דיון מחירי הדירות לאן?

[משכיל אל דל]

בשורת ענק לציבור החרדי: הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה תוכנית לבניית שכונה חדשה של כ3000 יח"ד בהר יונה ג' בנוף הגליל.

 

[בונה אתרים]

מישהו פה יודע כמה אני יכול למכור גג בקומה רביעית של 200 מ"ר בA בביתר?
יש גישה מהרחוב המקביל כך שזה יוצא כמעט קומה ראשונה

לדעתי שווה באזור המיליון וחצי

 

[בית שמשניק]

בשורת ענק לציבור החרדי: הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה תוכנית לבניית שכונה חדשה של כ3000 יח"ד בהר יונה ג' בנוף הגליל.

בתוך חצי שנה בלבד: הוותמ"ל אישרה שכונה חרדית בת 3,300 דירות בנוף הגליל

התוכנית ביוזמת משרד השיכון ובשיתוף עיריית נוף הגליל, כוללת 60 מבנים בעלי 6 קומות מעל למפלס הכניסה ו6-9 קומות מתחתיו. 560 דירות יהיו קטנות עד 80 מ"ר. בנוסף מתוכננים 103 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה

www.nadlancenter.co.il

 

[shimשימי]

כתבה מhttps://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/817573

"עד 2040 יהיו חסרות 2.6 מיליון דירות. אחרי כל ירידה - באה התפרצות"​

למרות הירידה במחירי הנדל"ן, לעו"ד חגי אדורם שמייצג חברות בניה נמאס לשמוע על פתרונות לרוחב. עכשיו הוא מזהיר: "אחרי תכנית מע"מ אפס של לפיד שכשלה, באה התפרצות. אחרי מחיר למשתכן של השר כחלון, באה התפרצות וגידול קטסטרופלי בביקושים. המדינה חייבת לתת פטור של 50% ממס שבח לדירות כלואות"
נתוני מדד המחירים לצרכן שהתפרסמו השבוע מצביעים על המשך המגמה בשוק הדיור: המחירים ממשיכים לרדת. נכון, הם יורדים החודש בשיעור קטן של 0.2% בלבד, אבל הוא עוד אזיק בשרשרת - וכשמחברים אותו מגלים ירידה כוללת של 7% במחירי הדיור השנה.אי אפשר לטעון שהמדינה לא מחפשת פתרונות, אבל אפשר לחלוק על הדרך. היא מנסה לבנות לגובה דרך התחדשות עירונית ומניפה את הגרזן על המשקיעים דרך כלי המיסוי. השאלה החשובה היא האם זה הפתרון הטוב ביותר - מה יקרה כשריבית תרד, כשהשרשרת תעלה, ואז מדינת ישראל תקבל מכה כואבת. האם הפתרון ברמת ההיצע נפתר? האם בונים מספיק התחדשות עירונית? האם המדינה שכחה את משכירי הדירות, שמשלמים עשרות אחוזים יותר בשנה האחרונה?
עו"ד חגי אדורם, המייצג חברות בניה, מספר לנו שהפיתרון עדיין רחוק, שהמגמה הנוכחית היא בסך הכל, במילים שלנו - עבודה בעיניים. "ירידה של 0.2%, זה דבר טוב ולא רע - אבל אני מזכיר שהיא מגיעה אחרי רצף עליות של 20% בשנה. אם מדינת ישראל רוצה לשמר את המגמה, אי אפשר רק להתפלל, היא צריכה לעשות צעדים", הוא אמר. "יש כרגע ריבית גבוהה יותר מ-2022, זה נכון, אבל בהחלטת הריבית האחרונה לא נרשמה עליה. אנחנו כבר לא באווירת מלחמה. גם אם יש מחלוקת פוליטית, ומקווה שיגיעו לפשרה בעניין הזה, עדיין אנשים נולדים כאן. ישראל זה לא ארה"ב וטקסס, אין לך שטחים בלי הגבלה. בהנחה שאנחנו לא מתכננים לפלוש למדינות שכנות, חייבים לבנות קומה ב' למדינת ישראל - אחרת מחירי הדירות לא ימשיכו לרדת".

אבל הביקושים ירדו.
"עד 2040, על פי הנתונים - יהיו חסרות במדינת ישראל 2.6 מיליון דירות. זה לא מתבסס על אנטישמיות או על גלי עליה מרוסיה, צרפת או מדינות אחרות באירופה - אלא על גידול בקו ישר של אוכלוסיית ישראל. כמו שהיום יותר צפוף בכבישים בהשוואה למצב לפני 5 שנים, כך יהיה יותר צפוף בדירות".
השאלה הגדולה היא לא כמה יורד עכשיו - אלא האם לא תהיה התפרצות מחר.
"באזורי ביקוש לא רואים התחלות בניה. יש 'ברקס', יש ירידה, אבל אם אנחנו לא רוצים שיהיה לנו זיכרון קצר, צריך שנזכור: אחרי כל עצירה באה התפרצות. אגב, היא תמיד יותר גדולה מהקודמת. תראה מה קרה - אחרי תכנית מע"מ אפס של לפיד שכשלה, באה התפרצות. אחרי מחיר למשתכן של השר כחלון, באה התפרצות וגידול קטסטרופלי בביקושים. זאת ההערכה הרווחת - אם לא יעשו שינויי שורש, לא שינוי קוסמטי, לא נוכל להצליח".
בראיון ב"ביזפורטל" בחודש אפריל אמרת שהממשלה חייבת לעשות מספר שינויים, כולל בדיוק להשכרה לטווח ארוך, הורדת מס הרכישה ויותר התחדשות עירונית. יש עוד כלים?
"הדבר הראשון שהיא חייבת לעשות הוא לקחת את 10 חברות הבניה הגדולות והאיתנות בישראל בחלוקה למחוזות - ירושלים, צפון, דרום ומרכז ולתת להן יעדים של בניית 30 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח, ל-10 שנים פלוס אופציה ל-10 נוספות".
אתה חי בישראל?
"מדינות מדרג בינוני באירופה עושות את זה. זה מקובל ב-OECD, וגם באנגליה - דיור מפוקח להשכרה ארוכה. לא כל אחד יכול לקנות דירה ממוצעת, ואני לא מדבר על תל אביב - אלא על דירות של 3.5 מיליון שקל. דירה לא צריכה לעלות מיליון דולר, ואני מדבר על ראשון לציון, אור יהודה ועוד".
התחדשות עירונית היא דווקא כן עושה.
"כולם מדברים על התחדשות עירונית, ויש התקדמות ניכרת, אבל ברגע שהקימו את הרשות הארצית להתחדשות, צריך לתקצב אותה ביותר כסף. אני מדבר על מיליארדים, לא על גרגירים. ראשי הערים לא רוצים דירות כי הן גרעוניות, ואני אומר לך את זה כיו"ר ועדת הערר לארנונה מזה 15 שנה. במסחרי הארנונה גבוהה פי 3 ממגורים. למגורים צריך גם בתי ספר, גנים, טיפת חלב ובתי כנסת - זה כסף. למשרדים - אתה לא שום דבר מלבד פינוי אשפה. גם מבחינת הכנסות וגם מבחינת הוצאות הן רוצות משרדים ומסחר, אחרת הם מקלות חרדה מצפיפות. מה ניסו לעשות? ראשי הערים רבו על ארנונה, להעביר מכיס של אחת לאחרת. בפועל, אף עירייה לא תוותר על עשר אגורות לטובת עיריית שכנה, הן יילכו למשפטים 100 שנה ולא ישלמו. כמו שטענתי בעבר, המדינה צריכה לתקצב עיריות, לתת להן כסף תמורת היתרי בניה. רק זה הפתרון. 5,000 שקל לדירה, 10,000 שקל לדירה, מה שצריך לעשות מבחינת ההיוון. אתה תראה איך ראשי הערים מסירים התנגדויות, כי הם תמיד רוצים כסף כאן ועכשיו. איינשטיין אמר על זה פעם משפט חכם".
ועדיין, הן עושות אותו דבר ומצפות לתוצאות שונות.
"כל שר שיכון חדש שבא, רוצה לעשות מהפכה דיור, אבל בסוף מה? הוא מעלה מס רכישה. אני אומר הפוך, במקום מס בצורת מקלות שכבר חלודים ומתפרקים, תחשבו על הצד של הגזרים. לפני לא הרבה שנים היה מבצע של רשות המסים, 'שחרור הכספים הכלואים בחברות'. אמרו 'בוא נעשה מבצע חלון, ניתן לכם שנה, מי שימשוך הביתה את הרווחים הכלואים בחברות יקבל שיעור מס מוטב'. הבעיה היא שהישראלים קונים ארטיק רק כשהמוכר צועק שהוא הולך. ואת זה המדינה ניצלה. את אותה הצלחה צריך לקחת למיסוי מקרקעין - לעשות שחרור רווחי מס שבח בדירות כלואות. יש המון כאלה, לא במחיר למשתכן כשבעוד 7 שנים תקבל מפתח, כשאתה לא יודע אם תקבל דירת 5 חדרים בקומה 12 פונה לים או דירה בקומה 2 שפונה לחדר זבל".
ואז ישתחררו דירות.
"בדיוק. קח דירות של קשישים שיודעים שיש מס שבח, 100 אלף שקל נניח, לא סכום בשמיים, אין להם כוח לזה. הם אומרים: 'שהיורשים שלי יתעסקו עם זה'. תן מבצע של 50% הקלה במס שבל ותראה איך ברגע בפתח תקוה, רמת גן ותל אביב משתחררת לשוק זריקת ויטמין דירות, דירות מוכנות, רק שלם וקח".
סובסידיה ממשלתית זו המצאה שלנו?
"אם ימשיכו לחלק כסף, כאילו המדינה הפכה לאראלה ממפעל הפיס, בלי שום חסם, גם אנשים מאוד עשירים או אמידים יקבלו הטבה של 1.5 מיליון שקל. אין בזה הגיון ברמה המדינתית. אף מדינה לא עושה הגרלה, סובסידיה. זו אכן המצלאה ישראלית. כל עוד ימשיכו עם לחם השעשועים האלה, אני אומר שנתוני המאקרו יילכו ויחריפו".

