עזרה מחפש השקעה בנדלן ואני מיואש!!!

[מנחם אקרמן]

שלום לכולם אנסה לעשות את זה קצר כמה שאפשר כדי שתבינו את פני הדברים
ברשותי דירה ששווה כיום כ 3.5 מילון שקלים, ועליה יש משכנתא של כ 850 אלף שח ,חבר הציעה לי למשכן את הבית, ולקנות נכס נוסף ,בצורה שהנכס הנוסף מכסה את המשכנתא,,כמובן שהסכמתי, והתחלתי להיכנס לעובי הקורה, זה התחיל עם בית מחולק ברחוב אפרים צור באשקלון [למי שמכיר זו שכונה בעיתית בלשון המעטה] ראינו המון דירות שם שהיו מושכרות למולדובים [משאלת לב של כל משכיר]
פרטי העסקה היו דירה בעלות של 900 שח לקיחת משכנתא של מילון שח [אני בא בלי כסף מזומן מהבית] החזר המשכנתא הוא 5000 שח
הדירה מכניסה 4800שח עם חוזים מול העיניים שלי
עד כאן הכל קסום ,לאחר חקר מעמיק כולם אמרו לי פה אחד תתרחק מהשכונה זה מקום זוועה וזה מה שעשתי
לא ילאה אותכם בדברים, אבל ראיתי בתוך 3 חודשים כ 40 נכסים בפועל [זה אומר ללכת לנכס לדבר, לתאם,לחשוב שהנה עסקת חיי ,והווופ יוצא המרצעה מהשק]
אז באו ואמרו לי לך לעסקאות 20-80 וכל האלה ,הלכתי בררתי ,חקרתי ,וגיליתי שגם שם רוב הדברים זה בלוף אחד גדול ותרגיל שיווקי עלוב של אנשי שיווק[אני מתכוון לכל מיני טריקים שמגלמים את מחיר הבית כאשר הוא יעלה כבר במחיר הפתיחה או שעם מס רכישה וכל המיסביב לא שווה להיכנס לדברים הללו]
הלכתי בדקתי בפרוייקט תמא במגוון מקומות וגם שם גיליתי שצריך לשלם כבר עכשיו עשרות אחוזים ממחיר הבית ולשלם משכנתא בינתיים ,עד' שהבית מוכן לוקח כשנתיים ]
ואז עברתי באמת הרבה והיום אני עומד כאן בלי שום דבר, עם רצון עז לרכוש נכס נדלן ,ויאוש עוד יותר גדול, שכנראה זה לא הזמן עכשיו
אשמח לשמוע אנשים שאולי נמצאים בתהליך דומה לשלי וכך לשתף אחד את השני
כמו כן אם יש למשהו עסקה אמיתית להשקעה !! אשמח שיכתוב לי כאן
שכוייייייח

 

[החכמה שבנשים]

לדעתי האישית זה לא הזמן לרכישת נדלן ( למי שיש כבר דירה אחת).
הכל יקר.
מס רכישה 8%
משכנתא ריבית רצחנית
הולכים לעלות את המע"מ ב1%.רוצים כבר
לעלות מיולי, 2024. זאת אומרת מי שקונה בעסקה של 20/80 על ה80 %של שילם לקבלן ישלם עוד 1% מעמ.
צריכים לחפש אפיק אחר.
על כל פנים זו דעתי

 

[גרעין]

ברשותי דירה ששווה כיום כ 3.5 מילון שקלים, ועליה יש משכנתא של כ 850 אלף שח ,חבר הציעה לי למשכן את הבית, ולקנות נכס נוסף ,בצורה שהנכס הנוסף מכסה את המשכנתא,,כמובן שהסכמתי, והתחלתי להיכנס לעובי הקורה, זה התחיל עם בית מחולק ברחוב אפרים צור באשקלון [למי שמכיר זו שכונה בעיתית בלשון המעטה] ראינו המון דירות שם שהיו מושכרות למולדובים [משאלת לב של כל משכיר]

את הדירה הראשונה שלנו למגורים קנינו ברחוב יוספטל (אותו סיפור כמו אפריים צור וכל שכונת שמשון) כולם הספידו את הכסף שלנו, אפילו המוכר בקיוסק למטה אמר לנו מה שילמתם 480K על דירה כאן בשכונה? יקררר
שבועיים אחר כך היה שם מטען שהתפוצץ על עבריינים. בקיצור לא ידענו לאיזו הרפתקאה נכנסנו.


אבל מהדירה הזאת היתה לנו ברכה. שכרו אותה חרדים (אברך) , פשוט ניסים. מכרנו אותה אחרי שנתיים ומשם הצלחנו להתקדם לדירה משלנו.

