התייעצות מעניין לשמוע מה דעתכם, דירה למשתכן בעמנואל

אתה צודק רק שמאז מצוקת הדיור גדלה שבעתיים והיום חסיד לא יכול לקנות בב"ב בשום מצב
ועמנואל זה הכי קרוב לב"ב ומאוד מתפתחת כך שמאוד מסתבר...
גם מחירי הדירות בעמנואל כמעט הכפילו את עצמם מלפני 5 שנים (מ650 אל"ש ל1.1 מיליון)
וגם אם כן, מי אמר שיגיעו דווקא לעמנואל (זה באמת אחד המקומות המוצלחים, השאלה אם גם ויז'ניץ חושבים ככה, והשאלה אם הם יצליחו לארגן לעצמם מאות/אלפי דירות כנ"ל, הרי כמו שהם רוצים לקנות לעצמם בזול ככה הקבלנים/בעלי הקרקע רוצים למכור "בשוק החופשי" ביוקר)
 
רכסים זה סיפור מוזר שאין דעת אנוש סובלתו והארכתי במק"א (והדגשתי -שחוץ מרכסים ,ושאר הפריפריות לא עלו כ"כ אפי' שבנו בכמות של רכסים)
זה לא מוזר, זה בדיוק מה שקרה ברמב''ש ד'.

אנשים חייבים מקום לגור אבל חוששים לצאת ממקום הנוחות שלהם, אז אם פתאום יש מקום מוצלח הם מתנפלים והקבלנים מקפיצים.
גם ברמב''ש ד' הרגשנו שהמחירים עולים בצורה לא הגיונית.
אז היא משכה אנשים מי-ם וב''ב היום רכסים מושכת אנשים משאר הערים החרדיות.

רמב''ש ד' בזמנו היתה מקום מוצלח בפער ביחס למה שעמד לרשות הציבור. היום הבנייה החדשה ברכסים היא מקום מוצלח בפער מכל הפריפריות. האם זה באמת מצדיק את המחירים? אין לדעת. אבל מובן למה עלו המחירים.
 
מחיר דירה חדשה ברמה ד' תמיד היה כמו או פחות מדירה חדשה במו"ע ביתר או שכונות צדדיות בירושלים (וק"ו שכונות מרכזיות בירושלים).
לעומת רכסים שהרבה יותר יקרה ממקומות הרבה יותר קרובים ממנה.
נכון, אבל בכל המקומות שמנית לא נבנו אלפי דירות בבת אחת כמו ברמב''ש ד'. ושיווק כל אלפי הדירות ברמב''ש ד' יחד קרה בלי קיפאון אפילו זמני! רבים רבים היו מופתעים אז!
רבים גם היו מופתעים כשיצאו מכרזים למאות רבות של דירות בו זמנית ברכסים החדשה. אנשים אמרו: פחחחחח רכסים? ועוד שם לשווק מאות אם לא אלפי דירות בו זמנית? מה נראה ליזמים הטיפשים? (...)
רבים רבים גם מופתעים כעת כשהמחירים ברכסים, עם כל מאות מאות הדירות, רק ממריאים! ועוד בזמן שהשוק קפוא כקרח!

ואני אומר: הכל מאותה סיבה.
 
סיפר לי ידיד
שלפני מספר שנים הוא קנה דירה בעמנואל
למחרת החתימה על החוזה .הוא מגיע לבית הכנסת ושומע קבוצה של אנשים יושבים ומסבירים כמה המקום גרוע ודפוק
את כל הגידופים שאתם קוראים כאן והרבה הרבה יותר מכך
מיותר להסביר שהנכס עלה מאז בצורה דרמטית והוא גזר קופון ענק והן לו ספק שבעז"ה זה יעלה ועוד יעלה
החברים שאז גידפו שואלים את עצמם למה לא קניתי אז
זאת הנקודה -מי שקונה במקום שכולם מבינים שהוא שווה
משלם מחיר יקר ומשכנתא אדירה לכל החיים
ומי שיש לו שכל מחפש דווקא את המקום שכרגע לא כולם מבינים את השווי שלו ואת העתיד שלו
וקונה דווקא במקום שיש אנשים שמזלזלים בו אדם כזה הוא גוזר קופון
ועל כך כבר נאמר ימותו הקנאים
אם יש לכם שכל וקצת קצת ראית הנולד רוצו רוצו לקנות
 
האם מישהו יכול לעשות סדר באזורים השונים של עמנואל. איזה אזור יותר מבוקש למבוגרים ואיזה פחות?
וכן באיזה אזור הולכת להיות הבניה החדשה המדוברת?
 
שאלה לגבי ילדים עם צרכים מיוחדים,
יש מענה בעמנואל? או באזור קרוב או שהנסיעה תצטרך להיות עד בני ברק?
 
