איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

[למעשה]

מציע לפוליטיקאי המתחיל :
מכור את הדירה שלך. ותגור בשכירות.
כעת, על כל רכושך תעשה שורט על מדד ת''א נדל''ן ובנקים
[ועי''כ תוכיח לכולם שאתה מאוד רציני, ומחויב להצליח, שאם לא תפסיד את המכנסיים שלך...
וכמובן כל חברי הכנסת שתצרף, יהיו חייבים לחיות בשכירות ולקבור את הכסף בשורט ללא יכולת למשוך ,
ו 30% חסרי הדיור במדינה שווים לכ 30 מנטים, שסביר להניח שתקבל את רובם

עם ישראל מחכה לך !

 

[גימפל]

@גימפל זה בדיוק הנושא כאן, על ידי מחיר למשתכן הזו"צים ימתינו להגרלות, יצאו משוק הדיור והמחירים ירדו.

נכון מאוד
ולא מובן מה ש @קדימון
הגיבה כנראה לא קראה את כל האשכול...

 

[אני456]

רחוק מלהיות מדוייק, זה בעיקר קשור לאופציה זמינה לדעתי
היום התפרסם -במסילת יוסף ק"א + מחסן 1.750
לעומת זאת במרומי שדה עם אופציה - 1.880
נתיה"מ קומה -1 1.670

זה גם מה שאני מכירה.

ביד 2 יש דירת 3 חד' (די בודדה יש לומר) ב1.74

 

[צחית]

@גימפל זה בדיוק הנושא כאן, על ידי מחיר למשתכן הזו"צים ימתינו להגרלות, יצאו משוק הדיור והמחירים ירדו.

לא בטוח כי יותר ישכרו
וברגע שיש ביקוש לשכירות מעלים את המחיר של השכירות
ואוטומט יותר שווה להשקיע בנדל"ן ויותר יקנו
וככה הגלגל ימשיך

 

[אגס סברס תפוח]

אין הונאה לקרקעות. זה לא רק כלל הלכתי אלא כלל לחיים, כלומר, מה שאתה חושב שלא שווה השני מוכן להשקיע כל כספו עליו וכן להיפך. אם אנשים מוכנים לשלם הון ולרכוש דירה בבית שמש במחיר של שנלר, כי זה מרגיע אותם, אז זה חשבון שלהם והקבלן לא אשם.

1. אונאה בא'.
2. מח' בגמ', אמנם כך ההלכה.

 

[קדימון]

נכון מאוד
ולא מובן מה ש @קדימון
הגיבה כנראה לא קראה את כל האשכול...

לא קראה רק קרא.
סליחה היה נראה לי ששוב פעם מסיטים את הדיון לנושא אחר.

שמעת על לפני עור?
בוא ניפגש כאן עוד שלוש חודשים
וניראה מי צודק
אתה מוכן לשים אלף ש"ח לכל זוג שבגלל ההמלצה הדיבילית שלך יפסיד 50/100 אל"ש?

בוא ניפגש כאן כשהריבית תעלה לממוצע או כשהמדד יעלה.
ואז ההחזרים יקפצו במאות או אלפי שקלים בחודש.
אתה מוכן לשים אלף ש"ח לכל זוג שבגלל ההמלצה שלך יקנה עכשיו דירה במרכז.
ואז ככל הנראה אם זה יקרה הוא יאבד את הדירה וגם את ההון העצמי שיש לו היום.

 

[מוישי פרומן]

לא קראה רק קרא.
סליחה היה נראה לי ששוב פעם מסיטים את הדיון לנושא אחר.


בוא ניפגש כאן כשהריבית תעלה לממוצע או כשהמדד יעלה.
ואז ההחזרים יקפצו במאות או אלפי שקלים בחודש.
אתה מוכן לשים אלף ש"ח לכל זוג שבגלל ההמלצה שלך יקנה עכשיו דירה במרכז.
ואז ככל הנראה אם זה יקרה הוא יאבד את הדירה וגם את ההון העצמי שיש לו היום.

אני לא בורח לשום מקום
על עוד כמה זמן אתה מדבר?

 

[קדימון]

אני לא בורח לשום מקום
על עוד כמה זמן אתה מדבר?

לא יודע להגיד כמה זמן.
אבל משכנתא ממוצעת לוקחים לפחות ל20 שנה והמהדרין ל35 שנה.
עד אז המון דברים יכולים לקרוא.
אתה יודע כמה היה הריבית לפני 20 שנה, ובכמה עלה המדד ב2009?
תסתכל ב ריבית היסטוריה ומדד היסטוריה

זה לא כל כך משנה בכמה תעלה הריבית או המדד.
הבעיה שאנשים לוקחים משכנתא וחלק גם מזייפים הכנסות ולא לוקחים בחשבון לכמה זה יכול לעלות ההחזר החודשי כשהריבית תעלה לממוצע או שהמדד יעלה.

