עזרה פנטהאוז במיליון ש"ח פָּחוֹת מהמתחרים 👇💰💰💰 - תסבירו לי איפה הקאצ'!

[מֶנַחֵם]

מבינים בהשקעות נדל"ן? תסבירו לי את העסקה הזו! (לקרוא עד הסוף)

מציעים לי עכשיו לקנות דירה להשקעה, 10/90, במרכז הרובע הבינלאומי (אזור חדש ויהודי לחלוטין).

מדובר בפנטהאוז 191 מ"ר + מרפסת 77 מ"ר - במחיר 4,300,000 ש"ח!

מבדיקה שערכתי בחברה מתחרה ברובע הבינלאומי - גם הם מוכרים פנטהאוז, בגודל 182 מ"ר + מרפסת 93 מ"ר - במחיר 5,365,000 ש"ח!

יותר ממיליון ש"ח הפרש!!!!!

מה הפשט בהבדל המטורף הזה? כמה שאני מנסה לחטט בפרטים - אני לא מוצא הסבר.

האם מדובר בעסקת חלומות - או שיש כאן קאצ' שאני לא מצליח לעלות עליו?


מה בדקתי כבר:

קומה:
הפנטהאוז 'שלי' - קומה 10
הפנטהאוז המתחרה - קומה 6

הלוואת קבלן:
הפנטהאוז 'שלי' - 39% (אם אני לוקח בתנאי 15/85 זה בלי הלוואת קבלן)
הפנטהאוז המתחרה - כנ"ל

זמן אכלוס:
בשניהם - אוגוסט 2027

מפרט:
גבוה בשניהם

אשמח למענה מהיר ומדויק.

 

[הלל א.]

מחירי הדירות בדירות יוקרה נקבעות באופן אינדיבידואלי ופחות לפי פרמטרים קבועים.
תבדוק גם כיוונים, נוף וכו'
אם אתה בודק את העסקה מכל הכיוונים, סביר בהחלט שאין כאן קאצ'.

בהצלחה

 

[די]

מה הנוף בשני הדירות?
מה שהפרויקט ליד מנסה למכור במחיר מסוים לא אומר כלום. יכול להיות שהקבלנים סיכמו ביניהם שאחד ימכור במחיר מסוים כדי שהשני ייראה זול.
לא מכיר מספיק את הדירות בלוד, אבל מהסתכלות במדל"ן גם 4.3 מיליון נשמע יקר. אם אתה מתכנן לעשות סיבוב אז דירות יד שניה זולות מדירה מקבלן.

 

[דג תמנון]

מה ש@די מנסה לומר לך, זה שתבדוק היטב שלא מוכרים לך 20/90

 

[בית שמשניק]

מבינים בהשקעות נדל"ן? תסבירו לי את העסקה הזו! (לקרוא עד הסוף)

מציעים לי עכשיו לקנות דירה להשקעה, 10/90, במרכז הרובע הבינלאומי (אזור חדש ויהודי לחלוטין).

מדובר בפנטהאוז 191 מ"ר + מרפסת 77 מ"ר - במחיר 4,300,000 ש"ח!

מבדיקה שערכתי בחברה מתחרה ברובע הבינלאומי - גם הם מוכרים פנטהאוז, בגודל 182 מ"ר + מרפסת 93 מ"ר - במחיר 5,365,000 ש"ח!

יותר ממיליון ש"ח הפרש!!!!!

מה הפשט בהבדל המטורף הזה? כמה שאני מנסה לחטט בפרטים - אני לא מוצא הסבר.

האם מדובר בעסקת חלומות - או שיש כאן קאצ' שאני לא מצליח לעלות עליו?


מה בדקתי כבר:

קומה:
הפנטהאוז 'שלי' - קומה 10
הפנטהאוז המתחרה - קומה 6

הלוואת קבלן:
הפנטהאוז 'שלי' - 39% (אם אני לוקח בתנאי 15/85 זה בלי הלוואת קבלן)
הפנטהאוז המתחרה - כנ"ל

זמן אכלוס:
בשניהם - אוגוסט 2027

מפרט:
גבוה בשניהם

אשמח למענה מהיר ומדויק.

