דיון מחירי הדירות לאן?

[שמח-לעזור]

רץ באחד הקבוצות על פרוייקט בנתיבות שמגריל דירה שלמה בין הרוכשים בפרוייקט
זה כבר עליית מדרגה ברדיפה של קבלנים אחר רוכשים!!
אם זה פרסום מאומת לדעתי זה דרמה ממש!!

אחד הגימיקים השיווקים הכי מוצלחים שהיו פה
להשקיע 5,000 ש״ח לדירה בשביל שהפרסום ירוץ בכל מקום חרדי, זה הרבה פחות מהתקציב שיווק של גנדי…
חברה תתעוררו, לקבל חניה בחינם שווה פי 30 מזה…

 

[שעיה שור]

רווח יזמי בערך 15% (וגם זה רק אם לוקחים מימון מהבנקים יש עוד אפשרויות מימון)
עלות מימון ושיווק נכנס בתוך הרווח היזמי.
כל הרישוי והתכנון בפרויקטים של מאות דירות יוצא סכום קטן לכל דירה.
פשוט מתכננים מודל אחד של בניין ומשכפלים אותו עשרות פעמים.
הפערים בין האזורים תלוי בסוג הקרקע (האם צריך ליישר את הקרקע, סוג הקרקע ועומק כלונסאות), וכן בשומרון לדוגמא או באיזור באר שבע יש היצע גדול של פועלים בזול, לעומת איזורים אחרים. יש גם הבדל ברמת הבנייה כמו בתל אביב שבונים עם בריכה וכו'.
בקיצור עלות בניה הכי זולה זה 5900 ש"ח למ"ר כולל מע"מ וזה המחירים שרואים בדירה בהנחה בפריפריה.
רווח יזמי 15% זה כולל מע"מ.
בקיצור 5900 ש"ח למ"ר כולל מע"מ כפול 120 מ"ר יוצא 700,000 ש"ח
ועוד 100,000 ש"ח כולל מע"מ קרקע ופיתוח לדירה בפריפריה באזור מישורי (בית שאן)
ועוד 50,000 לדירה יועצים וכו' (כולל מע"מ)
ועוד רווח יזמי 15% יוצא בערך 950,000 ש"ח לדירה 4 חדרים 100 מ"ר.
כמובן אם הקבלנים צריכים למכור את הדירה בהנחה בזול יותר, אז את השוק החופשי הם צריכים למכור ביותר יקר.

רווח יזמי 15% זה מינימום ולא בערך! במימון חוץ בנקאי לפעמים אפשר לקבל בליווי בפחות רווח יזמי אבל משלמים בריביות ובגדול
מימון ושיווק גם לא נכנס ברווח יזמי. רווח יזמי מחושב בסוף, אחרי כל! ההוצאות כולל מימון, היזם מוסיף את הרווח היזמי שהוא רוצה (או יכול, אבל מינימום 15%), ועל זה מוסיף את המעמ, וזה מחיר הדירה. (כשרוצים לבדוק כדאיות כלכלית, עושים חישוב הפוך, בכמה ניתן למכור, פחות מעמ, פחות רווח יזמי, בסכום שנשאר צריכים להיכנס כל העלויות)
לגבי רישוי ותכנון, רפי הופמן אמר לי שמחשב כ 30,000 עלויות יועצים לדירה לפני מעמ, רפי הופמן מתכנן פרויקטים מספיק גדולים. אני חישבתי 50,000 לדירה כי 30,000 זה רק יועצים, מה עם אגרות בניה, חיבור חשמל ומים ועוד. 50,000 זה סכום מינימלי לכל ההוצאות העקיפות
רווח יזמי, חד משמעי זה לא כולל מעמ!, תבדוק דוחות 0. אומר את זה מידיעה (מסיים עכשיו קורס דוחות 0)
אין בשום מקום בארץ קרקע ליחידה ב 100, כולל מעמ, הכוונה כמובן כולל פיתוח, אין כזה מחיר, גם לא בירוחם, שהדירות שם יותר זולות מבית שאן.
מצורף צילום מדוח 0 לדוגמה, המחירים שם לא רלוונטים, רק מביא את זה כדוגמה שהמחירים ללא מעמ, את המעמ מוסיפים בסוף, והוצאות מימון שיווק וכו, מחושבים כעלויות עקיפות או נוספות, ולא כחלק מהרווח היזמי