 

[ניק 109814]

לפעמים צריך אבל הבנק לא מאשר (ככה זה בחיים לא כל מה שצריכים גם משיגים)
כל יועץ מנסה לארגן עוד הלוואות משלימות לפי הזכאות וההטבות הקיימות.

אולי תכתוב ברור מהיכן קבלת הלוואה משלימה? כמה קבלת? מבנק או אשראי ברגע או מטריא וכדו'?
כמה ריבית? ובאיזה מסלול ריבית?

ואז נוכל להבין איך הקרן גדלה יותר ממה שלקחת
ואז נזמין את @הון ובית שיענה לנו איך זה יתכן.

רק לסבר את האוזן כמה הוא עלה יש לי חבר שלקח משכנתא לפני 3 שנים על מיליון שח
וקיבל שני מסלולים צמוד למדד ואחד פריים
ולפני כמה חודשים דיברנו על משכנתאות וכו
ובדקנו יחד את היתרה לסילוק ולא רק שלא ירד אלא עלה לו ב50.000
ועכשיו אנחנו באמצע מיחזור

 

[ניק 109814]

והיום דירת 4 חדרים בחריש עולה 1.6 מיליון שקל

 

[shimשימי]

צפה בקובץ המצורף 1443201

תשמע...
אדבר לגופו של עניין...

אבל אין ספק שיש ירידות מחירים בחריש היום.
דירה בחריש היום עולה בין 1.45 ל1.6 (השיא היה בין 1.55-1.7)
מה שאומר ירידה של 100-150 אלף שקל (בטווח של עד 10 אחוז ירידה)

 

[3040*]

כתבה מhttps://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/817573

"עד 2040 יהיו חסרות 2.6 מיליון דירות. אחרי כל ירידה - באה התפרצות"​

למרות הירידה במחירי הנדל"ן, לעו"ד חגי אדורם שמייצג חברות בניה נמאס לשמוע על פתרונות לרוחב. עכשיו הוא מזהיר: "אחרי תכנית מע"מ אפס של לפיד שכשלה, באה התפרצות. אחרי מחיר למשתכן של השר כחלון, באה התפרצות וגידול קטסטרופלי בביקושים. המדינה חייבת לתת פטור של 50% ממס שבח לדירות כלואות"
נתוני מדד המחירים לצרכן שהתפרסמו השבוע מצביעים על המשך המגמה בשוק הדיור: המחירים ממשיכים לרדת. נכון, הם יורדים החודש בשיעור קטן של 0.2% בלבד, אבל הוא עוד אזיק בשרשרת - וכשמחברים אותו מגלים ירידה כוללת של 7% במחירי הדיור השנה.אי אפשר לטעון שהמדינה לא מחפשת פתרונות, אבל אפשר לחלוק על הדרך. היא מנסה לבנות לגובה דרך התחדשות עירונית ומניפה את הגרזן על המשקיעים דרך כלי המיסוי. השאלה החשובה היא האם זה הפתרון הטוב ביותר - מה יקרה כשריבית תרד, כשהשרשרת תעלה, ואז מדינת ישראל תקבל מכה כואבת. האם הפתרון ברמת ההיצע נפתר? האם בונים מספיק התחדשות עירונית? האם המדינה שכחה את משכירי הדירות, שמשלמים עשרות אחוזים יותר בשנה האחרונה?
עו"ד חגי אדורם, המייצג חברות בניה, מספר לנו שהפיתרון עדיין רחוק, שהמגמה הנוכחית היא בסך הכל, במילים שלנו - עבודה בעיניים. "ירידה של 0.2%, זה דבר טוב ולא רע - אבל אני מזכיר שהיא מגיעה אחרי רצף עליות של 20% בשנה. אם מדינת ישראל רוצה לשמר את המגמה, אי אפשר רק להתפלל, היא צריכה לעשות צעדים", הוא אמר. "יש כרגע ריבית גבוהה יותר מ-2022, זה נכון, אבל בהחלטת הריבית האחרונה לא נרשמה עליה. אנחנו כבר לא באווירת מלחמה. גם אם יש מחלוקת פוליטית, ומקווה שיגיעו לפשרה בעניין הזה, עדיין אנשים נולדים כאן. ישראל זה לא ארה"ב וטקסס, אין לך שטחים בלי הגבלה. בהנחה שאנחנו לא מתכננים לפלוש למדינות שכנות, חייבים לבנות קומה ב' למדינת ישראל - אחרת מחירי הדירות לא ימשיכו לרדת".

