דיון מחירי הדירות לאן?

[shiri353]

וואו יש כאן הרבה ידע לקבל

תודה רבה , עבודה טובה

 

[גולש בנט]

רק צריך לזכור שמדובר בעיר מאד רחוקה מהמרכז מלבד הערבים שגרים שם
אחרי שאופקים נתיבות וחריש יצליחו יהיה אפשר להרחיק עוד

צודק/ת.
אבל רק אציין, שחריש קרובה יחסית למרכז וכך גם נתיבות יחסית, אך אופקים כבר רחוקה מהמרכז, בערך כמו המרחק לעכו.

 

[יוסף גומז]

למה יש לי תחושה שבפורומים של פרוג מסתובבים כמה חריש'ניקים שממש מתחננים דורשים נשבעים שתאמינו להם שהדירות שם שוות המון כסף

 

[פרוגפרוגנדה]

אופקים נמצאת במחק שעה ו28 דקות מירושלים
לעומת עכו שנמצאת במרחק שעתיים ו3 דקות
שזה די הקש ששבר את גב הגמל
דבר שני אופקים זולה למה להתרחק עוד כשיש שם קהילה מבוססת+ בניה מטורפת

 

[גולש בנט]

כותרת דרמטית.

 

[shimשימי]

כותרת דרמטית.

חסום בנטפריי

מה הכותרת?

 

[ר. המוסד]

זה רבע שעה בערך מרכסים. אולי קצת יותר.

25 דקות מרכסים
שגם היא רוחקה מהמרכז
הר יונה יותר קרובה למרכז מאשר עכו
(ובשניהם יש ערבים, ובגלל זה רוצים שהחרדים יבואו לשם)

 

[בית שמשניק]

כותרת דרמטית.
צפה בקובץ המצורף 1445949

TheMarker | נדל"ן

חוב של יותר מ-19 מיליון שקל: בנק לאומי מבקש למנות כונס נכסים למשרדי הרציג נדל"ן​

בבנק לאומי טוענים כי חברת הרציג נדל"ן אינה עומדת בהתחייבויותיה כלפי הבנק, וכי היא ביצעה עסקה על הנכס של משרדי החברה בפתח תקווה, בניגוד לסיכום עם לאומי ■ הרציג נדל"ן: "הלוואת הבנק מובטחת"

19:47, 22 באוגוסט 2023

בנק לאומי הגיש לבית המשפט המחוזי בלוד בקשה דחופה לאכיפת שעבוד ומינוי כונס נכסים לנכס של חברת הרציג נדל"ן בפתח תקווה, שבו נמצאים משרדי החברה. לפי הבקשה, חברת הנדל"ן, בראשותו של היזם החרדי יהודה הרציג, אינה עומדת בהתחייבויותיה כלפי הבנק מאז מאי, והן מגיעות כעת לכ–19.3 מיליון שקל, בתוספת ריבית פיגורים של מאות אלפי שקלים.

הרציג נדל"ן, שעד לפני חודשים ספורים הייתה מועמדת לגיוס הון בבורסה, היא אחת החברות היזמיות הגדולות בתחום ההתחדשות העירונית. החברה פועלת בשוק הבנייה מאז 1978, ומחזיקה כיום בפורטפוליו נכסים של כ–4,700 יחידות דיור.


הנכס שבגינו הוגשה הבקשה נמצא ברחוב הסיבים 26 באזור התעשייה של פתח תקווה. יש בו חמש קומות משרדים ומסחר, קומת קרקע ומרתף. לפי המסמכים שהוגשו לבית המשפט, בפברואר נטלה החברה משכנתא על הנכס מבנק לאומי, וכנגדה נרשם לבנק שעבוד עליו, תוך התחייבות לא למכור, להעביר או להשכיר זכויות בנכס הממושכן ללא הסכמת הבנק לכך מראש ובכתב.


מבקשת הבנק עולה כי הרציג מכר במאי את הנכס לצד שלישי — פיני עזרא, יזם נדל"ן ולשעבר חבר מועצת העיר ירושלים. שווייה של העסקה היה 22 מיליון שקל, כשחלק התמורה — כ–2.5 מיליון שקל — הועבר על ידי הרציג לנושה אחר. כנגד העסקה נרשמה הערת אזהרה על שם עזרא. לטענת לאומי, פעולות אלה מגלמות העדפת נושים אסורה, והן מפרות את התחייבויותיו של הרציג.


בתגובה טען עזרא כי "מדובר בעסקה שנעשתה כדין, כאשר את הסכום עבורה צריך היה להעביר לפי ההסכם לבנק, לפירעון ההתחייבויות של הרציג. עם זאת, העסקה כבר לא רלוונטית. הגשתי מסמך כוונות שלפיו תוחזר המקדמה ששילמתי — והעסקה תבוטל".

כמו כן בלאומי טוענים שמצבו של הבניין רעוע, שאין למבנה טופס אכלוס (טופס 4), שקיימת הגבלה על החשבון של חברת הרציג נדל"ן הערבה לחוב, ושהחברה נמצאת בגירעון בהון העצמי שלה — שבסוף 2022 היה 7 מיליון שקל.


