הנושאים החמים
התיקון לחוק מחדש את האפשרות לפצל יחידות דיור צמודות קרקע, בהליך של הקלה ממספר יחידות הדיור הקבוע בתכנית.
אפשרות זו הייתה קיימת בעבר מכוח הוראת שעה שהעביר השר כחלון.
הוראה זו הייתה בתוקף בין 2022-2017 (תיקון 117 לחוק), שמטרתה הייתה הגדלת ההיצע של דירות קטנות,
ורעיון נוסף לעזור להיצע של שוק הדיור לגדול- וכפועל יוצא למחירי הדירות לרדת או לפחות להעצר.
אולם בפועל כמעט שלא נוצלה מכמה סיבות שתוקנו בתיקון הנוכחי.
בתיקון הנוכחי נוספו תמריצים לבעלי הנכס המתאימים להוסיף יח"ד רשמיות.
התיקון מאפשר לקבל הקלה לתוספת שטחי בנייה עבור היחידה הנוספת, בהיקף של 45 מ"ר, כולל ממ"ד – ולחלופין שיפור מיגון.
זאת, אף אם בתכנית נקבע כי מדובר בסטייה ניכרת.
ז"א היחידה חייבת עפ"י התיקון להיות בעלת 45 מ"ר לפחות- וניתן לקבל את כל האחוזי הבניה הנדרשים בתוספת לאחוזי הבניה הקיימים.
בעל נכס המבקש הקלה לפיצול בלבד, ללא תוספת שטח עבור יחידה בהקיף כולל של 60 מ"ר.
יכול לבקש שינוי שימוש משטח שירות מרתף או מחסן (עד 7.5 מ"ר) לשטח עיקרי למגורים,
תמריץ נוסף לפיצול יח"ד הוא היטל השבחה מופחת: על ההקלה לתוספת יחידת דיור ישולם היטל השבחה מופחת של 34%,
חציו בעת קבלת ההיתר וחציו בעת העברת זכויות; ואילו על תוספת השטח ישולם היטל השבחה רגיל של 50%.
אפשרות הפיצול ו/או תוספת השטח תחול בתנאים הבאים:
בנוגע לחובה לממ"ד לכל יח"ד חדשה: פיקוד העורף פירסם למתכננים במסגרת התיקון ניתן לבקש פטור מממ"ד עבור היח"ד
בתנאי שלדירה ישנו ממ"ד תקני, שיוכח על ידי המבקש שישמש גם את יח"ד במקרה הצורך.
בשולי התיקון, נערכו מספר תיקונים ביחס לביטול ההקלות על פי תיקון 134 לחוק:
אפשרות זו הייתה קיימת בעבר מכוח הוראת שעה שהעביר השר כחלון.
הוראה זו הייתה בתוקף בין 2022-2017 (תיקון 117 לחוק), שמטרתה הייתה הגדלת ההיצע של דירות קטנות,
ורעיון נוסף לעזור להיצע של שוק הדיור לגדול- וכפועל יוצא למחירי הדירות לרדת או לפחות להעצר.
אולם בפועל כמעט שלא נוצלה מכמה סיבות שתוקנו בתיקון הנוכחי.
בתיקון הנוכחי נוספו תמריצים לבעלי הנכס המתאימים להוסיף יח"ד רשמיות.
התיקון מאפשר לקבל הקלה לתוספת שטחי בנייה עבור היחידה הנוספת, בהיקף של 45 מ"ר, כולל ממ"ד – ולחלופין שיפור מיגון.
זאת, אף אם בתכנית נקבע כי מדובר בסטייה ניכרת.
ז"א היחידה חייבת עפ"י התיקון להיות בעלת 45 מ"ר לפחות- וניתן לקבל את כל האחוזי הבניה הנדרשים בתוספת לאחוזי הבניה הקיימים.
בעל נכס המבקש הקלה לפיצול בלבד, ללא תוספת שטח עבור יחידה בהקיף כולל של 60 מ"ר.
יכול לבקש שינוי שימוש משטח שירות מרתף או מחסן (עד 7.5 מ"ר) לשטח עיקרי למגורים,
תמריץ נוסף לפיצול יח"ד הוא היטל השבחה מופחת: על ההקלה לתוספת יחידת דיור ישולם היטל השבחה מופחת של 34%,
חציו בעת קבלת ההיתר וחציו בעת העברת זכויות; ואילו על תוספת השטח ישולם היטל השבחה רגיל של 50%.
