דרוש מידע אפיקי נחל אופקים

[אהרןאהרן]

מי יכול לנדב מידע אודות הפרוייקט והכדאיות שלו?

 

[אופקים 1]

אפיקי נחל הוא לא פרוייקט אלא שכונת ענק

 

[חצוצרה]

יש פרוייקט שם לנדמרק של אושי שטרן
יש למשהו מידע??

 

[שטין]

הגרלת דירה בהנחה האחרונה
היא באפיקי הנחל או באזור אחר?

 

[אופקים 1]

הגרלת דירה בהנחה האחרונה
היא באפיקי הנחל או באזור אחר?

בהגרלה האחרונה הדירות הן בשכונת האקליפטוס

 

[שטין]

זה קרוב לאזור החרדי?

 

[אופקים 1]

זה קרוב לאזור החרדי?

זאת שכונה חרדית חדשה
מרחק של כעשרים דקות הליכה מהשכונות הקיימות

 

[נענענ]

מי יכול לנדב מידע אודות הפרוייקט והכדאיות שלו?

לפי מיטב ידיעתי זה אחד השכונות שיצליחו מאוד הבנתי שרק בשנה האחרונה עלו שם המחירים בכ-150,000 ש"ח יש שם מרכזי הייטק שנבנים תעשייה אווירית, ואלביט, כרמי גת הצליחה מאוד בזכות תעסוקת ההייטק.
מקווה מאוד שזה לא סתם בועה!

 

[אופקים 1]

לפי מיטב ידיעתי זה אחד השכונות שיצליחו מאוד הבנתי שרק בשנה האחרונה עלו שם המחירים בכ-150,000 ש"ח יש שם מרכזי הייטק שנבנים תעשייה אווירית, ואלביט, כרמי גת הצליחה מאוד בזכות תעסוקת ההייטק.
מקווה מאוד שזה לא סתם בועה!

אינני יודע מה המחירים כיום, אבל מתוך הנחה שאכן יש אמת במיטב ידעיתך, הרי שהמחירים שם לא עלו, אלא הועלו.
כאשר השוק הוא שוק חופשי, אפשר להסתמך על מחירי השוק כמדד לכדאיות של המקום, ולא כאשר מדובר במספר משווקים קטן.
ולעת עתה לא נבנים בשכונה (שאמורה להתחיל להתאכלס בעוד כשנה) שום מרכזי הייטק, לא של התעשייה האווירית וגם לא של אלביט.

ראש העיר בכלל מעוניין למשוך חברות בתחום ה'אגרוטק', לעתה עתה אין הצלחות בתחום הזה.

 

[נענענ]

זאת שכונה חרדית חדשה
מרחק של כעשרים דקות הליכה מהשכונות הקיימות

אתה בטוח שזה שכונה חרדית הבנתי שזה משווק לכלל המגזרים ואין שם מרפסות סוכה
אודה למידע בעניין..

 

[אופקים 1]

אתה בטוח שזה שכונה חרדית הבנתי שזה משווק לכלל המגזרים ואין שם מרפסות סוכה
אודה למידע בעניין..

שכונת האקליפטוס מתכוננת להיות שכונה חרדית.
אפיקי נחל מתוכננת כשכונה חילונית וזאת למרות שחלק גדול מהרוכשים הן במחיר למשתכן והן בשוק החופשי הם מהציבור שרבים ממנו כנראה סבורים שישנה שהמצווה ה614 היא לרכוש דירה בכל מחיר.

 

[נענענ]

מה אתה ממליץ יותר להשקעה באפיקי הנחל או באקליפטוס

 

[אופקים 1]

מה אתה ממליץ יותר להשקעה באפיקי הנחל או באקליפטוס

אישית אני חושב שעדיף להשקיע את הכסף בקרן כספית ולקבל 4.4% ריבית שנתית מאשר להשקיע בנדל"ן.
וגם חושב שההשקעה בנדל"ן בעיר כמו אופקים היא סיכון גבוה כי לכאו' הכפלה של העיר תגרום לעודף הצע.

אבל כיון שזאת לא הייתה השאלה, אזי התשובה שההשקעה בשכונת האליפטוס נראת פחות גרועה.

