הנושאים החמים
בשבועות האחרונים אני מקבל מבול של תלונות על סוג עסקאות מאוד ספציפי בארצות הברית.
השקעה ב "מולטי פמילי" בארה"ב.
אנשים שהשקיעו שם לפני שנתיים ואפילו 3 שנים ולא מקבלים כבר שנתיים את דמי השכירות המובטחים, נזכרים רק עכשיו לפנות אלי ולהתלונן על כך.
כמובן שאני מנסה לסייע להם ככל יכולתי, ובגלל שנכנסתי לסיפור, קראתי את חוזי ההשקעה שלהם והבנתי לאיזה בור הם נכנסו, החלטתי לכתוב לכם את כל הסיבות למה אסור לכם להיכנס לעסקאות מולטי פמילי בארה"ב. זה לא אומר ששאר ההשקעות בארה"ב מומלצות וחפות מסכנות.
כל מה שאני כותב פה מבוסס על סיפורים אמיתיים שאני אישית נחשפתי אליהם ובעקבותיהם אנשים הפסידו סכומי עתק
הפוסט מיועד למשקיעים קטנים או למי ששוקל השקעה בנדל"ן בארה"ב ללא ניסיון מעמיק בשוק זה.
שלחו את הפוסט הזה לכל מי שמשווק עסקאות כאלה, ואשמח אם יוכיחו לי שאני טועה.
השקר הראשי - המשווקים מבטיחים לכם "יחידה" או "דירה" במתחם של מאות דירות עם חברת ניהול אחת.
האמת? אתם לא קונים דירה על שמכם, אלא "מניה" בחברה שמחזיקה את הנכס (להלן "חברת האחזקות").
העסקה בנויה כך שמשקיעים קטנים, כמוכם, משקיעים סכומים כמו 100,000 דולר כל אחד, שמהווים הון עצמי (למשל, 10 מיליון דולר).
על זה מוסיפים הלוואות יקרות מחוץ לבנק (למשל, 15 מיליון דולר)
ועל זה מוסיפים משכנתא בנקאית (למשל, 60 מיליון דולר), ובסך הכל רוכשים נכס בשווי 85 מיליון דולר.
הבעיה? המבנה הזה מלא סיכונים, ואתם – המשקיעים הקטנים – נמצאים בתחתית שרשרת המזון.
הסיכונים המרכזיים בהשקעות "מולטי פמילי" מסודרים לפי קטגוריות:
א. עמלות נסתרות: אין לכם מושג כמה עמלות גוזרות חברת האחזקות, חברת הניהול, עורכי הדין או המתווכים.
לעיתים, נכס ששווה 7 מיליון דולר נרכש ב-10 מיליון בלבד, וההפרש נכנס לכיס המנהלים.
ב. ערך נכס לא ברור: ייתכן שמשווקים לכם נכס כשווה 10 מיליון דולר, אך חלק מהסכום כולל עמלות שונות (כמו דמי ניהול או סגירת עסקה) שאינן מפורטות כראוי או אפילו בחלק מהמקרים הן רשומות במפורש, אבל אתם לא התאמצתם לקרוא את החוזה כראוי.
ג. הון משקיעים לא ידוע: אין לכם מידע כמה משקיעים נוספים מעורבים או כמה כסף באמת הושקע בנכס. ייתכן שחברת האחזקות גייסה 20 מיליון דולר ממשקיעים עבור נכס ששווה הרבה פחות.
א. חוסר הבנה בחוקים: תשכחו על מה שידעתם על נדל"ן.
רוב המשקיעים הישראלים לא מכירים את חוקי החברות והנדל"ן בארה"ב, מה שמותיר אותם חסרי אונים מול בעיות או בלי יכולת להבין שמשהו רע יכול לקרות, כמו למשל אבדן הנכס.
ב. תלות בחברת האחזקות: אין לכם שליטה על ניהול החברה או על חברת ניהול הנכס שהיא שוכרת.