מצאתי במדלן שנמכרה באותה שכונה דירה קצת יותר קטנה לפני כחודשיים במחיר הרבה יותר זול

 

[דג תמנון]

מה ש@די מנסה לומר לך, זה שתבדוק היטב שלא מוכרים לך 20/90

הוורט הוא של #איצ'ה קו המידע

 

[צחי קרמר]

מצאתי במדלן שנמכרה באותה שכונה דירה קצת יותר קטנה לפני כחודשיים במחיר הרבה יותר זול
צפה בקובץ המצורף 1884101

זה מחיר חריג וזול מאד
כבודו מכיר את המחירים ברובע הבינלאומי
מנסיון שלי המבט על זה שמישהו קנה ביותר זול ממני גרם להפסדים להרבה משקיעים

 

[די]

זה מחיר חריג וזול מאד
כבודו מכיר את המחירים ברובע הבינלאומי
מנסיון שלי המבט על זה שמישהו קנה ביותר זול ממני גרם להפסדים להרבה משקיעים

לפי מה שהסתכלתי במדל"ן זה ממש לא נראה מחיר חריג וזול.
לפי מה שנראה, 4.3 מיליון זה ממש לא רווח של מיליון ש"ח וייתכן שזה אפילו מחיר יקר כשלעצמו.

סתם מעניין אותי, אם באמת יש כאן רווח של מיליון ש"ח, למה צריך לשווק את זה למישהו חרדי תמים, שבכלל אין לו כסף להשלים את העסקה והוא רק חולם לעשות סיבוב, במקום לשווק את זה למישהו מהציבור הכללי שיש לו כסף והוא באמת רוצה פנטהאוז בלוד ברובע הבינלאומי במחיר מציאה (!) של 4.3 מיליון ש"ח.

 

[די]

רק בשביל הפרופורציה, לוד (והרובע הבינלאומי) הם מהמקומות הכי זולים בגוש דן (אם לוד נחשבת גוש דן).

 

[יוסי אוסטר(ראובן 23)]

מבינים בהשקעות נדל"ן? תסבירו לי את העסקה הזו! (לקרוא עד הסוף)

מציעים לי עכשיו לקנות דירה להשקעה, 10/90, במרכז הרובע הבינלאומי (אזור חדש ויהודי לחלוטין).

מדובר בפנטהאוז 191 מ"ר + מרפסת 77 מ"ר - במחיר 4,300,000 ש"ח!

מבדיקה שערכתי בחברה מתחרה ברובע הבינלאומי - גם הם מוכרים פנטהאוז, בגודל 182 מ"ר + מרפסת 93 מ"ר - במחיר 5,365,000 ש"ח!

יותר ממיליון ש"ח הפרש!!!!!

מה הפשט בהבדל המטורף הזה? כמה שאני מנסה לחטט בפרטים - אני לא מוצא הסבר.

האם מדובר בעסקת חלומות - או שיש כאן קאצ' שאני לא מצליח לעלות עליו?


מה בדקתי כבר:

קומה:
הפנטהאוז 'שלי' - קומה 10
הפנטהאוז המתחרה - קומה 6

הלוואת קבלן:
הפנטהאוז 'שלי' - 39% (אם אני לוקח בתנאי 15/85 זה בלי הלוואת קבלן)
הפנטהאוז המתחרה - כנ"ל

זמן אכלוס:
בשניהם - אוגוסט 2027

מפרט:
גבוה בשניהם

אשמח למענה מהיר ומדויק.

אני בכאלה מקרים מתייעץ עם שמאי מקרקעין בלתי תלוי.
בתשלום כמובן.

 

[מֶנַחֵם]

התשובות בסגנון 'למה מוכרים דווקא לחרדים' לא רלוונטיים

זה משווק חרדי, גדול, מוסמך, אמין

אני מנסה למצוא סיבה מוגדרת - למה העסקה הזו לא טובה, ואיך יכול להיות שהיא זולה במיליון ש"ח מהמתחרים!

 

[מֶנַחֵם]

רק בשביל הפרופורציה, לוד (והרובע הבינלאומי) הם מהמקומות הכי זולים בגוש דן (אם לוד נחשבת גוש דן).

מאה אחוז
אבל איך יכול להיות שבניין ליד מוכרים את אותה עסקה כמעט במיליון ש"ח יותר?!

 

[די]

אבל איך יכול להיות שבניין ליד מוכרים את אותה עסקה כמעט במיליון ש"ח יותר?!

תתקשר לקבלן בבניין ליד ותשאל אותו.
תעדכן מה הוא ענה.

