TheMarker |
שוק ההון
ההשקעה של הגמ"חים בנדל"ן עלתה להן בהפסד של 35 מיליון שקל במגוריט
המאבק של המוסדיים בראשות הפניקס להפחתת דמי הניהול של מגוריט, כולל פנייה לבית המשפט, נשא פרי — והם הופחתו בכ–50% ל–0.45% מהיקף הנכסים ■ הגופים החרדיים — גמ"ח קופת העיר, ערֵבים קרנות לאלמנות ויתומים וכן חברה קדישא תל אביב־יפו — השקיעו 100 מיליון שקל בקרן, ויש להם הפסד על הנייר בגין השקעה זו של 35 מיליון שקל
מיכאל רוכוורגר
06:16, 05 בספטמבר 2023
המאבק הממושך שניהלו כמה גופים מוסדיים, בהובלה של חברת הפניקס, להפחתת דמי ניהול שגובה חברת הניהול של קרן הריט מגוריט — הניב פירות. אתמול דיווחה מגוריט לבורסה כי הצדדים הגיעו להבנות על הפחתה בדמי הניהול שתגבה חברת הניהול במשך שבע השנים הקרובות, עד סוף ספטמבר 2030, וכן על שינויים נוספים הקשורים לממשל התאגידי של מגוריט, שעד כה לקו בחסר.
במסגרת ההסכמות בין הצדדים, דמי ניהול שתגבה
חברת הניהול של מגוריט, המסתכמים כיום ב–0.85% (לאחר קיזוז מע"מ) מהיקף הנכסים המוחזקים על ידה בסך 4 מיליארד שקל יופחתו ירדו ל–0.45%, וזה עד להיקף נכסים להיקף של 6 מיליארד שקל. אם היקף הנכסים יהיה 6–8 מיליארד שקל, דמי הניהול יסתכמו ב–0.3%.
מאז שמגוריט הפכה לחברה ציבורית בסוף 2016 היא ניצלה היטב את שוק ההון, וגייסה ממנו במניות 800 מיליון שקל, ובאיגרות חוב והלוואות פרטיות היא גייסה 2.2 מיליארד שקל.
עברו לתצוגת גלריה
כחלק מהגיוסים, לפני יותר משבע שנים, עוד לפני ההנקפה, גייסה מגוריט 180 מיליון שקל בגיוס פרטי. מתוך סכום זה 100 מיליון שקל הגיעו משני גופים חרדיים שהיו מקורבים לחיים ויספיש, ממנהלי הקרן וחברה קדישא תל אביב־יפו. גמ"ח קופת העיר, הנחשבת לאחת מקופות הצדקה הגדולות בציבור החרדי, השקיעה 12.5 מיליון שקל במניות מגוריט; ועמותה־אחות של קופת עם בשם "ערבים — קרנות לאלמנות ויתומים" השקיעה 47.5 מיליון שקל. חברה קדישא תל אביב השקיעה 40 מיליון שקל מכספי הפנסיה של העובדים שלה. כיום, ערבים מחזיקה ב–3.7% ממניות מגוריט, קדישא ב–3.6% וקופת העיר ב–1%.
לערבים ולחברה קדישא יש גם מניות בחברת הניהול של מגוריט, כך שהן נהנות גם מדמי ניהול שוטפים בגין ההשקעה במגוריט. אף על פי שמגוריט מוגדרת חברה ללא גרעין שליטה, מי שמנהל אותה בפועל הוא עו"ד ארז רוזנבוך, שמחזיק ב–45.1%. הוא מנהל את הקרן יחד עם ויספיש, שמחזיק ב–12.6% ממנה; ומנכ"ל מגוריט, מתי דב, שמחזיק ב–9.5% ממנה.