לטענת הבנק, לחברה "אין את היכולות הכלכליות להשלים את עבודות הבנייה של הבניין, וכעת היא פועלת למימוש הזכויות בנכס תוך הפרת התחייבות כלפי הבנק, ותוך הסטת כספים לצדדים שלישיים בשווי שעלול לסכן את פירעון מלוא החוב — ללא הסכמת הבנק".

תיקי הוצאה לפועל

כפי שנחשף בשבוע שעבר ב–TheMarker, חברת המידע העסקי דן אנד ברדסטריט הציבה באחרונה את החברה ברשימת החברות בסיכון עסקי גבוה. בדו"ח של דן אנד ברדסטריט צויינו עדויות לצ'קים חוזרים, לתיק הוצאה לפועל כנגד החברה וכן להחלטה של בנק מזרחי על הגבלת החשבון (שבוטלה, לפי הדו"ח, אחרי ימים ספורים). לדברי החברה, ההגבלה בוטלה ביום שבו ניתנה ההוראה. הצ'קים החוזרים ניתנו, לטענת הרציג, לספק שלא סיפק תמורה, ובוטלו.


בחודשים האחרונים נפתחו שני תיקי הוצאה לפועל נגד הרציג נדל"ן. האחד, של כ–400 אלף שקל, נפתח בגין חוב ללקוחות. השני, של כ–46.8 אלף שקל, נפתח על ידי קבלן עבודות תקשורת. בשני ההליכים הגיש הרציג התנגדות להוצאה לפועל.


באחרונה הוגשה כנגד הרציג נדל"ן תביעה של כ–335 אלף שקל על ידי מי שהיה סמנכ"ל הביצוע של החברה, הטוען לחוב כלפיו. כמו כן, נבדקת במשרד העבודה תלונה של עובדי הרציג נדל"ן, על חשד להפרת חוקי עבודה. בחברה טוענים כי לפני כחצי שנה הם נכנסו לקושי זמני בשל אירוע נוכלות של אחד מעובדיה, אך מדובר בנחלת העבר.

מהרציג נדל"ן נמסר בתגובה: "מדובר בנכס שנמכר בתחילת מאי, והחברה פנתה לבנק בבקשה לקבלת מכתב כוונות לצורך סילוק ההלוואה. הבנק עדיין לא נענה לפנייה, אך מצא את הזמן להגיש בקשה לבית המשפט הודות לכתבה שפורסמה על ידי TheMarker לפני כמה ימים.

"הלוואת הבנק מובטחת ולכשינפיק מכתב כוונות היא תוכל להיפרע. הגשנו את התנגדותנו, ונמשיך להתנהל מולו בערכאות המשפטיות".

 

[בית שמשניק]

ומצד שני....

ישראל קנדה מכרה כבר 102 דירות בשדה דב - המחיר טיפס עד ל-80 אלף שקל למ"ר​

בסך הכול מכרה החברה בשדה דב דירות ב-758 מיליון שקל - ברבעון השני של 2023 נמכרו בפרויקט 59 דירות במחיר כולל של 451 מיליון שקל​

אמיר פרגר
14:43, 21.08.23


ישראל קנדה מעודדת היום את המשקיעים עם נתוני מכירות מעודכנים. החברה שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר מכרה ברבעון השני 59 דירות תמורת 451 מיליון שקל, במחיר ממוצע של 7.6 מיליון שקל לדירה - 44 מהדירות נמכרו בפרויקט בשדה דב במחיר ממוצע של 8.4 מיליון שקל.
תמונת המצב ברבעון השלישי נראית טובה עוד יותר. בשבעת השבועות שחלפו מתחילתו מכרה החברה מספר דירות זהה, מהן 44 בשדה דב. המחיר הממוצע בכל הפרויקטים עמד על 6.7 מיליון שקל לדירה ועל 7.1 מיליון שקל בשדה דב.
רק מה שמעניין - הצטרפו לערוץ כלכליסט בטלגרם
בסך הכול בפרויקט שדה דב, ישראל קנדה מכרה כבר 102 דירות בתמורה ל-758 מיליון שקל ובמחיר ממוצע של 7.4 מיליון שקל לדירה. עד לתום המחצית, הדירות בפרויקט נמכרו במחיר ממוצע של כ-76 אלף שקל למ"ר - החל מיולי עלה המחיר ל-80 אלף שקל בממוצע (בין הרוכשים הזמרת נועה קירל והכדורגלן מנור סולומון).
במבט על כלל הפרויקטים: במחצית הראשונה מכרה החברה 99 דירות בתמורה כוללת של 693 מיליון שקל. בנוסף מכרה ישראל קנדה 16 אלף מ"ר משרדים בפרויקט ורטיקל סיטי ברמת גן, תמורת 550 מיליון שקל. בפרויקט זה הכולל שטחי תעסוקה, מגורים ומסחר, ההקמה צפויה להסתיים ב-2030.
מספר הדירות שמכרה ישראל קנדה ברבעון השני נמוך ב-45% ביחס לרבעון המקביל בשנה שעברה - בסיכום המחצית המקבילה מדובר בירידה של 57%. הירידה מיוחסת להשפעת הריבית הגבוהה על התייקרות המשכנתאות ולצמצום במלאי הדירות (בארבעה משמונת הפרויקטים בשיווק של ישראל קנדה נמכרו כבר יותר מ-85% מהדירות ובשניים נוספים נמכרו 68% ו-57%).
בה בעת, בזכות המכירה שהחלה רק השנה בפרויקט בשדה דב, המחיר הממוצע לדירה עלה ב-49% בהשוואה לרבעון המקביל וב-47% ביחס למחצית המקבילה. התמורה הכספית ממכירת הדירות מתחילת השנה דומה לזו שהתקבלה בתקופה המקבילה, כ-1.1 מיליארד שקל לעומת 1.2 מיליארד. בתוספת מכירת שטחי המשרדים, התמורה אף גבוהה מזו שנרשמה במחצית המקבילה בשנה שעברה.
ישראל קנדה זכתה באוגוסט 2021 בקרקע בשדה דב שבה מתוכננת בניית 480 דירות ושטחי מסחר של כ-2,000 מ"ר בתמורה לכ-1.3 מיליארד שקל. בנובמבר 2021 נטלה הלוואה של 1.2 מיליארד שקל למימון הרכישה, בריבית צמודה לפריים בתוספת 0.2% ולפירעון עד למאי 2024. ההתקדמות במכירת הדירות עתידה להקטין את היקף ההלוואה ב-120 מיליון שקל.

