אשמח לחוות דעת על משכנתא לשיפוצים והרחבה

למה זה תשאל לשמי · 3/12/25

נכתב ע"י יעקב רווח:
דיון חשוב
לדעתי היתרון המרכזי בלא צמוד שהסיכון שלך מוגבל
בצמוד הסיכון הוא באופן תיאורטי בלתי מוגבל
מספיק שנה גרועה של 5 אחוז
את החישוב של האונפלציה קשה מאד לדעת ולכן הכי פשוט להסתכל על הפער בין האגחים הצמודים ללא צמודים

מקודם כתבתי ובכוונה על הערכות שמרניות
אבל אם הולכים על מקרי קצה, אדגים:

תרחיש א: ממוצע הקל"צ עומד עוד 5 שנים על 3.02
תרחיש ב: האינפלציה במדינה ב- 5 שנים הקרובות ברציפות תעמוד בכל אחת מהם על +4.7%
מה יותר סביר בעיניך ?

בעיני תרחיש א' (מדגיש - בעיני לא תרחיש סביר, אך יותר מתרחיש ב')

נתקדם,
אם תרחיש א' יתממש מה יקרה ?

דהיינו תוספת של 2.7% להלוואה בכל שנה מ-5 השנים הקרובות
וזה אומר שכדי שהסיכונים ישתוו האינפלציה צריכה להיות במשך כל שנה ב-5 הקרובות 4.7%
(תחזית שוק ההון לאינפלציה עוד 5 שנים היא כ-2%, דהיינו הפער בין אג"ח ל-5 שנים נומינלי מול הריאלי
נוסיף לזה את "תוספת ריבית להלוואה" הנ"ל ונגיע לחישוב הזה)

לא שקללתי גם את ההנחה בעמלות היוון שזה מעניק לשאר ההלוואה, מכיון שאת זה יקבלו גם בסכום קטן של זכאות, ומי שלא לוקח אפי' את המינימום, בעיני אין הסבר אחר חוץ מעצלות גם אם בשאר מביא ריביות טובות וגם אם טפחות לא אוהבים...

יוסי אוסטר(ראובן 23) · 3/12/25

החכמה היא לנסות לראות את העתיד ולא לפעול רק לפי העבר (הקצר)

מוניטין · 3/12/25

נכתב ע"י יוסי אוסטר(ראובן 23):
החכמה היא לנסות לראות את העתיד ולא לפעול רק לפי העבר (הקצר)

ומה ההמלצות שלך על פי ראית העתיד?
נשמח כמובן עם הרחבה בסיסית

יוסי אוסטר(ראובן 23) · 3/12/25

לדעתי חובה זכאות.
מבחינתי גם כל הסכום אבל להפחית במסלול הזה שנים.
לגבי ק"צ/קל"צ אני הולך על קל"צ ללקוחות בגלל ההרגשה לי אישית שמתי ק"צ וגם ללקוחות שמתכננים למכור ב5 שנים הקרובות.
כמובן גם בקיצור שנים.
ובגדול עם יש אופציה עושה בלי קבועה.
במשתנות אני מעדיף מלצים קצרים.

יעקב רווח · 3/12/25

נכתב ע"י למה זה תשאל לשמי:
מקודם כתבתי ובכוונה על הערכות שמרניות
אבל אם הולכים על מקרי קצה, אדגים:

תרחיש א: ממוצע הקל"צ עומד עוד 5 שנים על 3.02
תרחיש ב: האינפלציה במדינה ב- 5 שנים הקרובות ברציפות תעמוד בכל אחת מהם על +4.7%
מה יותר סביר בעיניך ?

בעיני תרחיש א' (מדגיש - בעיני לא תרחיש סביר, אך יותר מתרחיש ב')

נתקדם,
אם תרחיש א' יתממש מה יקרה ?צפה בקובץ המצורף 2120300
דהיינו תוספת של 2.7% להלוואה בכל שנה מ-5 השנים הקרובות
וזה אומר שכדי שהסיכונים ישתוו האינפלציה צריכה להיות במשך כל שנה ב-5 הקרובות 4.7%
(תחזית שוק ההון לאינפלציה עוד 5 שנים היא כ-2%, דהיינו הפער בין אג"ח ל-5 שנים נומינלי מול הריאלי
נוסיף לזה את "תוספת ריבית להלוואה" הנ"ל ונגיע לחישוב הזה)

לא שקללתי גם את ההנחה בעמלות היוון שזה מעניק לשאר ההלוואה, מכיון שאת זה יקבלו גם בסכום קטן של זכאות, ומי שלא לוקח אפי' את המינימום, בעיני אין הסבר אחר חוץ מעצלות גם אם בשאר מביא ריביות טובות וגם אם טפחות לא אוהבים...