 

[בונה אתרים]

חברות הנדל"ן בונות על המינוף - זה טוב לעליות אבל מתנקם בהן בירידות​

חברות הנדל"ן מתמנפות כדי להתקדם. מינוף היא מילה לגיטימית בשוק הנדל"ן ומאפשרות לחברות לצמוח במהירות, אבל השאלה היא מתי המינוף גבוה מדי - מניות הנדל"ן יורדות חזק בחודש האחרון והיום מדדי הנדל"ן נפלו ב-4-5% ; ישראל קנדה שמובילה את הירידות מתחילת השנה (הזהרנו) כמשל
נתנאל אריאל|08/05/2022 16:41



(4)
תגיות

חברות נדל"ן נדל"ן למגורים נדל"ן מניב
בעשור וקצת האחרון הכסף היה זול בשווקים (ריבית אפסית), חברות נדל"ן היו יכולות לגייס חובות, ועוד חובות, ועוד חובות, בריביות נמוכות - שלא לומר מצחיקות. זה עזר להן כמובן מאוד להגדיל את הדירות שלהן (או את המרכזים המסחריים שלהן במקרה של חברות הנדל"ן המניב). בשנת 2021 זה השתלם להן במיוחד. מדד חברות הייזום והבנייה בישראל עלה ב-75% בשנה אחת, מדד חברות הנדל"ן המניב בישראל עלה ב-45% ומדד חברות הנדל"ן המניב הישראלית בחו"ל עלה ב-47%, מדובר בעליות יפות מאוד, כאשר רוב המדדים עלו פחות. הבנקים לשם השוואה עלו ב-68%, מדד הנפט והגז עלה ב-62%, ואילו מדדי הדגל ת"א 35, ת"א 125 ות"א 90 עלו ב-31-33%.
מדובר בהחלט בעליות יפות לחברות הנדל"ן, אשר זכו גם לתנופה החזקה של עליית מחירי הדיור בישראל ביותר מ-15% בשנה אחת.
בחודש האחרון המניות צוללות ב-10-15%, ויש מי שנופלות אפילו יותר. מתחילת השנה? תראו את ישראל קנדה -5.58% ו לוינשטין הנדסה -9.5% שנופלות כבר 26% ומחקו רבע מהשווי שלהן. בקשר לישראל קנדה, עם כניסתה לגזית גלוב הזהרנו כי ברק רוזן נכנס להרפתקה. מניית ישראל קנדה בינתיים משלמת את המחיר).
אבל למינוף הולך וגדל יש כמובן גם חסרונות: כאשר הכסף מפסיק להיות זול (למשל במקרה של העלאת ריבית, כבר אמרנו?) הכסף נהיה יקר יותר, וחובות שהיה קל לגלגל בשנה שעברה - יהיה קשה יותר לגלגל כשהריבית עולה. מעבר לכך, כאשר שיעור ההיוון של החברות עולה אז מנגד ערך הנכסים יורד וממילא השיערוך שלהם יורד. לפעמים גם עלייה של 1% בשיעור ההיוון עשויה לכסח את שווי הנכס ב-10-15%. כאשר חברות בונות על השיערוכים האלה כדי לצמוח, זה נראה מצוין בתקופה של ריבית אפס, אבל כאשר סביבת המאקרו משתנה, הריבית כבר אינה אפס אלא מתחילה לטפס (והיא החלה לטפס בישראל ובארה"ב כזכור בשבוע שעבר הפד' הקפיץ את הריבית ב-0.5% והיא עומדת בטווח של 0.75%, ובאנגליה למחרת הריבית עלתה ל-1%) אז זה משפיע על אותם שיערוכי נדל"ן