ההכנסות הכוללות של החברה ברבעון עמדו על 158 מיליון שקל, ירידה של 75% ביחס לרבעון המקביל. שיערוכים נמוכים יותר חתכו את הרווח ל-4 מיליון שקל, לעומת 51.5 מיליון שקל במקביל. בסיכום המחצית הראשונה כולה הציגה ישראל קנדה הכנסות של 300 מיליון שקל והפסד של 142 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 873 מיליון שקל ורווח של 254 מיליון שקל במחצית המקבילה.
חלק מההפסד במחצית, ממינוס של 168 מיליון שקל, נובע מירידת ערך על השקעתה במניות נורסטאר ואלרוב. מכירת מניות אלרוב השנה בתמורה ל-500 מיליון שקל הניבה הפסד לפני מס של 127 מיליון שקל, ושווי מניות נורסטאר שנרכשו תמורת 344 מיליון שקל מגיע היום ל-79 מיליון.

 

[shimשימי]

"אין עסקאות, המחירים יורדים עד 8%": מה קרה למחירי הדיור במרכז הארץ?

הירידה במחירי הדירות כוללת גם את מרכז הארץ. שאלנו מתווך ותיק מרמת גן ואת שמאי המקרקעין אוהד דנוס לאן הולכים המחירים במרכז, הנה התשובות

www.bizportal.co.il

 

[זבון וזבין]

אני לא יודע אם כאן זה המקום המתאים לנושא זה,

מה קורה עם מחירי הדירות במודיעין עילית ???

כמו בכל הארץ - גם במודיעין עילית יש עצירה ברצף העליות בשנה וחצי האחרונות - ואפילו ירידה קלה של פחות מ-5 %,

חברת קרית ספר - שהיא המשווקת העיקרית וכמעט בלעדית של הדירות החדשות - מנסה בכל האמצעים להשאיר את המחיר הרשמי גבוה (דירה סטנדרטית של 3 חדרים בכמעט 2 מיליון שח),
אבל מה עושים שלקוחות לא באים ??? - משווקים דרך מתווכים לא רשמיים (קהילות וישיבות) בהנחות גבוהות אפילו של כ-100 אש"ח!!!!

אבל כנראה שגם זה עדיין לא מביא לתוצאה המקווה - לכן הם פרסמו אתמול על פני 2 עמודים ביתד נאמן (יום שלישי) על מבצעים ענקיים לרוכשים - או הלוואה של עד חצי מיליון ש"ח בלי שום ריביות (מדובר בהלוואה לצורך ההון העצמי !!!! - דבר שרשמית יכול מאוד לסכן את הבנק) או משכנתא בריבית של החל מ-2.95 אחוז ללא הצמדה וללא פריים (חסכון של מאות אלפי ש"ח) !!!!

אשמח מאוד למידע (ולפרשנויות...) מהמבינים:

1. האם זה ישליך בעתיד הקרוב על מחירי הדירות בעיר ???
2. מה פשר ההטבות האלו ???
זה נשמע הזוי.
3. אשמח ליותר מידע על ההנחות שניתן לקבל בחברת קרית ספר - כי לא הכל ברור לי עדיין - וייתכן שלכל אחד יש גם מחיר שונה....