מה קורה עכשיו מבחינת חנויות,
אשמח לשמוע ממישהו שגר שם
חנויות אוכל, ביגוד, מאפיה ועוד
 
כמה עולה 3 חדרים חדשה בעמנואל בשוק החופשי?
יש מודעה ביד2 דירה 3 חדרים חדשה 1,095,000 ש"ח (אולי אפשר להוריד עוד)
בקיצור לכאורה לא הפרש גדול.
אם הקבוצה תצא לפועל, הרווח העיקרי שלהם הוא שהם יכולים לשלוט על סגנון האוכלוסייה בפרויקט, וכן שהרווח היזמי ילך ליזם "אנ"ש" במקום ליזם אחר. אם כי לדעתי בכל אופן עדיף לעבוד עם קבלן ולא קבוצת רכישה.
1754780802079.png
 
יש מודעה ביד2 דירה 3 חדרים חדשה 1,095,000 ש"ח (אולי אפשר להוריד עוד)
בקיצור לכאורה לא הפרש גדול.
אם הקבוצה תצא לפועל, הרווח העיקרי שלהם הוא שהם יכולים לשלוט על סגנון האוכלוסייה בפרויקט, וכן שהרווח היזמי ילך ליזם "אנ"ש" במקום ליזם אחר. אם כי לדעתי בכל אופן עדיף לעבוד עם קבלן ולא קבוצת רכישה.
צפה בקובץ המצורף 2036881
פחות מעניין כמה עולה יד 2, בגלל שאפשר לראות את זה בהרבה מקומות שדירות יד2 חדשות נמכרות בהרבה יותר זול מדירות מקבלן, בגלל שמי שמוכר יד2, הוא קנה את זה לפני כמה שנים במחיר הרבה יותר זול בגלל שעלויות הבניה היו הרבה יותר זולות, אבל היום שהבניה התייקרה יש מחיר מינימום לבניה החדשה שהוא הרבה יותר יקר מהיד2
ולכן השאלה כמה עולה חדשה מקבלן? גם יזם שמוכרר מחיר למשתכן יש לו שוק חופשי, בכמה הוא מוכר? גם אם מוכר רק 4 חדרים, אפשר לעשות התאמה
 
מישהו יכול לומר מה המחיר למר בעמנואל בשוק חופשי? לדירות חדשות כמובן
 
בעלי המידע כאן לא מוכנים לחשוף...
אבל להבנתי לא מדובר בשכונת הנביאים.
מדובר או בשטח פרטי של הרי זהב (שקנה מכוכב השומרון...) ברחבי היישוב...
או בשטח מאחורי שאג וולוול.
אין היתר ואין קבלן.
היכן זה שאג ולוול?
כמו כן צריך להכיר את עמנואל יובל גד זה דירות יחסי קטנות ברובם בכל אופן ה4 בנינים שנבנו לפני כארבעים שנה
אמנם בחתם סופר אפשר למצוא דירות ב820,000 שח, ויש שם דירות די גדולות, [אמנם כרגע אנשים לא כולם רוצים לגור שם אבל לדעתי המצב יישתנה וירצו לגור שם [כבר עכשיו בנו ברחוב בית ישראל רחוב אחד למעלה, והם דירות מאוד נחשקות, ואין סיבה שגם חתם סופר המחירים יעלו]
 
נערך לאחרונה ב:
על הנייר אני לא יודעת
בדירות החדשות בבעל התניא המחיר הוא 1.35-1.55 מלש"ח על 110-126 מ"ר דירה + 50-60 מ"ר מרפסת
אם נלך על המחיר הנמוך שכתבת 1.35 לדירת 110 מר, יוצא מחיר של כ 12,000 שח למר (קצת יותר ולא חישבתי מרפסת בכוונה, א כי המרפסות שכתבת הם גדולות ולכן שוות פחות למר, ב כי גם בדירות ההשוואה יש מרפסות)
ואם כן, איפה הרווח בקבוצת רכישה בדירת 3 חדרים ב מיליון שח? זה גם בערך 12,000 למר.
אלא"כ המחיר שכתבת הוא רק לדירות 4 ו 5 חדרים, ולדירות 3 חדרים המחיר יותר יקר (וכך זה בדרך כלל)
 
אם נלך על המחיר הנמוך שכתבת 1.35 לדירת 110 מר, יוצא מחיר של כ 12,000 שח למר (קצת יותר ולא חישבתי מרפסת בכוונה, א כי המרפסות שכתבת הם גדולות ולכן שוות פחות למר, ב כי גם בדירות ההשוואה יש מרפסות)
ואם כן, איפה הרווח בקבוצת רכישה בדירת 3 חדרים ב מיליון שח? זה גם בערך 12,000 למר.
אלא"כ המחיר שכתבת הוא רק לדירות 4 ו 5 חדרים, ולדירות 3 חדרים המחיר יותר יקר (וכך זה בדרך כלל)
אין 3, זה פרויקט רק של 4+
צריך לבדוק מחירים באפי קפיטל או הפרויקט החדש בבעש"ט
אולי @פציפיצי נדל"ן-עמנואל יודע?
 