 

[פרישמן]

רווח יזמי 15% זה מינימום ולא בערך! במימון חוץ בנקאי לפעמים אפשר לקבל בליווי בפחות רווח יזמי אבל משלמים בריביות ובגדול
מימון ושיווק גם לא נכנס ברווח יזמי. רווח יזמי מחושב בסוף, אחרי כל! ההוצאות כולל מימון, היזם מוסיף את הרווח היזמי שהוא רוצה (או יכול, אבל מינימום 15%), ועל זה מוסיף את המעמ, וזה מחיר הדירה. (כשרוצים לבדוק כדאיות כלכלית, עושים חישוב הפוך, בכמה ניתן למכור, פחות מעמ, פחות רווח יזמי, בסכום שנשאר צריכים להיכנס כל העלויות)
לגבי רישוי ותכנון, רפי הופמן אמר לי שמחשב כ 30,000 עלויות יועצים לדירה לפני מעמ, רפי הופמן מתכנן פרויקטים מספיק גדולים. אני חישבתי 50,000 לדירה כי 30,000 זה רק יועצים, מה עם אגרות בניה, חיבור חשמל ומים ועוד. 50,000 זה סכום מינימלי לכל ההוצאות העקיפות
רווח יזמי, חד משמעי זה לא כולל מעמ!, תבדוק דוחות 0. אומר את זה מידיעה (מסיים עכשיו קורס דוחות 0)
אין בשום מקום בארץ קרקע ליחידה ב 100, כולל מעמ, הכוונה כמובן כולל פיתוח, אין כזה מחיר, גם לא בירוחם, שהדירות שם יותר זולות מבית שאן.
מצורף צילום מדוח 0 לדוגמה, המחירים שם לא רלוונטים, רק מביא את זה כדוגמה שהמחירים ללא מעמ, את המעמ מוסיפים בסוף, והוצאות מימון שיווק וכו, מחושבים כעלויות עקיפות או נוספות, ולא כחלק מהרווח היזמי
צפה בקובץ המצורף 2018915

לפי דבריך יוצא שאם תהיה ירידה של 15%, הקבלנים יפשטו רגל.

הייתה עליה של עשרות אחוזים בשנים האחרונות, אז 15% ירידה זה הגיוני ובסך הכל חזרה כמה שנים אחורה.

 

[כי אנו עמך]

לפי דבריך יוצא שאם תהיה ירידה של 15%, הקבלנים יפשטו רגל.

חד משמעית,
העלו כאן היום שהרווח היזמי בפועל הגיע בשנת 2024 ל2% בלבד זה מטורף! פרוייקט של 400 מיליון ש"ח נגמר עם רווח של 8 מיליון כמובן לפני מס.
וזה הסיבה שגם קבלנים יחסית יושבים על הגדר, הם מורחים את הוצאת ההיתרים, פוצחים חוזים מחדש עם דירים בפינוי בינוי ולא מתחילים בניה.
השוק עכשיו בסימן שאלה מאוד גדול.

 

[בניאל]

חד משמעית,
העלו כאן היום שהרווח היזמי בפועל הגיע בשנת 2024 ל2% בלבד זה מטורף! פרוייקט של 400 מיליון ש"ח נגמר עם רווח של 8 מיליון כמובן לפני מס.
וזה הסיבה שגם קבלנים יחסית יושבים על הגדר, הם מורחים את הוצאת ההיתרים, פוצחים חוזים מחדש עם דירים בפינוי בינוי ולא מתחילים בניה.
השוק עכשיו בסימן שאלה מאוד גדול.