בתודה מראש

 

[צביה CPA]

זה לא נכון, ואני מדברת מהשטח
השטחים החומים אותו דבר, הם רק מקבלים ייעוד אחר

מניסיון בתחום
התכנון שונה לגמרי בין אוכלוסיה חרדית לכללית
ובמקרה של שינוי ייעוד מתבצע תכנון מחדש
יכולה לתת לך באישי דוגמאות

 

[גולש בנט]

מדברים נדל”ן 47- פתרונות למשבר הדיור- קובי זהבי מראיין את ראול סרוגו נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ

Listen to this episode from מדברים נדלן on Spotify. שוק הנדל"ן בדרך לירידה היסטורית קבלנים בדרך לפשיטת רגל עשרות אלפי דירות עומדות למכירה אצל הקבלנים ובכל זאת את כל זה אנחנו לא באמת רואים בשטח אז מה באמת קורה כאן? הנדל"ן בישראל נמצא בנקודה מאוד מעניינת, הריבית הגבוהה הוציאה מהשוק לא רק את...

open.spotify.com

פודקאסט מומלץ וחדש

 

[כתב עט]

אני לא יודע אם כאן זה המקום המתאים לנושא זה,

מה קורה עם מחירי הדירות במודיעין עילית ???

כמו בכל הארץ - גם במודיעין עילית יש עצירה ברצף העליות בשנה וחצי האחרונות - ואפילו ירידה קלה של פחות מ-5 %,

חברת קרית ספר - שהיא המשווקת העיקרית וכמעט בלעדית של הדירות החדשות - מנסה בכל האמצעים להשאיר את המחיר הרשמי גבוה (דירה סטנדרטית של 3 חדרים בכמעט 2 מיליון שח),
אבל מה עושים שלקוחות לא באים ??? - משווקים דרך מתווכים לא רשמיים (קהילות וישיבות) בהנחות גבוהות אפילו של כ-100 אש"ח!!!!

אבל כנראה שגם זה עדיין לא מביא לתוצאה המקווה - לכן הם פרסמו אתמול על פני 2 עמודים ביתד נאמן (יום שלישי) על מבצעים ענקיים לרוכשים - או הלוואה של עד חצי מיליון ש"ח בלי שום ריביות (מדובר בהלוואה לצורך ההון העצמי !!!! - דבר שרשמית יכול מאוד לסכן את הבנק) או משכנתא בריבית של החל מ-2.95 אחוז ללא הצמדה וללא פריים (חסכון של מאות אלפי ש"ח) !!!!

אשמח מאוד למידע (ולפרשנויות...) מהמבינים:

1. האם זה ישליך בעתיד הקרוב על מחירי הדירות בעיר ???
2. מה פשר ההטבות האלו ???
זה נשמע הזוי.
3. אשמח ליותר מידע על ההנחות שניתן לקבל בחברת קרית ספר - כי לא הכל ברור לי עדיין - וייתכן שלכל אחד יש גם מחיר שונה....

בתודה מראש

יש לכם אפשרות להעלות את העמודים הנ"ל מיתד?

 

[זבון וזבין]

 

[ניק 109814]

לא הבנתי מה נתפסת כ"כ על חריש
אם כבר יש לך בפריפריה ערים עם הרבה יותר חרדים בשביל לדגום ירידות מחירים

זה בהקשר לוויכוח מלפני שנה

רק מעדכן שבחריש עוד הולך להיות הגרלות על אלפי דירות במחיר למשתכן, ולבני מקום יש עדיפות בסיכויי זכייה.

ואם אתם דואגים שמחירי הדירות ימשיכו להעלות אז קחו בחשבון שאם אתם מחוסרי דיור, אז אפשר לקבל סיוע בשכר דירה שיכול להגיע ל 1,470 ₪ סיוע_בשכר_דירה_לזוג_עם_ילדים.

וכיום אפשר כבר לקבל בבנקים 3% לשנה ולטווח ארוך יותר מזה.
ובשביל דירה של מיליון וחצי צריך 375,000 הון עצמי ותוסיפו תיווך ויועץ משכנתאות הגעתם ל 400K,
עכשיו קחו 400K עם 3% תשואה ופלוס סיוע בשכר דירה הגעתם ל2470ש"ח,
ומבדיקה שעשיתי עכשיו ביד 2 ראיתי דירת 3 חדרים בבצוותא ב2200,
כך שיש מצב שאתם נשארים עם רווח ביד.

וגם יש שם עזיבה של חילונים

שכשהם ימכרו יהיה להם יותר קשה לארגן קרטל כמו הקבלנים ברמה ד' בבית שמש,
כי הם לחוצים למכור ולקנות במקום אחר.

השאלה האם בשביל שאולי מחירי הדירות ימשיכו להעלות (למרות הזינוק בריבית והמדד) כדי לקפוץ למים?

לא מתכווין אליכם אישית, רושם את זה לכל המתלבטים.
שיהיה בהצלחה בכל דרך שתבחרו.

מי שהמתין חסך קרוב ל200K ש"ח.

אם כבר תתייחס לעיר החרדית השלישית (ועוד מעט השניה) בגודלה "בית שמש"
מה עם הירידות המחירים שכולם הבטיחו לנו שם??????????

הנתונים הם שעד חודש נובמבר 22 מחירי הדירות ברמה ד היו בעלייה מתמדת (בדומה למגמה הארצית).
הבלימה החלה אז, ומאותו חודש החלה ירידה הדרגתית שמגיעה כיום לכ7%- ממחירי השיא.