דמי ניהול מצטברים של 90 מיליון שקל
רוזנבוך משמש יו"ר חברת הניהול ויו"ר חברת מגוריט הציבורית, ומשרד עורכי הדין שלו מעניק שירותים למגוריט. בהתאם לתקנון, חברת הניהול נהנתה בין סוף 2016 למחצית 2023 מדמי ניהול בהיקף כספי כולל של 90 מיליון שקל (כולל מע"מ). מתוך זה, חברת הניהול משכה ב–2022 דמי ניהול נדיבים של 26 מיליון שקל — שהיו 55% מהכנסות מגוריט מהשכרת נכסים והפעלתם באותה שנה. מרבית רווחים שמגוריט הציגה לא נבעו מגידול בהכנסות השוטפות מהשכרת דירות, אלא משיערוכים חיוביים בשווי הדירות שנרכשו, ושבוצעו בתקופה בה הריביות בשווקים היו אפסיות.
אתמול, בתגובה להבנות שאליהן הגיעו הצדדים, ושיביאו לחיסכון משמעותי בהוצאות שלה, קפצה
מניית מגוריט (+7.56% 495.3) ב–7.6% לשווי חברה של כ–500 מיליון שקל.
גם לאחר העלייה במניית מגוריט אתמול, למשקיעים בראשות הגופים החרדיים גמ"ח קופת העיר וערבים קרנות לאלמנות ויתומים, וכן חברה קדישא, שהשקיעו במצטבר כ–100 מיליון שקל ברכישת מניותיה בתחילת הדרך וגם נהנו מדמי ניהול, יש הפסד על הנייר בגין השקעה זו של 35 מיליון שקל (35%).
זה הפסד צורב במיוחד עבור גופים, שאמורים לשמור היטב על הכספים שהם משקיעים, ולנתב אותם לאפיקי השקעה סולידיים יותר מאשר חברה כמו מגוריט — שבדומה ליתר חברות הנדל"ן סובלת מ
העלאות הריבית במשק ומכך שחלה האטה ניכרת בשוק הדירות למגורים בישראל. קופת עם היא מעין בנק גדול במגזר החרדי, שאמור לעזור לציבור החרדי לרכוש דירות. מפעל ערבים נועד לתת תמיכה פיננסית לילדיו של מי שמת, כך שהדבר יסייע להם בהוצאות החתונה. מדובר בתמיכה של עד 50 אלף שקל.
עברו לתצוגת גלריה
הבעיה היא שגופים אלו פועלים מתחת לרדאר הרגולטורי, וללא התנאים המחמירים הנדרשים מגופים פיננסיים דומים.
מגוריט הציפה את העיוות בקרנות הריט
המאבק במגוריט הציף את העיוות הגדול שנוצר בפעילות של קרנות ריט בנדל"ן ותשתיות, שמניותיהן החלו להיסחר בבורסה בשנים אחרונות. דמי הניהול הגבוהים שנמשכו ללא קשר לביצועי המניות — היו נחלתה של מגוריט ולא רק שלה. מאז שהחלה להיסחר בסוף 2016 ועד לפתיחת המסחר אתמול נפלה מניית מגוריט ב–54%. בתקופה זו היא חילקה לבעלי מניותיה דיווידנדים בסך 20 מיליון שקל.
עברו לתצוגת גלריה
עברו לתצוגת גלריה
ההסלמה ביחסים בין
הפניקס (-0.03% 3842) ושאר המוסדיים לראשי מגוריט קרתה אחרי שב–15 במארס 2022 הוארך הסכם הניהול של מגוריט בשבע שנים נוספות, ואושר בדירקטוריון מגוריט ובוועדות השונות. אלה שנעדרו מההצבעה על האישור הם בעלי המניות של הקרן. באותיות הקטנות של הסכם הניהול מצוין כי חברת הניהול מוגדרת כנושאת משרה בחברה ולא כבעלת שליטה; דבר שבעיניה של מגוריט פטר אותה מהצורך לכנס אסיפת בעלי מניות.
