איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

[שווה מיליונים]

כשמתיעצים איתו אפשר לדבר רגוע? לדוגמ אם אנחנו מתלבטים אם לעבור מעיר אחת ל 2 מקומות שונות הוא יעזור לנו להחליט?

אין הרבה זמן(לא תמיד צריך לפרט הכל הוא מיד אומר את התשובה)
כותבים את השאלה על פתק ואת השמות לפעמים הגבאי מזרז

 

[לייבובוש]

אין הרבה זמן(לא תמיד צריך לפרט הכל הוא מיד אומר את התשובה)
כותבים את השאלה על פתק ואת השמות לפעמים הגבאי מזרז

זאת אומרת שלא מדברים איתו אלא כותבים הכל בפטק?

 

[אם לא תשאל איך תדע]

שלוש שנים בלבד
צפה בקובץ המצורף 1146144

בעבר זה היה עשר שנים
בתוכנית החדשה הורידו את זה ל-3

 

[אם לא תשאל איך תדע]

..

 

[אדיר נוף הגליל]

כלומר ערבים?

אתם צריכים להבין שערבים הולכים להיות ולגור בכל מקום בארץ.. רוב הקרקעות בגליל הם של ערבים ואין להם איפה לבנות כי המדינה לא מפשירה להם את הקרקע של עצמם .
אז הם זולגים לעכו צפון ומזרח וכך בכרמיאל .נוף הגליל והיום כבר יש ערבים בחדרה ואפילו ברמת אביב . יש כסף הם יקנו בכל מקום . המדינה מאוד צפופה אז יפו גולשת לבת ים וחולון עוד 50 שנה יהיה פה כמו ניו יורק. אז תפסיקו לחשוש ממגורים ליד ערבים להפך תפסו את השטח ככה ששאר חרדי. לא מבין למה בהדר חיפה לא מתחרד כל השכונות שמעבר לגאולה ושם בכלל אין ערבים . למי מחכים ?
נוף הגליל למשל רוב התושבים שם זקנים ממש בית אבות . מסביב מלא בתי כנסת מפוארים ריקים ראש עיר נותן הכל רק שנקים קהילות ונשמור על העיר יהודית . מוסדות הכל רק תקחו.
דירות זולות שניתנות להרחבה עיר יפיפה עם נוף מטריף ואויר נקי.
לאחרונה פתחו מועדון ערבי בעפולה (מרכז) יש הרבה סרטונים ברשת . ויש 1000 משפחות ערביות מעמד הביניים בעפולה .
כמו שלנו אין איפה לגור גם להם אין אז נראה אותם בכל מקום.
מה ער סלאמה יחביב.

 

[אדיר נוף הגליל]

כל מילה נכונה. בעלזא למשל נרשמו קצת בחצי קלאצ' ויש להם כנראה 40 משפחות שם.

כאחד שגדל בעיר עכו . השטח עכו דרום הוא יותר מנותק מהעיר עכו מהר יונה והשכונות בנוף הגליל . לא רק זה בין השכונה העתידית לעיר יש חומה וכביש מהיר שמפריד . אז צריך תהתנפל על השטח הזה . מנותק מהכל וקרוב לכל. עיר חרדית כמו עלעד אפשר להקים בשטח הזה .

 

[יוסייוסייוס]