7% בפחות משנה זה לא יפה?

 

[shimשימי]

זה בהקשר לוויכוח מלפני שנה

מי שהמתין חסך קרוב ל200K ש"ח.

מי שהקשיב לעצות הללו לפני שנתיים הפסיד קרוב ל--250 200 אלף שקל
מי שהפסיד לעצות הללו לפני 3-4 שנים הפסיד קרוב לחצי מיליון



ואגב מי שהמתין לא חסך קרוב ל200 אלף שקל כמובן
א.כי המחירים לא ירדו במאתיים אלף אלא יותר בכיוון של 10 אחוז
ב.כי הריביות שהשיגו אז היו ממש זולות
שלדעתי עדיף לשלם 100-150 אלף שקל יותר
כדי לקבל את הריביות של פעם

 

[חיים הקוסם]

אני לא יודע אם כאן זה המקום המתאים לנושא זה,

מה קורה עם מחירי הדירות במודיעין עילית ???

כמו בכל הארץ - גם במודיעין עילית יש עצירה ברצף העליות בשנה וחצי האחרונות - ואפילו ירידה קלה של פחות מ-5 %,

חברת קרית ספר - שהיא המשווקת העיקרית וכמעט בלעדית של הדירות החדשות - מנסה בכל האמצעים להשאיר את המחיר הרשמי גבוה (דירה סטנדרטית של 3 חדרים בכמעט 2 מיליון שח),
אבל מה עושים שלקוחות לא באים ??? - משווקים דרך מתווכים לא רשמיים (קהילות וישיבות) בהנחות גבוהות אפילו של כ-100 אש"ח!!!!

אבל כנראה שגם זה עדיין לא מביא לתוצאה המקווה - לכן הם פרסמו אתמול על פני 2 עמודים ביתד נאמן (יום שלישי) על מבצעים ענקיים לרוכשים - או הלוואה של עד חצי מיליון ש"ח בלי שום ריביות (מדובר בהלוואה לצורך ההון העצמי !!!! - דבר שרשמית יכול מאוד לסכן את הבנק) או משכנתא בריבית של החל מ-2.95 אחוז ללא הצמדה וללא פריים (חסכון של מאות אלפי ש"ח) !!!!

אשמח מאוד למידע (ולפרשנויות...) מהמבינים:

1. האם זה ישליך בעתיד הקרוב על מחירי הדירות בעיר ???
2. מה פשר ההטבות האלו ???
זה נשמע הזוי.
3. אשמח ליותר מידע על ההנחות שניתן לקבל בחברת קרית ספר - כי לא הכל ברור לי עדיין - וייתכן שלכל אחד יש גם מחיר שונה....

בתודה מראש

לא ברור שזה נתונים מדויקים
1. אין להם כבר הרבה דירות למכור (פנטאוז יש רק אחת)
2. לדבריהם המבצע של לאומי הגיע מלאומי כדי לתפוס לקוחות
3. אתם צודקים שמחירי היד 2 בעיר זולים מהחברה בעצמה

 

[גולש בנט]

גל של פניות להליכים של חדלות פירעון סוחף את המשק

www.globes.co.il

חדלות פירעון | ניתוח

גל של פניות להליכים של חדלות פירעון סוחף את המשק​

מענף הנדל"ן, דרך חברות הייטק ועד קמעונאיות: בחודשים האחרונים, עוד ועוד חברות פונות להליכי חדלות פירעון • במוקד: השילוב של סביבת ריבית גבוהה, לצד חוסר הוודאות במשק שמייצר סנטימנט שלילי • "מה שרואים בעיתונות היום זה רק קצה הקרחון", אומרים מומחים בענף. "זה קורה בכל החברות, מכל הסוגים"​

גם ללא נתונים רשמיים, התנועה בשטח ברורה: עוד ועוד חברות נקלעות לקשיים ופונות להליכי חדלות פירעון. חברות נדל"ן, חברות הייטק, אפילו חברות ביטחוניות. אף אחת לא חומקת מהמצב הכלכלי. מה שבעבר היה שמור לתחום זה או אחר שעבר טלטלת שוק נקודתית, היום הוא נחלת הכלל. עורכי דין המלווים הליכי חדלות פירעון מספרים על תופעה הולכת וגדלה שאינה פוסחת על אף ענף.
בשבועות האחרונים פורסם כי מספר חברות פנו לבתי משפט לאחר שנקלעו לקשיים כלכליים. רשת אניס, אורה סמארט, קונסטרו, דניאלה בסביבה, צברים, רום
כנרת, ואבנון הן רשימה חלקית בלבד של חברות שמוצאות את עצמן בסחרור כלכלי שלא חזו.

