מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[100לפת]

כל כך הרבה אנשים טועים?
אולי בכל אופן מדובר בערבים יותר מתורבתים שמבחינה עיסקית שווה להתעסק איתם לא מבחינה הלכתית

לא חושבת שכל כך הרבה טועים,
אבל חלק ודאי.
בכל אופן אולי יתכן שההנחה בנצרת יותר משמעותית מאשר באום אל פאחם,

 

[עוד עו"ד]

אום אל פחם היא הגרלה לא משתלמת. נצרת באופן עקרוני כן.
אכן נצרת עיר ערבית לחלוטין, 73% מוסלמית ו27% נוצרית, ולכן רק למי שיכול להתנהל עם זה כהשקעה (גם לעניין ההלכתי יש לבצע שאלת חכם). ממש לא מומלץ לכל אחד.
הוכנס לרשימה רק כי הדיל באופן עקרוני לא רע ולא ניתן להתעלם מהעובדה הזו לצרכי השקעה נטו.
אגב, לא מעט מערביי נצרת שהיא עיר ישנה וקצת מוזנחת עוברים לנוף הגליל החדשה יותר, שנחשבת כעיר מעורבת (כ-32% ערבים, 60% חילוניים ברובם מעליית בריה"מ, וכ7% חרדים, כשיש תכנון להגדלה משמעותית של הקהילה החרדית בעיר).
למי שמפריע עיר מעורבת, זהו שיקול נוסף ביחס לנוף הגליל, כך שדימונה היא בהחלט אופציה משמעותית לעיר השלישית.

 

[מה אומר ומה אדבר]

המלצה שלי, לפי סדר עדיפות:

0. מי שבן מקום באחת הערים בהגרלה (חוץ מרחובות).

למה לא רחובות מי שבן מקום הרי הסיכויים טובים יותר מבית שמש לחיצוניים כמו שבית שמשניק כתב,
ואולי התכוונת שבן מקום ברחובות זה לא נמצא במקום ראשון אצלו אבל ודאי יותר טוב משיכנס לבית שמש, אז כדאי לשנות שזה יהיה כתוב

 

[עוד עו"ד]

למה לא רחובות מי שבן מקום הרי הסיכויים טובים יותר מבית שמש לחיצוניים כמו שבית שמשניק כתב,
ואולי התכוונת שבן מקום ברחובות זה לא נמצא במקום ראשון אצלו אבל ודאי יותר טוב משיכנס לבית שמש, אז כדאי לשנות שזה יהיה כתוב

כרגע הסיכויים בשניהם אותו דבר, ובית שמש הגרלה עדיפה

 

[נחמוו]

@בית שמשניק ושאר המבינים
זכיתי בהגרלה 2417 באלעד בהגרלה ביוני - הקבלן היה רייסדור,
ועכשיו שאני נכנס לאתר של דירה בהנחה אני רואה שהחליפו לי את הקבלן - שובל ברוך יזמות בע"מ
באיזה מקרים מחליפים קבלן? האם זה מאיץ את הפרויקט? ומה אומרים על הקבלן החדש?
בקיצור אם זה טוב או לא

צפה בקובץ המצורף 1861285

@בית שמשניק
אשמח לתגובה נושא

 

[קפה ועוגה]

5. בית שמש - למגורים.
6. אשקלון - להשקעה (לא מתאים למגורים).

אני בן מקום בירושלים, נרשמתי לירושלים ואופקים, ועדיין מתלבט על העיר השלישית.
הסיכויים באשקלון הם יותר מפי שניים מבית שמש, למה העדפת את בית שמש על אשקלון?

 

[מכלולאי]

אני בן מקום בירושלים, נרשמתי לירושלים ואופקים, ועדיין מתלבט על העיר השלישית.
הסיכויים באשקלון הם יותר מפי שניים מבית שמש, למה העדפת את בית שמש על אשקלון?

בית שמש למגורים. הרציונאל הוסבר לעיל כמה פעמים.

 

[קפה ועוגה]

בית שמש למגורים. הרציונאל הוסבר לעיל כמה פעמים.

מה הכוונה למגורים?
בית שמש עדיפה למגורים על פני אשקלון, אין בכך ספק, כמו"כ ההשקעה באשקלון היא רווחית ביותר, גם בזה אין ספק.
אם הסיכויים באשקלון יותר מכפולים מאלו בבית שמש, מה ראית להעדיף את בית שמש, בעוד שידועה משנתו של @בית שמשניק להעדיף מקומות עם סיכויים?

