מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[עוד עו"ד]

מקנא בך שנהירין לך שבילי האקסל כשבילי הפריים והקל"צ...

@למה זה תשאל לשמי, לא שואל לשמך, אבל מעניין מאיזה תחום עיסוק אתה, אם בכלל : )

 

[בית שמשניק]

שאלה מעניינת, דובר על זה פה באמת בהגרלות הקודמות. נתוני רשות המיסים אכן לא מכילים תוספות והם כלולים במחיר למ"ר של הדירה עצמה, לגבי השמאי הממשלתי הכי טוב לבדוק בשמאויות עצמן איך חושב מחיר השוק של התוספות (או מראש לפי שווה ערך של 8 מ"ר כמו במחירי דירה בהנחה, או לפי חישובי שוק אחרים אפשריים, ואז חולק שרירותית ל108 מ"ר לצורכי חישוב ההנחה במ"ר ממחיר השמאות). בכל מקרה יש אכן הגיון בחישוב לפי 108 מ"ר

מלבד ההיגיון הצרוף בחישוב התוספות, ומלבד העובדה שזה מקרב מאד את מחירי השמאות למחירי מדלן, כך שזה ממש עושה שכל, יש הוכחה די ברורה מקרית גת, שעל פי מחשבון טל זכריה דירת 4 חד' שם מחושבת לפי הנחת ה600K ממחיר השומה (בניגוד לרוב הערים האחרות שמתומחרות לפי שומת 2020 ללא הנחה) - וכשמחשבים 108 מ"ר בהערכת השמאי - זה יוצא בדיוק 600K הנחה!

 

[עוד עו"ד]

מלבד ההיגיון הצרוף בחישוב התוספות, ומלבד העובדה שזה מקרב מאד את מחירי השמאות למחירי מדלן, כך שזה ממש עושה שכל, יש הוכחה די ברורה מקרית גת, שעל פי מחשבון טל זכריה דירת 4 חד' שם מחושבת לפי הנחת ה600K ממחיר השומה (בניגוד לרוב הערים האחרות שמתומחרות לפי שומת 2020 ללא הנחה) - וכשמחשבים 108 מ"ר בהערכת השמאי - זה יוצא בדיוק 600K הנחה!

יפה, יש עוד ערים שמחושבות לפי הערכת השמאי ולא שומת 2020?

 

[למה זה תשאל לשמי]

@למה זה תשאל לשמי, לא שואל לשמך, אבל מעניין מאיזה תחום עיסוק אתה, אם בכלל : )

העסק: ייעוץ משכנתאות.
כתחביב וחסד: מיצוי זכויות והשקעות נבונות.

 

[בית שמשניק]

יפה, יש עוד ערים שמחושבות לפי הערכת השמאי ולא שומת 2020?

קרית עקרון ב3 וב4 חד' מחושבת לפי הנחת 500K. יתכן שיש גם עוד מקומות.

 

[עוד עו"ד]

העסק: ייעוץ משכנתאות.
כתחביב וחסד: מיצוי זכויות והשקעות נבונות.

כי שאלתי פה לפני כמה ימים אם אתה או פרישמן מתחום ייעוץ המשכנתאות, אז כן זכרתי טוב : )

 

[בית שמשניק]

קרית עקרון ב3 וב4 חד' מחושבת לפי הנחת 500K. יתכן שיש גם עוד מקומות.

גם בית שמש ב3 חד' (הנחת 600K), וכנראה שגם עוד מקומות.
בדרך כלל התמחור הזה קורה בדירות במחירי ביניים.
בדירות הזולות - זה בדרך כלל לפי 25% הנחה (ולכן ההנחה היא בדרך כלל פחותה מ500 או 600K מהשמאות).
ובדירות היקרות - לפי שומת 2020 ללא הנחה (ולכן בדרך כלל ההנחה גדולה מ500-600K מהשמאות)

 

[פרישמן]

@בית שמשניק זה מעניין, כי בעבר דיברת על ההבדלים בין מדלן וההגרלות, בתוך ים העמודים עשית פה על זה דיון שהתמחור שונה בגלל התוספות.
זה לא משהו חדש בכלל.