"מה שרואים בעיתונות היום זה רק קצה הקרחון", מספר עו"ד עידן מילר, מנהל תחום חדלות פירעון והבראת חברות במשרד ברנע ג'פה לנדה. לדבריו, ישנה פעילות רבה של הסדרי חוב שקטים שנמצאים מתחת לפני השטח, ומעידים גם הם על מצבן הפיננסי של חברות נוספות. "מה שמדאיג במגמה זה לא רק הריבוי, כי ראינו כבר גלים של חברות, אלא המגוון: גם קמעונאיות, גם חברות קבלניות, גם חברות הייטק, גם רכש ביטחוני. המגוון מאוד גדול, זה לא קורה רק בתחום אחד, אלא בכל החברות, מכל הסוגים".

בתוך חודש: שתי חברות נדל"ן בקשיים כלכליים​

למה זה קורה דווקא עכשיו? התשובה, סבורים עורכי הדין, נעוצה בעיקר בעליית הריבית, אך לא רק. גם המצב המשפטי בישראל וחוסר הוודאות שהוא מייצר, נותנים את אותותיהם. "שני הגורמים המידיים המשפיעים על מצב החברות הם סביבת הריבית הגבוהה והסנטימנט השלילי בשוק", אומר עו"ד רפי שפירא, מנהל משותף של המחלקה המסחרית במשרד ש. פרידמן אברמזון. "סביבת ריבית גבוהה מביאה להכבדה ניכרת על פעילות החברות. אלו שלא מצוידות במספיק רזרבות נקלעות לקשיים ולא יכולות לממן את פעילותן, ולא פחות מכך - לא יכולות לממן צמיחה והתחדשות".

בענף הנדל"ן למשל, מדווחים על פגיעה משמעותית למדי וצופים חורף קשה. יותר מכל תחום אחר, בגלל היקפי ההשקעה העצומים בכל פרויקט, הנדל"ן חי ונושם מצינור ההלוואות מבנקים וגופים אחרים. לכן, כשהריבית במשק קפצה בתוך שנה וחצי כמעט מאפס (0.1%) ל־4.75%, התחזיות והדוחות הכלכליים האופטימיים שהציגו יזמים רבים הפכו כמעט לא רלוונטיים. מדובר על שילוב קטלני של הוצאות המימון האדירות בתנאים החדשים, וירידה חדה בביקוש לאותם פרויקטים בשל הריבית והאינפלציה, מה שהופך את האתגר התזרימי, הכסף בקופת החברה שמאפשר לה להתגלגל, לגדול במיוחד.
"אם לוקחים סיטואציה של קבלן שקונה קרקע ועוברות שנה וחצי־שנתיים עד שהוא מקבל את כל ההיתרים ומתחילה הבנייה, אז בשנה וחצי האחרונות הריבית שהוא היה חשוף אליה הוכפלה, ולפעמים אפילו יותר מכך", אומר עו"ד אלי שימלביץ', שותף בכיר וראש מחלקת הליטיגציה במשרד עו"ד יגאל בורוכובסקי ושות'. "קבלן שנהנה לפני שנה וחצי מריבית מפריים + 1, שזו ריבית אפקטיבית של 3%, היום יכול לשלם 8% ריבית. אם מכפילים בעשרות ולפעמים מאות מיליוני שקלים, זו תוספת עלויות מאוד משמעותית ובלתי צפויות".

רק בחודש האחרון היו אלה שתי חברות נדל"ן שנקלעו למערבולת. בית המשפט המחוזי בתל אביב מינה את עורכי הדין אהוד גינדס ושי מילוא כנאמנים לנכסי חברת רום כנרת, שצברה חוב של כ־140 מיליון שקל ולא מעט פרויקטים שדורשים עשרות מיליוני שקלים נוספים כדי להשלימם. במקביל, הגיש בנק לאומי בקשה למינוי כונס נכסים לחברת הרציג נדל"ן, לאחר שלטענת הבנק, החברה הפסיקה לשלם ממאי את תשלומי הריבית החודשיים בגין הלוואה שנטלה עבור בניין מסחר ומשרדים ברמת סיב בפתח תקוה.

מצב רוח ירוד במיוחד במשק​

כאמור, גם הסנטימנט השלילי בשוק תורם רבות למצב. שפירא סבור שהסכנה שנשקפת ממנו, בשילוב הריבית, משמעותית ביותר. "חוסר הוודאות, יחד עם פגיעה במצב הרוח העסקי, מייצרות אצל פירמות רבות מצב של סטגנציה שפוגע בפעילות העסקית", הוא אומר. "כך נוצר כדור שלג של ממש שאם לא יטופל בהקדם, הוא יביא למצב בו יותר ויותר חברות יעתיקו פעילות מחוץ לישראל. בכך, ייפגעו חברות שמוקד הפעילות שלהן בארץ. השוק העסקי הוא מראה למצב הרוח הלאומי, כך שהסכמה לאומית (באשר לשינויים במערכת המשפט, נ"ס) תביא להאצה בפעילות העסקית המקומית".

הדברים חמורים במיוחד בנוגע לענף ההייטק. "לגבי ההייטק, יש היבט מיוחד שנובע מהמצב המשפטי בארץ וממצוקת ההשקעות", מסביר עו"ד שימלביץ'. "חברות ההייטק מטיבן ממומנות במידה מכרעת בעיקר בשלבים הראשונים מהשקעות. המהפכה המשפטית, שבין אם אתה תומך או מתנגד לה, גרמה לעצירה של השקעות בתחום".