 

[נענענ]

אתה רואה שיש אזורים כמו בית שמש, וכמו כרמי גת, עיר היין באשקלון ששם ההיצע הגדול לא פגע במחירי הדירות לשכונה חדשה לצד עיר ישנה יש לה את המעלות שלה.

 

[אופקים 1]

אתה רואה שיש אזורים כמו בית שמש, וכמו כרמי גת, עיר היין באשקלון ששם ההיצע הגדול לא פגע במחירי הדירות לשכונה חדשה לצד עיר ישנה יש לה את המעלות שלה.

זאת ראיה לא נכונה.
בשביל למדוד את הסיכויים העתידיים לביקוש, צריך להסתכל מאיפה מגיעים התושבים החדשים כיום, וגם את אחוז המשקיעים.
יש את הנתונים באתר הלמ"ס.
אכתוב בקצרה, עיקר המעברים לאופקים וגם נתיבות הם מבאר שבע.
מכיון שבאופקים, נתיבות, בבאר שבע, אשקלון, שדרות, דימונה וגם בירוחם יש בניה מסיבית מחד, ומאידך האזור אינו מצליח למשוך כמעט תושבים מחוץ למחוז דרום, אזי נראה שצפוי עודף היצע.
זה תופעה שכבר מכה במשקיעי בבאר שבע, וקצת בנתיבות.
באופקים עדיין אין איכלוסים בסדרי גודל גבוהים, ועיקר הביקוש בגל הראשון (רוכשי הדירות החדשות) הוא של תושבי באר שבע ומשפרי דיור מקומיות, ובגל השני (כלומר אלו שרכשו את הדירות ממשפרי הדיור) מגיע מהציבור החרדי (שלמרבה הצער הוסיף מצווה 614 של רכישת דירה בכל מחיר)

 

[נענענ]

אני חושב שמבחינת נתונים המציאות שונה לגמרי!!
הרוכשים שם הם גם מאזור הדרום,
אבל הרבה מהם גם מהמחיר למשתכן שיש סיכוי גבוה שיבואו לגור כי לא יכולים למכור,
וגם ישנם הרבה רוכשים מאזור המרכז שנכון שישנם הרבה משקיעים אבל חלקם לא בהכרח לא יעברו,
וכידוע לכולנו המצב של מחירי בדירות באזור המרכז הוא משוגע!!
אז גם אם חרדים לא יבואו לגור שם אבל מהמגזר הכללי וודאי יהיה ביקוש!!
מבחינת נתונים ברבעונים האחרונים אופקים מובילה מאוד במכירת דירות,
אז נכון שיש משקיעים אבל המציאות מוכיחה שזה לא פוגע במחירי הדירות,
יש נתון שהוא מאוד משמעותי שהוא גם משפיע רציני על מחירי הדירות שזאת שכונה חדשה לצד עיר ישנה!
עיין ערך כל שכונות החדשות לצד הערים הישנות בכל הארץ כולה עשו עלייה דרסטית! ובכולם ישנם אלפי תושבים חדשים משקיעים וכאלה שמגיעים לגור כאחד!
הדוגמאות כדלהלן:
1. צריפין ליד באר יעקב
2. אחיסמך ליד לוד
3. עיר היין באשקלון
4. כרמי גת בקריית גת
5. כרמי הנדיב
6. סיגליות בבאר שבע
אנשים בסוף אוהבים אזור שכולו חדש עם תשתיות חדשות גנים ומוסדות חדשים ופארקים וכו'
שזה נמצא באזור כמו חריש שאין לה על מה להישען זה אחרת לגמרי!
שכונה שיש לה את ההישענות על העיר הישנה יש לה חוזק הן מבחינת מעבר של התושבים של העיר עצמה והן מבחינת החוזק שלה של הצרכים לתושב!