אבל הביקושים ירדו.
"עד 2040, על פי הנתונים - יהיו חסרות במדינת ישראל 2.6 מיליון דירות. זה לא מתבסס על אנטישמיות או על גלי עליה מרוסיה, צרפת או מדינות אחרות באירופה - אלא על גידול בקו ישר של אוכלוסיית ישראל. כמו שהיום יותר צפוף בכבישים בהשוואה למצב לפני 5 שנים, כך יהיה יותר צפוף בדירות".
השאלה הגדולה היא לא כמה יורד עכשיו - אלא האם לא תהיה התפרצות מחר.
"באזורי ביקוש לא רואים התחלות בניה. יש 'ברקס', יש ירידה, אבל אם אנחנו לא רוצים שיהיה לנו זיכרון קצר, צריך שנזכור: אחרי כל עצירה באה התפרצות. אגב, היא תמיד יותר גדולה מהקודמת. תראה מה קרה - אחרי תכנית מע"מ אפס של לפיד שכשלה, באה התפרצות. אחרי מחיר למשתכן של השר כחלון, באה התפרצות וגידול קטסטרופלי בביקושים. זאת ההערכה הרווחת - אם לא יעשו שינויי שורש, לא שינוי קוסמטי, לא נוכל להצליח".
בראיון ב"ביזפורטל" בחודש אפריל אמרת שהממשלה חייבת לעשות מספר שינויים, כולל בדיוק להשכרה לטווח ארוך, הורדת מס הרכישה ויותר התחדשות עירונית. יש עוד כלים?
"הדבר הראשון שהיא חייבת לעשות הוא לקחת את 10 חברות הבניה הגדולות והאיתנות בישראל בחלוקה למחוזות - ירושלים, צפון, דרום ומרכז ולתת להן יעדים של בניית 30 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח, ל-10 שנים פלוס אופציה ל-10 נוספות".
אתה חי בישראל?
"מדינות מדרג בינוני באירופה עושות את זה. זה מקובל ב-OECD, וגם באנגליה - דיור מפוקח להשכרה ארוכה. לא כל אחד יכול לקנות דירה ממוצעת, ואני לא מדבר על תל אביב - אלא על דירות של 3.5 מיליון שקל. דירה לא צריכה לעלות מיליון דולר, ואני מדבר על ראשון לציון, אור יהודה ועוד".
התחדשות עירונית היא דווקא כן עושה.
"כולם מדברים על התחדשות עירונית, ויש התקדמות ניכרת, אבל ברגע שהקימו את הרשות הארצית להתחדשות, צריך לתקצב אותה ביותר כסף. אני מדבר על מיליארדים, לא על גרגירים. ראשי הערים לא רוצים דירות כי הן גרעוניות, ואני אומר לך את זה כיו"ר ועדת הערר לארנונה מזה 15 שנה. במסחרי הארנונה גבוהה פי 3 ממגורים. למגורים צריך גם בתי ספר, גנים, טיפת חלב ובתי כנסת - זה כסף. למשרדים - אתה לא שום דבר מלבד פינוי אשפה. גם מבחינת הכנסות וגם מבחינת הוצאות הן רוצות משרדים ומסחר, אחרת הם מקלות חרדה מצפיפות. מה ניסו לעשות? ראשי הערים רבו על ארנונה, להעביר מכיס של אחת לאחרת. בפועל, אף עירייה לא תוותר על עשר אגורות לטובת עיריית שכנה, הן יילכו למשפטים 100 שנה ולא ישלמו. כמו שטענתי בעבר, המדינה צריכה לתקצב עיריות, לתת להן כסף תמורת היתרי בניה. רק זה הפתרון. 5,000 שקל לדירה, 10,000 שקל לדירה, מה שצריך לעשות מבחינת ההיוון. אתה תראה איך ראשי הערים מסירים התנגדויות, כי הם תמיד רוצים כסף כאן ועכשיו. איינשטיין אמר על זה פעם משפט חכם".
ועדיין, הן עושות אותו דבר ומצפות לתוצאות שונות.
"כל שר שיכון חדש שבא, רוצה לעשות מהפכה דיור, אבל בסוף מה? הוא מעלה מס רכישה. אני אומר הפוך, במקום מס בצורת מקלות שכבר חלודים ומתפרקים, תחשבו על הצד של הגזרים. לפני לא הרבה שנים היה מבצע של רשות המסים, 'שחרור הכספים הכלואים בחברות'. אמרו 'בוא נעשה מבצע חלון, ניתן לכם שנה, מי שימשוך הביתה את הרווחים הכלואים בחברות יקבל שיעור מס מוטב'. הבעיה היא שהישראלים קונים ארטיק רק כשהמוכר צועק שהוא הולך. ואת זה המדינה ניצלה. את אותה הצלחה צריך לקחת למיסוי מקרקעין - לעשות שחרור רווחי מס שבח בדירות כלואות. יש המון כאלה, לא במחיר למשתכן כשבעוד 7 שנים תקבל מפתח, כשאתה לא יודע אם תקבל דירת 5 חדרים בקומה 12 פונה לים או דירה בקומה 2 שפונה לחדר זבל".
ואז ישתחררו דירות.
"בדיוק. קח דירות של קשישים שיודעים שיש מס שבח, 100 אלף שקל נניח, לא סכום בשמיים, אין להם כוח לזה. הם אומרים: 'שהיורשים שלי יתעסקו עם זה'. תן מבצע של 50% הקלה במס שבל ותראה איך ברגע בפתח תקוה, רמת גן ותל אביב משתחררת לשוק זריקת ויטמין דירות, דירות מוכנות, רק שלם וקח".
סובסידיה ממשלתית זו המצאה שלנו?
"אם ימשיכו לחלק כסף, כאילו המדינה הפכה לאראלה ממפעל הפיס, בלי שום חסם, גם אנשים מאוד עשירים או אמידים יקבלו הטבה של 1.5 מיליון שקל. אין בזה הגיון ברמה המדינתית. אף מדינה לא עושה הגרלה, סובסידיה. זו אכן המצלאה ישראלית. כל עוד ימשיכו עם לחם השעשועים האלה, אני אומר שנתוני המאקרו יילכו ויחריפו".

זה כתבה אינטרסנטית לחלוטין
את מי זה אמור להרשים?
תביא ציטוט מכלכלן לא אינטרסנטי

 

[פרוגפרוגנדה]

זה כתבה אינטרסנטית לחלוטין

מה האינטרס?

 

[szn]

"בגבעת שמואל אנחנו מוכרים סביב 34-30 אלף שקל למ"ר, בנתניה 23 אלף שקל ומעלה למ"ר ובת"א ב-76 אלף שקל למ"ר"

מיכה קליין מנכ"ל אפריקה מגורים - על מחירי הדירות בפרויקטים של החברה (דווקא עולים), על השפעת הריבית על החברה (השפעה לטובה), על הפרויקטים החדשים ועל בנייה להשכרת ארוכת טווח

www.bizportal.co.il

"בגבעת שמואל אנחנו מוכרים סביב 34-30 אלף שקל למ"ר, בנתניה 23 אלף שקל ומעלה למ"ר ובת"א ב-76 אלף שקל למ"ר"​

מיכה קליין מנכ"ל אפריקה מגורים - על מחירי הדירות בפרויקטים של החברה (דווקא עולים), על השפעת הריבית על החברה (השפעה לטובה), על הפרויקטים החדשים ועל בנייה להשכרת ארוכת טווח
נחמן שפירא | 18/08/2023 06:58

(7)
נושאים בכתבה

אפריקה ישראל אפריקה מגורים דוחות כספיים רבעון שני
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה ביום שלישי האחרון כי מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-0.6%. מדובר על ירידה שמבטאת קצב ירידה שנתי של 7%. מחירי הדירות יורדים מסוף השנה שעברה. למרות זאת המדד בשנה האחרונה עדיין מצביע על עלייה והוא עומד על 5.2%, יש לזה שתי סיבות.
הסיבה הראשונה: במחצית השנייה של 2022 נרשמו עליות מחירים והסיבה השנייה: נתוני הלמ"ס מתעדכנים בעיכוב גדול לעומת מה שקורה בשטח. הלמ"ס מספר לנו מה היה לפני חודשיים וחצי - הפרסום ב-15 באוגוסט מבטא מה היה בחודשים מאי-יוני. מה שהיה במאי-יוני אבל מאז המחירים המשיכו לרדת. האם בכל מקום, האם אצל כל קבלן?
אם תשאלו את מיכה קליין, מנכ"ל חברת אפריקה ישראל מגורים, מהגדולות בתחום, הוא יגיד לכם שזה לא רלבנטי לאפריקה. חברת הנדל"ן אפריקה ישראל אפריקה מגורים +0.41% מכרה ברבעון השני של השנה 57 דירות ב-221 מיליון שקל כולל מע"מ (כ-194 מיליון שקל חלק החברה) כאשר המחיר הממוצע לדירה ברבעון השני עמד על כ-3.9 מיליון שקל, לעומת כ-3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

- כל הכותרות​

גנדלמן לא לבד: הסכומים האדירים שעברו ממועדון גנט לכדורגל הישראלי
המתנה להחלטות גורליות - בבית המשפט, בהיכלי המחוקקים ובמסדרונות ה-SEC
"בגבעת שמואל אנחנו מוכרים סביב 34-30 אלף שקל למ"ר, בנתניה 23 אלף שק...
הנאסד"ק ירד ב-1%; יורוג'ן נפלה ב-18%, נייס איבדה 7%
פז: ההכנסות קטנו ב-16%, הרווח הנקי גדל ב-54%
ה-AI צפוי לעשות מהפכה בעולם המסעדנות - איך זה יקרה?
עסקה של 14 מיליארד שקל - גרמניה תרכוש את חץ 3 מישראל
נובקטיס פארמה קיבלה מעמד של תרופת יתום מה-FDA
חלום או מציאות? עתידו של ז'ואאו פליקס על הפרק
הביטקוין יורד ב-4% - נסחר מתחת ל-29,000 דולר
סיסקו עוקפת את הציפיות - למשקיעים יש סיבה לאופטימיות
בתום מבצע מיוחד; המשטרה עצרה 85 חשודים והחרימה 1.5 מיליון שקל
נייס נפלה ב-10% והורידה את המדדים בכ-1%
וולמארט עקפה את תחזיות האנליסטים, אז למה המניה יורדת?
ראש הממשלה נתניהו השיק את הקו הראשון של הרכבת הקלה
בדרך ליישום הרפורמה בגיל הרך: חיסכון של עד 940 שקל לחודש לכל ילד
בהמשך להודעה על הטעות - רמי לוי מדווח על גידול של 6% ברווח הנקי
רשות המסים דרשה 400 אלף - השופט דחה התביעה וקבע חובת ההוכחה עליה
המלחמה בסחר הלא חוקי: המכס החרים נוזל לסיגריות בשווי מאה אלף שקל
תנחשו מי רואה החשבון של רמי לוי?

עוד תכניות​

אפריקה מגורים שהיא חלק מקבוצת לפידות של יעקב לוקסנבורג, נסחרת בשווי של 2.2 מיליארד שקל, אחרי עלייה של 13% מתחילת השנה.