גורם נוסף משפיע על מצב החברות​

גורם נוסף שמשפיע על המצב המשק הוא משבר הקורונה. "בגלל שבקורונה חברות ספגו הפסדים והבנקים נתנו להן את מרווח הנשימה, כעת אנחנו מזהים שהם פחות גמישים ומורידים מסגרות אשראי כשהם רואים שהחברות לא עומדות בהסכמים איתם", אומר איתן פישמן, עו"ד לדיני חדלות פירעון. "זה, בשילוב עם הריבית, מאיץ את התהליך של הגשת בקשות לחדלות פירעון ולהסדרי נושים. לצערנו, אנחנו נתקלים בלא מעט חברות שאומרות לנו: 'הבנקים הקטינו לנו את מסגרות האשראי מהיום למחר בצורה דרסטית'".

מנגד, עו"ד מילר מזהה דווקא אורך רוח מצד הבנקים, בניגוד לנותני אשראי אחרים. "במהלכים שליוויתי בחודשים האחרונים, זיהיתי הליך של התבגרות של הספקים והמוסדיים הוותיקים כמו בנקים, שמגלים המון סבלנות", הוא אומר. "הבנקים מבינים שעסק שלא יקבל הזדמנות לקבל מכירה, פשוט יתמוטט".

המשקיעים מפחדים לתפוס פוזיציה​

חדלות פירעון היא מוצא אחרון עבור חברות. גם היום, כאשר החוק מאפשר לחברות לפנות לבית המשפט לא רק כדי להתפרק אלא גם כדי שיסייע להן, העדיפות היא כמובן למצוא משקיעים או רוכשים - וזה, לפחות בכל הנוגע למשקיעים זרים, מאוד לא פשוט. "מה שאנחנו חווים בחודשים האחרונים, זה שקיים קושי למצוא משקיעים", אומר מילר. "משקיעים מפחדים לתפוס פוזיציה גם על השקעות גדולות, וגם על השקעות בישראל".

לדבריו, מה שפעם היה נעצר לפני שהחל ההליך בבית משפט כי היו מוצאים משקיע שיקנה את החברה, היום מגיע להליכי חדלות פירעון. "אני יכול להעיד שיש ירידה משמעותית בעניין בישראל, זו מגמה שאני מזהה בשלושת החודשים האחרונים. השוק המקומי פחות מעניין אותם. אף אחד לא אמר לי זה בגלל המצב, אבל אתה רואה שהעניין יורד".

למרות הכול, המצב מייצר הזדמנויות​

תמונת המצב הנוכחית היא שלילית, כך עולה שוב ושוב משיחות עם עורכי דין שמלווים הליכי חדלות פירעון. חלקם מעידים שבכל שנות עבודתם לא נתקלו במצב כזה.

- פרסומת -

אולם, בצד זאת יש גם מי שמבקשים לראות נקודות אור במציאות הזו. "הסביבה הקיימת מביאה גם לתופעה נוספת, מבורכת ביסודה, במסגרתה תאגידים עם פעילויות בעיתיות שהצליחו לממן ו'לגלגל' עצמם, נחשפים ומגיעים אף הם למצב של חדלות פירעון", אומר שפירא. לדבריו, "לצד 'ניקוי' מסוים של השוק מחברות בעייתיות ומפעילויות בעלת רכיב סיכון גבוה ולא מידתי, נוצרת גם הזדמנות לרגולטורים לזהות תופעות ולנסות ולתת מענה לתחומי פעילות שפרחו כאשר הריבית הייתה נמוכה".

במקביל, בשוק המקומי, שאינו תלוי משקיעים זרים, ישנם לא מעט מיזוגים ורכישות. "בתקופה הזו ישנן גם הזדמנויות שנוצרות", אומר עו"ד אלמוג דורון, שותף במשרד עו"ד סלומון ליפשיץ המשמש כראש מחלקת מיזוגים ורכישות. לדבריו, לאחרונה ישנה תנועה משמעותית של רכישות של חברות, בהן חברות משפחתיות רבות, וחברות קטנות שנבלעות בידי תאגידים גדולים.

 

[בית שמשניק]

אופטימיות זהירה במכרז ליד תל השומר: המחיר הממוצע לקרקע לדירה - 1.1 מיליון שקל​

תוצאות מכרז לשיווק קרקעות ל-695 דירות בגני אז"ר ברמת גן פורסמו והשתתפו בו מציעים רבים. המחירים הסופיים לא רחוקים מהערכת שמאי רמ"י ומעידים על אופטימיות היזמים ביחס לביקוש עתידי בפריפריה הקרובה לת"א. שמאי המקרקעין שמוליק כהן: "להערכתי, מחירי הזכייה מגלמים צפי לעלייה נוספת"​

