלול את מה שהיינו מבקשים בהקלה כחלק מתכנית מתאר- מה שזה אומר כמובן, שלא כל הקלה שהיתה אפשרית עד כה תינתן עד לסוף שנת 2025.
בשורה התחתונה, תיקון 134 לחוק התכנון והבניה מהווה צעד משמעותי לקראת יצירת מערכת תכנונית יעילה ומסודרת, אך הוא מציב אתגרים חדשים במובן של תכנון מוקדם ודיוק. האדריכלים והיזמים חייבים להיערך בהתאם ולוודא שהם מקיימים את כל הדרישות התכנוניות מראש, על מנת להימנע מטעויות.
במקרה הזה היה מדובר בבניין ללא תב"ע מפורטת, כך שהוצאת היתר בניה למרפסת היתה כרוכה בבקשה להיתר בניה הכוללת הקלות.
נאלצתי לדחות אותה ולבקש ממנה ליצור איתי קשר לאחר 1.1.2025, בתקווה שיתפרסם כיצד ניתן להגיש שכן החל מתאריך זה לא יהיה ניתן יותר להגיש הקלות להיתר בניה.
מה זה הקלות?
הקלות בתכנון ובנייה הן שינויים או התאמות בתוכנית בניין עיר (תב"ע) או בתכניות בנייה קיימות, שמאפשרים לסטות מההוראות הקבועות בתוכנית המקורית או מהדרישות המפורטות בהיתר הבנייה. ההקלות עשויות לכלול שינוי במידות, שינוי בשימושים או הוספת אלמנטים לתכנית, שמותרים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
אחרי שהבנו מה זה הקלות , אסביר כאן מדוע דחיתי לעת עתה את הלקוחה...
הסוף להקלות על פי תיקון 134 לחוק התכנון והבניה
תיקון 134 לחוק התכנון והבניה, אשר נכנס לתוקף בהדרגה, מבצע שינוי משמעותי בנוגע להקלות בהיתר בניה. מטרתו להטמיע מדיניות של תכנון קפדני ומדויק, ובכך להקל על תהליך קבלת ההיתרים ולמנוע עיכובים מיותרים. בעידן שבו ההתנהלות עם רשויות התכנון נחשבת לעיתים למסורבלת ומסובכת, התיקון מבקש לייעל את התהליך ולהפוך את תהליך קבלת ההיתר לקל ומהיר יותר, אך עם זאת, הוא גם מגביל את האפשרות לשינויים בתכניות לאחר הגשתן.
רקע לתיקון 134
תיקון 134 לחוק התכנון והבניה מבוסס על שינוי תפיסה כלפי תהליך הגשת ההיתרים והתכניות. עד לתיקון, היה ניתן להגיש בקשות להקלות בשלב הגשת ההיתר. הקלות אלו אפשרו לבצע שינויים ותוספות לתכניות בניה גם לאחר הגשה ראשונית, ובכך יצרו גמישות בתכנון. והוועדה המקומית הייתה מאפשרת שינויים אחרי הגשת בקשה להיתר, כל עוד היה מדובר בשינויים שלא פגעו באופן משמעותי בתוכנית.
כמובן שתיק היתר עם הקלות היה כרוך בפרסום מלא - הודעה על תוספת בניה באתר, והגשת מכתבים אישיים לדיירים, המאפשר להם להגיש התנגדות לבקשה כפי רצונם, וכן גם הועדה המקומית הערימה קשיים באישור ההקלות.
עם השנים, צמחה בעיה של פיגור ועמוס עבודה ברשויות, כאשר התיקונים היו גורמים להשהיות רבות בתהליכי האישור. תיקי היתר הוצרכו בתיקונים הלוך ושוב. שובצו לעיתים קרובות לוועדות התנגדויות, עררים וכדומה.
תיקון 134 נועד לשנות את המצב הזה, ולהפוך את תהליך הגשת ההיתרים לפשוט ומהיר יותר. כך, הוא מבטל את האפשרות להקלות בתכניות בניה, כלומר אין יותר אפשרות לבקש שינויי תכנון משמעותיים בשלב ההיתר.