זה מה שאני חושב מי שרוצה לרקוד בגלל ירידת מחירים שהיה ברור זה יכול להיות צרות צרורות גם אם נלך על כיון שעצם ירידת המחירים שזה באופן חד פעמי אבל
1העלייה שייבאו אחר כך זה היה גלגל שלג יש קבלנים שיפשטו רגל מעבר חוסר יציבות כלכלית יש הפקט הדומינו שבנקים יתנו בחשש ליווי בנקאי שזה אומר בריבית סיכון ועוד יותר יהיה הפסד מה שיוריד עוד יותר כדאיות של יזמים יובש בניה וכו
2מה גם שהכנסות המדינה חלק גדול בנויים על נדלן יגרור עלית מסים ועלית מע"מ ששוב יחזור גם לחיי יום יום וגם לבניה כמובן מיוחד אחרי מלחמה שנצטרך להתחיל לשלם על קול התענוג המיותר
לסיכום שנויים דרסטיים שלילים דבר לא מומלץ לדעתי יהיה חייב התערבות כמו הורדת מס רכישה על דירה שניה הורדת רביית

 

[בניאל]

לפי דבריך יוצא שאם תהיה ירידה של 15%, הקבלנים יפשטו רגל.

הייתה עליה של עשרות אחוזים בשנים האחרונות, אז 15% ירידה זה הגיוני ובסך הכל חזרה כמה שנים אחורה.

הבעיה שקרקעות נקנו לפי המדד הגבוה וריבית הגבוה שספגו על מחיר הקרקע חושבן לפי שוי הסופי של הדירה עליות מדד הבניה

 

[די]

אין בשום מקום בארץ קרקע ליחידה ב 100, כולל מעמ, הכוונה כמובן כולל פיתוח, אין כזה מחיר, גם לא בירוחם, שהדירות שם יותר זולות מבית שאן.

בדקתי לפני שכתבתי.
הנה 100,000 ש"ח לקרקע+פיתוח לדירה בבית שאן. גם שאר המקומות שם בערך אותו מחיר.
לגבי כל החשבונות עם רווח יזמי אולי ככה רפי הופמן והקבלנים הגדולים עושים. הקבלנים הקטנים יש להם קומבינות והם בונים בהרבה יותר זול עם הרבה פחות רווח יזמי. תסתכל בעצמך על פרויקטים של דירה בהנחה בפריפריה 80% מהדירות נמכרות בערך ב600,000 ש"ח, ועוד 20% נמכרות ב1.4 מיליון (דימונה בית שאן וכו'). תעשה לבד חשבון ותראה המחיר הממוצע לדירה 900,000 ש"ח ל4 חדרים.

הפריפריה מתעוררת: קרקע לבניית למעלה מ-1,000 דירות שווקה בהצלחה במגדל העמק, ירוחם ובית שאן

במכרז מחיר מטרה ל-940 יח"ד בבנייה רוויה במגדל העמק, בהנחה של 25%, שווקו 782 דירות בארבעה מתחמים מתוך שישה ...

www.nadlancenter.co.il

 

[שמח-לעזור]

צפה בקובץ המצורף 2018479
ובשונה מהלמ״ס שממזמן איבד את האמון פה בפורום
בנק ישראל אמין פי כמה, בפרט שהאינטרס שלו להוריד את המחירים וזה המטרה העיקרית באי הורדת ריבית…

ועצוב מאוד שזה המציאות, אבל כרגע אין היתכנות לירידות מחירים דרמטיות, בלי שיזמים יפסידו על כל דירה שהם בונים (לטווח רחוק כן, כי מחירי הקרקעות יורדים…)