אתם צריכים להבין שערבים הולכים להיות ולגור בכל מקום בארץ.. רוב הקרקעות בגליל הם של ערבים ואין להם איפה לבנות כי המדינה לא מפשירה להם את הקרקע של עצמם .
אז הם זולגים לעכו צפון ומזרח וכך בכרמיאל .נוף הגליל והיום כבר יש ערבים בחדרה ואפילו ברמת אביב . יש כסף הם יקנו בכל מקום . המדינה מאוד צפופה אז יפו גולשת לבת ים וחולון עוד 50 שנה יהיה פה כמו ניו יורק. אז תפסיקו לחשוש ממגורים ליד ערבים להפך תפסו את השטח ככה ששאר חרדי. לא מבין למה בהדר חיפה לא מתחרד כל השכונות שמעבר לגאולה ושם בכלל אין ערבים . למי מחכים ?
נוף הגליל למשל רוב התושבים שם זקנים ממש בית אבות . מסביב מלא בתי כנסת מפוארים ריקים ראש עיר נותן הכל רק שנקים קהילות ונשמור על העיר יהודית . מוסדות הכל רק תקחו.
דירות זולות שניתנות להרחבה עיר יפיפה עם נוף מטריף ואויר נקי.
לאחרונה פתחו מועדון ערבי בעפולה (מרכז) יש הרבה סרטונים ברשת . ויש 1000 משפחות ערביות מעמד הביניים בעפולה .
כמו שלנו אין איפה לגור גם להם אין אז נראה אותם בכל מקום.
מה ער סלאמה יחביב.

רק כשנה עברה מכל הפרעות שעשו הערבים בערים המעורבות ...
את הפרעות עשו ערבים ישראלים.

ולתת לבנותי להסתובב ליד ערבים ... ממש מפחיד.

 

[קרעפט]

דרור מרמור - גלובס

אל תתנו לשיא ההיצע לסנוור אתכם: הסימנים שמחירי הדיור רחוקים מבלימה​

היצע הדירות שבדרך ממשיך לעלות, ונמצא כמעט בשיא כל הזמנים (40 אלף התחלות בנייה בחצי שנה וקצב דומה של היתרי בנייה שסיפקו ועדות התכנון). הריבית במשק עולה (0.75%, עם צפי של בנק ישראל לריבית של 1.5% בעוד פחות משנה), והיא מרחיקה משקיעי דיור רעבים. על הדרך, לא מעט הייטקיסטים מפנימים שזו לא השעה לקנות דירה עם משכנתאות הנשענות על צפי למימוש אופציות ומשכורת עתידית.
אבל האם זה אומר בהכרח שמחירי הדירות סוף סוף בדרך למטה - אחרי עלייה של 16% בשנה האחרונה? לא בטוח. מול הסימנים לצינון השוק, יש סימנים אחרים שמראים שהמחירים בדרך למעלה. אולי הראיה הטובה ביותר לכך היא העובדה שהמחירים עוד לא באמת נופלים. שר האוצר ליברמן מבטיח כי "הירידות יגיעו בסוף השנה", אבל אם היינו משוכנעים שזה יקרה בדצמבר, זה היה קורה כבר ביוני. ולו רק בגלל שכל מי ששקל לקנות דירה היה מטפס חזרה על הגדר, והיזמים (או מוכרי דירות יד 2 לחוצים, שכבר קנו את הדירה הבאה) היו עושים הכל כדי להוריד אותו ממנה - גם באמצעות הוזלות מחירים. העובדה שזה לא קורה מזכירה לנו שהחיים מורכבים.

קחו את עליית ההיצע בעירבון מוגבל​

עד כמה מורכבים? כשהבחירות בפתח הממשלות לדורותיהן יודעות בעיקר לשבש ולהרוס. לטלטל את השוק, להוסיף אי ודאות, במה שעלול בעיקר להוריד היצע ואפילו לתרום להעלאת הביקושים. בטח כשמדובר בשוק הנדל"ן, שם היא שולטת כמעט לבדה בשיווקים, בתכנון, המיסוי ועוד.
לפני שבוע, למשל, חגגו שר האוצר ליברמן, שרת הפנים שקד ושר השיכון אלקין תמריצים חדשים לשלטון המקומי. 30 אלף שקל לכל דירה, שאמורים היו לסייע להפחית את התנגדות ראשי הערים לבנייה למגורים. אבל מהר מאוד התברר, שהנושא לא נסגר תקציבית והחשב הכללי כבר הורה לעצור את השיווקים העתידיים (שלא היו מתעכבים, אלמלא אותם תמריצים).