אז אחרי עשור של ריבית אפסית בעולם - הנה אנחנו מתעוררים למציאות חדשה של ריביות הולכות ועולות. שוק ההון צופה קדימה ומודע לכך, ולכן מוריד את מניות חברות הנדל"ן והנדל"ן המניב, ואת הממונפות הוא עשוי להוריד עוד יותר. מהי רמת מינוף סבירה? נהוג לומר שמינוף של 50-60% הוא סביר, ואילו מינוף של 70% מתחיל להיות בעייתי ומינוף של 80% הוא כבר מסוכן. מדוע? כי הוא מוציא את השליטה בפועל מדי החברה, הוא הופך אותה לפחות יציבה פיננסית, פגיעה לרוחות מבחוץ, נתונה לחסדיהם של גופי המימון (הבנקים למשל) שירצו עוד ביטחונות, או אפילו עשויים לבקש את הכסף חזרה מוקדם מהצפוי.
הנה המספרים:
רק נציין כי גזית גלוב -2.76% ו נורסטאר -5.72% חריגות עם תשואה חיובית גבוהה - בעקבות ההתעניינות של ישראל קנדה בחברה, והגעתם של מתעניינים ובעלי עניין נוספים, כמו רמי לוי, ועמוס לוזון. אחרת סביר שגם בהן הירידות היו באות לידי ביטוי.

מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן
רוצה להיות מעודכן? הרשם לדיוור שלנו

 

[אניס]

חברות הנדל"ן בונות על המינוף - זה טוב לעליות אבל מתנקם בהן בירידות​

חברות הנדל"ן מתמנפות כדי להתקדם. מינוף היא מילה לגיטימית בשוק הנדל"ן ומאפשרות לחברות לצמוח במהירות, אבל השאלה היא מתי המינוף גבוה מדי - מניות הנדל"ן יורדות חזק בחודש האחרון והיום מדדי הנדל"ן נפלו ב-4-5% ; ישראל קנדה שמובילה את הירידות מתחילת השנה (הזהרנו) כמשל
נתנאל אריאל|08/05/2022 16:41



(4)
תגיות

חברות נדל"ן נדל"ן למגורים נדל"ן מניב
בעשור וקצת האחרון הכסף היה זול בשווקים (ריבית אפסית), חברות נדל"ן היו יכולות לגייס חובות, ועוד חובות, ועוד חובות, בריביות נמוכות - שלא לומר מצחיקות. זה עזר להן כמובן מאוד להגדיל את הדירות שלהן (או את המרכזים המסחריים שלהן במקרה של חברות הנדל"ן המניב). בשנת 2021 זה השתלם להן במיוחד. מדד חברות הייזום והבנייה בישראל עלה ב-75% בשנה אחת, מדד חברות הנדל"ן המניב בישראל עלה ב-45% ומדד חברות הנדל"ן המניב הישראלית בחו"ל עלה ב-47%, מדובר בעליות יפות מאוד, כאשר רוב המדדים עלו פחות. הבנקים לשם השוואה עלו ב-68%, מדד הנפט והגז עלה ב-62%, ואילו מדדי הדגל ת"א 35, ת"א 125 ות"א 90 עלו ב-31-33%.
מדובר בהחלט בעליות יפות לחברות הנדל"ן, אשר זכו גם לתנופה החזקה של עליית מחירי הדיור בישראל ביותר מ-15% בשנה אחת.
בחודש האחרון המניות צוללות ב-10-15%, ויש מי שנופלות אפילו יותר. מתחילת השנה? תראו את ישראל קנדה -5.58% ו לוינשטין הנדסה -9.5% שנופלות כבר 26% ומחקו רבע מהשווי שלהן. בקשר לישראל קנדה, עם כניסתה לגזית גלוב הזהרנו כי ברק רוזן נכנס להרפתקה. מניית ישראל קנדה בינתיים משלמת את המחיר).
אבל למינוף הולך וגדל יש כמובן גם חסרונות: כאשר הכסף מפסיק להיות זול (למשל במקרה של העלאת ריבית, כבר אמרנו?) הכסף נהיה יקר יותר, וחובות שהיה קל לגלגל בשנה שעברה - יהיה קשה יותר לגלגל כשהריבית עולה. מעבר לכך, כאשר שיעור ההיוון של החברות עולה אז מנגד ערך הנכסים יורד וממילא השיערוך שלהם יורד. לפעמים גם עלייה של 1% בשיעור ההיוון עשויה לכסח את שווי הנכס ב-10-15%. כאשר חברות בונות על השיערוכים האלה כדי לצמוח, זה נראה מצוין בתקופה של ריבית אפס, אבל כאשר סביבת המאקרו משתנה, הריבית כבר אינה אפס אלא מתחילה לטפס (והיא החלה לטפס בישראל ובארה"ב כזכור בשבוע שעבר הפד' הקפיץ את הריבית ב-0.5% והיא עומדת בטווח של 0.75%, ובאנגליה למחרת הריבית עלתה ל-1%) אז זה משפיע על אותם שיערוכי נדל"ן