מניית אפריקה מגורים - גרף

ההון העצמי שלה הוא כ-1.4 מיליארד שקל והרווח השנתי שלה (12 חודשים אחרונים) הוא כ-160 מיליון שקל בשנה.
בראיון לביזפורטל אומר המנכ"ל קליין כי "הדוחות מדברים בעד עצמם ההכנסות שלנו גדלו בכמעט 100%, (ההכנסות ממכירת דירות הסתכמו בכ-284 מיליון שקל, כפול מהכנסות של כ-143 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד) הרווח הגולמי שלנו עלה ב-140% (מ-27 ל-65 מיליון שקל)". לדבריו "החברה בשלוש שנים אחרונות מעלה את אחוז הרווח ויש עוד לאן לעלות".
קליין מציין כי "שיעור הרווחיות הגולמי שלנו כמעט בכל הפרויקטים הוא מעל 20 אחוזים וזה מצטרף לכך ש-90% מהדירות שלנו שעתידות להתאכלס עד סוף 2025 מכורות, לגבי הדירות שאמורות להתאכלס בשנים 2026-2027 למעלה מ-50% מהדירות כבר מכורות ומה שנשאר לנו לעשות להתקדם בביצוע".

מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, מיכה קליין. צילום שירן כרמל

הנתונים שהצגתם נראים טוב אבל איך העלאות הריבית השפיעו עליכם בשנה האחרונה?
"בכל הפרויקטים פרט לאחד אנחנו לא צורכים אשראי מהבנקים, ולכן שיעור הפריים שעלה משפיע עלינו לחיוב, וכל הפיקדונות היו סגורים בבנקים כאבן ללא הופכין הביאו לנו ריבית של 6 מיליון שקל. ריבית הפריים שעלתה זו בשורה חיובית מבחינתנו, אנחנו רושמים הכנסות ולא צורכים הלוואות וכמעט לא חשופים לא מול הבנקים ולא מול מישהו אחר.
"בנוסף, ברבעון הזה המשכנו את הקטנת המינוף של החברה. שיעור המינוף שלנו ירד בעוד 130 מיליון שקל, לאחר שפרענו עוד מאה מיליון שקל ביולי לבנק הפועלים. אנחנו נמצאים היום ביתרת חוב של 470 מיליון שקל, שיעור החוב אם לא הנמוך ביותר אז אחד הנמוכים שהחברה ראתה אנחנו בשיעור חוב קאפ נטו כ-35%".

​

10 פרויקטים חדשים​

מה לגבי המלאים שלכם, יש לכם מלאי של 346 יח"ד בת"א, ו-342 באזורי ביקוש ברחבי הארץ, הם נמוכים בהשוואה לחברות אחרות?
"יש לנו אתגר משמעותי וזה שיעור המלאי הנמוך בחברה, והאתגר שלי הוא לפתוח פרויקטים חדשים. היום ישבתי עם ראש עיריית נשר, אנחנו הולכים להקים שם פרויקט של מעל 2,000 יחידות דיור יחד עם שותפים (כלל תעשיות ושיכון ובינוי) גם בקריית אתא אנחנו הולכים לפתוח פרויקט חדש. ראש העיר של נשר אמר לי שאנחנו מכפילים לו את העיר, אנחנו בעצם עושים שם פיתוח של שכונה חדשה, הוא מגדיר זאת כעיר חדשה".

כמה פרויקטים חדשים בעצם הולכים להיפתח?
"בסך הכל מדובר ב-10 פרויקטים חדשים. רובם ייפתחו השנה וחלק ברבעון הראשון של שנה הבאה. בנוסף לנשר וקריית אתא, בגבעת שמואל אנחנו נתחיל לשווק עוד 2 בנינים. בת"א יש לנו 3 פרויקטים חדשים, גם בקריית אונו ונתניה וכמובן בירושלים שהיא עיר אסטרטגית מבחינתנו ויש לנו עוד 2 פרויקטים חדשים שם".
בכמה דירות מדובר?
"למעלה מאלף יחידות בסך הכל. בסופו של דבר אנחנו במקומות שיש לנו מלאים אנחנו מוכרים בירושלים, קרית ביאליק. בנס ציונה המעט שהיה לנו שם עף. בגבעת שמואל שני בנינים חדשים בחודשיים מכרנו 20 ורשמנו 26 בקשות. תראה את הנתונים, ברבעון הראשון של 2022 היה לנו 820 דירות למכירה. ב-2023 זה ירד לחצי עם 430 דירות למכירה. מאז המלאים מתחדשים, פתחנו עוד. אבל איפה שיש מוכרים. אני לא אומר שזו תקופה מדהימה, אבל מוכרים".

לא חשופים בהלוואות - לא נותנים הנחות​

למרות התקופה המאתגרת קליין מסביר את העובדה שהחברה הציגה נתונים של מחיר ממוצע לדירה של 3.9 מיליון שקל ברבעון לעומת 3 מיליון שקל ברבעון המקביל בכך ש"היזמים מתחלקים לשתי קבוצות, קבוצה אחת יזמים שיש להם 2 אתגרים: מלאים גדולים שלא מכרו, יחד עם כאלה שקנו קרקעות במזומן. יזמים כאלו נותנים וצריכים לתת הנחות במכירות כי הם נמצאים בחשיפה לריבית. מנגד יש יזמים מסוג שני, ואנחנו לשמחתי נמנים עליהם שיש להם מלאים נמוכים והם לא רכשו קרקעות ולא חשופים בהלוואות לקרקעות במזומן, אלא מבצעים פרויקטים של התחדשות עירונית ועסקאות קומבינציה".

קליין מציין שבזכות זה הפרויקטים הרבים של התחדשות עירונית שהם עושים ומשום שהם לא חשופים להלוואות "במקרים כאלה אנחנו לא נותנים הנחות. שווי המכירה הממוצעת מול הרבעון המקביל גדל ב-30%, לא הורדנו, והעלינו לפחות בעליית מדד הבניה".
מה קורה עם המחירים בפרויקטים שלכם, ציינת שהעלית מחירים איך זה מתבטא?
"בפרויקט התחדשות עירונית בירושלים בסן מרטין התחלנו במחירים של 24 אלף שקל למ"ר וסיימנו עם 32 אלף שקל למ"ר. מכרנו את הכל עוד לפני שסיימנו את המרתף בבנייה. ברעננה – התחלנו למכור ב-26 אלף שקל למ"ר וסיימנו 32 אלף שקל למטר מרובע. בגבעת שמואל אנחנו מוכרים סביב 34-30 אלף שקל למ"ר, בנתניה 23 אלף שקל ומעלה למ"ר ובפרויקט בת"א ב-76 אלף שקל למ"ר".
אתה לא מתכחש אבל לתקופה המאתגרת שעוברת על עמיתיך?
"אני לא אומר שהתקופה לא מאתגרת, יש אתגרים אבל אנחנו יודעים להתמודד איתם, מוכרים כשיש מלאים, לא נותנים הנחות, מתמודדים בשוק שהוא תמיד מורכב ויודעים להתמודד.
אני מבין שאתה חושב שמחירי הדיור ימשיכו לעלות, אבל הנתונים מראים אחרת, מה יקרה למחירים לדעתך?
"התקופה פחות מאתגרת מהכיוון של הריבית, השוק כבר הכיל את הריבית, זה שוק משוכלל שמבין את האתגר שיש בכמות התחלות הבנייה הכל כך נמוך שיש השנה ושעוד ממשיך לרדת. את העובדה שהקרקעות לא משווקות ע"י רמ"י, ואם כבר משווקת אז אין זוכים. גם ברשות מקרקעי ישראל(רמ"י) מבינים את זה. אנשים מבינים כשאין היצע והביקוש קשיח ואפילו גודל, אז יש פה בעיה וצריך לקנות".
הרפורמה המשפטית משפיעה על הענף?
"כמובן שהתקופה עם שינויי החקיקה מביאים אי בהירות ורעש, גם עם הנושאים האלה אנחנו מתמודדים. הפיתרון הוא לא ע"י הפחתת מחירים, אלא הכרה של העובדה שבסופו של דבר המדינה חזקה וקיימת שנים רבות אחורה, ותהיה קיימת גם שנים רבות קדימה ובשביל זה אנשים תמיד יצטרכו מקום לגור בו".
אז אתה אומר שמחירי הדיור לא ירדו?
"יותר מזה, אנחנו רואים גם כשיש תיקונים קטנים, בצורת המאקרו אין פה את העליות של 20 אחוז בשנה, ויש פה את המקום של תיקון כזה או אחר, ואני לא אומר שאין את זה בשוק. אבל באפריקה ישראל מגורים אנחנו לא נדרשים לנושא הזה, ומוכרים מהמלאים שלנו בצורה טובה. יש לנו איפה להשתפר, בכמות מכירות ובפתיחת פרויקטים נוספים. אנחנו לא ישנים בשקט אבל בסופו של דבר, יש לנו אחוז מכירות גבוה והכסף בקופה שלנו רב".
מה התוכניות הלאה, לרבעונים הבאים, אתם מתכננים לרכוש חברות לרכוש קרקעות?
"אנחנו נמצאים בפוזיציה טובה, ובתחילתה של תקופה מדהימה. עם קופת מזומנים גבוהה ומינוף נמוך ויש לנו רעב לעשות עסקאות ולפרויקטים חדשים. אנחנו פעילים כמו שלא הינו פעילים הרבה שנים, כי יש המון הזדמנויות ואנחנו לא נפספס אותם. היינו שמרנים בעבר ונמשיך להיות כאלה אבל בכל אחד משלושת הפרמטרים של התחדשות עירונית, עסקאות קומבינציה, ועסקאות מזומן אנחנו פעילים מאוד לעסקאות חדשות"