גם חגיגת ההיצע הגדל צריכה להיות בעירבון מוגבל. שנת בחירות בשלטון המקומי (אוקטובר 2023), בשילוב שלטון ארצי חסר יציבות, יקשו מאוד על שחרור עוד קרקע לדירות חדשות. כולם רוצים להוסיף היצע, אבל אף אחד לא רוצה שזה יהיה אצלו. לא ראשי הערים, ולא המגזר החקלאי שרואה איך מבקשים לנגוס ממנו שטחים בוועדה המיוחדת לאישור מתחמי מגורים גדולים (הותמ"לים). נשארנו עם הפריפריה, שתלויה בהזרמות כספים מירושלים ומוכרחה להסכים לכל גחמות השיווקים.
במקביל, מי שחושב שכל קרקע שנמכרה לשוק הפרטי תצמיח במהרה מגדלים, שוכח את השליטה האדירה של הבנקים על היצע הדירות פה. אלה לא מאות יזמים שמתחרים בניהם, אלא בעיקר כמה בנקים ספורים, שמממנים את קצב הבנייה בהתאם למכירות ולא יתנו להיצע להשתולל. הם כבר לא שליטים יחידים בשוק, בעיקר הודות לאשראי החוץ בנקאי (שגם חילק כספים ללא שליטה ונתן למחירים לצאת מפרופורציה), אבל הבנקים בהחלט יכולים לווסת את היחס בין היצע לביקוש - באמצעות עצירת בנייה חדשה והמשך פמפום משכנתאות הלווים.

דירה זה המפלט הקלאסי מאינפלציה​

בנוסף, מי שחושב שהריבית המטפסת מוכרחה להוריד את המחירים - בדיוק כמו שירידתה בחדות ב-15 השנים האחרונות הייתה ללא ספק זרז מרכזי לנסיקת המחירים - מוכרח לזכור שהריבית במשק עדיין נמוכה. מאוד נמוכה. היא בוודאי רחוקה עדיין מלהיות ברמה שמאלצת מספיק קבלנים למכור בכל מחיר, כמו שאולי מעטים זוכים שהיה פה לפני 20 שנה בתחילת שנות ה-2000. יכול להיות שזה ישתנה, אבל אנחנו עדיין לא שם.
וגם המשקיעים הקטנים עוד כאן. באפריל, הנתח שלהם עמד על 16% מכלל קוני הדירות בשוק. לפי נתונים שפרסם בימים האחרונים משרד האוצר, בחמשת החודשים שחלפו מאז העלאת מס הרכישה (מ-5% ל-8% לפחות) עמד ממוצע רכישות המשקיעים על 1,500 דירות בכל חודש - נמוך מאוד מרמות השיא (כ-7,000 דירות רגע לפני העלאות המס ב-2015 וב-2021), אבל עדיין לא מעט ורחוק מאוד מלומר שהם נעלמו מהשוק.
הם עושים את זה לא רק בגלל שהמימון עדיין נוח, וכדאי להספיק לקבע את הריבית לפני שהיא חלילה תברח להם, אלא בגלל שיש סביבנו המון ישראלים ש"תקועים" עם המון כסף בעו"ש. הם חוששים אולי שמחירי הדירות ירדו, אבל הם חוששים הרבה יותר להמר על שוק ההון התנודתי או להשאיר את הכסף לשכב ולהישחק באינפלציה שהרימה ראש. לפי נתונים מעודכנים שפרסם בשבוע שעבר בנק ישראל, סך הכספים שהחזיקו ישראלים בחשבונות עובר ושב עמד בסוף מרץ על שיא של 594 מיליארד שקל ועוד 106 מיליארד שקל ישבו להם במזומן בארנק - כמעט פי 2 מהיקף הכספים בשנת 2018 (396 מיליארד שקל בעו"ש ומזומן).