ונכון שכל יזם צריך להציג לבנק היתכנות ל15%
אבל מאז שהיזמים שמשווקים עכשיו עשו את התוכנית הכלכלית שלהם עברו כמה שנים טובות,
ובנתיים העלות מימון קפצה פי כמה, מחירי הבניה עלו, העיכובים גדלו, הזמן שלוקח למכור גדל.
וכיום יזם שמציג את אותם נתונים של לפני 5 שנים לבנק (אותה עלות קרקע עם עלות מימון פי כמה) לא יקבל מימון מאף אחד…

ספוילר: ולכן

זה הסיבה שמלאי הדירות הלא מכורות הולך וגדל
כי יזמים שקנו קרקע לפני כמה שנים, איבדו את האפשרות הכלכלית לבנות בתנאים הנוכחיים,
זה נכון לדירות עם היתר בניה בלבד, וזה נכון לפרויקטים שהתחילו ונעצרו

העצוב הוא שכל התאוריות והחישובים שהיו פה בפורום נכונות
באמת המחירים לא הגיוניים
וזה נכון שהמחסור בדירות מלאכותי
ובעיקרון המחירים היו צריכים לרדת ממזמן

אבל הבעיה היא אחת, שברגע שהיה מספיק ביקוש לרמות מחירים האלה, היזמים הרגישו בנוח להציע ולקנות קרקעות במחירים הזויים (הם קנו על סמך תחזיות מחירים לעתיד).
עד כדי כך שכרגע רוב הקרקעות שעומדות לבניה לא רווחיות! (שמעתי מכלי ראשון מיזם)
אפילו במצבים שליזם יש עלויות על קניית הקרקע, עדיין לפעמים על הבניה הוא יפסיד יותר…
(וההוכחה שבזמנים הטובים חברות נדל״ן הרוויחו 15% ובשנה האחרונה אפי׳ 2%)

לטווח רחוק זה מצויין, כי הקרקעות נמכרות עכשיו הרבה יותר בזול,
אבל מהשלב של קניית קרקע עד שלב השיווק וק״ו שלב האכלוס עובר המווון זמן

לכן לעניות דעתי, נראה בשנים הקרובות ירידה מינורית וקיפאון במחירים
שבתכלס׳ זה ירידה ריאלית שכבר התחילה…

 

[שעיה שור]

בדקתי לפני שכתבתי.
הנה 100,000 ש"ח לקרקע+פיתוח לדירה בבית שאן. גם שאר המקומות שם בערך אותו מחיר.
לגבי כל החשבונות עם רווח יזמי אולי ככה רפי הופמן והקבלנים הגדולים עושים. הקבלנים הקטנים יש להם קומבינות והם בונים בהרבה יותר זול עם הרבה פחות רווח יזמי. תסתכל בעצמך על פרויקטים של דירה בהנחה בפריפריה 80% מהדירות נמכרות בערך ב600,000 ש"ח, ועוד 20% נמכרות ב1.4 מיליון (דימונה בית שאן וכו'). תעשה לבד חשבון ותראה המחיר הממוצע לדירה 900,000 ש"ח ל4 חדרים.

הפריפריה מתעוררת: קרקע לבניית למעלה מ-1,000 דירות שווקה בהצלחה במגדל העמק, ירוחם ובית שאן

במכרז מחיר מטרה ל-940 יח"ד בבנייה רוויה במגדל העמק, בהנחה של 25%, שווקו 782 דירות בארבעה מתחמים מתוך שישה ...