שכירות זה חברתי - לא כלכלי​

קליין מציין כי מה שקורה בשדה דב זה בדיוק מה שקורה כשיש מלאי נמוך וביקוש גדול זה נכון בת"א ובכל הארץ כל מקרה לגופו. כשאין היצע ויש ביקוש - המחירים עולים. אז המחירים גבוהים והעלויות גבוהות, אבל מה האלטרנטיבה. "תראה את מחירי השכירות שעלו בצורה משמעותית מאוד ומה שיותר גרוע וחמור מכך שבשכירות אין לך את היציבות שיש לך בנכס בבעלותך. המדינה לא מתעדפת בנייה לשכירות, ואז יש עליות ואין לשוכרים אלטרנטיבה היום"

קליין סבור כי העליות בשוק השכירות ימשיכו ויתגברו כי אחוז המשקיעים לא עולה. האם לדעתך הממשלה צריכה להתערב בשוק הדיור או עדיף כמה שפחות? ומה עם היוזמות להחזרת המשקיעים לשוק?
"אין בעיה שהממשלה לא תתערב, אבל יש בעיה אחת כי היא מחזיקה ב-90% מהקרקעות הא כבר מעורבת ואני לא בא לתת עצות לממשלה. צריך שיהיה תעדוף לנושא הבנייה לשכירות, דירה להשכיר אחרי כל כך הרבה שנים שהממשלה התערבה נוצר עיוות וצריך לטפל בו. זה לא כלכלי אלא חברתי".

 

[מישמשית]

ומי שקנה שם להשקעה (...) בטח גם האוזניים והאף יצאו מחוריהם מרוב שמחה...

מה שבטוח שבמניות לא כדאי שיגע ............
משך את ההשקעה לפני הזמן (1600000 כמדומני ל3 חדרים.....)

 

[מישמשית]

נכון.
רק מוכיח שד 4 זה זוגות של בני 30 בממוצע

חחחחחחחח..........
התכנון נעשה הרבה לפני שנודע מי הם הרוכשים

 

[GRN]

לא בונים את כל הדברים האלו בכל שכונה חילונית חדשה ובכל אופן השטחים החומים לציבור החרדי הם יותר מכל הרשימה הזו.

עם כל הכבוד לכם, אדריכלי משרד השיכון לא מסכימים איתך, ובתוכניות שיש אפשרוות לציבור כללי או לציבור חרדי, יש שטחים מיוחדים שאם יהיה בשכונה ציבור כללי יבנו בהם בנייני מגורים, ואם יהיה ציבור חרדי יבנו בהם מוסדות ציבור כלומר ציבור חרדי צריך יותר שטחים חומים מציבור כללי.

לדוגמא מתוך התכנית של רמת בית שמש ד'4 (הם כותבים שלציבור חרדי יש ממוצע 5.5 נפשות במשפחה כלומר ממוצע 3.5 ילדים שזה נמוך מהממוצע האמיתי ושמעתי את זה גם מאדם מוסמך)

אדריכלי משרד השיכון הם לא הוכחה לתכנון נכון (במיוחד שהם חשופים ללחצים פוליטים). יש עליהם הרבה ביקורת והם עשו (ויעשו) הרבה שגיאות תכנוניות, ועמישראל יספוג וישלם.

 

[מנגנת]

"עד 2040 יהיו חסרות 2.6 מיליון דירות. אחרי כל ירידה - באה התפרצות"

עוד קבלן

 

[גולש בנט]

זה כתבה אינטרסנטית לחלוטין
את מי זה אמור להרשים?
תביא ציטוט מכלכלן לא אינטרסנטי

עו"ד חגי אדורם שמייצג חברות בניה ואידך זיל גמור.
כתבה ממומנת ששילמו עליה כסף.

אבל הנה כתבה אמיתית, לא ממומנת ולא שיקרית שאומרת הכל.

57 אלף דירות חדשות נותרו על המדף: מבצעי הקבלנים יתרחבו? - וואלה! נדל״ן

על פי נתוני הלמ"ס, מלאי דירות הקבלן החדשות שנותרו על המדף ממשיך לטפס: עלה בחודש מאי ב-1,284 דירות לעומת החודש הקודם, ובשיעור של 25% לעומת מאי 2022

nadlan.walla.co.il

האם אנחנו לקראת סאמר סייל של חברות הנדל"ן? דוח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמתפרסם היום (ה') מציג תמונת מצב עגומה לקבלנים, כאשר מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה בידי קבלנים הגיע במאי לשיא של 57,282 דירות - עליה של 1,284 דירות לעומת החודש הקודם, ושל 25% לעומת חודש מאי 2022.

 

[shimשימי]

תביא ציטוט מכלכלן לא אינטרסנטי

ירון זליכה הוא אינטרסנט לדעתך?

 

[גולש בנט]

עוד קבלן

לייתר דיוק, עורך דין המייצג קבלנים, ששילם כסף על הכתבה הזו טבין ותקילין.

 

[בית שמשניק]

"הכל נראה טוב יותר — ויש לזה מחיר": מה קרה למחירי הנדל"ן סביב תוואי הרכבת הקלה?​

כפי שמחירי הדיור בתוואי הרכבת הקלה בירושלים עלו בעשרות עד מאות אחוזים, כך צפוי לקרות בפתח תקווה, בבת ים ובבני ברק. יצאנו לסקירה לאורך תוואי הרכבת הקלה בגוש דן כדי לבחון אם ערב הפעלת הקו האדום, מחירי הדיור צפויים לזנק בחדות

רנית נחום-הלוי

15:34, 17 באוגוסט 2023


בעשור האחרון הציעה משפחת ימיני את הדירה שבבעלותה למכירה לפחות שש פעמים. הדירה המשופצת, בשטח של כ–65 מ"ר, ממוקמת בקומה שנייה בבניין ישן, ללא מעלית וללא חניה, ברחוב ז'בוטינסקי שבשכונת פרדס כץ בבני ברק. אם ב–2015 הציעו בני הזוג את הדירה במיליון שקל, מחירה עלה בהדרגה בכ–200 אלף שקל כל שנתיים. בפרוץ מגפת הקורונה בסוף 2019 מחיר הדירה כבר היה 1.6 מיליון שקל, ואילו באחרונה קיבלו בני המשפחה הצעה של 2 מיליון שקל.

הסיבות לעליות המשמעותית במחיר דירת השיכון של משפחת ימיני, הממוקמת בבניין מט ליפול, הן רבות. אף שהדירה סובלת מאבק סמיך שחודר אליה בגלל התנועה הסואנת בציר ז'בוטינסקי, ונמצאת סמוך לתחנת אוטובוסים המגיעים מפתח תקווה בואכה תל אביב, היא נטועה בלב אזור הביקוש החם במדינה: בני ברק — מקום שבו יש ריכוז של אוכלוסייה חרדית, הנהנה מביקושים אדירים.

עליית מחיר הדירה נובעת, בין היתר, מעבודות הרכבת הקלה ששיפרו את האזור — שנהפך מרחוב מוזנח ומעופש לכזה שמתחרה במקבילו באירופה, רק בלב המזרח התיכון. משפחת ימיני, שחיה בפרדס כץ כבר יותר מ–20 שנה, וסבלה מכל תחלואי האזור, החלה בספירה לאחור ליום שבו יפעל הקו האדום של הרכבת הקלה.