 

[החכמה שבנשים]

את הדירה הראשונה שלנו למגורים קנינו ברחוב יוספטל (אותו סיפור כמו אפריים צור וכל שכונת שמשון) כולם הספידו את הכסף שלנו, אפילו המוכר בקיוסק למטה אמר לנו מה שילמתם 480K על דירה כאן בשכונה? יקררר
שבועיים אחר כך היה שם מטען שהתפוצץ על עבריינים. בקיצור לא ידענו לאיזו הרפתקאה נכנסנו.


אבל מהדירה הזאת היתה לנו ברכה. שכרו אותה חרדים (אברך) , פשוט ניסים. מכרנו אותה אחרי שנתיים ומשם הצלחנו להתקדם לדירה משלנו.

זה הדירה הראשונה שלך.
אצלו זה הדירה השניה. מאוד שונה

 

[גרעין]

זה הדירה הראשונה שלך.

נכון, באתי רק לתת כיוון נוסף על השכונה, שהאנשים מגזימים , במיוחד אלה שגרים שם . אבל אולי אצלינו היו ניסים. לא אולי, בטוח.

 

[החכמה שבנשים]

נכון, באתי רק לתת כיוון נוסף על השכונה, שהאנשים מגזימים , במיוחד אלה שגרים שם . אבל אולי אצלינו היו ניסים. לא אולי, בטוח.

יוספטל בקריות?

 

[עוד ירושלמי]

לא כדאי לך בכלל לרכוש דירה שניה [רק המס שבח שתאלץ לשלם כשתרצה לשפר דיור יהיה יותר מכל מה שתרוויח]
בטח שאין לך הון עצמי ויש לך משכנתא ענקית על הדירה הקיימת,
אם יהיה תקופה ללא שוכרים תוכל לשלם שתי משכנתאות עצומות?
אם קשה לך המשכנתא על הדירה הנוכחית הפתרון הוא לא עוד משכנתא,
מקסימום למכור את הדירה ולקנות במקום זה דירה מפוצלת [או דירה עם יחידה במחסן/חניה] ומהשכירות לשלם משכנתא]

 

[חיים הקוסם]

תתיעצו עם @szn

 

[forrss2]

הבנק לא תתן בקלות אם בכלל הלוואה נוספת לצורך רכישת דירה להשקעה

 

[גרעין]

יוספטל בקריות?

אשקלון

 

[szn]

בצורה שהנכס הנוסף מכסה את המשכנתא

השאלה הגדולה האם יש לך אפשרות להוציא כל חודש כסף נוסף מעבר למה לשכירות?

אם אתה רוצה נכס שהשכירות תכסה את המשכנתא זה רק דירות מחולקות וזה סוג השקעה מסוג אחד.

השקעה מסוג אחר, זה נכס בפינוי בינוי מתקדם,
באמת לוקח זמן למצוא נכס במתחם טוב וגם שיהיה מחיר שמשאיר לך רווח
אבל זה אפשרי רק עם יש לך עוד כסף בצד בחודשי כי השכירות לא מכסה לך את המשכנתא.

 

[מנחם אקרמן]

את הדירה הראשונה שלנו למגורים קנינו ברחוב יוספטל (אותו סיפור כמו אפריים צור וכל שכונת שמשון) כולם הספידו את הכסף שלנו, אפילו המוכר בקיוסק למטה אמר לנו מה שילמתם 480K על דירה כאן בשכונה? יקררר
שבועיים אחר כך היה שם מטען שהתפוצץ על עבריינים. בקיצור לא ידענו לאיזו הרפתקאה נכנסנו.


אבל מהדירה הזאת היתה לנו ברכה. שכרו אותה חרדים (אברך) , פשוט ניסים. מכרנו אותה אחרי שנתיים ומשם הצלחנו להתקדם לדירה משלנו.

זה רק מחזק את הטענה שלי ,אני שמח לשמוע שהיה לכם ברכה מזה וכו אבל כמו שאת מבינה זה אחת למליון וזה באמת בעייתי הרוחובת שם

 

[מנחם אקרמן]

לא כדאי לך בכלל לרכוש דירה שניה [רק המס שבח שתאלץ לשלם כשתרצה לשפר דיור יהיה יותר מכל מה שתרוויח]
בטח שאין לך הון עצמי ויש לך משכנתא ענקית על הדירה הקיימת,
אם יהיה תקופה ללא שוכרים תוכל לשלם שתי משכנתאות עצומות?
אם קשה לך המשכנתא על הדירה הנוכחית הפתרון הוא לא עוד משכנתא,
מקסימום למכור את הדירה ולקנות במקום זה דירה מפוצלת [או דירה עם יחידה במחסן/חניה] ומהשכירות לשלם משכנתא]

השאלה הגדולה האם יש לך אפשרות להוציא כל חודש כסף נוסף מעבר למה לשכירות?

אם אתה רוצה נכס שהשכירות תכסה את המשכנתא זה רק דירות מחולקות וזה סוג השקעה מסוג אחד.