המהלכים הללו של רוזנבוך ושותפיו עוררו את זעמם של בעלי מניות במגוריט, בהובלת הפניקס ובית ההשקעות מור. מאז, התחילו ניסיונות גישור, שנמשכו כשנה וחצי. ומשניסיונות אלה כשלו, החליטו הפניקס ומור במרץ להגיש תביעה לבית המשפט המחוזי בת"א, שבה התבקש בית המשפט לתת פסק דין הצהרתי ולפיו חברת הניהול של מגוריט היא בעלת השליטה במגוריט עצמה, ובכך להביא לביטול הסכם הניהול.
הדרישה של הפניקס זכתה להתנגדות של מגוריט, שטענה כי אינה חוקית. במקביל, רוזנבוך, ויספיש ודב נערכו לקרב באמצעות רכישת מניות של מגוריט תמורת 18.4 מיליון שקל — כדי שאם האסיפה אכן תכונס, כפי שקרה ב–23 באוגוסט 2023, בעזרת המניות הללו הם יוכלו להקטין את שיעור המצביעים שתומכים במהלך של הפניקס. במקביל, רוזנבוך ואנשיו קיימו שיחות עם חלק ניכר מהמשקיעים הפרטיים של מגוריט, כדי לשכנע אותם בצדקת דרכם.
הניצחון של רוזנבוך לא היה סוף פסוק
לאחר האסיפה נראה היה שהמאבק הזה השתלם לרוזנבוך ושותפיו. הפניקס אמנם נהנתה מתמיכה של כל המוסדיים ושל סאמיט במאבק שניהלה, אך לא הצליחה להשיג באסיפה את התמיכה לדרישותיה — 75% מהמשתתפים בה. רוזנבוך ניצח בעיקר בזכות תמיכה שקיבל מכמה אנשי עסקים, בהם ניסים בראל; עזריאל פינס, הבעלים של נופי בית וגן; וגיל דויטש ורוני בירם. הוא קיבל תמיכה גם מקרנות ברוש (של אמיר אפרתי, דויטש ובירם) ומקרן שקד (של דויטש, בירם ואורי רובין). גם שלושת הגופים החרדיים וקרן קיימת לישראל הצביעו נגד המהלך של הפניקס ושותפיה.
בהפניקס כעסו מאוד על כך שברוש, אשר מנהלת מאות מיליוני שקלים מכספי המוסדיים, בוחרת לפעול בניגוד לדעתם. לעומתה, בברוש ובקבוצת דויטש־בירם טוענים כי הם מקבלים החלטות עצמאיות לטובת משקיעיהם, ודוחים את הטענות והרמיזות כי ההחלטה שלהם להצביע בעד רוזנבוך נבעה מקשרים אישיים עמו. בתגובה, החליטו בהפניקס למשוך 40 מיליון שקל מקרן ברוש; החלטה שגם כיום לאחר השינוי נותרה בתוקף.
אף על פי שניצח במערכה הקודמת, לרוזנבוך, אשר הוביל את מגוריט מאז הקמתה למסע רכישות נרחב של דירות להשכרה (1,970 דירות, כשמתוכן 40% מאוכלסות), היה ברור כי אם לא יגיע להבנות עם המוסדיים, היכולת של מגוריט למחזר את החוב שגייסה ולבצע גיוסי הון וחוב עתידיים תיפגע משמעותית. לנוכח זאת ולאחר שהפניקס ושותפיה, המיוצגים בידי עורכי השין זהר לנדה וחגית רוס ממשרד ברנע ג'פה לנדה, היו בדרך להגיש בקשה לכינוס אסיפה חדשה — הצדדים הגיעו להבנות על הפחתת דמי הניהול.
אם כל ההסכמות יאושרו בגופים הרלוונטיים של מגוריט, התביעות של הפניקס ומור יוסרו.
בהודעה המשותפת שהוציאו הצדדים, ציין רוזנבוך: "אנחנו שמחים שהצלחנו להגיע להסכמות בשורה רחבה של נושאים, ומאמינים כי כעת נצא לדרך חדשה לטובת כלל מחזיקי העניין. הכל במטרה להוביל את תחום הדיור להשכרה ארוכת טווח בישראל מחד גיסא ולהשיא את התשואה לבעלי המניות בחברה מאידך גיסא".
הנושאים החמים
