דרוש מידע מידע בנושא משכנתא

[רחלי ליזרוביץ]

אם אני קונה דירה מקבלן, ולצורך התשלום אני ממשכנת את הדירה שלי כיום. הבנק הרי מחשב את יכולת ההחזר שלי לפי שליש מההכנסות. ולדוגמא - אם אני מרוויחה 9,000 ש"ח בחודש, אני יכולה לקחת הלוואה שההחזר החודשי יעמוד ע"ס 3,000.
בשביל לשלם את התשלומים הבאים, יהיה עלי למשכן את הנכס הנרכש לפי התקדמות הבניה (כמובן אני אברר שיהיה בנק שיאשר את הנכס למישכון, כי לא תמיד הבנקים מאשרים) אבל לכאורה, יכולת ההחזר שלי כבר מנוצלת עד תומה במשכנתא שקיימת על דירתי הנוכחית.
ועכשיו לשאלתי- שמעתי שאם ניגשים לבנק אחר, לא זה שנתן את המשכנתא את על דירתי הנוכחית. אז הם רק מורידים מההכנסות שלי את הפרעון החודשי של המשכנתא הקיימת (בדוגמא שלי זה 6,000 = 3,000 - 9,000 ) ועדיין אוכל לקחת משכנתא שההחזר החודשי יהיה עד 2,000 ש" שזהו שליש מההכנסה הפנויה.
אשמח לשמוע מהמבינים האם האופציה הזו אכן קיימת, והאם היא קיימת אצל כל הבנקים?
תודה רבה לעונים.

 

[רחלי ליזרוביץ]

אולי מישהו בכל אופן יודע?

 

[יחשבאף]

לבד לא.
רק יועץ משכנתאות יוכל לעזור לך כי זה דורש הרבה ידע למי לפנות ואיך להציג את הבקשה.
באותו בנק ודאי לא תוכל.
תצטרכו לפתוח חשבון בבנק אחר שבו לא יראו את הפרעון של ההלואה אלא רק את ההכנסה ואז יש סיכוי להוציא משכנתא נוספת מבנק אחר.

 

[יחשבאף]

אם תרצו המלצה על יועץ משכנתאות טוב שהיינו מאוד מרוצים אצלו תפנו אלי בפרטי

 

[א. קליין]

שמעתי פעם שתלוי באיזה בנק
תעשי סקר בבנקים

 

[יעקב בנט]

אם אני קונה דירה מקבלן, ולצורך התשלום אני ממשכנת את הדירה שלי כיום. הבנק הרי מחשב את יכולת ההחזר שלי לפי שליש מההכנסות. ולדוגמא - אם אני מרוויחה 9,000 ש"ח בחודש, אני יכולה לקחת הלוואה שההחזר החודשי יעמוד ע"ס 3,000.
בשביל לשלם את התשלומים הבאים, יהיה עלי למשכן את הנכס הנרכש לפי התקדמות הבניה (כמובן אני אברר שיהיה בנק שיאשר את הנכס למישכון, כי לא תמיד הבנקים מאשרים) אבל לכאורה, יכולת ההחזר שלי כבר מנוצלת עד תומה במשכנתא שקיימת על דירתי הנוכחית.
ועכשיו לשאלתי- שמעתי שאם ניגשים לבנק אחר, לא זה שנתן את המשכנתא את על דירתי הנוכחית. אז הם רק מורידים מההכנסות שלי את הפרעון החודשי של המשכנתא הקיימת (בדוגמא שלי זה 6,000 = 3,000 - 9,000 ) ועדיין אוכל לקחת משכנתא שההחזר החודשי יהיה עד 2,000 ש" שזהו שליש מההכנסה הפנויה.
אשמח לשמוע מהמבינים האם האופציה הזו אכן קיימת, והאם היא קיימת אצל כל הבנקים?
תודה רבה לעונים.

לא ניתן למשכן את אותה הדירה לשתי בנקים, כך שזה לא רלוונטי

 

[obyektiv]

בדרך כלל הם כן נותנים. אפילו משכנתא גבוהה יותר.

 

[בציניות]

לא ניתן למשכן את אותה הדירה לשתי בנקים, כך שזה לא רלוונטי

לתשומת לבך, השאלה היתה לגבי שתי דירות, המשכנתא ע"ס 300,000 היא על דירתם הנוכחית, ושאלתם היתה האם אפשר במצב שלהם אפשר לקבל משכנתא על הדירה שהולכת ונבנית.
ב, עד כמה שידוע לי יש אופציה, שאם המשכנתא היא לא על כל שווי הדירה ולא ניצלו את כל המשכנתא הפוטנציאלית, הבנק בו קיימת המשכנתא יכול להוציא אישור לבנק אחר למשכן את הדירה על הסכום הנותר.
קצת מוזר לי שבניק אתה מתפרסם כיועץ משכנתאות, אם זה נכון, עליך להבין שאם רצונך להתפרסם לא מספיק סתם לתקוע הודעה כדי שיראו אותך, רק תשובה עניינית ומקצועית תועיל במקרה זה, אחרת, תשיג רק את ההיפך וייצא שכרך בהפסדך.