פרוגבוט

תוכן שיווקי
פרסומת

אשכולות דומים

חשבתי היום על רעיון גאוני שובר שוק שישבור את הקיפאון ושישנה את כל שוק הנדל"ן
רק אסביר בקצרה מה היה עד היום:


משנת 23 אחרי עליית הריבית השוק נקפא בהתחלה היו ירידות עד שהקבלנים והבנקים יצאו בטריק שיווקי של הפריסליים וכך חזרו המשקיעים ונהיה ביקוש מזויף ועלו המחירים

בשנת 25 בנק ישראל ביטל את זה וחזר וגדל הקיפאון העליות שהיו נמחקו ואף התחילה ירידה כולנו היינו בטוחים שהקבלנים ישברו

אבל אז הקבלנים הנשימו את עצמם במשקיעי שוק ההון שהדמיון שלהם מפותח יותר ממשקיעי שוק ההון (ושמתמחרים את העליות שאחרי הירידות) ובכך נוצר מלחמת התשה כל אחד מחכה שהצד השני יכנע וכ"א מסביר למה השני יושב על הגדר ועוד רגע נשבר ומלחמות ההתשה יכולות להיגרר שנים (אנחנו במלחמה הזאת כבר שנתיים וכמו שעד היום לא זז כנראה שגם ההמשך לא יזוז הקבלנים לא פראיירים ויש להם רעינות חדשים כל הזמן ולקונים אין יכולת וכך אין איך לצאת מהסבך)
קחו דוג' את ישראל וחמאס כ"א מנסה להתיש את השני וזה לוקח ויקח שנים את שמישהו יכנע וינצח

כולם מחכים לשלום ופתרון שובר שוק אז הנה הוא אשמח לשמוע את דעתכם

הקדמה:
מי שבאמת יכול לשבור את השוק זה המדינה (שראשיה מצהירים שמעוניינים בירידות אז בוא נראה שזה אמיתי ולא קרדיטים על מה שלא עשו)
החוליא החלשה היום זה דווקא המשקיעים שקנו בקרונה ומחכים לממש את הרווח אבל הם מחכים שהקבלנים ישברו קודם או הקונים והם יושבים ומחכים אותם קל יותר לשבור וזה באמצעות הנחות ומבצעים

הרעיון: פשוט מאוד המדינה עושה הוראת שעה לחצי שנה (שזה מוגבל זה מזרז ואין הרבה הפסד למדינה כי רק צריך להניע את הגלגל ואחרי זה זה יסע לבד ואפשר אחרי זמן קצר לבטל)
1.שמס שבח יורד מ25% ל-15% או 20%
2.ונותנים שחרור לכל המחיר למשתכן גם מי שלא עברו לו 7 שנים (חד פעמי)
3.נותנים פטור מיידי למס שבח לדירה ראשונה
4.מורידים קצת את המע"מ לדירה ראשונה מה שיתן כח ותירוץ לקבלנים להוריד מחירים שמשם זה ימשיך וירד
5.מעלים את המס רכישה כדי שקונים יחזרו ולא משקיעים מה שעלול לעלות את המחירים כמו אחרי הקרונה ושהקונים שאין להם דירה ירוויחו ולא המשקיעים העשירים
כמובן שאם זה לחצי שנה זה יזרז את כולם למכור מיד והקונים יתחילו לחזור עד שהשוק יתקן את עצמו מהעליות של הקרונה וימשיל לעלות ולפרוח כמו שוק תקין (ולרובם ברור שהשוק יתקן אתעצמו אז מה העניין למרוח)


ומי שמפחד שיהיה עליה כמו אחרי הקרונה שהמדינה ידעה להתערב (לטובת הקבלנים) והורידה את המס רכישה
יש 2 הבדלים ענקיים
1.אחרי הקרונה חזרו הרבה משקיעים מה שעכשיו לא יקרה בגלל שזה יהיה תחילת ירידות וגם מעלים את מס הרכישה
2.היום יש מספיק דירות לכולם בשונה מאחרי הקורונה
3.שהמחירים עולים כולם לחוצים לקנות, שהמחירים יורדים כולם לחוצים למכור ולקנות לא לחוצים כי מחר ירד יותר (ולכולם ידוע שזה ירד עוד עד סיום התיקון שוק של עליות הקרונה)


