מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[עבד ה]

@בית שמשניק ו @עוד עו"ד
אחרי כל החסד שאתם עושים כאן, נעיז לבקש שלקראת סיום ההרשמה תסכמו את ההמלצות המעודכנות שלכם לאור השינויים אם ישנם, מכיון שיש הרבה (כמוני) שלא מסוגלים לעקוב אחרי כל עמודי האשכול ולדלות משם את ההמלצה הנכונה, ואולי גם עלולים להכשל ולמצוא בדיוק המלצה קודמת שלא רלוונטית כעת...
תודה רבה!

ג"א מצטרף

 

[עבד ה]

יש טבלאות עם סכומי רווח משוערים?

 

[עוד עו"ד]

@בית שמשניק ו @עוד עו"ד
אחרי כל החסד שאתם עושים כאן, נעיז לבקש שלקראת סיום ההרשמה תסכמו את ההמלצות המעודכנות שלכם לאור השינויים אם ישנם, מכיון שיש הרבה (כמוני) שלא מסוגלים לעקוב אחרי כל עמודי האשכול ולדלות משם את ההמלצה הנכונה, ואולי גם עלולים להכשל ולמצוא בדיוק המלצה קודמת שלא רלוונטית כעת...
תודה רבה!

חוזר על ההמלצה שלי:
1. בני מקום בעיר שלהם (בירושלים מדובר במגדל משתלם בגילה, למי שיש את ההון העצמי).
2. אופקים.
3 אשקלון.

4. העיר השלישית לחיצוניים, לפי הסדר הבא:
א. דימונה, מחיר נמוך במיוחד (585K אחרי מענק) שזה פחות מעלות הבנייה ורווח מעולה! היו פה כאלו שהעלו חששות מהצפת דירות שלא יודע כמה מבוססות. סדר הגודל בפועל של המחיר כיום לדירה חדשה להערכתי בין 11,000 ויותר לכיוון 12,000 ש"ח למ"ר. כלומר, מדובר ברווח כפול מההשקעה בסך של כ585K. גם סיכויי הזכייה די טובים ועומדים כרגע על 1.12%, מיד אחרי נוף הגליל.
ב. נוף הגליל, במיוחד למי שמעוניין לגור שם. סדר הגודל בפועל של המחיר כיום לדירה חדשה להערכתי כ15,000 למ"ר, כלומר רווח נאה בסך של כ422K. רווח ממוצע אבל לא גבוה במיוחד, כשסיכויי הזכייה הם הכי גבוהים בהגרלה הנוכחית בערים יהודיות: 1.88%. מי שמעוניין ללכת לפי "תוחלת זכייה" (רווח צפוי כפול סיכויי זכייה), נוף הגליל עדיין מובילה למרות הירידה בסיכויי הזכייה.
ג. בית שמש, עם סיכויי זכייה נמוכים בסך 0.45%, למי שמעוניין להמר, כי הרווח מאד גבוה בסך של כ800K. כל חישובי הסכומים נעשו לפי דירת 4 ח' 100 מ"ר.

 

[אדיר נוף הגליל]

@בית שמשניק בטבלאות שפרסמת בשם @טל זכריה כתוב לגבי נוף הגליל שבהגרלה 2547 יהיה 8 קומות 4546
(גשם למשתכן) ו 2544 יהיה 4 קומות בבנין ובהגרלה 2548 יהיה בין 3 ל5 בבנין, לפי זה מתאים מאוד לחרדים מבחינת גובה לא יודע מה אם סוכות,
ויש להקשות

ולפי המפורסם בשם @טל זכריה ההגרלה עם הבניינים הכי גבוהים זה 2547 עם 8 קומות, וצ"ע מה גובה הבניינים באמת, אולי שכל אחד יביא מקור לדבריו.
תייגתי פה כמה מומחים בעניין כדי שידעו לענות תשובה, והוסיף את @אדיר נוף הגליל ו @ועדת הדיור נוף הגליל
זה ודאי משמעותי לכמה נרשמים שלא נכנסו לגשם למשתכן אפי' שההנחיה זה להיכנס להכול כדי להגדיל סיכויים

הבניינים הגבוהים הם בשכונה מול התבור . שכונה אחרת ממורדות צפניים ששם הבניינים 4 עד 6 תלוי מאיזה מפלס. רוב הדירות עם מרפסות סוכה. השכונה תיבנה בסמיכות לאיזור מתחרד ו2 קילומטר מהר יונה החסידית

 

[אדיר נוף הגליל]

הבנינים של הר יונה ד כמעט מוכנים למי שרכש שם . ידוע לי על כמה זברות שזכו שם.