אם אתם מבקשים מידע, לעיתים לא תקבלו מענה, או שתקבלו תשובות מעורפלת באנגלית שפה שאינכם מבינים.
ג. חברת ניהול לקויה: חברת הניהול עלולה לנהל את הנכס בצורה כושלת (למשל, תחזוקה לקויה או ניהול דיירים לא יעיל), מה שפוגע בתשואה שלכם.
א. עיקול הנכס: אם חברת האחזקות לא עומדת בתנאי המשכנתא, הבנק עלול לעקל את הנכס – גם אם החוב נמוך משווי הנכס. במקרה כזה, ההשקעה שלכם נמחקת.
ב. דרישות להון נוסף: לעיתים, המלווה דורש מהמשקיעים להוסיף עשרות אלפי דולרים אם שווי הנכס יורד, אחרת הוא יעקל את הבניין ואז תאבדו את מלא ההשקעה.
ג. תביעות יקרות: אם תגלו פעילות לא חוקית, תצטרכו לתבוע בארה"ב, שם עלויות עורכי הדין גבוהות מאוד, והחוזים לרוב מגבילים את זכויותיכם (למשל, באמצעות סעיפי בוררות).
ד. שינויים בשוק: ירידת ערך נכסים, עליית ריביות או משבר כלכלי עלולים לפגוע קשות בתשואה או לגרום להפסד מלא של ההשקעה.
א. חוסר אחריות: המשווק הישראלי, ששכנע אתכם להשקיע עם סרטונים מרשימים, לא מחויב לכם משפטית. הוא יטען שהוא רק "מתווך" ויפנה אתכם לחברת האחזקות ואפילו יגיד לכם שגם הוא "נפל" ביחד איתכם...
ב. חוסר ידע: לעיתים, המשווק עצמו לא מבין את פרטי העסקה, מה שמוביל להבטחות לא מבוססות על תשואות או "אקזיט" שאין באמת ממש מאחוריהן.
אם חברת האחזקות מפסיקה להעביר לכם דמי שכירות, אין לכם דרך מעשית להתמודד.
לעיתים, החברה תדחה אתכם בתירוצים ("הכל בסדר, הכסף בדרך"), ותגלו מאוחר מדי שהנכס מעוקל או שההשקעה שלכם אבדה.
השקעה בטוחה ב"מולטי פמילי" היא כמעט בלתי אפשרית עבור משקיעים קטנים ללא ידע מעמיק.
עם זאת, אם אתם בכל זאת שוקלים השקעה בנדל"ן בארה"ב, הנה צעדים שיכולים להפחית את הסיכונים:
א. התייעצו עם עורך דין מומחה: לפני החתימה, ודאו שעורך דין המתמחה בדיני נדל"ן בארה"ב בודק את החוזה לעומק.
ב. דרשו שקיפות מלאה: בקשו דוחות פיננסיים של החברה, פרטים מלאים על הנכס (ערך, הלוואות, עמלות) ורשימת כל המשקיעים האחרים.
ג. בדקו את החברה: חפשו מידע על חברת האחזקות וחברת הניהול – רישום, היסטוריה, חוות דעת ממשקיעים קודמים.
ד. השקיעו רק מה שאתם מוכנים להפסיד: השקעות בנדל"ן בחו"ל כרוכות בסיכון גבוה, במיוחד ללא ניסיון.
לסיכום, אם יש לכם מה להוסיף, לסתור או לעודד את הפעילות שלי, תרגישו בנוח לכתוב לי בתגובות.
אם הצלחתי להציל לפחות משפחה אחת מהפסד כואב שילווה אותה שנים, והיה זה שכרי.
מותר לשתף אבל חובה לתת קרדיט לקובי טורנהיים יועץ משכנתא תותח
השקעה ב "מולטי פמילי" בארה"ב.