 

[יעקב בנט]

לתשומת לבך, השאלה היתה לגבי שתי דירות, המשכנתא ע"ס 300,000 היא על דירתם הנוכחית, ושאלתם היתה האם אפשר במצב שלהם אפשר לקבל משכנתא על הדירה שהולכת ונבנית.
ב, עד כמה שידוע לי יש אופציה, שאם המשכנתא היא לא על כל שווי הדירה ולא ניצלו את כל המשכנתא הפוטנציאלית, הבנק בו קיימת המשכנתא יכול להוציא אישור לבנק אחר למשכן את הדירה על הסכום הנותר.
קצת מוזר לי שבניק אתה מתפרסם כיועץ משכנתאות, אם זה נכון, עליך להבין שאם רצונך להתפרסם לא מספיק סתם לתקוע הודעה כדי שיראו אותך, רק תשובה עניינית ומקצועית תועיל במקרה זה, אחרת, תשיג רק את ההיפך וייצא שכרך בהפסדך.

תודה על התיקון, אכן לא הבנתי כראוי את השאלה. לגבי הסכמת הבנק הממשכן למישכון של בנק אחר על יתרת שווי הנכס - אכן קיימת אופציה כזאת, בה הבנק הראשון מקבל משכנתא בדרגה ראשונה והבנק השני משכנתא בדרגה שניה, אך זה דורש הסכמת הבנק הראשון וגם לאחר הסכמתו בד"כ הבנק השני לא יסכים למשכנתא בדרגה שניה, מאחר ומשמעות דרגה שניה היא שבמקרה של מימוש הנכס ייפרע קודם כל החוב לבנק הראשון ורק מהיתרה ככל שתהיה יגבה הבנק השני את החוב אליו.

 

[ישראל123]

השאלה הייתה לגבי כושר החזר, למה עונים לא על השאלה?
התשובה: אכן נתקלתי כמה פעמים בבנקים שמחשבים את הכושר החזר בצורה כזו 9000 הכנסה - 3000 החזר = 6000 הכנסה, ומאפשרים לקבל הלוואה עם החזר של 2000 ש"ח שזה שליש מההכנסה. (ואפילו קצת יותר משליש עד 40%).
כמובן זה תלוי גם במספר ילדים, אם ההכנסה לא מספקת, ולא סבירה, לא תקבלו.

 

[רחלי ליזרוביץ]

השאלה הייתה לגבי כושר החזר, למה עונים לא על השאלה?
התשובה: אכן נתקלתי כמה פעמים בבנקים שמחשבים את הכושר החזר בצורה כזו 9000 הכנסה - 3000 החזר = 6000 הכנסה, ומאפשרים לקבל הלוואה עם החזר של 2000 ש"ח שזה שליש מההכנסה. (ואפילו קצת יותר משליש עד 40%).
כמובן זה תלוי גם במספר ילדים, אם ההכנסה לא מספקת, ולא סבירה, לא תקבלו.

אכן, זו הייתה שאלתי ותודה על התגובה המדויקת.
תוכל אולי לפרט באיזה בנקים נתנו כזו אופציה? (כוונתי למשכנתא השניה)

 

[ישראל123]

אכן, זו הייתה שאלתי ותודה על התגובה המדויקת.
תוכל אולי לפרט באיזה בנקים נתנו כזו אופציה? (כוונתי למשכנתא השניה)

אני לא רוצה להגיד סתם, עדיף שתעשו סקר בנקים בנושא. אולי בלאומי, דיסקונט או פאגי.

ואגב, זו תופעה שראויה לגינוי, גינוי, גינוי, גינוי, גינוי, בכל פה, אבל לצערי היא מופיעה כאן שוב ושוב ושוב, שאדם שואל שאלה, ואנשים מסיטים את הנושא (לא אחרי 3000 תגובות, אלא כבר בתגובה השניה והשלישית), וגורמים לאדם ששאל וצריך סיוע, שיתאכזב, וינסה שוב ושוב להעלות את הנושא שעליו צריך יעוץ, והם שוב ושוב מתעלמים ב'קצת אכזריות' מהצרכים שלו.