חסום התמונות בנטפרי
אבל על מה שהצלחתי להבין אני יגיב
לגבי ממוצע קלץ
הכי נמוך שראיתי בטבלה של בנק ישראל מ2013 זה 3.27
ולפי זה התוספת ריבית להלוואה יוצא 2.04
שזה אומר עליית מדד 20 אחוז ב5 השנים שקצת קשה לראות את זה קורה
מצד שני גם ממוצע קלץ 3.27 קשה לראות את זה קורה
לכן המשחק פה הוא מה התרחיש הריאלי
שבמצב העכשווי יתכן ויש יתרון קל לקצ בריבית אטרקטיבית ואני אומר את זה בזהירות
אבל שוב אני יגיד שלדעתי היתרון הגדול של הקלץ הוא שאתה מוגבל בהפסד[בתרחישי קיצון יכול להיות מדד מעל 10 אחוז]

למה זה תשאל לשמי · 3/12/25

אגב לגבי הבעיה החוזרת על עצמה הרבה כאן בפורום של תמונות שלא נפתחות אף כעבור זמן
בדר"כ זה תוצאה של קבצי קוקיז ששמורים מנסיון קודם לפתוח את התמונה לפני הפתיחה בנטפרי
הסבר על הבעיה, ופתרון
הדרך לוודא שזו סיבת הבעיה (וכן לעקוף) היא להעתיק קישור של הפוסט המבוקש או קישור של התמונה המבוקשת ל"חלון אנונימי" ולראות האם גם שם חסום

EMANUEL · 6/12/25

אני העליתי השבוע את טבלת הריביות שקיבלתי ממזרחי טפחות ותודה שהעלתם את הנושא לדיון
ורציתי להבין יותר ולשאול עם יותר פרטים שהיו חסרים
אני יסביר בקיצור על עצמנו
אנו זוג צעיר בגילאי 23-24 וזאת הדירה הראשונה שלנו והמשכורת החודשית בתלוש עומדת על 11.5K ב3 חודשים האחרונים (מיותר לציין שזהו עבודה אמיתית ולא פקטיבית)והמילגה מהכולל 7K שזה המקסימום (לא כולל הורדת המע"מ במזרחי) אין למשכורת וותק אלא רק 3 חודשים ולפני כן עמדה על 4.5K המחיר של הדירה הוא 1950000K וכך גם הדו"ח שמאות
האם אלו ריביות טובות ותהיו אוביקטייבים

מוניטין · 6/12/25

נכתב ע"י EMANUEL:
אני העליתי השבוע את טבלת הריביות שקיבלתי ממזרחי טפחות ותודה שהעלתם את הנושא לדיון
ורציתי להבין יותר ולשאול עם יותר פרטים שהיו חסרים
אני יסביר בקיצור על עצמנו
אנו זוג צעיר בגילאי 23-24 וזאת הדירה הראשונה שלנו והמשכורת החודשית בתלוש עומדת על 11.5K ב3 חודשים האחרונים (מיותר לציין שזהו עבודה אמיתית ולא פקטיבית)והמילגה מהכולל 7K שזה המקסימום (לא כולל הורדת המע"מ במזרחי) אין למשכורת וותק אלא רק 3 חודשים ולפני כן עמדה על 4.5K המחיר של הדירה הוא 1950000K וכך גם הדו"ח שמאות
האם אלו ריביות טובות ותהיו אוביקטייבים

למזרחי זה המקסימום שהם יכולים לתת.
אבל אין לכם בעיה ללכת לבנקים אחרים ולהמשיך את המו"מ. לפחות לנסות
גם אם אין וותק בעבודה יש וותק תעסוקתי

מימון לבית · 7/12/25

נכתב ע"י EMANUEL:
אני העליתי השבוע את טבלת הריביות שקיבלתי ממזרחי טפחות ותודה שהעלתם את הנושא לדיון
ורציתי להבין יותר ולשאול עם יותר פרטים שהיו חסרים
אני יסביר בקיצור על עצמנו
אנו זוג צעיר בגילאי 23-24 וזאת הדירה הראשונה שלנו והמשכורת החודשית בתלוש עומדת על 11.5K ב3 חודשים האחרונים (מיותר לציין שזהו עבודה אמיתית ולא פקטיבית)והמילגה מהכולל 7K שזה המקסימום (לא כולל הורדת המע"מ במזרחי) אין למשכורת וותק אלא רק 3 חודשים ולפני כן עמדה על 4.5K המחיר של הדירה הוא 1950000K וכך גם הדו"ח שמאות
האם אלו ריביות טובות ותהיו אוביקטייבים

מה הגיל שלכם?
יש ערב?

EMANUEL · 7/12/25

נכתב ע"י מוניטין:
למזרחי זה המקסימום שהם יכולים לתת.
אבל אין לכם בעיה ללכת לבנקים אחרים ולהמשיך את המו"מ. לפחות לנסות
גם אם אין וותק בעבודה יש וותק תעסוקתי

תתחשב בנתון שההכנסה שלי היא מהכולל מה שמגביל אותי ברוב הבנקים
מבחינת שוק הריביות יש אפשרות להוציא ריביות יותר טובות