 

[בית שמשניק]

מה הכוונה למגורים?
בית שמש עדיפה למגורים על פני אשקלון, אין בכך ספק, כמו"כ ההשקעה באשקלון היא רווחית ביותר, גם בזה אין ספק.
אם הסיכויים באשקלון יותר מכפולים מאלו בבית שמש, מה ראית להעדיף את בית שמש, בעוד שידועה משנתו של @בית שמשניק להעדיף מקומות עם סיכויים?

הסברתי לעיל שמקום המיועד למגורים יש לו בהחלט "שווי" מסויים, ולפעמים הוא עדיף על פני מקום אחר בעל סיכויים טובים יותר.
זה כמובן תלוי מאד במדת הסיכויים בשני המקומות, כי לא הייתי ממליץ על מקום למגורים בעל סיכוי של 1 מ1000 על פני מקום להשקעה בעל סיכוי של 1 מ20. אבל במקרה כאן של בית שמש מול אשקלון, למרות שאשקלון בעלת סיכוי של יותר מפי 2, אני בכל זאת חושב שזוג שחולם לגור בבית שמש שווה לו להיכנס לשם לפני אשקלון.

 

[=]]

הסברתי לעיל שמקום המיועד למגורים יש לו בהחלט "שווי" מסויים, ולפעמים הוא עדיף על פני מקום אחר בעל סיכויים טובים יותר.
זה כמובן תלוי מאד במדת הסיכויים בשני המקומות, כי לא הייתי ממליץ על מקום למגורים בעל סיכוי של 1 מ1000 על פני מקום להשקעה בעל סיכוי של 1 מ20. אבל במקרה כאן של בית שמש מול אשקלון, למרות שאשקלון בעלת סיכוי של יותר מפי 2, אני בכל זאת חושב שזוג שחולם לגור בבית שמש שווה לו להיכנס לשם לפני אשקלון.

מה דעתך על בני המקום בחיפה ובבית שמש, כאשר בבי"ש הדירה מיועדת למגורים (גרים כיום בבי"ש) ובחיפה היא תהיה להשקעה.
האם משתלם למרות זאת להירשם להגרלה בחיפה? (היא הרי מוגרלת לפני בי"ש) או שעדיף להירשם להגרלה אחרת ברשימה?

 

[הכל ברור]

מה דעתך על בני המקום בחיפה ובבית שמש, כאשר בבי"ש הדירה מיועדת למגורים (גרים כיום בבי"ש) ובחיפה היא תהיה להשקעה.
האם משתלם למרות זאת להירשם להגרלה בחיפה? (היא הרי מוגרלת לפני בי"ש) או שעדיף להירשם להגרלה אחרת ברשימה?

כדאי לשים לב שהסיכוי שבגלל שתזכו בחיפה לא תזכו בבית שמש
עומד על כ 0.033%, סיכוי אפסי ביותר.
ועתיד עוד לרדת יותר

 

[איציק קשביץ]

היי לכולם אין לי כח לקרוא עכשיו את כל העמודים בפרוג
עדיין לא נרשמתי להגרלה מה המקומות אם הכי הרבה סיכויים .....
בקיצור לאיפה להירשם?
אפילו שזה נראה הגרלה במקומות לא משהו בכללללללל

 

[מסוקרן]

האם במחיר למשתכן זה צמוד למדד תשומות הבנייה?

על כ40% מהתשלום

 

[מסוקרן]

היי לכולם אין לי כח לקרוא עכשיו את כל העמודים בפרוג
עדיין לא נרשמתי להגרלה מה המקומות אם הכי הרבה סיכויים .....
בקיצור לאיפה להירשם?
אפילו שזה נראה הגרלה במקומות לא משהו בכללללללל

קצת מחלוקת הפוסקים
אבל לא משמעותי

מתקן מעט את סדר העדיפוית (לענ"ד).
(שורות מודגשות = חיצוניים)

1. אופקים/חיפה/צפת/בית שמש - בני מקום - להשקעה/למגורים.
2. נוף הגליל - למגורים.
3. ירושלים בני מקום (לבעלי הון עצמי גובה) - להשקעה/למגורים.
4. אופקים - להשקעה/למגורים.
5. בית שמש - למגורים.
6. אשקלון - להשקעה (לא מתאים למגורים).
7. רחובות בני מקום - להשקעה/למגורים
8. בית שמש/דימונה/מגדל העמק - להשקעה.