 

[יהודה משי]

אגב מתארגנת שם קבוצה באפיקי הנחל שלב ב' במחירים זולים מאוד 3 חדרים סדר גודל של 1,000,000 ש"ח 5 חדרים כמיליון שלוש מאות חמישים הן לזה מתחרים!
מדובר בחברה שמנהלת קבוצות כ- 30 שנה יש לה ניסיון רב בתחום!
אני חושב שיש כאן ממש בשורה גדולה למי שאין לו עדיין דירה וגם למשקיעים!
המחירים שם כיום הם מאות אלפי שקלים יותר!!
מדובר על רכישה מרמי הכניסה למכרז זה עד ה- 31/03 נכון להיום!
מה שאומר שההזדמנות היא בתווך של החודש וחצי הקרוב!

 

[אופקים 1]

אני חושב שמבחינת נתונים המציאות שונה לגמרי!!
הרוכשים שם הם גם מאזור הדרום,
אבל הרבה מהם גם מהמחיר למשתכן שיש סיכוי גבוה שיבואו לגור כי לא יכולים למכור,
וגם ישנם הרבה רוכשים מאזור המרכז שנכון שישנם הרבה משקיעים אבל חלקם לא בהכרח לא יעברו,
וכידוע לכולנו המצב של מחירי בדירות באזור המרכז הוא משוגע!!
אז גם אם חרדים לא יבואו לגור שם אבל מהמגזר הכללי וודאי יהיה ביקוש!!
מבחינת נתונים ברבעונים האחרונים אופקים מובילה מאוד במכירת דירות,
אז נכון שיש משקיעים אבל המציאות מוכיחה שזה לא פוגע במחירי הדירות,
יש נתון שהוא מאוד משמעותי שהוא גם משפיע רציני על מחירי הדירות שזאת שכונה חדשה לצד עיר ישנה!
עיין ערך כל שכונות החדשות לצד הערים הישנות בכל הארץ כולה עשו עלייה דרסטית! ובכולם ישנם אלפי תושבים חדשים משקיעים וכאלה שמגיעים לגור כאחד!
הדוגמאות כדלהלן:
1. צריפין ליד באר יעקב
2. אחיסמך ליד לוד
3. עיר היין באשקלון
4. כרמי גת בקריית גת
5. כרמי הנדיב
6. סיגליות בבאר שבע
אנשים בסוף אוהבים אזור שכולו חדש עם תשתיות חדשות גנים ומוסדות חדשים ופארקים וכו'
שזה נמצא באזור כמו חריש שאין לה על מה להישען זה אחרת לגמרי!
שכונה שיש לה את ההישענות על העיר הישנה יש לה חוזק הן מבחינת מעבר של התושבים של העיר עצמה והן מבחינת החוזק שלה של הצרכים לתושב!

אני לא מכיר השכונות שכתבת ואת הגודל הנוכחי שלהם, ואת רמת האיכלוס בפועל.
גם אתה לא טרחת לתת נתונים על גודל העיר ביחס לאכלוס, ומצב הביקוש הנוכחי בשכונות החדשות והותיקות.

אבל בבאר שבע, המצב בעיר הותיקה הוא בכי רע, משקיעים מחזיקים בדירות ריקות, וחלק לא קטן מתושבי באר שבע הם בכלל מהפזורה הבדואית שמרגישים בבאר שבע הכי בבית שבעולם, וערך הדירות ומחירי השכירות בהתאם.

מצרף את נתונים שהלמס פרסמה לאחרונה על באר שבע נכון על שנת 2022
נגמרו בבאר שבע 1353 דירות.
ההגירה בתוך הרשות (כלומר כאלה שעברו דירה בתוך אותה העיר, וכנראה הם האכלוסיה העיקרית שמאכלסת את הדירות החדשות) הייתה 16,313
ההגירה הפנימית (כאלה שהגרו בתוך ישראל) הייתה -1390, כלומר עזבו את העיר יותר מאשר הגיעו.
ואת המצב הציל במעט ההגירה הכללית (שכוללת גם נתונים על מהגרים מחו"ל) ששינתה את התמונה ותרמה למאזן חיובי של 1360 תושבים חדשים (כלומר באר שבע קלטה כאלף משפחות מחו"ל).
מה שבעצם איזן את הביקושים בבאר שבע פחות או יותר.

משנת 2023 מספר העולים ירד, ולכן יש דירות ריקות בבאר שבע.