www.nadlancenter.co.il

זה לא נכון להביא הוכחה ממחיר מטרה, מחיר מטרה, ליזם רגיל הוא הפסד,
מי שזוכה במחיר מטרה, זה קבלן קטנים יחסית שבדרך כלל הם גם קבלני ביצוע, ולא מרוויחים על הביצוע, אלא מרוויחים על הכל רווח יזמי, יתכן פחות מ 15% (אבל זה בגלל שיש להם בערך 50% מכירות מובטחות, שלכן יתכן שהבנק דורש פחות אחוזי רווח כי הסיכון נמוך יותר)
תראה לי דוגמה של שוק חופשי על קרקע ב 100א,
תסכים איתי שירוחם זה המקום הכי זול, ובירוחם , מחירי הסגירה במכרזים האחרונים היו באזור 120-130 ליחידה (שעל זה היזמים מוסיפים דירות ומקטינים את המחיר, אבל זה קיים בכל מקום), ועל המחיר הזה היזם מרוויח 15% רווח יזמי + מעמ, כלומר קרקע שעלתה ליזם 120א, נמכרת לצרכן ב 168! וגם אם תחשב לפי 100 כשתוסיף על זה רווח יזמי ומעמ תגיע ל 135

 

[שעיה שור]

לפי דבריך יוצא שאם תהיה ירידה של 15%, הקבלנים יפשטו רגל.

הייתה עליה של עשרות אחוזים בשנים האחרונות, אז 15% ירידה זה הגיוני ובסך הכל חזרה כמה שנים אחורה.

ברור,
עם עושים דוח 0 ובדיקת כדאיות כלכלית, ומגיעים לריווחיות של בין 15-18%, שזה מחושב לפי מה שניתן למכור באותו עת, אם בסוף המחירים ירדו ב 15% הקבלן יפשוט רגל, ברור
נכון שהמחירים עלו בשנים האחרונות באחוזים רבים, אבל גם המימון ועלויות הבניה עלו משמעותית
והתפרסם מבנק ישראל שיש יזמים בסוף מגיעים ל2% רווח

 

[8821]

אני חושב שהציבור כאן מגזים
1.מחירי הקרקעות היום יורדים (אין קבלנים שמוכנים לשלם ע"ז) וזה בשורה גדולה שאומרת גם לטווח הארוך יותר שהמחירים ירדו
2.לכל מי שדואג ליזמים יש כלכלנים מומחים שדואגים להם יותר ממכם לא תהיה צניחה דרסטית במחירים רק יהיו רווחים יותר קטנים ליזמים (יהיה להם ממה לחיות יותר ממכם) ובאם המחירים יקרסו הנגיד יוריד את הריבית (גם הוא יודע את מה שאנו יודעים)
כל המשחק כאן הוא בעיקר סביב הריבית (ולא סביב ההיצע והביקוש) ולכן שהבנק והיזמים יתחילו להפסיד יתחיל ירידות ריבית רציניות שיעצרו את הירידות הגדולות וימשכו ירידות מנוריות (וכל עוד והריבית לא ירדה משמעותי אין לכם צורך לדאוג להם)

 

[8821]

איני יודע האם מחירי הדיור בדרך לעלות או לרדת

ספוילר

קניתי דירה לאחרונה מה שאוטומטי מעמיד אותי בצד של המאמינים שהמחיר יעלה אבל בכל אופן אני שומר על ניטרליות

אבל הנתון על כמות הדירות הלא מכורות שלכאורה מעיד על ירידה עתידית,
צריך להיות מחושב עם כמות הקונים הפונטציאלים היושבים על הגדר,
אם בעבר כל זוג חרדי היה קונה דירה לפני החתונה או מיד אחרי, יש היום הרבה מאוד זוגות שכבר עברו מזמן את מה שנחשב מיד אחרי החתונה ועדיין לא קנו דירה,
ואין סיבה להניח שזה רק במגזר החרדי.
ולכן הנתון הזה היה צריך להיות משוקלל אם מספר הזוגות שאין בבעלותם דירה, נתון שלא קיים.