הסבר:
1. באופקים, חיפה, צפת ובית שמש (ערים עם ייצוג חרדי משמעותי, אבל הוא הדין לרוב המקומות האחרים, למעט ירושלים ורחובות המוזכרים להלן), בני המקום נהנים מסיכויים גבוהים יחסית, ולכן אין ספק שהעדיפות הראשונה של בני המקום בערים הללו היא להירשם לעירם.

2. נוף הגליל הוא היישוב היהודי היחיד עם סיכויים סבירים לחיצוניים. הבעיה היא שיש שם נעלם לא קטן לגבי הרווח, כפי שדובר כאן בהרחבה. מצד שני, אין ספק שיש שם הנחה לא מבוטלת, ולכן היא בהחלט משתלמת למגורים.

3. בירושלים בני המקום נהנים מסיכויים מעט גבוהים יותר משאר המקומות לחיצוניים (למעט נוף הגליל ודימונה), ולכן מומלץ לבני המקום להירשם לשם, כמובן רק לבעלי הון עצמי/יכולת החזר גבוהים, כי מדובר בהשקעה לא מבוטלת, כאשר הדירה הזולה ביותר תעלה כ1.6M וצפונה.

4. אופקים היא העיר המומלצת ביותר להשקעה לחיצוניים, כאשר יש בה גם רווח גבוה וגם השקעה נמוכה ביותר, וגם סיכויי זכייה טובים יותר מרוב המקומות. בנוסף, הציביון החרדי הוא יתרון ענק, כי תמיד כדאי יותר לזכות במקום הראוי למגורים בשעת הדחק.

5. בית שמש היא עיר מבוקשת ביותר לציבור שלנו, והרבה מאד זוגות חולמים לגור בה (לפעמים גם על חשבון ירושלים ובני ברק...). החלום הזה שווה הרבה, ואי אפשר להתעלם ממנו לחלוטין וללכת רק לפי סיכויי זכייה באופן יבש. לכן למרות הסיכויים הנמוכים מאד לזכייה בבית שמש (כנראה 1 מתוך כ230 בסופו של דבר), אני חושב שזוגות שחולמים על מגורים במקום כדאי להם לנסות את מזלם שם (לא רק כלפי שמיא, אלא גם מבחינה "רציונלית"...), למרות שיש כמה אלטרנטיביות ריאליות יותר לזכייה. (אני "מתמחר" את האופציה הזו אחרי האופציות הקודמות, כי מכל מקום זו לא האופציה הכי לכתחילה בעולם, בגלל הסיכויים הנמוכים להחריד).

6. אשקלון היא עיר נוספת מומלצת מאד להשקעה (לא סתם היא סוחפת עליה את שיא הנרשמים). יש שם רווח גבוה והשקעה נמוכה יחסית, וגם סיכויי זכיה גבוהים יותר מרוב המקומות.

7. רחובות נשללה על ידי לגמרי בתחילת ההגרלה גם לבני מקום, והעדפתי על פניה את בית שמש (כחיצונייים) שהיתה בעלת סיכויים טובים יותר. בינתיים המגמה קצת השתנתה, ובית שמש לחיצוניים כרגע בסיכוי נמוך יותר מאשר רחובות לבני מקום. לכן לכאורה בן מקום ברחובות עדיף לו כבר להירשם לעירו מאשר לבית שמש (אלא אם כן הוא מעוניין בבית שמש למגורים - כבסעיף 5).

8. כאן הדילמה הגדולה. מה יעשה מי שמכל האופציות לעיל בחר רק 2 ערים. למשל, מי שאינו מעוניין בנוף הגליל למגורים (סעיף 2), וגם לא בבית שמש למגורים (סעיף 5), ואינו בן מקום בשום עיר (סעיפים 1,3,7ׂ) כך שיש לו רק את אופקים ואשקלון (סעיפים 4,6), ומחפש עיר נוספת להשקעה.
כאן יש לי התלבטות בין 3 אופציות (חוץ מנוף הגליל שאני חושש להמליץ עליה להשקעה בגלל הרווח הלא ברור):
1. בית שמש. יתרונות: רווח גבוה וציביון חרדי (כמו שאמרנו תמיד טוב לזכות במקום הראוי למגורים בשעת הדחק). חסרונות: סיכויים נמוכים מאד (שיסתיימו כאמור ב1 מתוך כ230).
2. דימונה. יתרונות: סיכויים טובים יותר (כנראה 1 מתוך כ90), והשקעה נמוכה. חסרונות: הזכירו כאן שתתכן שם בעיה של הצפת דירות שעלולה לשחוק משמעותית את הרווח, וגם ליצור קושי משמעותי בשכירות (אם הפרוייקט יהיה מוכן לפני מגבלת 7 השנים).
3. מגדל העמק. יתרונות: סיכויים טובים יותר מבית שמש (כנראה 1 מתוך כ110), וגובה השקעה נמוך יותר מבית שמש. חסרונות: לפי מדלן הרווח נמוך מאד (עיין בטבלת @עוד עו"ד), אבל לפי השמאי של רמ"י דווקא יש רווח יפה, כך שאולי כן שווה להירשם לשם. (להערכתי, במקרה הזה, נתוני השמאי קרובים יותר לאמת, כיון שבמדל"ן לא נעשה פילוח לפי דירות חדשות).
בשורה תחתונה, קשה לי להכריע בין 3 האופציות, כיון שבכל אחת מהן יש חסרון די משמעותי, ולכן אני משאיר זאת בצ"ע.