אנשים שהשקיעו שם לפני שנתיים ואפילו 3 שנים ולא מקבלים כבר שנתיים את דמי השכירות המובטחים, נזכרים רק עכשיו לפנות אלי ולהתלונן על כך.
כמובן שאני מנסה לסייע להם ככל יכולתי, ובגלל שנכנסתי לסיפור, קראתי את חוזי ההשקעה שלהם והבנתי לאיזה בור הם נכנסו, החלטתי לכתוב לכם את כל הסיבות למה אסור לכם להיכנס לעסקאות מולטי פמילי בארה"ב. זה לא אומר ששאר ההשקעות בארה"ב מומלצות וחפות מסכנות.
כל מה שאני כותב פה מבוסס על סיפורים אמיתיים שאני אישית נחשפתי אליהם ובעקבותיהם אנשים הפסידו סכומי עתק
הפוסט מיועד למשקיעים קטנים או למי ששוקל השקעה בנדל"ן בארה"ב ללא ניסיון מעמיק בשוק זה.
שלחו את הפוסט הזה לכל מי שמשווק עסקאות כאלה, ואשמח אם יוכיחו לי שאני טועה.
מהי השקעה ב"מולטי פמילי" ומה הבעיה בה?
השקר הראשי - המשווקים מבטיחים לכם "יחידה" או "דירה" במתחם של מאות דירות עם חברת ניהול אחת.
האמת? אתם לא קונים דירה על שמכם, אלא "מניה" בחברה שמחזיקה את הנכס (להלן "חברת האחזקות").
העסקה בנויה כך שמשקיעים קטנים, כמוכם, משקיעים סכומים כמו 100,000 דולר כל אחד, שמהווים הון עצמי (למשל, 10 מיליון דולר).
על זה מוסיפים הלוואות יקרות מחוץ לבנק (למשל, 15 מיליון דולר)
ועל זה מוסיפים משכנתא בנקאית (למשל, 60 מיליון דולר), ובסך הכל רוכשים נכס בשווי 85 מיליון דולר.
הבעיה? המבנה הזה מלא סיכונים, ואתם – המשקיעים הקטנים – נמצאים בתחתית שרשרת המזון.
הסיכונים המרכזיים בהשקעות "מולטי פמילי" מסודרים לפי קטגוריות:
1. חוסר שקיפות בעלויות ובערך הנכס
א. עמלות נסתרות: אין לכם מושג כמה עמלות גוזרות חברת האחזקות, חברת הניהול, עורכי הדין או המתווכים.
לעיתים, נכס ששווה 7 מיליון דולר נרכש ב-10 מיליון בלבד, וההפרש נכנס לכיס המנהלים.
ב. ערך נכס לא ברור: ייתכן שמשווקים לכם נכס כשווה 10 מיליון דולר, אך חלק מהסכום כולל עמלות שונות (כמו דמי ניהול או סגירת עסקה) שאינן מפורטות כראוי או אפילו בחלק מהמקרים הן רשומות במפורש, אבל אתם לא התאמצתם לקרוא את החוזה כראוי.
ג. הון משקיעים לא ידוע: אין לכם מידע כמה משקיעים נוספים מעורבים או כמה כסף באמת הושקע בנכס. ייתכן שחברת האחזקות גייסה 20 מיליון דולר ממשקיעים עבור נכס ששווה הרבה פחות.
2. חוסר שליטה וגישה למידע
א. חוסר הבנה בחוקים: תשכחו על מה שידעתם על נדל"ן.
רוב המשקיעים הישראלים לא מכירים את חוקי החברות והנדל"ן בארה"ב, מה שמותיר אותם חסרי אונים מול בעיות או בלי יכולת להבין שמשהו רע יכול לקרות, כמו למשל אבדן הנכס.
ב. תלות בחברת האחזקות: אין לכם שליטה על ניהול החברה או על חברת ניהול הנכס שהיא שוכרת.