גיא נרדי
11:28, 29.08.23


רמ"י (רשות מנהל מקרקעי ישראל) פרסמה אתמול (ב') תוצאות מכרז לשיווק קרקע ל-695 דירות בשכונת גני אז"ר, ברמת גן. בשונה ממכרזים אחרים של רמ"י מהתקופה האחרונה השתתפו במכרז זה, שכלל ארבעה מתחמים, מציעים רבים. המחירים הסופיים של המציעים שזכו לא רחוקים מהערכת המחיר הסופית של שמאי רמ"י - עניין זה אינו מובן מאליו בעת הזו ומעיד על אופטימיות היזמים ביחס לביקוש עתידי בפריפריה הקרובה לתל אביב.
אזור תל השומר הפך בשנים האחרונות לעתודת קרקע פנויה משמעותית באזור ת"א. מכרז 11/023 של רמ"י מתייחס לשטח הממוקם בסמיכות לכפר אז"ר, ממזרח לכביש מס' 4 ומצפון למחלף אלוף שדה. התוכנית, שאושרה ע"י הותמ"ל ב-2018, משתרעת על שטח של כ-293 דונם וכוללת כ-1,965 דירות, מתוכן 393 דירות קטנות, ועוד כ-300 דירות המיועדות לטובת דיור מוגן. עוד בתוכנית - 30 אלף מ"ר למבני ציבור, 120 אלף מ"ר לתעסוקה, עשרת אלפים מ"ר למסחר ו-85 אלף מ"ר לשטחים פתוחים. הבנייה המוצעת בתוכנית קובעת בינוי בגובה של 10 קומות במקומות מסוימים ובחלק אחר מגדלים בגובה של בין 25 ל-30 קומות.
רק מה שמעניין - הצטרפו לערוץ כלכליסט בטלגרם
החברות הזוכות במכרז הן מגדל הנביאים, שתשלם כ-122 מיליון שקל על קרקע לבניית 120 דירות, עומר הנדסה שתשלם כ-181 מיליון שקל על קרקע לבניית 165 דירות, גינדי שתשלם 219 מיליון שקל על קרקע לבניית 205 דירות, ודימרי שתשלם כ-249 מיליון שקל על קרקע לבניית 205 דירות. המחירים כוללים הוצאות פיתוח. ניתן איפה לקבוע כי המחיר הממוצע לקרקע לדירות עומד על 1.1 מיליון שקל.
הביקוש למכרז היה גדול במיוחד לתקופה זו. כך למשל, למתחם א', שבו ניתן לבנות 120 דירות, הוגשו לא פחות מ-45 הצעות. מחיר המינימום שרמ"י קבעה היה 17.6 מיליון שקל ומחיר השומה 129 מיליון שקל. ההצעות נעו בין 24 מיליון שקל ל-108 מיליון שקל, היא ההצעה הזוכה של חברת מגדל הנביאים. הפער בין המכרז ברמת גן למכרזים אחרים מהתקופה האחרונה אדיר- במכרז רמ"י במזרח עכו, שתוצאותיו התפרסמו בשבוע שעבר, היה מציע אחד בלבד, וסכום ההצעה שלו הוא כמחצית מהערכת השמאי.

שמאי המקרקעין שמוליק כהן מחברת אס.קי. שמאות מסביר: "יחסית לנתוני המכרז, או למחירי השומות, אנחנו רואים שמחירי הזכייה מגלמים הפחתה של 15% יחסית למחיר המינימום אותו צפו ברמ"י. השוק מאותת במחירים האלה שמחיר השומה גבוה מדי מול תנאי השוק. בסופו של יום היזמים גוזרים את הכנסותיהם מתנאי השוק. מחירי הזכייה מגלמים סכום של 1.1 מיליון שקל לדירות, שזה 30% פחות מאשר מחירים שהיו מקובלים לפני 10 חודשים. להערכתי, מחירי הזכיה מגלמים את תנאי השוק אך גם צפי לעלייה נוספת. זה אומר שאם יזם רכש את הקרקע במחיר נמוך יחסית למחירים של השנה הנוכחית, הנחת העבודה שלו היא שבמועד הוצאת היתר הבנייה, סדר גודל של שנתיים מהיום, הוא עדיין יהיה ברווח יזמי של 20%, שזה הרווח המקובל היום".

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין
(צילום: דובי שמחי)
כהן מוסיף שדירות שוות ערך לאלה שמשווקות במכרז, כלומר, בגודל 120 מ"ר, שממוקמות בקרבת תל השומר, משווקות במחיר של 4 מיליון שקל. מחיר מגלם זה מגלם עלות קרקע בגובה 1.6 מיליון שקל. לדבריו, "בהינתן מחיר זכיה של 1.1 מיליון שקל, בתוספת כל עמלות ההקמה ובתוספת 20% רווח יזמי, הדירות ימכרו ב-3.3 מיליון שקל. כלומר, 700,000 שקל פחות ממחיר השוק. אני מעריך שהיזמים לא יגלמו במחיר הסופי את מלוא ההנחה של רכישת הקרקע, אלא רק יגבילו את הרווח הצפוי להם, וזאת לאור הסיכון שלקחו ברכישת הקרקע בעת הזאת-עלויות מימון, מצב פוליטי וירידה בביקושים".