 

[די]

התשובות בסגנון 'למה מוכרים דווקא לחרדים' לא רלוונטיים

זה משווק חרדי, גדול, מוסמך, אמין

זה כן רלוונטי, כי למה הקבלן צריך להתחיל להתעסק עם כל מיני מאכרים חרדיים, אם הוא יכול למכור את זה בשופי לאדם מהציבור הכללי.
כמו למה משרד הביטחון האמריקאי צריך אברכים שישקיעו כסף בבניית צוללת/מטוס/מסוק/רכב מעופף.
כמובן זה לא סיבה מוחלטת לא להיכנס לעסקה, אבל בעיני זו נורת אזהרה קטנה.

 

[מדבר נדל"ן]

א. ההפרש למטר בנוי הרבה יותר גדול הפער יותר מ-1.3 מ' 'לטובתך' (מניח שלפער במרפסת בגודל כזה אין משמעות עצומה) בנוסף פער של 130K לטובתך על תיווך ומס רכישה של דירת יוקרה.
ב. יתכנו הבדלי נוף ופרטיות משמעותיים, כמו גם מיקום ספציפי בתוך השכונה יכול להשפיע מעט.
ג. יתכן והקבלן השני מחר כבר כמות גדולה של דירות והוא מסודר מבחינת המימון וכדו' או הפוך בדיוק והוא רוצה לייקר ככה את הדירות הקטנות.
ד. אל תשכח שלא בטוח שאפשר 'לפצל' דירה באזורים האלה...
ה. המפרט, יש גבוה ויש פרימיום שבפרימיום.

 

[שמחה פ]

לדעתי הקבלן היקר מנסה את מזלו זה לא אומר שהוא בסוף ימכור את זה במחיר הזה
ואולי הוא בונה על מתווך חרדילצערי שימכור לו את זה ב80.40 .כלל ברזל עיסקה לא בדוקים ביחס לקבלן אחד שמוכר דירה כזה במחיר יותר יקר .עד היום אני לא מבין מדוע לא רואים חילונים שמשקעים בדיור חרדי וההפך יש מאוד הרבה??

 

[מקצועי בנדל"ן]

מבינים בהשקעות נדל"ן? תסבירו לי את העסקה הזו! (לקרוא עד הסוף)

מציעים לי עכשיו לקנות דירה להשקעה, 10/90, במרכז הרובע הבינלאומי (אזור חדש ויהודי לחלוטין).

מדובר בפנטהאוז 191 מ"ר + מרפסת 77 מ"ר - במחיר 4,300,000 ש"ח!

מבדיקה שערכתי בחברה מתחרה ברובע הבינלאומי - גם הם מוכרים פנטהאוז, בגודל 182 מ"ר + מרפסת 93 מ"ר - במחיר 5,365,000 ש"ח!

יותר ממיליון ש"ח הפרש!!!!!

מה הפשט בהבדל המטורף הזה? כמה שאני מנסה לחטט בפרטים - אני לא מוצא הסבר.

האם מדובר בעסקת חלומות - או שיש כאן קאצ' שאני לא מצליח לעלות עליו?


מה בדקתי כבר:

קומה:
הפנטהאוז 'שלי' - קומה 10
הפנטהאוז המתחרה - קומה 6

הלוואת קבלן:
הפנטהאוז 'שלי' - 39% (אם אני לוקח בתנאי 15/85 זה בלי הלוואת קבלן)
הפנטהאוז המתחרה - כנ"ל

זמן אכלוס:
בשניהם - אוגוסט 2027

מפרט:
גבוה בשניהם

אשמח למענה מהיר ומדויק.

חשוב שתבדוק כמה פרמטרים כדי לוודא שהעסקה באמת משתלמת ושאין שם איזה "קאצ'".

1. הפרש במחיר:
לפי איך שאתה מציין , מדובר בהפרש של יותר ממיליון ש"ח בין שני הפנטהאוזים,
כשאחד מהם נמכר במחיר של 4.3 מיליון והשני ב-5.36 מיליון.
ההפרש הזה עשוי להיגרם ממספר גורמים:
מיקום בתוך הרובע: ייתכן שהפנטהאוז שלך נמצא במקום פחות מועדף בתוך הרובע
(למשל, פחות נוף) או שהוא במיקום פחות מוצלח ביחס לפנטהאוז המתחרה.