אפשרות הפיצול ו/או תוספת השטח תחול בתנאים הבאים:
- יחידת הדיור הקיימת נמצאת במגרש המיועד לבניית עד ארבע יח"ד לדונם לכל היותר, ואין מעליה או מתחתיה יחידת דיור נוספת.
- יחידת הדיור הקיימת היא בשטח כולל של 120 מ"ר לפחות.
- יחידת הדיור הנוספת תהיה בשטח של 45 מ"ר לפחות.
- התכנית החלה במגרש נכנסה לתוקף לפני 7.8.2017 (יום כניסתו לתוקף של תיקון 117 לחוק).
- המגרש אינו נמצא במתחם השפעה או במתחם השפעה זמני של תחנות המטרו.
- יחידת הדיור הנוספת תשמש להשכרה בלבד או למגורי קרוב, ולא ניתן יהיה להעביר בה זכויות בעלות בנפרד מיחידת הדיור הקיימת. כמו כן, לא ניתן יהיה לקבל היתר לשימוש חורג ביחידת הדיור הנוספת שלא למגורים.
- חניות: כל עוד יחידת הדיור הנוספת קטנה מ-60 מ"ר, אין חובה להתקין מקומות חנייה נוספים, אך הוועדה המקומית רשאית לחייב בכופר חנייה בגין מקום חנייה אחד.
- שיקול דעת הוועדה המקומית: הוועדה המקומית רשאית לקבוע מכסה מקסימלית של יחידות דיור שיתווספו במסגרת הקלה מסוג זה, בהתחשב במענה התכנוני והתשתיתי הקיים, כל עוד המכסה אינה נמוכה מ-20% ממספר יחידות הדיור צמודות הקרקע במרחב התכנון של הוועדה. החלטה כזו חייבת בפרסום וניתן להגיש עליה ערר בתוך שלושים יום.
אם לא נקבעה מכסה כזו, ברירת המחדל היא כי ההקלה לתוספת יחידת הדיור תאושר, אלא אם מהנדס הוועדה הציג חוות דעת לפיה אין מענה תכנוני ותשתיתי לתוספת, ובמקרה שהוגשה התנגדות – אלא אם הוכח כי ההקלה תגרום לפגיעה בלתי סבירה במתנגדים. ההקלה לתוספת זכויות הבנייה מסורה לשיקול דעת הוועדה, על בסיס בחינה של המענה התכנוני והתשתיתי הקיים. - פיצול יח"ד במגזר הכפרי: מאחר שביישובים כפריים קיימת מכסת יחידות דיור הקבועה בלוח 2 לתמ"א 35, ולאור כוונת המועצה הארצית להגדיל באופן משמעותי את המכסה הנוכחית, האפשרות לפיצול דירות תיושם באופן שונה במגזר הכפרי: לא תיקבע מכסת יחידות דיור על ידי הוועדה המקומית; במחוז הצפון ובמחוז הדרום, יחידות דיור שנוספו בהקלה על פי תיקון זה לא יימנו במכסת יחידות הדיור הקבועה בתמ"א 35 נכון ליום פרסום התיקון לחוק; ואילו ביתר המחוזות, יחידות דיור שנוספו בהקלה יופחתו מהמכסה שנקבעה בתמ"א 35.
בנוגע לחובה לממ"ד לכל יח"ד חדשה: פיקוד העורף פירסם למתכננים במסגרת התיקון ניתן לבקש פטור מממ"ד עבור היח"ד
בתנאי שלדירה ישנו ממ"ד תקני, שיוכח על ידי המבקש שישמש גם את יח"ד במקרה הצורך.
בשולי התיקון, נערכו מספר תיקונים ביחס לביטול ההקלות על פי תיקון 134 לחוק:
- במסגרת תיקון 134 לחוק - חוק ביטול ההקלות הכמותיות ועוד. נקבעה תקופת מעבר של שנתיים עד לביטול כמעט מוחלט של ההקלות, וכן נקבע כי לשר סמכות להאריך את תקופת המעבר בתקופה של עד שנתיים נוספות (עד סוף שנת 2026). התיקון מסמיך את השר להאריך את תקופת המעבר עד לארבע שנים (עד סוף שנת 2028).
- שימו לב, עד כה, לא עשה השר שימוש בסמכותו להאריך את תקופת המעבר ולא פורסם על כוונה כלשהי של השר להאריך את תקופת המעבר. אנו מזכירים כי כל עוד לא השר לא יאריך את התקופה, האפשרות לבקש הקלות ביחס לתכניות מאושרות תפקע בסוף השנה הנוכחית.