היום הציבור התרגל לחיות בשכירות (אני -אפי' שקניתי דירה בפריפריה חרדית אני מכנן לעבור לשם בעוד הרבה שנים)
ולא זה כ"כ דרמטי כמו פעם שלחיות בשכירות זה היה טרגדיה זה וזה כמובן יותר משתלם כלכלית (לכל מי שמבין ורוב הציבור החרדי לא מבין את זה כי אין להם ידיעה בסיסית בכלכלה ולכן תראה כאלו שקונים יחידה בטאבו משותף בק"ס במחירים הזוים) ולכן כל ה'מבינים' וה'חכמים' והלחוצים קנו נשאר את האלו שחושבים ולהם יקח יותר זמן לקנות (גם אם המחרים ירדו דרמטית) זה ציבור יותר קשוח
(והיה מי שאמר שעם פרייאר אין מה לעשות אם לא יפול בפח הזה הוא יפול בפח הבא)
ובציבור הכללי זה בלכתחילה לחיות בשכירות כך שאף אחד לא ממהר

התחיל היום טרנד חדש בשיווקים לעשות כנסים -לשכנע את הציבור התמים (של הכנסים) נא להזהיר את הציבור שהולך לשם

 

[8821]

לגבי השאלה האם בערים החרדיות המחירים ירדו
ככלל ככל שהמקום יותר גבוה כך המחירים יורדים יותר כי אין לציבור לשלם(כמו ת"א וב"ב)
וככל שיותר זול כך ירד פחות ואפי' יעלה (כמו שבלמ"ס בצפון המחירים עלו שבשאר הארץ ירדו ולמי ששואל למה בדרום ירד כי בדרום יש בניה מסיבית והיא יותר מהביקוש בשונה מהצפון שבניה איטית)
בי"ש - צפציפי זה בועה ולכן המחירים ירדו שם ופחות ירדו מב"ב .אל תשכחו שבי"ש גודלת כל הזמן בשונה מכל הערים החרדיות כך שבי"ש חייבת להישאר זולה יותר מכל הערים החרדיות וכיון שהיום היא מאד קרובה למחירים של הערים החרדיות היא תרד כיון שכל הערים החרדיות יורדות וזה פרמידה
הירידה היום בב"ב ומחר בק"ס ובי"ש (חייב להיות פער משמעותי בין ב"ב לבי"ש כמו שחייב להיות פער בין ת"א למרכז ולכן מחיר זול בראש הפרמידה מוריד מחר את הקרוב אליו)
מה עוד שהפריפריות מאד התפתחו מה שלוקח המון זוצי"ם לשם גם כאלו שפעם לא היו מוכנים לשמוע (ההכרח מנצח את האידאולוגיה) ובכך המחירים במרכז לא יכולים לעלות

 

[די]

לגבי השאלה האם בערים החרדיות המחירים ירדו
ככלל ככל שהמקום יותר גבוה כך המחירים יורדים יותר כי אין לציבור לשלם(כמו ת"א וב"ב)
וככל שיותר זול כך ירד פחות ואפי' יעלה (כמו שבלמ"ס בצפון המחירים עלו שבשאר הארץ ירדו ולמי ששואל למה בדרום ירד כי בדרום יש בניה מסיבית והיא יותר מהביקוש בשונה מהצפון שבניה איטית)
בי"ש - צפציפי זה בועה ולכן המחירים ירדו שם ופחות ירדו מב"ב .אל תשכחו שבי"ש גודלת כל הזמן בשונה מכל הערים החרדיות כך שבי"ש חייבת להישאר זולה יותר מכל הערים החרדיות וכיון שהיום היא מאד קרובה למחירים של הערים החרדיות היא תרד כיון שכל הערים החרדיות יורדות וזה פרמידה
הירידה היום בב"ב ומחר בק"ס ובי"ש (חייב להיות פער משמעותי בין ב"ב לבי"ש כמו שחייב להיות פער בין ת"א למרכז ולכן מחיר זול בראש הפרמידה מוריד מחר את הקרוב אליו)
מה עוד שהפריפריות מאד התפתחו מה שלוקח המון זוצי"ם לשם גם כאלו שפעם לא היו מוכנים לשמוע (ההכרח מנצח את האידאולוגיה) ובכך המחירים במרכז לא יכולים לעלות