אז אחרי עשור של ריבית אפסית בעולם - הנה אנחנו מתעוררים למציאות חדשה של ריביות הולכות ועולות. שוק ההון צופה קדימה ומודע לכך, ולכן מוריד את מניות חברות הנדל"ן והנדל"ן המניב, ואת הממונפות הוא עשוי להוריד עוד יותר. מהי רמת מינוף סבירה? נהוג לומר שמינוף של 50-60% הוא סביר, ואילו מינוף של 70% מתחיל להיות בעייתי ומינוף של 80% הוא כבר מסוכן. מדוע? כי הוא מוציא את השליטה בפועל מדי החברה, הוא הופך אותה לפחות יציבה פיננסית, פגיעה לרוחות מבחוץ, נתונה לחסדיהם של גופי המימון (הבנקים למשל) שירצו עוד ביטחונות, או אפילו עשויים לבקש את הכסף חזרה מוקדם מהצפוי.
הנה המספרים:
רק נציין כי גזית גלוב -2.76% ו נורסטאר -5.72% חריגות עם תשואה חיובית גבוהה - בעקבות ההתעניינות של ישראל קנדה בחברה, והגעתם של מתעניינים ובעלי עניין נוספים, כמו רמי לוי, ועמוס לוזון. אחרת סביר שגם בהן הירידות היו באות לידי ביטוי.

מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן
רוצה להיות מעודכן? הרשם לדיוור שלנו

לתשומת לב, מדדי ת"א 35 ו-125 ירדו ב-30 יום האחרונים בלמעלה מ-7%
מדד ת"א נדלן בכ-11%
היום הנדלן ירד ב1.5% יותר מאשר ת"א 35
כך צריך להשוות

 

[די]

לא בטוח כי יותר ישכרו
וברגע שיש ביקוש לשכירות מעלים את המחיר של השכירות
ואוטומט יותר שווה להשקיע בנדל"ן ויותר יקנו
וככה הגלגל ימשיך

ברגע שיש ביקוש לשכירות יבנו עוד יחידות דיור ולא יהיה שום מחסור בדיור להשכרה (מה שקורה כבר היום).
בעיקרון זה יכל לפתור גם את הבעיה של המחסור בדיור לקניה, אלא שהרבה אנשים לא רוצים לקנות טאבו משותף, אבל לשכור דירה שהיא חלק מדירה אחרת כמובן לא אכפת לאף אחד, ולכן מחירי הקניה יקרים והשכירות נמוכים.

 

[קוה אל ה']

ברגע שיש ביקוש לשכירות יבנו עוד יחידות דיור
בעיקרון זה יכל לפתור גם את הבעיה של המחסור בדיור לקניה, אלא שהרבה אנשים לא רוצים לקנות טאבו משותף

אפשר להבין אותם,
בודאי כשמדובר על יח"ד של 30 מ"ר

 

[יודיתתתתתתת]

אני לא מגדת עתידות ולא יודעת לשער אם תהיה עליה או ירידה של ערך הדירות
אבל רק אציין שהדולר האמריקאי לדוגמא במשך עשרות שנים היה רק בעליה ועד לפני כ 18 שנים
אנשים היו חוסכים את הכסף רק בדולרים כלומר קונים דולרים ומפקידים בחסכון
ב 2004 הדולר היה שווה כמעט חמישה שקלים ומאז הוא צנח וצנח וצנח וצנח ועדיין לא התאושש
בקיצור אם היינו יודעים מה ילד יום היינו מליארדרים

דולרים זה קשור להשקעות ומניות וכשיש משבר בתוך ימים ספורים צונח הדולר
נדל"ן בגלל משבר לא מתרבה הדירות,ותמיד יהיה מחסור כי הציבור גדל
כך שהמחירים תמיד עלו ויעלו אא"כ יהיה מגפה שתהרוג מליונים כמו שחשבו שהקורונה תעשה
קיצער פול הצלחות למי שמחכה לדעתי ממשיך לעבוד לחינם ולשים כספו על קרן הצבי
שמעתי משהו נכון על כל שקל בבנק אתה מפסיד שתים אם היה מושקע בנדל"ן

 

[ולדיג]

אל תתרגשי
אני רוצה לראות את החוכמולוג הזה
מוכר עכשיו את דירתו
בשביל לקנות דירה ״בזול יותר״
עוד חודשיים

חזק ביותר!!

 

[משה מנדלוביץ]

התחייבנו למכור אבל יש לנו זמן של שנה + כך שלא חייבים למכור במיידי.
ואם יש כ"כ ודאות בירידת מחירים . אז כדאי למכור את הדירה אפילו אתמול.