 

[היועץ]

אם אני קונה דירה מקבלן, ולצורך התשלום אני ממשכנת את הדירה שלי כיום. הבנק הרי מחשב את יכולת ההחזר שלי לפי שליש מההכנסות. ולדוגמא - אם אני מרוויחה 9,000 ש"ח בחודש, אני יכולה לקחת הלוואה שההחזר החודשי יעמוד ע"ס 3,000.
בשביל לשלם את התשלומים הבאים, יהיה עלי למשכן את הנכס הנרכש לפי התקדמות הבניה (כמובן אני אברר שיהיה בנק שיאשר את הנכס למישכון, כי לא תמיד הבנקים מאשרים) אבל לכאורה, יכולת ההחזר שלי כבר מנוצלת עד תומה במשכנתא שקיימת על דירתי הנוכחית.
ועכשיו לשאלתי- שמעתי שאם ניגשים לבנק אחר, לא זה שנתן את המשכנתא את על דירתי הנוכחית. אז הם רק מורידים מההכנסות שלי את הפרעון החודשי של המשכנתא הקיימת (בדוגמא שלי זה 6,000 = 3,000 - 9,000 ) ועדיין אוכל לקחת משכנתא שההחזר החודשי יהיה עד 2,000 ש" שזהו שליש מההכנסה הפנויה.
אשמח לשמוע מהמבינים האם האופציה הזו אכן קיימת, והאם היא קיימת אצל כל הבנקים?
תודה רבה לעונים.

תשובת היועץ:
אז בואו נעשה סדר בדברים:
אני מבין שאתה מתכוון ל"שפר דיור" כלומר בבעלותך דירה אותה רכשת בעבר בעזרת משכנתא. וכעת אתה רוצה לרכוש דירה גדולה יותר ואולי גם יקרה יותר. אך מכיוון שהדירה עדיין לא מוכנה למגורים אינך מעוניין למכורת את דירתך הנוכחית. ולכן אין לך כסף לשלם לקבלן.
ובכן, ניתן לקבל הלוואת גישור בשעבוד הדירה הקיימת עד 50% משווי הדירה להיום ע"פ שמאות. כלומר: אם בבעלותך דירה בשווי 1.5 מיליון ויתרת המשכנתא עומדת על 400 אש"ח הרי שתוכל לקבל הלוואה נוספת של 350 אש"ח. סכום זה ישמש כהון עצמי לתשלום עבור הדירה החדשה.
בהמשך תוכל לקבל הלוואה נוספת על הדירה החדשה.
אבל, על מנת שהבנק יסכים לממן לך את הרכישה, עליך לבנות תוכנית עסקית בה תציג לבנק את ההתחייבויות שלך לשלם עבור הדירה החדשה ואת מקורות המימון.
עליך לתכנן באיזה שלב תמכור את הדירה הישנה, על מנת שתוכל להמשיך ולממן את התשלומים לדירה החדשה מהכספים שתקבל מהקונה.
יחד עם זאת, יהיה עליך באותו שלב לפרוע את הלואות הגישור ולגרור או למחזר את המשכנתא הישנה - לדירה החדשה.
כאשר הכל תלוי ביכולת ההחזר שלך. בכל שלב.
תשומת לבך, שעל הלוואת הגישור משלמים רק את הריבית. עד לסיום התהליך. כך שזה מקל את התשלומים החודשיים.
אם איך מצליח לבנות תוכנית עסקית בעצמך, עליך להיעזר באדם מקצועי המכיר את התחום. ואשר ברשותו תוכנת מחשב המסייעת בבניית התוכנית העסקית.
אבל השלב הראשון בכל התהליך, מתחיל דווקא מהסוף !!!!
כלומר, עליך לבדוק מה יתרת המשכנתא להיום. ומה ההחזר החודשי.
מה ההפרש בין מחיר הקניה ובין מחיר המכירה. כמה הון עצמי יש לך למימון ההפרש + ההוצאות הנלוות. וממילא מה גובה המשכנתא הנוספת שתבקש מהבנק.
כעת עליך לבדוק האם יש לך את היכולת לשלם את התשלומים החודשיים של שתי המשכנתאות .ולאורך זמן.
רק אם התשובה היא חיובית ,יש מקום להתחיל לבנות את התוכנית העיסקית.
תשומת לבך, שאם ההחזר כבד עליך במעט, ניתן לפרוס מחדש את המשכנתא הישנה. אבל רק לאחר בדיקת התנאיםשל המשכנתא הישנה, על מנת לוודא שאינך מוותר על תנאים טובים לטובת הפריסה החדשה של המשכנתא.
בהצלחה