שאלה לי, האם רשות המיסים בתמחור שטח דירה זה עם התוספות או בלעדיהן? לכאורה המידע במדלן הוא משם.

 

[**Moko**]

@עוד עו"ד @בית שמשניק

שאלה :

לזוג עם תקציב מקסימום 900K –

האם גם אז מומלץ להם נוף הגליל,
בנוף הגליל הם יכולים להרשות לעצמם רק 3 חד', ואם זה לא יישאר – הם נופלים.
ממילא הסיכויי זכייה שלהם יורדים

אז אולי עדיף ללכת על משהו יותר משתלם?

לדוג' בטבריה יש 1.44% סיכוי זכייה , והיא גם מקום 12 בהגרלות (אז בפועל הסיכוי גדל), ונוסיף שכאן יש להם גם אופציה ל־4 חד'.

נכון שנוף הגליל עדיין נשארת עם סיכוי גבוה יותר, אבל הפער אולי כבר לא כל כך משמעותי כמו אצל כולם
ובהתחשב שטבריה נותנת רווח פוטנציאלי הרבה יותר גדול (75% מול 40%).

האם בנידון דידן יש מה לשקול ללכת על טבריה?

 

[**Moko**]

רק לשם המחשה:
בהנחה שסך הדירות הקטנות בנוף הגליל הם שליש מכלל הדירות הרלוונטיות
אזי הסיכויי זכייה שלהם יורדים מ 10% ל 3.33%
לעומת טבריה שהסיכוי הוא 1.44% ואף יותר במקצת (אם נחשבן שטבריה נמצאת במקום ה 12 בהגרלות לאחר נוף הגליל(11) וא"כ כל הזוכים בנוף הגליל שנרשמו גם לטבריה ירדו מהגרלת טבריה)

עריכה:
@למה זה תשאל לשמי
אני עכשיו רואה שב Excel שלך סדר ההגרלות שונה מהמופיע אצל ליעד יוסף,
איני יודע עם מי הצדק אשמח לבירור
ובכללי אשמח לדעת היכן מופיע סדר ההגרלות באתר של דירה בהנחה?

 

[יואל זוהר]

בידכם להציל לידידיכם ומכיריכם
מאות אלפי ש"ח

אנחנו שמתכתבים כאן יודעים הרבה דברים שמכר מהשכונה או חבר מהכולל וכו' וכו'
ובידינו לעזור להם עם זה שניידע להם את הפרטים החשובים

לדוגמא
טלפון שקיבלתי היום
שלום
איפה אתה ממליץ לי להירשם
כרגע עוד לא זכיתי אבל אני הראשון !!! כן כן הראשון בתור לאחד מההגרלות מבית שמש של ההגרלה האחרונה
ושימו לב הוא לא שאל אותי אם להירשם בכלל רק איפה להירשם
יש לו מזל שלא ידע להחליט לבד איפה להירשם
ככה הסברתי לו שבעצם הוא כבר ז כ ה

 

[לא כמו כולם]

בידכם להציל לידידיכם ומכיריכם
מאות אלפי ש"ח

אנחנו שמתכתבים כאן יודעים הרבה דברים שמכר מהשכונה או חבר מהכולל וכו' וכו'
ובידינו לעזור להם עם זה שניידע להם את הפרטים החשובים

לדוגמא
טלפון שקיבלתי היום
שלום
איפה אתה ממליץ לי להירשם
כרגע עוד לא זכיתי אבל אני הראשון !!! כן כן הראשון בתור לאחד מההגרלות מבית שמש של ההגרלה האחרונה
ושימו לב הוא לא שאל אותי אם להירשם בכלל רק איפה להירשם
יש לו מזל שלא ידע להחליט לבד איפה להירשם
ככה הסברתי לו שבעצם הוא כבר ז כ ה

יישר כח על כל המידע שאתם מזרימים כאן לטובת הציבור!
האמת שאני נכנסת מדי פעם לקרוא ולהתעדכן - הרבה מבינה וחלק הולכת לאיבוד....
מניחה שהשפה המקצועית היא הלחם שלכם
אבל אם תצליחו פה ושם לפשט זה יקל עלי את הפענוחים.