תנסו למכור במחיר גבוה ממחיר השוק (אחרי התיעצות עם מומחים ומתוכים)
וכמובן תגידו לקונים שאתם לא לחוצים
ואתם מוכרים ביוקר
ומי שלא רוצה שלא יקנה
ואולי יבוא מישהו שמאוד ימצא חן בעיניו הדירה ויסכים לשלם עליה ביוקר

 

[כמו הרוח]

מה אומרים
להשקיע עכשיו במניות?

 

[Deleted member 64624]

דולרים זה קשור להשקעות ומניות וכשיש משבר בתוך ימים ספורים צונח הדולר
נדל"ן בגלל משבר לא מתרבה הדירות,ותמיד יהיה מחסור כי הציבור גדל
כך שהמחירים תמיד עלו ויעלו אא"כ יהיה מגפה שתהרוג מליונים כמו שחשבו שהקורונה תעשה
קיצער פול הצלחות למי שמחכה לדעתי ממשיך לעבוד לחינם ולשים כספו על קרן הצבי
שמעתי משהו נכון על כל שקל בבנק אתה מפסיד שתים אם היה מושקע בנדל"ן

דמיינו לרגע שאין יותר כזאת אפשרות לקבל משכנתא מהבנק,
מי יקנה דירה ברמה ד ב2 מיליון?
למי יש 2 מיליון מזומן?
באותו הרגע יצנחו המחירים שם ל700 אלף
או לכל סכום אחר שיוכל להיות שאדם מסוגל לחסוך במזומן......

כמובן זה דוגמא קיצונית,
אבל לא צריך להגיע לזה,
מספיק שהריביות יזנקו בהרבה
ואז החזרי המשכנתא גם יזנקו
ומנגד הריביות בפקדונות הבנקאיים גם הם יזנקו
כל אחד יעדיף לחסוך בבנק מאשר שיהיה לו את כאב הראש בקניית דירה,

להגיד ששוק הנדל"ן מונע רק מהיצע וביקוש
ולהתעלם מהמימון שמניע את שוק הנדל"ן (ומנפח אותו לרמות הזויות),
זוהי אמירה שמגיעה מחוסר ידע והבנה בסיסית בצורה איך שהשוק הזה מתנהל.

 

[כמו הרוח]

דמיינו לרגע שאין יותר כזאת אפשרות לקבל משכנתא מהבנק,
מי יקנה דירה ברמה ד ב2 מיליון?
למי יש 2 מיליון מזומן?
באותו הרגע יצנחו המחירים שם ל700 אלף
או לכל סכום אחר שיוכל להיות שאדם מסוגל לחסוך במזומן......

כמובן זה דוגמא קיצונית,
אבל לא צריך להגיע לזה,
מספיק שהריביות יזנקו בהרבה
ואז החזרי המשכנתא גם יזנקו
ומנגד הריביות בפקדונות הבנקאיים גם הם יזנקו
כל אחד יעדיף לחסוך בבנק מאשר שיהיה לו את כאב הראש בקניית דירה,

להגיד ששוק הנדל"ן מונע רק מהיצע וביקוש
ולהתעלם מהמימון שמניע את שוק הנדל"ן (ומנפח אותו לרמות הזויות),
זוהי אמירה שמגיעה מחוסר ידע והבנה בסיסית בצורה איך שהשוק הזה מתנהל.

זה מה שקורה כרגע בשוק הדירות באמריקה
נהיה אופטימיים שזה לא מגיע לכאן
בכירים בבנק לאומי כבר לוקחים מרווחים מטורפים במשכנתאות להערכתם ריבית תוכל להגיע ל8 אחוז ואז....

 

[קוה אל ה']

בכירים בבנק לאומי כבר לוקחים מרווחים מטורפים במשכנתאות להערכתם ריבית תוכל להגיע ל8 אחוז

מאיפה הבאת את זה

 

[מתמיד]

בנקים למשכנתאות מקשיחים את הדרישות לעמידה בתשלומים .
מרווח הסיכון עולה דרמטית כאשר יש מהלך של העלאת ריבית .
מהלך של העלאת ריבית מתפרס דרך כלל על שנתיים פלוס .
אין צפי מתי האינפלציה תרוסן ומתי יהיה אפשר להפסיק את ההעלאות .
לכן הבנק חייב לקחת בחשבון ריבית גבוהה מאוד תוך תקופה של X שנים .
מה שאומר שלרוב הזוגות בהכנסה ממוצעת ....
לא יתאפשר יותר לקחת משכנתא מעל 500-700 ( עד עכשיו חגגו על מליון פלוס )
זוהי הסיבה הרביעית לירידות הצפויות בתוך 12 חודשים .
את השלוש הקודמות פרטתי בפוסטים הקודמים .