אז נכון שלמשקיעים יש היום חלופה לא רעה לכסף הנשחק בדמות אגרות חוב ממשלתיות ואפילו פקדונות בבנקים שיודעים להציע תשואה שנתית מובטחת של 3%-4% לפחות, אבל העדר סיכון הוא גם העדר חלום לתשואה פנטסטית. וקשה להשתחרר מהרגלים ישנים של עשור וחצי. לכן, אם רק עשירית מאותם 700 מיליארד שקל בעו"ש ומזומן יגיעו לשוק הדיור, רק כדי לגדר מעט את השפעות האינפלציה, מדובר במפלצת של ביקושים, שאפילו לא זקוקה למשכנתאות או תלויה בריביות בבנקים.

לרוכשים לא אכפת מה"שוק"​

מעבר לכל זה, צריך להפנים שרוב קוני הדירות לא מתעניינים במה שקורה "בשוק", אלא במה שאמור לקרות בדירה שהם קונים. בפוטנציאל שעדיין מתחבא בה ואוטוטו יבשיל לרווח הון ענקי. אם זו דירה ישנה במרכז הארץ, הם לא רואים דירת 3 חדרים סדוקה, אלא דירה "בהליך מתקדם" לתמ"א 38 או לפינוי בינוי. או שהם מניחים שמחירה יקפוץ ולו רק בגלל הקרבה לרכבת הקלה או למטרו העתידי.
בשורה התחתונה, הדיבורים כרגע על ירידות או עליות מחירים "בטוחות" הן בעיקר משאלת לב. ודאי כשבסוגיות הליבה של התכנון והדיור בישראל הממשלה שלנו לא נוגעת - התחבורה הציבורית, הפיזור הפרברי, הארנונה הלא מספקת ועוד, בעיקר מחשש להשפעות בטווח הקצר והבינוני. ולפחות כרגע, אם תגענה ירידות, יהיה זה בגלל המצב הכללי - האטה או מיתון. וזה בעיקר אומר, לכל אלה שממתינים בציפייה, שמצבם של מחוסרי הדיור יהיה כנראה גרוע יותר, גם אם מחירי הדירות יהיו יותר זולים.

 

[ברכון]

ועוד מגלובס:

(העתקתי רק את סוף הכתבה שרלוונטית לנושא הדיור...)

וכי גם בנדל"ן למגורים, ההיצע המרשים נשען כרגע על ההצלחה המרשימה משנה שעברה, שהסתיימה עם שיווק היסטורי של קרקעות ל-101 אלף דירות, שמבשילות כעת להתחלות בנייה חדשות בהיקפים אדירים.
אבל אלה חדשות ישנות.

רק ביום חמישי האחרון דיווחנו כי החשב הכללי של משרד האוצר, יהלי רוטנברג, הודיע לרשות מקרקעי ישראל שהיא נדרשת להקפיא את השיווקים הקרובים, כי נגמר התקציב של משרד השיכון ("נשאר כסף רק לעוד 3,100 דירות"), לאחר ששרי השיכון והאוצר הבטיחו לסבסד כל דירה ב-30 אלף שקל לטובת הקמת מבני ציבור. תוספת ההיצע נתקלה בחומה תקציבית, וכדאי למהר לחגוג לפני שמישהו ישים לב שכבר אין יותר מים שנכנסים לצינור הארוך.
ועוד לפני ההנחתות של החשב הכללי, גם בעולמות התכנון, ההיצע העתידי שלנו אוזל במהירות. ועדות התכנון אישרו מעט מאוד יח"ד חדשות בחודשים האחרונים, המגזר החקלאי נלחם נגד כל תוכנית שאמורה לנגוס ממנו שטחים, וראשי הערים יהיו הרבה פחות נחמדים במתן היתרים, להתחדשות עירונית ובכלל לתוספת דיור, כשגם ריח הבחירות שלהם נישא באוויר (אוקטובר 2023).