2. גודל מרפסת או קומה:
למרות שגודל המרפסת של הפנטהאוז שלך קטן יותר (77 מ"ר מול 93 מ"ר),
ייתכן שהמרפסת של הפנטהאוז המתחרה פשוט לא תורמת יותר מבחינת ערך בשוק המקומי.
אלא, ייתכן שהגודל של הדירה (191 מ"ר מול 182 מ"ר) משנה את תמחור הדירה.

3. קומה:
הקומה יכולה להיות גורם קריטי להשפעה על מחיר הדירה.
פנטהאוז בקומה 10 בדרך כלל ייחשב כעליון יותר בהשוואה לפנטהאוז בקומה 6.
בדרך כלל, ככל שהדירה גבוהה יותר, המחיר גבוה יותר, כך שלא מדובר כאן בהבדל משמעותי,
- אלא אפי' יתרון לפנטהאוז שלך.

3. הלוואת קבלן:
אתה מציין שיש לך אפשרות לקחת הלוואת קבלן של 39% (במקרה שתבחר ב-15/85, ).
חשוב שתוודא שהתנאים של ההלוואה עם הקבלן לא כוללים ריביות גבוהות או תנאים לא טובים,
שיכולים להוסיף להוצאות בהמשך הדרך.

4. מפרט הדירה:
אתה מציין ששני הפנטהאוזים מגיעים עם מפרט גבוה, אבל תמיד כדאי לוודא שלפני שאתה מחליט על רכישת הדירה, תבצע את הבדיקה הפיזית של המפרט הזה. ייתכן שהמפרט שלך פחות עשיר מבחינת חומרים איכותיים או גימור,
מה שיכול להוריד את מחיר הדירה.

5. האם יש "קאצ'"?
יכול להיות שהעסקה לא כוללת את כל הפרטים,
או שזה מיקום וכיווני אוויר פחות אטרקטיבים לעומת הדירה המתחרה.

ממליץ לך לוודא עם איש נדל"ן מקצועי -
שמכיר היטב את תנאי השוק באזור ולוודא שהפרטים שהקבלן מציע לא כוללים "הפתעות".
עסקה כזו יכולה להיות טובה מאוד אם כל הדברים נכונים,

----

 

[משקיע חרוץ]

מדובר בפנטהאוז 191 מ"ר + מרפסת 77 מ"ר - במחיר 4,300,000 ש"ח!

הכי חשוב שתבדוק כיצד אתה בדיוק הולך להשלים את העיסקה ולשלם את התשלום המלא
כי אם חירטטו לך על הסבת ערבות זה דבר שלא קיים
ועוד נקודה תחשבן גם את המיסים כי רק מס רכישה על הנכס הזה הוא - תעצור שנייה - 344.000
בלי המס שבח שייקח לך את ה25 % שלו
ועוד לא דיברנו על הרביות של ההלוואה ועל 86 אל"ש של התיווך
בקיצור -במקום לשאול בפרוג לך תשב עם מומחה נייטרלי תשלם 800 ש"ח על ייעוץ ותחסוך מאות אלפים

 

[צחי קרמר]

לפי מה שהסתכלתי במדל"ן זה ממש לא נראה מחיר חריג וזול.
לפי מה שנראה, 4.3 מיליון זה ממש לא רווח של מיליון ש"ח וייתכן שזה אפילו מחיר יקר כשלעצמו.

סתם מעניין אותי, אם באמת יש כאן רווח של מיליון ש"ח, למה צריך לשווק את זה למישהו חרדי תמים, שבכלל אין לו כסף להשלים את העסקה והוא רק חולם לעשות סיבוב, במקום לשווק את זה למישהו מהציבור הכללי שיש לו כסף והוא באמת רוצה פנטהאוז בלוד ברובע הבינלאומי במחיר מציאה (!) של 4.3 מיליון ש"ח.

תסתכל לאיזה הודעה הגבתי
דובר שם על מיני פנט לכא
ב3.6 מי שמכיר את הרובע הבעינלאומי זה לא המחיר

 

[די]

דובר שם על מיני פנט לכא

לא מובן מה כתוב כאן.

לדעתך 3.6 מיליון לפנטהאוז ברובע הבינלאומי בלוד זה מחיר חריג וזול במיוחד?
מעניין כי זה כמעט הדירה הכי יקרה שנמכרה ברובע הבינלאומי בלוד.