ושוב תודה גדולה לכל הטורחים ותורמים משלהם לטובת כולם

 

[פרישמן]

בידכם להציל לידידיכם ומכיריכם
מאות אלפי ש"ח

אנחנו שמתכתבים כאן יודעים הרבה דברים שמכר מהשכונה או חבר מהכולל וכו' וכו'
ובידינו לעזור להם עם זה שניידע להם את הפרטים החשובים

לדוגמא
טלפון שקיבלתי היום
שלום
איפה אתה ממליץ לי להירשם
כרגע עוד לא זכיתי אבל אני הראשון !!! כן כן הראשון בתור לאחד מההגרלות מבית שמש של ההגרלה האחרונה
ושימו לב הוא לא שאל אותי אם להירשם בכלל רק איפה להירשם
יש לו מזל שלא ידע להחליט לבד איפה להירשם
ככה הסברתי לו שבעצם הוא כבר ז כ ה

בגלל שהוא יהיה מהאחרונים לבחור, דווקא כדאי לו להירשם להגרלות שוות, כי הדירות שיישארו יהיו גדולות וצריך הון עצמי גבוה.

 

[מאמימוש]

מקנא בך שנהירין לך שבילי האקסל כשבילי הפריים והקל"צ...

זה כ"כ פשוט
לעומת הדברים הכ"כ מורכבים שאתם מבינים ויודעים
קחו לכם כמה שיעורים חינמיים ברשת על אקסל
תוכנה פשוטה ונוחה...
מאמינה שתגיעו איתה רחוק...
כשמבינים את העקרון, אפשר לרוץ איתה הלאה
היא באמת לא מורכבת בכלל.

 

[12321]

@בית שמשניק @עוד עו"ד @פרישמן
מישהו יודע להסביר לי למה בהגרלה בירושלים- קטמונים הפער בין הרווח הצפוי - מדלן לרווח לפי הערכת שמאי גבוה כ"כ?
תודה

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק זה מעניין, כי בעבר דיברת על ההבדלים בין מדלן וההגרלות, בתוך ים העמודים עשית פה על זה דיון שהתמחור שונה בגלל התוספות.
זה לא משהו חדש בכלל.

שאלה לי, האם רשות המיסים בתמחור שטח דירה זה עם התוספות או בלעדיהן? לכאורה המידע במדלן הוא משם.

לגבי מדלן ורשות המיסים - בדרך כלל זה בלי התוספות.
מה שהתחדד לי עכשיו (לא זוכר ששמתי לב לזה בעבר, אבל אולי שכחתי), זה שבהערכת השמאי כן צריך לחשב את התוספות - מה שמגדיל משמעותית את הרווח, וגם מקטין מאד את הפערים ברווחים בין השמאי למדלן - @למה זה תשאל לשמי כבר תיקן את הטבלאות שלו.

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק @עוד עו"ד @פרישמן
מישהו יודע להסביר לי למה בהגרלה בירושלים- קטמונים הפער בין הרווח הצפוי - מדלן לרווח לפי הערכת שמאי גבוה כ"כ?
תודה

לאור מה שכתבתי על שיטת החישוב למ"ר של השמאות, צריך כנראה לעדכן את הרווח לפי השמאי לכ740K - אבל עדיין יש פער גדול מאד ביחס למדל"ן. וצ"ע.

 

[זכויותינו]

עריכה:
@למה זה תשאל לשמי
אני עכשיו רואה שב Excel שלך סדר ההגרלות שונה מהמופיע אצל ליעד יוסף,
איני יודע עם מי הצדק אשמח לבירור
ובכללי אשמח לדעת היכן מופיע סדר ההגרלות באתר של דירה בהנחה?

לפי הסדר הזה:
ירושלים, נתניה, באר שבע, בית שמש, אשקלון, רעננה, קרית גת, עפולה, יבנה, עכו, טבריה, קרית ביאליק, נוף הגליל, דימונה, יהוד, באר יעקב, מעלות-תרשיחא, אכסאל, קרית עקרון, כפר ורדים, מצפה רמון.