"אנחנו מעדיפים עוד לחכות עם המכירה", אומר בן המשפחה. "הרכבת הקלה היא שהקפיצה את מחיר הדירה. הייתה תקופה של רגרסיה, שהמחיר היה 1.5 מיליון שקל, זה היה לפני הקורונה, אני מניח שזה היה קשור לעבודות הרכבת ששיבשו את כל האזור, ומנעו נגישות להרבה מקומות. זמן קצר לאחר פרוץ הקורונה מתווכים החלו להציע לנו 1.8 מיליון שקל תמורת הדירה, קבלנים החלו לדפוק על הדלת, היו לנו עשרות פניות ממתווכים ורוכשים פוטנציאלים. כולם חרדים. כבר לא היה לי זמן לענות לטלפון. לא תיארנו לעצמנו שהמחיר עוד יעלה".

לאחר אינספור הבטחות לפתיחת הקו האדום באוקטובר 2021, התאריך המיוחל להפעלת הקו הוא היום, ה–18 באוגוסט. הקו האדום של הרכבת הקלה עתיד לחבר בין חמש רשויות מקומיות — פתח תקווה, דרך בני ברק, רמת גן, תל אביב־יפו ועד בת ים. תחנות הרכבת הקלה מתפרסות לאורך 24 ק"מ ב–34 תחנות, חלקן תת־קרקעיות ואחרות מעל הקרקע.

מעבר לתרומה הסביבתית, התחבורתית והחברתית־תרבותית של פעילות הרכבת הקלה, נבחנת מידת השפעתה על שוק הנדל"ן ונכסים הממוקמים על תוואי הציר או בסמוך לו.

ניתוח שערכה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, על דירות ארבעה חדרים בשטחים זהים וללא מאפיינים מיוחדים בכל עיר על תוואי הרכבת הקלה, מלמד על עליות מחירי הדירות.

למשל, ברחוב דנקנר בפתח תקווה שבו עוברת הרכבת — אם ב–2015 דירת ארבעה חדרים ברחוב נמכרה ב–1.56 מיליון שקל, מחיר דירה דומה ב–2021 הגיע ל–1.99 מיליון שקל, וברבעון הראשון של 2023 הגיע ל–2.53 מיליון שקל — פער מחיר של 62% מאז 2015.


ברחוב אבא הלל ברמת גן, שסמוך לתחנת הרכבת, נמכרה ב–2015 דירת ארבעה חדרים ב–2.12 מיליון שקל; ב–2021 נמכרה ברחוב דירה דומה ב–3.72 מיליון שקל; וברבעון הראשון של 2023 — ב–3.8 מיליון שקל — עלייה של 1.67 מיליון שקל מאז 2015, שהם 78.9%.


אם ברחוב קרליבך בתל אביב, שם עוברת הרכבת, נמכרה ב–2015 דירת ארבעה חדרים ב–3.35 מיליון שקל, ב–2021 נמכרה דירה דומה כבר ב–4.21 מיליון שקל, וברבעון הראשון של 2023 ב–5 מיליון שקל — עלייה של 1.65 מיליון שקל מאז 2015, שהם 49%.

ברחוב מחרוזת ביפו, שליד תוואי הרכבת, נמכרה ב–2015 דירת ארבעה חדרים במחיר של 1.1 מיליון שקל; ב–2021 נמכרה דירה דומה ברחוב ב-2.4 מיליון שקל; וברבעון הראשון של 2023 היא נמכרה ב–2.64 מיליון שקל — עלייה של 1.54 מיליון שקל, שהם 139% מאז 2015.


ברחוב כ"ט בנובמבר בבת ים נמכרה ב–2015 דירת ארבעה חדרים סמוך לתחנה המיועדת ב–1.64 מיליון שקל; ב–2021 נמכרה דירה דומה ב–2.14 מיליון שקל; וברבעון הראשון של 2023 ב–3 מיליון שקל — עלייה של 1.36 מיליון שקל, שהם 82.7%, מאז 2015.

"במהלך השנים האחרונות מחירי הנדל"ן עלו בעשרות אחוזים, ללא כל קשר לקו האדום. לכן, בנטרול העלייה הכללית של מחירי הדירות, רואים כי הרכבת הקלה, עוד טרם הפעלתה הרשמית, הובילה לעליית מחיר משמעותית של הדירות מסביב לתחנות", אומרת בוגין. "זוהי מגמה שראינו בירושלים בזמנו, וחזינו שתתרחש גם בגוש דן. עם זאת, צריך לזכור שלרוב, המחירים עולים משמעותית לא במעגל הראשון לקווי הרכבת הקלה, אלא במעגל השני — והם אלה שמטים את המחיר כלפי מעלה. זאת, לצד עוגמת הנפש הרבה שחווים התושבים בעת הקמת קווי הרכבת. אני צופה שכשהקו האדום יתחיל לפעול בצורה מלאה, נראה קפיצה נוספת במחירים הדירות מסביב לתחנות".


גם דניאלה פז, מנכ"לית ובעלים חברת פז כלכלה והנדסה, טוענת כי "בסביבת הקו האדום, שווי הנכסים החל לעלות בשנים האחרונות, בעיקר במרכז תל אביב, באזורי מגורים ותעסוקה, אך גם ביתר האזורים שבהם עובר הקו — יפו, בת ים ופתח תקווה. יש להניח שמגמת עליית השווי של מגורים תתעצם בתחנות הקיצוניות בבת ים ובפתח תקווה, כשהנוסעים ירגישו את יתרון קיצור זמני הנסיעה לתל אביב. אני גם צופה עליות משמעותיות בשכר הדירה באזור התחנות עם פתיחת הקו, בעיקר לאחר של שנים שבהן הנכסים סבלו מעבודות תשתית וקשיי נגישות".

"אנו מתחילים לראות מגמה: דירות למכירה הממוקמות בתוואי הרכבת הקלה, שבו הסתיימו העבודות, רושמות עליית מחיר — ולהערכתנו זו רק ההתחלה", מוסיפה מעיין הרקם, מייסדת ובעלי Wellspring-Israel property Management, לניהול נכסים ותיווך בתחום הנדל"ן לתושבי חוץ. "אנו מניחים שתוואי הרכבת יתרום בעתיד להמשך עליות ישירות למחיר הדירה".

לצד נתונים אלה, חשוב להתייחס בזהירות לתרומת הרכבת הקלה לעליות מחירי הדיור בתוואי הרכבת, שהרי רק בין 2022 ל–2023 שוק הדיור הישראלי רשם עליית מחיר של כ–20%. עם זאת, צלילה למתרחש בירושלים מאז הפעלת הרכבת הקלה בעיר ב–2011, יכולה לספק תשובות על העתיד הנדל"ני הצפוי בתל אביב בציר הרכבת הקלה.


סקר מחירים שנעשה על עסקות ב–1998–2020 על ידי שמאי המקרקעין אוהד דנוס עבור משרד התחבורה, מגלה כי הפעלת הרכבת הקלה בירושלים תרמה משמעותית לעליית מחירי הנכסים בתוואי הרכבת, בכל הייעודים. העלייה המשמעותית ביותר נרשמה לאחר הפעלת הרכבת באוגוסט 2011, בשיעור של עד 173%.

"בדקנו את כל העסקות שאחרי השקת הרכבת, ונמצאו עסקות שבהן נמכרה אותה דירה יותר מפעם אחת", אומר דנוס. "ניטרלנו את העלייה הכללית של שוק הדיור בירושלים, והממצאים לימדו שהייתה עליית ערך שהיא מעבר לביצועי השוק, ולמעשה הרכבת השביחה את הנכסים. ההשבחה חלה על נכסים הממוקמים על התוואי, כשמחקרים מחו"ל מלמדים על השפעה של עליית מחיר עד 600 מטר מהתוואי. ניתן להסיק שתרחיש דומה של עליית מחיר יירשם בגוש דן: יישובי הפריפריה של תל אביב יושבחו ראשונים ובהמשך, כשהרשת תתרחב, גם האזורים המצויים במרכז תל אביב יספגו את היתרונות הגלומים בקו האדום".

לדברי דנוס, "אנו מבחינים כי בכל מקום שבו עוברת הרכבת הקלה, תנועת האוטובוסים פוחתת כמעט לחלוטין, המרחב הציבורי משודרג בצורה דרמטית, יש חידוש של מדרכות ושטחי ציבור. הכל נראה טוב יותר ויש לזה מחיר. אנחנו לא רוצים להקדים את מאוחר, אבל אנו צפויים לראות שינויים. כבר היום, כשבודקים מודעות של מכירת דירות, הרכבת הקלה תופסת מקום חשוב בתיאור סביבת הנכס".


לדברי יאיר לוי מחברת אסטרטגיה בנדל"ן, חוסר האמון של אזרחי ישראל במערכות התחבורה ישפיע על קצב עליית המחירים. "כל מי שהרכבת עוברת לידו — אין ספק שהערך העתידי של הנכס שלו יעלה. אנחנו רואים את זה בעיקר במגרשים על קו המטרו, שזה מה שנקרא העתיד של העתיד, ואנשים כבר מתייחסים אליהם ואומרים שיקבלו זכויות בנייה משמעותיות יותר, וכתוצאה מכך הם מבקשים יותר על הנכס. בפועל, זה עוד לא קורה, כי כעת השוק נמצא באיזו עצירה".