אחרי שנה ברור לגמרי שלא טיפלנו באף אחת מבעיות היסוד. שהממשלה הנוכחית, כמו כל הממשלות האחרונות, לא מסוגלת לטפל באתגרים של הטווח הארוך, שעלולים לייצר קצת בלגן וקשיים בטווח הקרוב.
ההבטחה לקדם את המטרו נשארה אות מתה, לאחר שהחוק להקמת הרשות החדשה לא עבר את משוכת הכנסת. כך גם חלופת שקד לתמ"א 38, שהבטיחה לייצר תוספת זכויות בשיעור של 400% ואפילו 500%, כראוי לצפיפות עירונית במדינה שמכפילה את עצמה כל 3-4 עשורים, אבל בעיקר משאירה כעת שוק מבולבל אפילו יותר ממה שהיה פה לפני כן. או בסוגיית הארנונה והמתח בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי, שלגמרי בצדק ימשיך להתנגד לבנייה של דירות, שמייצרות לו גירעון שוטף של אלפי שקלים לכל משפחה חדשה שבאה לגור.
- פרסומת -

ותוסיפו לכל אלה את הגלים האדירים שמאיימים כעת על הספינה מבחוץ - הטלטלה האדירה שמכה בכלכלות ברחבי העולם וגוזרת עליהן ככל הנראה מיתון ארוך. גם אם הספינה שלנו הייתה יציבה מאין כמוה, לא בטוח שהיא הייתה מסוגלת לעמוד מול כאלה גלים. ודאי כשהיא תלויה כל כך במצב הרוח מסביב לגלובס (במגזר ההייטק ובכלל).
אז הכי טוב לפרק, ללכת לבחירות, ולספר לכולם שהמשק במצב נפלא שלא היה כמותו. ולהחזיק אצבעות שזה לא יתפרק עד הסיבוב הקרוב.

 

[שמעון גוטליב]

רק כשנה עברה מכל הפרעות שעשו הערבים בערים המעורבות ...
את הפרעות עשו ערבים ישראלים.

ולתת לבנותי להסתובב ליד ערבים ... ממש מפחיד.

צודק

 

[שווה מיליונים]

זאת אומרת שלא מדברים איתו אלא כותבים הכל בפטק?

התכוונתי שזה פחות ייעוץ
אלא הרב אומר והרבה פעמים לא מפרט למה
מי שרוצה לזכות במחיר למשתכן מומלץ

 

[בונה אתרים]

מבחינה מספרית לדעתי בעפולה יש הרבה יותר חסידים מאשר בהר יונה שעם כל הכבוד גרים שם כיום כ300 משפחות חסידיות במקסימום
ואת העתיד פה במדינה רק ה' יודע
לא יודעים מי יהיה פה מחר ראש ממשלה
איך אפשר לדעת מה יהיה בהר יונה עוד עשור זה משוואה עם יותר מידי משתנים ונעלמים..

בכל מקרה אמור לצאת בקרוב בהרי יונה מכרז ל3200 דירות,
ביחד עם הדירות הקיימות ושנבנות (אגב אין שם כבר דירות למכירה) מדובר בשכונה חרדית למהדרין עם למעלה מ4000 דירות!!!

זה לא מתחרד, לא כמעט מתחרד, לא דירות ישנות, אלא עוד שכונה חרדית ממש וגדולה כמו שיש בבית שמש ומודיעין עילית,
לדעתי חרדי ממוצע מכל מגזר יעדיף לגור בכזה מקום,
אפילו מגזרים שכרגע לא קיימים שם יגיעו כי המכרזים הבאים שם יהיו 80 אחוז מהדירות בדירה בהנחה,
תכנית שהוכיחה שהיא גורמת לגיוון אוכלסיה מכל קשת הציבור החרדי כמו שקרה בבית שמש.

 

[לייבובוש]

התכוונתי שזה פחות ייעוץ
אלא הרב אומר והרבה פעמים לא מפרט למה
מי שרוצה לזכות במחיר למשתכן מומלץ

אנחנו זכינו ב''ה,גרים בעיר חרדית ואנחנו מתלבטים האם ללכת לעיר חרדית אחרית שיש או לאיפה שזכינו בפריפריה
מתאים לשאול אותו?

 

[לייבובוש]

צודק

ובעיר העתיקה לא?