שלבי החלת התיקון
תיקון 134 נכנס לתוקף באופן הדרגתי, והוא חולק לשניים:
- השלב הראשון (2023) - תיקון זה חל על תכניות חדשות בלבד שנידונו להפקדה אחרי 1.1.2023. כל תכניות תב"ע שהוגשו אחרי מועד זה חייבות להיות תואמות לחוק במלואן, ללא אפשרות לבקש שינויים או הקלות נוספות על תוכניות הבניה. כלומר, אם נעשו טעויות בתכנון או אם הצרכים השתנו, לא ניתן יהיה לבצע את השינויים הללו במועדים מאוחרים יותר. מה שהוביל בהמשך את מינהל תכנון להוציא נוהל חדש "תכנון חושב רישוי", ובו נדרש עורך התכנית להקל ככל האפשר בדרישות ע"מ שלא להיתקע בשלב ההיתר.
- השלב השני (2025) - החלק השני של התיקון ייכנס לתוקף בינואר 2025. בשלב זה מתבטלת לחלוטין האפשרות להגשת בקשות להיתר הכוללות הקלות.
עד כה לא יצאה הנחיה כיצד יהיה ניתן להגיש היתר בניה ללא הקלות כאשר יהיה מדובר לדוגמא במרפסת.
ההשלכות של תיקון 134
המשמעות המיידית של תיקון 134 היא שהתכניות המאושרות אמורות להיות סוף פסוק מבחינת התכנון.
אחרת, יהיה קשה לממש אותן.
דוגמא שנחשפתי אליה בעבר, בנין בן 4 כניסות שהוציא תב"ע לתוספות בניה, בין הוראות התכנית היתה הוראה בעניין שלביות ביצוע שקבעה שהבניה תבוצע בהינף אחד. עכשיו תבינו שהיה מדובר בבנין בן 4 קומות סה"כ 8 דיירים בכל קומה - שזה יוצא 32 דיירים.
והדרישה בתב"ע קבעה בעצם שכל ה32 דיירים אמורים להגיש היתר בניה יחד.
במקרה הזה, היו דיירים מבוגרים שלא עניין אותם להגיש את הבקשה להיתר, וכך בעצם יצא שלא היה ניתן לממש את התב"ע.
ועוד שהנכס נחשב כנכס שהושבח על כל המשתמע מכך..
מצד שני, תיקון 134 מבצע שינוי לטובה גם במובנים אחרים. תהליך קבלת ההיתר יוכל להתקדם בצורה מהירה יותר, ללא צורך בהסכמות או אישורים נוספים. היתר בניה ללא הקלות יהיה מהיר יותר, כיוון שאין צורך בפרסום או באישורים נוספים מהשכנים ומהוועדה המקומית. בלעדי האפשרות להקלות, תהליך הגשת ההיתרים יהיה מדויק יותר, אך גם מציב את הצורך בתכנון מוקפד כבר מראש.
וכל זה נועד בעצם להקל על הרגולציה בסופו של דבר.
ההארכה הצפויה
בשבוע האחרון נחשפתי למכתב שנשלח משר הפנים לרשויות המקומיות בעניין הארכה אפשרית של תחולת החוק, כך שתיקון הזה ייכנס לתוקף החל מ1.1.2026.
אולם ההארכה הזו תינתן במקביל להגשת תכנית מטעם הרשויות שתכלול את מה שהיינו מבקשים בהקלה כחלק מתכנית מתאר- מה שזה אומר כמובן, שלא כל הקלה שהיתה אפשרית עד כה תינתן עד לסוף שנת 2025.
בשורה התחתונה, תיקון 134 לחוק התכנון והבניה מהווה צעד משמעותי לקראת יצירת מערכת תכנונית יעילה ומסודרת, אך הוא מציב אתגרים חדשים במובן של תכנון מוקדם ודיוק. האדריכלים והיזמים חייבים להיערך בהתאם ולוודא שהם מקיימים את כל הדרישות התכנוניות מראש, על מנת להימנע מטעויות.