ספוילר: תמונות מהשטח

תמונות של הר יונה ג מפסגת ההר

 

[אדיר נוף הגליל]

מישהו מכיר את האתר הזה

פרויקט הום - כל הפרויקטים לציבור החרדי

פרויקט הום - אתר נדל"ן המרכז פרויקטים המותאמים למגורים לציבור החרדי מכל רחבי הארץ. כל המידע על הפרויקט המתאים לך נמצא כאן!

projecthome.co.il

בכותרת כתוב שזה לפרויקטים לציבור החרדי, בפועל הוא כותב גם את הפרויקט העכשווי במורדות צפוניים, שמיועד לציבור הכללי, אולי הוא יודע או/ו מקווה שיהיה לציבור החרדי.
אולי קשור ל @עו"ד נתן רוזנבלט או לוועד הדיור החרדי

אם הרוכשים ברובם יהיו חרדים אז כל שאר השכונה תשווק כצביון חרדי. כך מהנדס העיר וסגן ראש העיר אמר.
כמסתמּן וע"י המלצת הרבנים היא תהיה שכונה חרדית בעזר השם. 2 קילומטר מהר יונה החסידית . איזור מתחרד

 

[עוד עו"ד]

תכל'ס למי שיש הון עצמי סביר של 250 -300 אל"ש
@בית שמשניק לפי כל מה שייצא פה יוצא שיירשם לאופקים אשקלון ובית שמש
(כי אולי הוא יגור שם)
ההמלצה טובה?

הון עצמי נמוך: אופקים אשקלון ודימונה

 

[קולמוס קרמי]

זכיתי לפני מספר חודשים בפרוייקט של חברה בשם בלאקלנד יזמות.
מתברר שזה חברה חדשה, אני לא מצליח למצוא מספר טלפון או ליצור איתם קשר.
האם יש ממה לחשוש? או שכדאי לבטל?

 

[בית שמשניק]

סדר העדיפוית לענ"ד (שיניתי אותו קצת שוב..)

1. אופקים/חיפה/צפת/בית שמש - בני מקום - להשקעה/למגורים.
2. נוף הגליל - למגורים.
3. אופקים - להשקעה/למגורים.
4. אשקלון - להשקעה (לא מתאים למגורים).
5. בית שמש - למגורים.
6. דימונה/מגדל העמק/בית שמש - להשקעה.

הסבר:
1. באופקים, חיפה, צפת ובית שמש (ערים עם ייצוג חרדי משמעותי, אבל הוא הדין לרוב המקומות האחרים, למעט ירושלים ורחובות המוזכרות להלן), בני המקום נהנים מסיכויים גבוהים יחסית, וגם הרווחים בכל המקומות הללו נאים מאד, ולכן אין ספק שהעדיפות הראשונה של בני המקום בערים הללו היא להירשם לעירם. (יוצאים מכלל זה הם ירושלים ורחובות, שעל פי הערכת השמאי אינן ריווחית מספיק, כשהרווח בהן עומד על כ21-24% בלבד, בנוסף לכך ההשקעה בירושלים גבוהה ביותר, וברחובות הסיכויים נמוכים ביותר, כך שלדעתי גם לבני המקום בערים הללו עדיף לא להירשם לשם).

2. נוף הגליל הוא היישוב היהודי היחיד עם סיכויים סבירים יחסית לחיצוניים. הבעיה היא שיש שם נעלם לא קטן לגבי הרווח, כפי שדובר כאן בהרחבה. מצד שני, אין ספק שיש שם הנחה לא מבוטלת, ולכן היא בהחלט משתלמת למגורים.

3. אופקים היא העיר המומלצת ביותר להשקעה לחיצוניים, כאשר יש בה גם רווח גבוה וגם השקעה נמוכה ביותר, וגם סיכויי זכייה טובים יותר מרוב המקומות. בנוסף, הציביון החרדי הוא יתרון ענק, כי תמיד כדאי יותר לזכות במקום הראוי למגורים בשעת הדחק.