 

[שווה מיליונים]

אנחנו זכינו ב''ה,גרים בעיר חרדית ואנחנו מתלבטים האם ללכת לעיר חרדית אחרית שיש או לאיפה שזכינו בפריפריה
מתאים לשאול אותו?

למה לא?
תלוי בסוג שלכם את אתם מסוגלים ללכת לגור במקום כי הרב אמר

 

[חגלה]

ליד ערבים ...

בירושלים , נוה יעקב, גבעת זאב?
באחיסמך?
באיזורי בניה ברחבי ב"ב ?

 

[בונה אתרים]

בירושלים , נוה יעקב, גבעת זאב?
באחיסמך?
באיזורי בניה ברחבי ב"ב ?

בחיפה
בביתר עילית
תל ציון
עמנואל
יש אפילו קצת בעפולה וטבריה

 

[קדימון]

רק כשנה עברה מכל הפרעות שעשו הערבים בערים המעורבות ...
את הפרעות עשו ערבים ישראלים.

ולתת לבנותי להסתובב ליד ערבים ... ממש מפחיד.

צודק

אז למה כולם רצים ללוד?
מעניין איפה אתם גרים כי אני גם בריכוזים חרדים מובהקים לא מעיז לשלוח את הילדים שלי לבד.
יכול להיות שאתם לא מעודכנים אבל בריכוזים החרדים המובהקים ביותר גם יש המון בעיות וד"ל ולמה לא מציפים את זה בגלל הרחק מן הכיעור, וגם יש גבול כמה צריך לחיות בפחד.
הלכתם פעם למוקד שבת מי יושב שם עם החברים שלו ואתם שם לבד עם הילד באמצע הלילה?
אנחנו חיים בעולם של סטיגמות.
הערבים שבאים לגור במקומות כאלה זה בדרך כלל זה כאלה שהם מנהלי מחלקות בבתי חולים שעושים פחות בעיות מחילוני ממוצע.
הקיצונים לא קונים במחיר למשתכן זה יקר להם הם בונים לבד ברבע מחיר, זה כמו שתגיד לתושב בני ברקי ממוצע לבנות מרפסת עם רשיון ב200 אלף ש"ח וחודשיים עבודה, כשהוא יכול לבנות בלילה אחד ברבע מחיר.
לגבי הפרעות שוחחתי עם תושב עכו והוא אמר לי שזה חברה מבחוץ, ובשביל פעם בעשרות שנים שיש בעיות, תשלם כל החיים כל חודש עוד 5000 ש"ח ואיכות חיים של מדינה ממוצעת באפריקה ועוד תקבל את בני דודים בתוך חלון הבית כשהשכנים בונים, ולהזכיר לך כמה אנחנו סובלים מהשבבניקים.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

לדירה ברמת שלמה של 240 מטר במחיר למשתכן, נדרש הון עצמי של מעל מליון ש"ח
אין 90 אחוז מימון בדירה מעל 1.8 מליון.

בנגלה הראשונה זה היה הרבה פחות . למיטב זכרוני זה היה משהו כמו 2.3 מש"ח והאברך הביא

זאת אומרת שלא מדברים איתו אלא כותבים הכל בפטק?

מאז האסון המוזר של אחיו הצדיק רבי אלעזר זצ"ל, עומד לידו לפחות גבאי אחד ומזרז את כולם, זה כבר לא ממש התייעצות ארוכה כמו שהיה פעם. אבל הברכה אחת היא.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

כאחד שגדל בעיר עכו . השטח עכו דרום הוא יותר מנותק מהעיר עכו מהר יונה והשכונות בנוף הגליל . לא רק זה בין השכונה העתידית לעיר יש חומה וכביש מהיר שמפריד . אז צריך תהתנפל על השטח הזה . מנותק מהכל וקרוב לכל. עיר חרדית כמו עלעד אפשר להקים בשטח הזה .צפה בקובץ המצורף 1146433

תודה על התיאור ועל התמונה הממחישה יותר מכל. אין כמו לשמוע עדות ממי שהיה גר שם.