מה המדינה תרוויח 1.רווח כלכלי לאזרחים (אם זה מעניין אותה) ירידה במחירים בקנייה ושכירות
2.המון הכנסות ממכירות וקניית דירות
3.השוק יפרח ויצא מקיפאון והכלכלה תנוע
4.ימכרו אח"כ את הקרקעות יותר יקר שכל עוד שבונים על ירידה הקרקעות זולות אבל אחרי הירידה הקרקעות יעלו ובכך המדינה תרוויח ולא הקבלנים שקונים קרקעות היום בזול בשביל למכור ביוקר עוד כמה שנים
5.הריבית תרד וכך הקרקעות יעלו עוד ובמקום שהבנקים ירוויחו המדינה והאזרחים ירוויחו
6. מניעת קריסת הבנקים והקבלנים שככל שיעבור הזמן כך המשבר יגדל והקבלנים יהיו להם הפסדים יות גדולים

לדעתי מי שיעשה את זה יהיה מנצח הבחירות הבאות כי זה שהכי מעניין אזרח ישראלי יותר מהמריבות הקטנוניות של המדינה ובג"ץ שנמאסו על כולם

ואם הח"כ החרדים יצליחו לעשות את זה זה יכפר על כל הכשלונות שלהם (שנעשו שלא על ידם) ויחזיר את אמון הציבור

אשמח לשמוע את דעתכם וכן כל מי שיש לו השפעה על ח"כ ויוכל לקדם להצלת הציבור והמדינה שכרו רב לאין שיעור בזה ובבא!

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

לוח מודעות

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק כה

אלְדָוִד אֵלֶיךָ יי נַפְשִׁי אֶשָּׂא:באֱלֹהַי בְּךָ בָטַחְתִּי אַל אֵבוֹשָׁה אַל יַעַלְצוּ אֹיְבַי לִי:גגַּם כָּל קוֶֹיךָ לֹא יֵבֹשׁוּ יֵבֹשׁוּ הַבּוֹגְדִים רֵיקָם:דדְּרָכֶיךָ יי הוֹדִיעֵנִי אֹרְחוֹתֶיךָ לַמְּדֵנִי:ההַדְרִיכֵנִי בַאֲמִתֶּךָ וְלַמְּדֵנִי כִּי אַתָּה אֱלֹהֵי יִשְׁעִי אוֹתְךָ קִוִּיתִי כָּל הַיּוֹם:וזְכֹר רַחֲמֶיךָ יי וַחֲסָדֶיךָ כִּי מֵעוֹלָם הֵמָּה:זחַטֹּאות נְעוּרַי וּפְשָׁעַי אַל תִּזְכֹּר כְּחַסְדְּךָ זְכָר לִי אַתָּה לְמַעַן טוּבְךָ יי:חטוֹב וְיָשָׁר יי עַל כֵּן יוֹרֶה חַטָּאִים בַּדָּרֶךְ:טיַדְרֵךְ עֲנָוִים בַּמִּשְׁפָּט וִילַמֵּד עֲנָוִים דַּרְכּוֹ:יכָּל אָרְחוֹת יי חֶסֶד וֶאֱמֶת לְנֹצְרֵי בְרִיתוֹ וְעֵדֹתָיו:יאלְמַעַן שִׁמְךָ יי וְסָלַחְתָּ לַעֲוֹנִי כִּי רַב הוּא:יבמִי זֶה הָאִישׁ יְרֵא יי יוֹרֶנּוּ בְּדֶרֶךְ יִבְחָר:יגנַפְשׁוֹ בְּטוֹב תָּלִין וְזַרְעוֹ יִירַשׁ אָרֶץ:ידסוֹד יי לִירֵאָיו וּבְרִיתוֹ לְהוֹדִיעָם:טועֵינַי תָּמִיד אֶל יי כִּי הוּא יוֹצִיא מֵרֶשֶׁת רַגְלָי:טזפְּנֵה אֵלַי וְחָנֵּנִי כִּי יָחִיד וְעָנִי אָנִי:יזצָרוֹת לְבָבִי הִרְחִיבוּ מִמְּצוּקוֹתַי הוֹצִיאֵנִי:יחרְאֵה עָנְיִי וַעֲמָלִי וְשָׂא לְכָל חַטֹּאותָי:יטרְאֵה אוֹיְבַי כִּי רָבּוּ וְשִׂנְאַת חָמָס שְׂנֵאוּנִי:כשָׁמְרָה נַפְשִׁי וְהַצִּילֵנִי אַל אֵבוֹשׁ כִּי חָסִיתִי בָךְ:כאתֹּם וָיֹשֶׁר יִצְּרוּנִי כִּי קִוִּיתִיךָ:כבפְּדֵה אֱלֹהִים אֶת יִשְׂרָאֵל מִכֹּל צָרוֹתָיו:
נקרא  2  פעמים
למעלה