4. אשקלון היא עיר נוספת מומלצת מאד להשקעה (לא סתם היא סוחפת עליה את שיא הנרשמים). יש שם רווח גבוה והשקעה נמוכה יחסית, וגם סיכויי זכיה גבוהים יותר מרוב המקומות.

5. בית שמש היא עיר מבוקשת ביותר לציבור שלנו, והרבה מאד זוגות חולמים לגור בה (לפעמים גם על חשבון ירושלים ובני ברק...). החלום הזה שווה הרבה, ואי אפשר להתעלם ממנו לחלוטין וללכת רק לפי סיכויי זכייה באופן יבש. לכן למרות הסיכויים הנמוכים מאד לזכייה בבית שמש (כנראה 1 מתוך כ230 בסופו של דבר), אני חושב שזוגות שחולמים על מגורים במקום כדאי להם לנסות את מזלם שם (לא רק כלפי שמיא, אלא גם מבחינה "רציונלית"...), למרות שיש כמה אלטרנטיביות ריאליות יותר לזכייה. (אני "מתמחר" את האופציה הזו אחרי האופציות הקודמות, כי מכל מקום זו לא האופציה הכי לכתחילה בעולם, בגלל הסיכויים הנמוכים להחריד).

6. כאן הדילמה הגדולה. מה יעשה מי שמכל האופציות לעיל בחר רק 2 ערים. למשל, מי שאינו מעוניין בנוף הגליל למגורים (סעיף 2), וגם לא בבית שמש למגורים (סעיף 5), ואינו בן מקום בשום עיר מומלצת (סעיף 1) כך שיש לו רק את אופקים ואשקלון (סעיפים 4 ,3), ומחפש עיר נוספת להשקעה.
בענין זה יש לי התלבטות בין 3 אופציות (חוץ מנוף הגליל שאני חושש להמליץ עליה להשקעה, בגלל הרווח הלא ברור):
1. דימונה. יתרונות: סיכויים טובים יותר (כנראה 1 מתוך כ95), והשקעה נמוכה ביותר. חסרונות: הזכירו כאן שתתכן שם בעיה של הצפת דירות שעלולה לשחוק משמעותית את הרווח, וגם ליצור קושי משמעותי בשכירות (אם הפרוייקט יהיה מוכן לפני מגבלת 7 השנים). אבל עדיין, אני חושב שהמחיר הנמוך בכ50% ממחיר השוק מפצה בהחלט על כל ההפסדים הפונטציאליים הנ"ל.
2. מגדל העמק. יתרונות: סיכויים טובים יותר מבית שמש (כנראה 1 מתוך כ110), וגובה השקעה נמוך יותר מבית שמש. חסרונות: לפי מדלן הרווח נמוך מאד (עיין בטבלת @עוד עו"ד), אבל לפי השמאי של רמ"י דווקא יש רווח יפה, כך שאולי כן שווה להירשם לשם. (להערכתי, במקרה הזה, נתוני השמאי קרובים יותר לאמת, כיון שבמדל"ן לא נעשה פילוח לפי דירות חדשות).
3. בית שמש. יתרונות: רווח גבוה וציביון חרדי (כמו שאמרנו תמיד טוב לזכות במקום הראוי למגורים בשעת הדחק). חסרונות: סיכויים נמוכים מאד (שיסתיימו בכ1 מתוך כ230).
בשורה תחתונה, קשה לי להכריע בין 3 האופציות, כיון שבכל אחת מהן יש חסרון די משמעותי, אבל אם תלחצו אותי לקיר, הנטייה שלי היא לטובת דימונה.

בהצלחה רבה לכולם!

 

[שעטנז גץ]

למי יש קישור עדכני שפועל
לאתר של חישוב סיכויי זכייה

הגרלות דירה בהנחה

רשימת הגרלות דירה בהנחה

better-dira.netlify.app

לא עובד משום מה
@עוד עו"ד

 

[בית שמשניק]

למי יש קישור עדכני שפועל
לאתר של חישוב סיכויי זכייה

הגרלות דירה בהנחה

רשימת הגרלות דירה בהנחה

better-dira.netlify.app

לא עובד משום מה
@עוד עו"ד

אצלי עובד כרגיל

 

[עוד עו"ד]

למי יש קישור עדכני שפועל
לאתר של חישוב סיכויי זכייה

הגרלות דירה בהנחה

רשימת הגרלות דירה בהנחה

better-dira.netlify.app

לא עובד משום מה
@עוד עו"ד

גם אצלי עובד.
אולי יש בעיות לחסומים מסוגים שונים

 

[מכלולאי]

בירושלים מדובר במגדל משתלם בגילה, למי שיש את ההון העצמי).