תיאוריה לא מדויקת, כי לדוגמא אם בונים המון דירות בצפון תל אביב זה לא אומר שהמחירים שם יהיו יותר זולים מרמת גן ש(נניח) לא בונים בה בכלל.
כמו כן המחיר הממוצע כיום בירושלים ובית שמש גבוה מבני ברק למרות שבני ברק נמצאת בגוש דן (והבנייה המאסיבית בבית שמש רק העלתה את המחיר ביחס לבני ברק).
בקיצור אם המחירים ירדו לכאורה היחס בין הערים יישאר כמו היום וכולם ירדו במידה שווה+-

 

[8821]

תיאוריה לא מדויקת, כי לדוגמא אם בונים המון דירות בצפון תל אביב זה לא אומר שהמחירים שם יהיו יותר זולים מרמת גן ש(נניח) לא בונים בה בכלל.
כמו כן המחיר הממוצע כיום בירושלים ובית שמש גבוה מבני ברק למרות שבני ברק נמצאת בגוש דן (והבנייה המאסיבית בבית שמש רק העלתה את המחיר ביחס לבני ברק).
בקיצור אם המחירים ירדו לכאורה היחס בין הערים יישאר כמו היום וכולם ירדו במידה שווה+-

בתל אביב יש הכי ביקוש ובי"ש לא (כל המאסה שהגיע לבי"ש הגיעה בגלל שהמחירים שם היו זולים משמעותית מערים אחרות ואין לבי"ש מעלה עצמאית שימשיכו להגיע לשם אם תהיה יקרה ובי"ש היא אחת הערים שיבנו שם בלי סוף כך שאין צפי לעליה ורק לירידה ובאופן יחסי)

בב"ב המחיר יותר גבוה (נע בין 25 ל-30 ובי"ש סביב ה-20) מה גם שהדירות בב"ב ישנות ובי"ש חדשות ולכן ההפרש הקטן (תמדוד הפרש בדירות חדשות)

 

[rivkabrk]

מודיעין עילית כרגע במחירים ממש גבוהים. האם שווה לחכות לירידות בעיר
או שכאן הירידות יהיו איטיות יותר?

 

[Shainec]

מודיעין עילית כרגע במחירים ממש גבוהים. האם שווה לחכות לירידות בעיר
או שכאן הירידות יהיו איטיות יותר?

מצד אחד שווה לחכות מצד שני לקנות מהר

 

[8821]

מודיעין עילית כרגע במחירים ממש גבוהים. האם שווה לחכות לירידות בעיר
או שכאן הירידות יהיו איטיות יותר?

הצדדים הם- שב"ה הציבור שלנו לא מעודכן ולכן רק היום התחילו לשמוע על ירידת מחירים (הציבור מעודכן מהלמ"ס שמפרסם יתד)ועוד שנה יקח להאמין ולעכל את זה (הציבור שלנו מפגר לפחות בשנתיים) ומשם יתחילו הירידות רק יתכן שעד אז זה יתחיל לעלות בחזרה (בבי"ש מעודכנים יותר ולכן הירידות התחיל כבר ,ק"ס לפני הירידיות)

 

[8821]

למי שדואג ליזמים שמעתי מאחד שעיקר הרווח ליזמים זה מהיבטולי עיסקאות של ה-20\80 (עצוב שזה חרדים)

 

[8821]

סיפור ששמעתי על יזם בבי"ש שקנה דירות ישנות במתחם מסוים ופרסם אח"כ את המתחם שעושים פינוי בינוי עם מדידיות וחתימות ואח"כ מחר את הדירות וברח (הוא אמר שזה לא שקר כי פעמיים שהוא עשה את זה ובסוך מישהו אחר קידם את זה)
ושמעתי שעושים את זה בכמה מקומות ארץ ראו הוזהרתם (טל תקנו את הפתיון שיש פינוי בינוי במקומות לא יקרים רוצים לעשות עליכם כסף) ואני לא אומר שאין אבל זה נדיר מאד ולוקח המון שנים