אפשר לבדוק כאן את הנתונים לגבי גם ערים אחרות, ולנסות ולחזות את הביקושים.
לפי הנתונים, הבניה לא מוצדקת, והיקף הבניה הוא הרבה מעבר לנדרש באכלוסיה הכללית.

 

[דירה בבית שמש]

אגב מתארגנת שם קבוצה באפיקי הנחל שלב ב' במחירים זולים מאוד 3 חדרים סדר גודל של 1,000,000 ש"ח 5 חדרים כמיליון שלוש מאות חמישים הן לזה מתחרים!
מדובר בחברה שמנהלת קבוצות כ- 30 שנה יש לה ניסיון רב בתחום!
אני חושב שיש כאן ממש בשורה גדולה למי שאין לו עדיין דירה וגם למשקיעים!
המחירים שם כיום הם מאות אלפי שקלים יותר!!
מדובר על רכישה מרמי הכניסה למכרז זה עד ה- 31/03 נכון להיום!
מה שאומר שההזדמנות היא בתווך של החודש וחצי הקרוב!

אפשר בבקשה פרטים ליצירת קשר

 

[נענענ]

אני לא מכיר השכונות שכתבת ואת הגודל הנוכחי שלהם, ואת רמת האיכלוס בפועל.
גם אתה לא טרחת לתת נתונים על גודל העיר ביחס לאכלוס, ומצב הביקוש הנוכחי בשכונות החדשות והותיקות.

אבל בבאר שבע, המצב בעיר הותיקה הוא בכי רע, משקיעים מחזיקים בדירות ריקות, וחלק לא קטן מתושבי באר שבע הם בכלל מהפזורה הבדואית שמרגישים בבאר שבע הכי בבית שבעולם, וערך הדירות ומחירי השכירות בהתאם.

מצרף את נתונים שהלמס פרסמה לאחרונה על באר שבע נכון על שנת 2022
נגמרו בבאר שבע 1353 דירות.
ההגירה בתוך הרשות (כלומר כאלה שעברו דירה בתוך אותה העיר, וכנראה הם האכלוסיה העיקרית שמאכלסת את הדירות החדשות) הייתה 16,313
ההגירה הפנימית (כאלה שהגרו בתוך ישראל) הייתה -1390, כלומר עזבו את העיר יותר מאשר הגיעו.
ואת המצב הציל במעט ההגירה הכללית (שכוללת גם נתונים על מהגרים מחו"ל) ששינתה את התמונה ותרמה למאזן חיובי של 1360 תושבים חדשים (כלומר באר שבע קלטה כאלף משפחות מחו"ל).
מה שבעצם איזן את הביקושים בבאר שבע פחות או יותר.

משנת 2023 מספר העולים ירד, ולכן יש דירות ריקות בבאר שבע.

אפשר לבדוק כאן את הנתונים לגבי גם ערים אחרות, ולנסות ולחזות את הביקושים.
לפי הנתונים, הבניה לא מוצדקת, והיקף הבניה הוא הרבה מעבר לנדרש באכלוסיה הכללית.

אני רואה שלא הבנת את העניין אני מסביר על שכונות חדשות לצד ערים ישנות!
זה שבאר שבע בעיר הישנה לא עולה המחיר כבר במשך עשור לפחות זנה דברים ידועים,
אבל אני מדבר על שכונה לצד עיר ישנה המציאות הזאת מוכיחה את עצמה בכל המקומות!!
מתוך בירור בתוך השכונות עצמם מול המחירים כמה נמכר בשכונה בתחילת האכלוס וכמה לאחר שהשכונה התאכלסה!
והרווחים שם היו מאוד גבוהים!
העלייה בכולם כמעט הייתה באזור של ה-7,000 ש"ח למטר שזה מדהים!
אפשר להתקשר לקבלנים ולראות מה המחירים היום מה המחירים היו לפני כן כולנו יודעים...
אני חושב שבנושא הזה יש מה לבדוק כי אם נכנסים לנדל"ן עדיף לראות היכן הם המקומות שמיצרים את הרווח הגדול!
הנתונים של הלמ"ס בכל העיר לא נונתנים את התחזית הראויה כלפי השכונה החדשה!