העלו כאן פקפוקים על הרווח. עוד קבר שצריך לקחת בחשבון שגם עם הון עצמי מספיק גדול, עדיין יצטרכו משכנתא ענקית שנושאת ריביות בהתאם. לכן אני אישית לא הולך על זה גם כבן מקום למרות שאין לי בעיה של ה"ע, וזו גם הייתה הנטייה של @בית שמשניק לעיל.
(הגובה שם לא מתאים למגורים).

 

[שמחה בית]

אשמח לעזרה מקצועית אני בן המקום בבית שמש ובהגרלה הקודמת זכיתי במקום 112 בהגרלה על 106 דירות
(בינתיים היה ביטול אחד ואני מספר 5 בהמתנה)

השאלה היא האם להירשם בהגרלה הבאה לכל הפרויקטים בבית שמש או רק לחלקם או בכלל לא להירשם?
אם אני זוכה בהגרלה הקרובה אני מפסיד את ההמתנה בהגרלה הקודמת?
(אני בהמתנה בהגרלה שהיא יותר טובה [מחלק] מהפרויקטים בהגרלה הקרובה)

 

[ילדי הנחת]

לכן אני אישית לא הולך על זה גם כבן מקום למרות שאין לי בעיה של ה"ע

אשמח לדעת איפה עוד נרשמת חוץ מאופקים ואשקלון,
תודה.

 

[בית שמשניק]

אשמח לעזרה מקצועית אני בן המקום בבית שמש ובהגרלה הקודמת זכיתי במקום 112 בהגרלה על 106 דירות
(בינתיים היה ביטול אחד ואני מספר 5 בהמתנה)

השאלה היא האם להירשם בהגרלה הבאה לכל הפרויקטים בבית שמש או רק לחלקם או בכלל לא להירשם?
אם אני זוכה בהגרלה הקרובה אני מפסיד את ההמתנה בהגרלה הקודמת?
(אני בהמתנה בהגרלה שהיא יותר טובה [מחלק] מהפרויקטים בהגרלה הקרובה)

במה זה מתבטא שההגרלה טובה יותר?
קח בחשבון שאם תזכה (והסיכויים לכך גבוהים ביותר) יישארו לך הדירות הפחות מבוקשות. אז אולי עדיף להירשם עכשיו גם להגרלות פחות טובות בשביל הסיכויים לקבל בהן דירות יותר טובות.

 

[שמחה בית]

במה זה מתבטא שההגרלה טובה יותר?
קח בחשבון שאם תזכה (והסיכויים לכך גבוהים ביותר) יישארו לך הדירות הפחות מבוקשות. אז אולי עדיף להירשם עכשיו גם להגרלות פחות טובות בשביל הסיכויים לקבל בהן דירות יותר טובות.

1.
מספר הגרלה 2513
מספר מתחם:75377
שם פרויקט:208
דירות בפרויקט 78 מתוכן 62 בהגרלה
(78 דירות ב 2 בניינים
9 קומות. [חיסרון]
4.3 דירות בקומה.
לא סופי)
2.
מספר הגרלה 2514
מספר מתחם:75368
שם פרויקט:227
77 דירות בפרויקט מתוכן 62 דירות בהגרלה
(77 דירות ב 2 בניינים
6 קומות גובה
6.4 דירות בקומה. [חיסרון]
לא סופי)

3.
מספר הגרלה 2515
מספר מתחם:75383
שם פרויקט:202
76 דירות בפרויקט מתוכן 61 דירות בהגרלה
(76 דירות ב 2 בניינים
5 קומות גובה
7.6 דירות בקומה [חיסרון]
לא סופי)

4.
מספר הגרלה 2516
מספר מתחם:75382
שם פרויקט:209
65 דירות בפרויקט מתוכן 52 דירות בהגרלה
(65 דירות ב 5 בניינים.
5 קומות גובה .
2.6 דירות בקומה.
לא סופי)


הפרויקט שאני בהמתנה נמצא על צלע ההר (בסוף רמה ה' אין בניה מתחתיו) מה שמעלה את המחיר שלו
וגם הבניינים שם לא גבוהים ואין הרבה דירים בקומה.