 

[הויזן יתום]

לגבי מדלן ורשות המיסים - בדרך כלל זה בלי התוספות.
מה שהתחדד לי עכשיו (לא זוכר ששמתי לב לזה בעבר, אבל אולי שכחתי), זה שבהערכת השמאי כן צריך לחשב את התוספות - מה שמגדיל משמעותית את הרווח, וגם מקטין מאד את הפערים ברווחים בין השמאי למדלן - @למה זה תשאל לשמי כבר תיקן את הטבלאות שלו.

זה לא באמת מגדיל את חישוב הרווח כי אם בפרומילים בודדים, שהרי אם אתה מוסיף 8 מ"ר אתה מוסיף את זה משני צדי המשוואה, גם למחיר שמאי וגם למחיר מוצג.
הסיבה שנדמה לך שזה מגדיל את הרווח היא שעד עכשיו השוות בין דירה 100 מ"ר במחירי שמאי ל-100+מרפסת, חניה ומחסן בטבלאות של זכריה, כשצריך היה להשוות את שניהם עם או שניהם בלי.

אם כבר, אדרבא, החישוב של מדלן הוא הזקוק לתיקון גדול כי הוא יוצר מצג שווא גמור של הנחה גדולה בהרבה ממה שהיא.
ואולי בעצם אין לו תיקון - תאר לעצמך שפלוני אלמוני מחשב את אחוזי הרווח בהגרלה ביישוב קטן שרובו בתים פרטיים לפי מדלן. מה הוא ימצא? דירה 150 מ"ר במחיר למ"ר של 14000, ואז הוא רואה שבדירה בהנחה המחיר הוא 9000 למ"ר אחרי מע"מ, רווח אדיר לכאורה. אם יתמזל מזלו, אולי יגידו לו שעדיף להוסיף מרפסת חניה ומחסן ממוצעים (לפרוייקט או ארצי), ואז לדירה 150 מוסיפים עוד 20 מ"ר. רווח קטן יותר אבל עדיין לא רע.

אבל האמת היא שכל הדירות ה"ממוצעות" בישוב דנן הן עם חצר של 250 מ"ר לפחות, ואז צריך לחלק את מחיר המכירה במדלן לא ב-150 ולא ב-175 אלא ב-225 ואז המחיר האמיתי למ"ר גדול מ-9000 - ולא רק שאין כאן רווח אלא הפסד יש כאן.

אבל אולי גם זה לא מדויק מצדי לכתוב, כי לחצר ומרפסת יש DIMINISHING RETURNS והחישוב בדירה בהנחה של 30% ממ"ר מבונה בין למרפסות גדולות ובין לקטנות אינו מייצג נכונה את תמחור השוק שמפחית בשווי המטראז המרפסתי ככל ששטח המרפסת עולה (וזאת הסיבה שבתחילת מחיר למשתכן הקבלנים עשו מאמץ גדול לדחוף מרפסות ענקיות לכל הדירות).

אגב, הוספתי מרפסת, חניה ומחסן למחשבון שלי:

מחשבון נקודת איזון ורווח - דיור במחיר מופחת

 

[למה זה תשאל לשמי]

@למה זה תשאל לשמי
אני עכשיו רואה שב Excel שלך סדר ההגרלות שונה מהמופיע אצל ליעד יוסף,
איני יודע עם מי הצדק אשמח לבירור
ובכללי אשמח לדעת היכן מופיע סדר ההגרלות באתר של דירה בהנחה?

הסדר נקבע לפי גודל הערים, ולפי"ז הם קובעים את מס' ההגרלה
עד היום סדר ההגרלה היה תמיד לפי המס' הגרלה (גם בתוך הערים עצמם),
אם תבדוק את הסדר לפי המיספור זה כמו אצלי (דרך קלה לבדוק את הסדר תמיין את העמודה ההכי ימנית באתר של ליעד יוסף ע"י מס' לחיצות מעל העמודה איפה שכתוב "הגרלה" - לא במצב של קבץ לפי עיר כמובן)