השקעה מסוג אחר, זה נכס בפינוי בינוי מתקדם,
באמת לוקח זמן למצוא נכס במתחם טוב וגם שיהיה מחיר שמשאיר לך רווח
אבל זה אפשרי רק עם יש לך עוד כסף בצד בחודשי כי השכירות לא מכסה לך את המשכנתא.

התשובה היא כן יש לי יכולת החזר גם מתי שלא היו שוכרים וזה לא אמור להקשות
לעניין הפינוי בינוי העסק שם מורכב קצת מהסיבה שאם לוקחים דירה בשלב מתקדם בפרוייקט ,יש המון סיבות שכל הפרוייקט יכול ליפול כי זה לא עבר וועדה,או סיבות כאלה ואחרות ,ואם זה נמצא בשלב מתקדם אז הדירה מתומחרת בהתאם ולא משאירה מקום למרווח כל שכן שמדובר בדירה שניה [מס רכישה ומס שבח בעתיד ]

 

[szn]

ואם זה נמצא בשלב מתקדם אז הדירה מתומחרת בהתאם ולא משאירה מקום למרווח כל שכן שמדובר בדירה שניה [מס רכישה ומס שבח בעתיד ]

אפשר בהחלט למצוא עסקאות פינוי בינוי שנשאר רווח טוב (זה לא קל אבל יש עסקאות כאלו)

יש דירות יורשים ויש כאלו שסתם נמאס להם לחכות ולא מוכרים מאד יקר.

מכיר אישית כאלו עסקאות שנעשו בשנה האחרונה.

ולא משאירה מקום למרווח

על כמה רווח אתה בונה בעסקת פינוי בינוי?

 

[טוב מאוד]

לא כדאי לך בכלל לרכוש דירה שניה [רק המס שבח שתאלץ לשלם כשתרצה לשפר דיור יהיה יותר מכל מה שתרוויח]

לא מביע דעה לגבי השקעות בנדל"ן עכשיו

מס שבח לא משלמים יותר מרבע מהרווח הנקי!

 

[השלגיה]

מה עם לקנות מגרש מרמ"י ולמכור לאחר פיתוח/ בניה?
תצטרך החזר חודשי לכמה שנים(אפשר לקחת משכנתא יותר גבוהה שתכסה גם את ההחזר החודשי) אח"כ אפשר למכור עם רווח נאה בהחלט.
לא בדקתי לאחרונה את התחום ואת המגרשים המוצעים כרגע (אם בכלל), אבל בתנאי השוק היום זה יכול להיות אפיק מעניין.
יש פה מישהו שמבין בתחום ויודע לאמת/לסתור את דברי?

 

[מנחם אקרמן]

מה עם לקנות מגרש מרמ"י ולמכור לאחר פיתוח/ בניה?
תצטרך החזר חודשי לכמה שנים(אפשר לקחת משכנתא יותר גבוהה שתכסה גם את ההחזר החודשי) אח"כ אפשר למכור עם רווח נאה בהחלט.
לא בדקתי לאחרונה את התחום ואת המגרשים המוצעים כרגע (אם בכלל), אבל בתנאי השוק היום זה יכול להיות אפיק מעניין.
יש פה מישהו שמבין בתחום ויודע לאמת/לסתור את דברי?

תחומי השקעות לא חסר ,יש גם נדלן מסחרי,ונדלן בחול וגם בזה יש מליון סוגים ולא חסר ,בגדול אני די מקובע אני מעדיף דירה שרואים בעין ,ניתן לבדיקה וכו מרגיש הרבה יותר בטוח ,ספציפי בקרקעות שמעתי הרבה דברים שקורים שם של מיקרי עוקץ וכו [לא שבדירות חסר] אבל שם זה יותר ממה שהבנתי

 

[מנחם אקרמן]

אפשר בהחלט למצוא עסקאות פינוי בינוי שנשאר רווח טוב (זה לא קל אבל יש עסקאות כאלו)

יש דירות יורשים ויש כאלו שסתם נמאס להם לחכות ולא מוכרים מאד יקר.

מכיר אישית כאלו עסקאות שנעשו בשנה האחרונה.


על כמה רווח אתה בונה בעסקת פינוי בינוי?

המטרה היא זה לא להיות מליונר את זה אני עושה מעבודה בתחום אחר לגמרי
המטרה היא שאחרי 10-15 שנה שמחזיקים בנכס שיהיה ניתן לחתן בכבוד כמו גם שיש מקום שנותן גב כלכלי איתן יחסית במקרה שלא יבוא
הפרנסה של הבית בשוטף ממקור אחר

 

[השלגיה]

לא דיברתי על קרקע חקלאית. כוונתי לרכישה מסודרת של מגרש מרמ"י- רשות מקרקעי ישראל בעלות נמוכה ומכירתו לאחר פיתוח ברווח משמעותי בהרבה ממה שאפשר להניב היום מנדלן רגיל.

 

[כסא נח]

מה לגבי שוק ההון?
חשבת על זה?