במספר הגרלה 2455
מספר מתחם: 75385
שם פרויקט: 108, 110
133 דירות בפרויקט מתוכן 106 הוגרלו
(133 דירות ב9 בניינים
6 קומות גובה .
2.4 דירות בקומה.
לא סופי)

 

[שמחה בית]

תיקון
3.
מספר הגרלה 2515
מספר מתחם:75383
שם פרויקט:202
76 דירות בפרויקט מתוכן 61 דירות בהגרלה
(76 דירות ב 6 בניינים
5 קומות גובה
2.5 דירות בקומה
לא סופי)


השאלה היא האם להירשם
רק ל2515 ול1516
או גם ל2513 ול2514
או לא להירשם ולהישאר אם הזכייה ב2455

 

[בית שמשניק]

1.
מספר הגרלה 2513
מספר מתחם:75377
שם פרויקט:208
דירות בפרויקט 78 מתוכן 62 בהגרלה
(78 דירות ב 2 בניינים
9 קומות. [חיסרון]
4.3 דירות בקומה.
לא סופי)
2.
מספר הגרלה 2514
מספר מתחם:75368
שם פרויקט:227
77 דירות בפרויקט מתוכן 62 דירות בהגרלה
(77 דירות ב 2 בניינים
6 קומות גובה
6.4 דירות בקומה. [חיסרון]
לא סופי)

3.
מספר הגרלה 2515
מספר מתחם:75383
שם פרויקט:202
76 דירות בפרויקט מתוכן 61 דירות בהגרלה
(76 דירות ב 2 בניינים
5 קומות גובה
7.6 דירות בקומה [חיסרון]
לא סופי)

4.
מספר הגרלה 2516
מספר מתחם:75382
שם פרויקט:209
65 דירות בפרויקט מתוכן 52 דירות בהגרלה
(65 דירות ב 5 בניינים.
5 קומות גובה .
2.6 דירות בקומה.
לא סופי)


הפרויקט שאני בהמתנה נמצא על צלע ההר (בסוף רמה ה' אין בניה מתחתיו) מה שמעלה את המחיר שלו
וגם הבניינים שם לא גבוהים ואין הרבה דירים בקומה.

במספר הגרלה 2455
מספר מתחם: 75385
שם פרויקט: 108, 110
133 דירות בפרויקט מתוכן 106 הוגרלו
(133 דירות ב9 בניינים
6 קומות גובה .
2.4 דירות בקומה.
לא סופי)

לא יודע. שאלה טובה. אבל צריך לדעת שהרבה פעמים קבלנים מבקשים תוספת דירות ומאשרים להם, ואז כל קשר בין הבניינים המקוריים המתוכננים לבין התוצאה הסופית הוא מקרי בלבד (ראה לדוגמא אלי יוחנן ברמה ה'...).
לכן, אני לא בטוח שלא שווה לך להירשם גם הפעם ולנסות אולי להגריל דירה מבוקשת יותר, בפרט אם יש לך הון עצמי מוגבל, שאתה צריך לקחת בחשבון שיהיה לך מאד קשה לעמוד במחירי הדירות הגדולות שבדרך כלל נשארות לבסוף.

 

[עוד עו"ד]

העלו כאן פקפוקים על הרווח. עוד קבר שצריך לקחת בחשבון שגם עם הון עצמי מספיק גדול, עדיין יצטרכו משכנתא ענקית שנושאת ריביות בהתאם. לכן אני אישית לא הולך על זה גם כבן מקום למרות שאין לי בעיה של ה"ע, וזו גם הייתה הנטייה של @בית שמשניק לעיל.
(הגובה שם לא מתאים למגורים).

לדעתי מגדל חדש שווה משמעותית יותר ממחיר מדל"ן בשכונה (27,300 למ"ר מדל"ן, או 27,151 למ"ר מדד דירות), ולכן זו הגרלה כדאית לבעלי הון עצמי