לדברי לוי, "אנחנו לא רואים כרגע עסקות שמגלמות את פעילות הרכבת הקלה או המטרו. לדעתי, הבום הגדול יגיע לאחר שהקו האדום יעבוד כשנה לפחות, ואז יראו את האפקטיביות שלו, ההנעה שלו וקיצור הדרך ממקום למקום. המציאות בישראל היא שהתהליך הזה יקרה ככל שהשימוש בקו האדום יגדל. כרגע אף אחד לא סומך על התחבורה הציבורית, יש חוסר אמון מוחלט, אך הקו האדום יכול לשנות את התפיסה — וזה יבוא לידי ביטוי בשווי הנכסים".

בשנים האחרונות, ללא קשר למצב התחבורה באזור גוש דן, כשהאוטובוסים לא מספקים את הסחורה ורכבת ישראל מתקשה לקצר את זמני הנסיעה, מוסדות התכנון החלו לצמצם את תקני החניה, כמעט כמו בפריז או באמסטרדם, כדי להפחית את תנועת כלי הרכב הפרטיים ולעודד שימוש בתחבורה ציבורית. המשמעות: מחיר כבד ששילמו תושבי בתל אביב בפרט ובגוש דן בכלל, כשנאלצו לוותר על רכב וחניה, כשהרכבת עוד לא עלתה על המסילה.

תקני החניה החדשים קובעים כי באזור שהוא בין 300 ל–600 מטר מתחנת הסעת המונים, תקני החניה ינועו בין 0.5 ל–1 (כך שרק אחת משתי דירות תזכה לחניה צמודה). במרחק של יותר מ–600 מטר מציר הסעת המונים, תקן החניה ינוע בין 1 ל–1.5. עם זאת, בבית משותף שבו יחידות דיור קטנות הממוקם במרחק של עד 600 מטר מציר תחנת ההסעה, תקן החניה יכול להיות 0, ולכן כבר היום פרויקטים שבהם מוקמות דירות קטנות לא כוללים חניה כלל.

עו"ד ענת בירן, מומחית בתכנון ובנייה, אומרת כי "על פי התקנות, תקן החניה בסמוך לתחנות הרכבת הקלה נמוך מאוד ויכול להגיע גם לאפס, מתוך שאיפה להקטנת השימוש ברכב פרטי. הבעיה היא שתקן נמוך כזה אינו מתיישב עם היעדר תחבורה ציבורית בשבתות ובחגים. תחילת הפעלת הקו האדום תהווה אבן בוחן לנכונות הציבור לוותר על חניות פרטיות בדירות ובמקומות עבודה".

לדברי גיא לקסמן, מנכ"ל משותף בקבוצת MyTown התחדשות עירונית, "מבחינה תחבורתית, צמצום תקני חניה הוא נכון, בייחוד כשיש תחבורה ציבורית נגישה ויעילה. עם זאת, בפועל, תשתיות התחבורתיות בישראל מוגבלות, וכך נוצרת הבעיה האמיתית — מול הדיירים. כחברה המתמחה בהתחדשות עירונית, היה לנו פרויקט באזור ארלוזורוב בתל אביב שנאלצנו לוותר עליו. אנו נתקלים במקרים שפרויקט לא מתממש מכיוון שהדיירים לא היו מוכנים לביטול החניות שלהם בתמורה להקמת פרויקט חדש, עם תמורות נדיבות. בפועל, הדיירים אמנם נשארים כרגע עם החניות הקיימות, אבל בעתיד, ככל שמתקדמות העבודות על הרכבת הקלה, לא תהיה להם גישה לחניון הבית".

"לצערי", אומר קסלמן, "אנחנו עדיין רחוקים משינוי התפיסה והחינוך שהשוק נדרש אליו בשביל לקדם פרויקטים עם תקן חניה 0. כיזמים יש אתגר לשווק דירות חדשות ללא חניה, בניגוד לדירות ישנות שרובן ללא חניה. אני מניח שככל שנראה התקדמות עם הקווים הנוספים של הרכבת הקלה, ובעזרת הסברה נכונה, תהיה יותר הבנה והכלה של הנושא".

אבי זיתוני, מ"מ יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, אומר כי "צמצום תקני החניה שמגיע כתוצאה מקידום הרכבת הקלה מקדים את זמנו, ואינו תואם את מוכנות הציבור והמצב בשטח. צמצום תקן החניה צריך לבוא אך ורק לאחר שתושלם מפת התחבורה הציבורית במטרופולין תל אביב וערי הלוויין. הקו האדום של הרכבת הקלה הוא קו בודד והוא רחוק מלתת מענה הולם לעזיבת הרכב הפרטי. מלבד זאת, גם הקווים הירוק, החום והסגול, שאולי יתחילו לפעול במהלך העשור הקרוב, יספקו מענה חלקי. אנשים גם שוכחים שהקווים הללו לא יפעלו בסופי השבוע והחגים. מה אז יהיה הפתרון למי שוויתר על הרכב?

"בשורה התחתונה, הערך של פרויקטים ודירות עם חניות עולה בצורה משמעותית ביחס לדירות דומות ללא חניות. כבר כיום רואים שדירה עם חניה בתל אביב יכולה לעלות כחצי מיליון שקל ויותר מאשר אותה דירה בלי חניה. כארגון, פעלנו רבות מול הרשויות בשביל שצמצום תקני החניה יעבור בצורה משולבת עם התקדמות ופתיחת הקווים של הרכבת הקלה. אי־אפשר לרתום את העגלה לפני הסוסים".

עברו לתצוגת גלריה

ההשפעה של הפעלת הרכבת הקלה על אזור מגורים נלמדת גם מהמתרחש בעולם. לדברי דניאלה פז, מנכ"לית ובעלים חברת פז כלכלה והנדסה, "על פי סקירה בינלאומית שביצענו, נכסים בטווח של חצי ק"מ מתחנת הסעת המונים עולים כ–20% יותר מבמקומות שלא משורתים תחבורתית. עליית שווי הנכסים החלה ממועד ההכרזה על פתיחת הקו ומיקום התחנות, כלומר מהרגע שמפורסם שתעבור רכבת קלה או קו מטרו השווי עולה בהדרגה, אך ככל שרחוקים ממועד פתיחת הקו — עליית השווי נמוכה יותר.

"לדוגמה, בטווח זמן רחוק של עשר שנים לפני פתיחת הקו, עליית השווי היא של אחוזים בודדים, וככל שמתקרבים למועד הפתיחה, השווי עולה. גם לאחר הפעלת הקו ממשיכים לצפות בעליית שווי — אשר מתמתנת עם הבנת השוק את היתרון התחבורתי".


למשל, בבֵּייוֺן, עיר במחוז הדסון שבניו ג'רזי, ארה"ב, הוכרז על פתיחת הרכבת הקלה ב–2008 והיא נפתחה ב–2011. ממצאי המחקר מגלים כי כל הפחתה של דקת הליכה לתחנת הרכבת יוצרת עלייה של 0.21% עד 0.25% לשנה בערך הנכסים. מחקר שבחן ב–2012 מכירות חוזרות של נכסים שנמכרו במחוז הדסון לפחות פעמיים ב–1991–2009 והשפעת הרכבת הקלה, מלמד כי שקרבה לרכבת משפיעה באופן חיובי על ערכי נכסים קרובים בשיעור ממוצע של 18.4% בשנה.

במנילה שבפיליפינים הוקמה ב–1981–1985 רכבת קלה. בדיקה שנעשתה ב–1989–1996 מצאה כי קיים קשר חיובי בין קרבה של מבנה מגורים לתחנת הרכבת ונכסים הממוקמים במרחק של עד 300 מטר מהקו. בניינים אלה נהנו באותה תקופה מתוספת ערך של כ–370 דולר למ"ר.

 

[גולש בנט]

***כתבה חשובה מאוד המוכיחה שהמחירים המדווחים ברשות המיסים ומפורסמים במידע נדלן, גבוהים בהרבה ממחיר העסקה בפועל*

כך שהמחירים בפועל בריכוזים החרדיים, הרבה יותר זולים.