בהצלחה!

ההמלצה שלי, לפי סדר עדיפות:

0. מי שבן מקום באחת הערים בהגרלה (חוץ מרחובות).
1. אופקים
2. אשקלון
3. העיר השלישית לחיצוניים, אחת מהערים הבאות לפי הסדר הבא:
א. נצרת (למי שאין בעיה להתעסק מול המגזר הערבי ובהנחה שאין בעיה הלכתית. הסיכוי כפול מנוף הגליל וגם הדיל כנראה עדיף. בנצרת, אופקים ודימונה יש גם מענק).
ב. נוף הגליל (סיכוי גדול ורווח בינוני, במיוחד למי שרוצים לגור שם).
ג. דימונה (סיכוי בינוני, מחיר נמוך מאד ורווח נאה יחסית).
ד. מגדל העמק (סיכוי יותר קטן ורווח מסופק. אגב, כמעט שלא יהיו שם דירות קטנות).
ה. חיפה (עיר עם פוטנציאל גדול שטרם מומש. סיכוי קטנטן, אבל גבוה מבית שמש).
ו. בית שמש (רווח גדול וסיכוי מאד נמוך. במיוחד למי שרוצים לחלום או לגור שם).

 

[תמים וחדש]

סתם שאלה לכל מי שלא ברור לו איזה עיר שלישית הוא בחור {מהסיבות שפורטו באריכות } למה שלא ינסה לזכות בלוטו (כפשוטו) ולהיכנס לצפת ??? שזה רווח גדול בודאי ליחס של ההשקעה
{מדבר רק על מי שבאמת לא יודע איזה מקום שלישי לבחור במוקום שיכנס רק לשני ערים וזהו}

 

[livlove]

@בית שמשניק @ירמי וולדמן אני בתור בבית שמש בהגרלה האחרונה במקום 11 מתוך 78 דירות

למה כדאי לי להרשם הפעם אנחנו בני מקום בירושלים?

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק @ירמי וולדמן אני בתור בבית שמש בהגרלה האחרונה במקום 11 מתוך 78 דירות
צפה בקובץ המצורף 1862005
למה כדאי לי להרשם הפעם אנחנו בני מקום בירושלים?

יש סיכוי, אבל זה לא מובטח. אם יש לך הון עצמי ויכולת החזר הייתי נרשם הפעם לירושלים, ולעוד 2 ערים בהתאם להמלצות לעיל.

 

[בית שמשניק]

למה? התוקף שלי עד אמצע 25

בחירת הדירות תהיה אחרי התקופה הנ"ל וצריך אז תעודת זכאות בתוקף.

 

[בית שמשניק]

סתם שאלה לכל מי שלא ברור לו איזה עיר שלישית הוא בחור {מהסיבות שפורטו באריכות } למה שלא ינסה לזכות בלוטו (כפשוטו) ולהיכנס לצפת ??? שזה רווח גדול בודאי ליחס של ההשקעה
{מדבר רק על מי שבאמת לא יודע איזה מקום שלישי לבחור במוקום שיכנס רק לשני ערים וזהו}

2 ערים זו ממש לא אופציה כדאית.
לעיר שלישית ניתנו לעיל כמה המלצות, אפשר כמובן לנסות גם בצפת, אבל הסיכויים נמוכים יותר משאר כל האופציות.

 

[The Music Princess]

מישהו פה דיבר על ההגרלה של ירושלים שהפרויקט הולך להיות בסגנון שמגר/רזידנס. יש לזה מקור?