אם אתם מבקשים מידע, לעיתים לא תקבלו מענה, או שתקבלו תשובות מעורפלת באנגלית שפה שאינכם מבינים.
ג. חברת ניהול לקויה: חברת הניהול עלולה לנהל את הנכס בצורה כושלת (למשל, תחזוקה לקויה או ניהול דיירים לא יעיל), מה שפוגע בתשואה שלכם.
3. סיכונים פיננסיים ומשפטיים
א. עיקול הנכס: אם חברת האחזקות לא עומדת בתנאי המשכנתא, הבנק עלול לעקל את הנכס – גם אם החוב נמוך משווי הנכס. במקרה כזה, ההשקעה שלכם נמחקת.
ב. דרישות להון נוסף: לעיתים, המלווה דורש מהמשקיעים להוסיף עשרות אלפי דולרים אם שווי הנכס יורד, אחרת הוא יעקל את הבניין ואז תאבדו את מלא ההשקעה.
ג. תביעות יקרות: אם תגלו פעילות לא חוקית, תצטרכו לתבוע בארה"ב, שם עלויות עורכי הדין גבוהות מאוד, והחוזים לרוב מגבילים את זכויותיכם (למשל, באמצעות סעיפי בוררות).
ד. שינויים בשוק: ירידת ערך נכסים, עליית ריביות או משבר כלכלי עלולים לפגוע קשות בתשואה או לגרום להפסד מלא של ההשקעה.
4. התנהלות המשווקים
א. חוסר אחריות: המשווק הישראלי, ששכנע אתכם להשקיע עם סרטונים מרשימים, לא מחויב לכם משפטית. הוא יטען שהוא רק "מתווך" ויפנה אתכם לחברת האחזקות ואפילו יגיד לכם שגם הוא "נפל" ביחד איתכם...
ב. חוסר ידע: לעיתים, המשווק עצמו לא מבין את פרטי העסקה, מה שמוביל להבטחות לא מבוססות על תשואות או "אקזיט" שאין באמת ממש מאחוריהן.
5. תשלומי שכירות לא סדירים
אם חברת האחזקות מפסיקה להעביר לכם דמי שכירות, אין לכם דרך מעשית להתמודד.
לעיתים, החברה תדחה אתכם בתירוצים ("הכל בסדר, הכסף בדרך"), ותגלו מאוחר מדי שהנכס מעוקל או שההשקעה שלכם אבדה.
6. איך להימנע מהפסדים?
השקעה בטוחה ב"מולטי פמילי" היא כמעט בלתי אפשרית עבור משקיעים קטנים ללא ידע מעמיק.
עם זאת, אם אתם בכל זאת שוקלים השקעה בנדל"ן בארה"ב, הנה צעדים שיכולים להפחית את הסיכונים:
א. התייעצו עם עורך דין מומחה: לפני החתימה, ודאו שעורך דין המתמחה בדיני נדל"ן בארה"ב בודק את החוזה לעומק.
ב. דרשו שקיפות מלאה: בקשו דוחות פיננסיים של החברה, פרטים מלאים על הנכס (ערך, הלוואות, עמלות) ורשימת כל המשקיעים האחרים.
ג. בדקו את החברה: חפשו מידע על חברת האחזקות וחברת הניהול – רישום, היסטוריה, חוות דעת ממשקיעים קודמים.
ד. השקיעו רק מה שאתם מוכנים להפסיד: השקעות בנדל"ן בחו"ל כרוכות בסיכון גבוה, במיוחד ללא ניסיון.
לסיכום, אם יש לכם מה להוסיף, לסתור או לעודד את הפעילות שלי, תרגישו בנוח לכתוב לי בתגובות.
אם הצלחתי להציל לפחות משפחה אחת מהפסד כואב שילווה אותה שנים, והיה זה שכרי.
מותר לשתף אבל חובה לתת קרדיט לקובי טורנהיים יועץ משכנתא תותח