באוצר וברשות המסים כבר הבינו: כך קונים דירה במגזר החרדי בלי הון עצמי

באוצר וברשות המסים כבר הבינו: כך חרדים קונים דירה בלי הון עצמי

iglob.es

התקשורת סערה לאחרונה סביב סוגיית המשכנתאות בחברה החרדית והניסיונות לאתר שם הלבנות הון וקומבינות, המערבבות בתוך סיר צ'ולנט אחד ענק עמותות, ישיבות, גמ"חים וזוגות שמנסים להגיע לדירה. רק שהשאלה המרכזית היא בכלל איך זוג חרדי צעיר מביא הון עצמי לרכישת דירה, לפני שהוא משלים את הכסף הדרוש במשכנתה. הרי לפי הוראות בנק ישראל, מי שרוכש דירה ראשונה יכול ליטול משכנתה בשיעור של עד 75% ממחירה. אם הוא מחליף דירה (משפרי דיור) המשכנתה מוגבלת לתקרה של 70%.
נניח שחיי סגפנות מאפשרים להחזיר שיעור גבוה יחסית מההכנסה הפנויה לטובת משכנתה, אבל איך מגרדים מאות אלפי שקלים הון עצמי? גם אם הגמ"ח (או גורמים חוץ בנקאיים אחרים) יתנו לזוג כמה עשרות אלפים כמענק או כהלוואה נוספת למשכנתה, זה בדרך כלל פירורים ממחיר דירה. על אחת כמה וכמה כשהנתונים מלמדים, כולל כאלה שפרסמו לפני שנה במכון הישראלי לדמוקרטיה, שפחות מרבע מההורים במגזר החרדי עדיין נושאים בנטל הכספי העיקרי הכרוך ברכישת דירה. רובם ככולם משאירים את האתגר לזוגות עצמם, שאיכשהו עדיין קונים דירות בשיעורים מעוררי פליאה.
ועכשיו תהיו איתי לחשיפת הטריק האמיתי, זה שככל הנראה אחראי לכך ששוק הדיור במגזר החרדי ממשיך להתגלגל כמעט כרגיל: פשוט לנפח את מחיר הדירה, ולדלג על הצורך בהון עצמי כלשהו. הנה לכם השער הפרוץ ממנו בורחים הסוסים, בזמן שרובנו התמקדנו בכמה שלבים שבורים בגדר. רבים באוצר וברשות המסים מודעים לקומבינה הגדולה, אבל אין להם כלים אמיתיים לטפל בה.
נסביר: הנחת המוצא היא שרוב בני האדם מדווחים על המחיר האמיתי של עסקאות. אם כבר, ברשות המסים בעיקר מכוונים (לא רק בעסקאות נדל"ן) למצוא רמאים שמדווחים על מחיר מופחת, בלי תוספת שעברה "מתחת לשולחן", כדי לחסוך במס.
אבל ברכישת דירת מגורים יש לָקוּנָה. עד למחיר של 1.92 מיליון שקל יש פטור ממס רכישה למי שאינו מחזיק בכמה דירות. מעל הסכום הזה יש מס מופחת, 3.5%, עד למחיר של 2.3 מיליון שקל. כלומר, אין באמת הבדל בין מס על דירה שעולה 90 אלף שקל, לדירה שעולה מיליון שקל יותר.
ונניח שאתם רוצים לקנות דירה ישנה במחיר של 750 אלף שקל, אבל אין לכם שקל בבנק. אם תדווחו שהיא עלתה מיליון שקל - תקבלו בהלוואה את כל מחיר הדירה (ל־30 שנה בריבית קבועה של 5%, תשלמו מדי חודש 4,000 שקל). כדי לקנות דירה שמחירה 1.45 מיליון שקל, אתם רק צריכים לדווח לרשות המסים ולבנק שמחירה 1.92 מיליון שקל. הבנק יאשר את העסקה (75% = מחיר הדירה האמיתי) ויסדר לכם את ההלוואה הכי נוחה שיש - משכנתה.
ומה לגבי זה שכתוב בחוזה 1.9 מיליון שקל והמוכר מקבל פחות מ־1.5 מיליון? למעשה, אין אף אחד שהפער הזה אמור להקפיץ אותו. להבדיל כמובן ממקרה הפוך, אז כל הנורות יהבהבו בחשד להעלמות מס. למוכר זה נותן 400 אלף שקל שהוא יוכל מתישהו להכניס לחשבון העו"ש מבלי שמישהו אפילו ישאל שאלות ("מאיפה הכסף? מהדירה שמכרתי").
גם לשמאי, שמאשר את העסקה מול הבנק, קל לזרום ולגלגל את הבלוף. עיקר עבודת השמאים, ודאי בתחום המגורים, הוא לערוך השוואה לעסקאות אחרות. כלומר, אחרי תמחור היתר הראשון, יש למה להשוות. באותו אופן, גם לבנק נוח לעצום עיניים, למרות שהוא מממן דה־פקטו עסקה מסוכנת במינוף ענק. המגזר החרדי ידוע בהחזר חוב כמעט ללא שום תקלה.
מי שרמז על כך מזמן היה השמאי הממשלתי. עד 2016 הוציאו שם דוח רבעוני שהציג את השינוי במחירי הדירות ב־16 הערים הגדולות בישראל. אבל בני ברק לא הופיעה ברשימה, למרות שהיא העיר העשירית בגודלה. לא לציטוט, במשרד המשפטים הודו שהם פשוט לא סומכים על הנתונים המדווחים. גם בגלל המון עסקאות מתחת לשולחן, וגם כי לפחות לאחד הצדדים יש כאמור אינטרס לבלף בנוגע למחיר האמיתי. לא רק שזה מעוות את הנתונים, זה מאפשר לשוק להמשיך להתגלגל הלאה.
מצוין: פיץ' הזכירה לנו שהדירוג בידיים שלנו
הבשורה החיובית של השבוע היא כמובן אשרור דירוג האשראי של ישראל על ידי חברת פיץ' - +A, למרות הדאגה שהשמיעה החברה לאורך כל החודשים האחרונים מהמצב פה בארץ, ברקע הרפורמה והמחאות. אבל צריך לשים לב לסיבה הכלכלית המרכזית לדירוג הגבוה שלנו - הגרעון הנמוך ביחס לתוצר, ובעיקר לזכור שלא רק לא לעולם חוסן, אלא שהשאיפה שלנו צריכה להיות לעלות בסולם הדירוג, במקום לא לרדת.
כמו שכתבה השבוע פיץ': "פעולה שלילית עלולה לקרות גם אם תירשם עלייה קבועה ביחס החוב־תוצר, הנגרם לדוגמה מהגדלה מתמשכת של הגירעון או צמיחה כלכלית נמוכה מהצפוי... מצד שני, פעולת דירוג חיובית עשויה להתרחש אם תירשם הפחתה ביחס החוב־תוצר... לדוגמה על־ידי צמצום מתמשך של הגירעון, או במצב בו יפחתו משמעותית הסיכונים הפוליטיים והביטחוניים". זה בידיים שלנו.
בלתי מספיק: כשהמדינה מתדלקת את החיבה להימורים
האם כדאי להשתתף בהגרלת דירות, עם סיכוי לא רע לזכות (כמה עשרות אחוזים ככל הנראה), אבל להסתפק בהנחה של 50 אלף שקל לקניית דירה מוזנחת בפריפריה? או שעדיף להשתתף בהגרלה אחרת, עם הסתברות מזערית לזכייה, אבל כזו שנותנת הנחה של מאות אלפי שקלים ברכישת דירה חדשה במרכז? ובכלל, האם כדאי להירשם להגרלה בדימונה, שם הסיכוי לעלות בגורל יכול לעמוד על יותר מ־10% אבל ההנחה מסתכמת במאות אלפים בודדים, או שמוטב להמשיך לחכות לזכייה במרכז, שם הסיכוי מזערי אבל הקופון של מאות אלפים רבים?
זו הדילמה שהציב בפנינו השבוע משרד השיכון כשהציע לציבור עוד הגרלה. הפעם מענקים של 50 אלף שקל כדי לרכוש דירת יד שנייה במחיר של עד 600 אלף שקל. במקום לפתור את משבר הדיור עם היצע לכולם, עדיף לבלבל את האזרחים עם שאלות מתורת המשחקים.

 

[ר.א.א]

בקיצור אני בעצמי גר באזור
ואני יכול להגיד שדירה שלא היו מצליחים למכור אפילו בחינם בעזה היום (ובשנים האחרונות) מוכרים אותה במחיר מופקע רק בגלל שיהיה (עכשיו) רכבת קלה
ואם כבר פתח תקווה
אז עוד לא דיברנו על תוכנית התב"ע 70 שאמורים (עוד שנים) לעשות במרכז העיר שיעבור שם המטרו וכבר מעכשיו!!!!!!! יש אנשים שחושבים שהם יכולים בגלל זה למכור את הדירות שלהם במחיר כפול ומשולש