הנושאים החמים
פורום נדל"ן. דירות ונכסים.
עדכונים ודיונים על מחירי קורת גג ופתרונות לדיור. מחיר למשתכן ודירה בהנחה.
מנהל הפורום: ירמי וולדמן
עדכונים ודיונים על מחירי קורת גג ופתרונות לדיור. מחיר למשתכן ודירה בהנחה.
מנהל הפורום: ירמי וולדמן
37 תגובות
15 תגובות
5 תגובות
בחלק הראשון דיברנו על הליך התביעה לפינוי המושכר, ועל כל היתרונות הגלומים בו.
אך יש חיסרון גדול מרכזי: אין שום אפשרות לצרף גם את התביעה הכספית. אלא יש לתבוע אך ורק פינוי המושכר. נניח וב"ה הצלחנו לפנות את הדירה. מה יהיה עם כל החובות שהשוכר הותיר אחריו? מניסיון, רוב המשכירים החרדים, מודים לקב"ה שפטרנו סופסוף מעונשו שלזה, ואומרים קדיש (בלי תתקבל...) על הכסף, שלעיתים מגיע לעשרות אלפי ש"ח.
טור זה אינו בא לשכנע אברכים לעמוד על קבלת כספם בחזרה. אם מאן דהו חפץ לוותר על סכומים כאלו, יערב לו וכבר אמרו חז"ל "ותרן בממוני הייתי". אבל בשלושה תנאים: א) שזה לא על חשבון השווער ואביך שהמשיכו לשלם לך בינתיים את היחידונת בעיר. ב) שהשוכר לא ילמד מכך שיטה לשכור דווקא מאברכים ולנשלם מממונם. ג) שזה נובע מוויתור פנימי ואמיתי ולא כתוצאה מחוסר ידע. טור זה בא לתת את הידע הזה.
ובכן, כפי שרמזנו בחלק הקודם, יש להבחין בין 2 סוגים של תביעות: כשיש צ'ק פיקדון וכשאין צ'ק.
כאשר יש צ'ק פיקדון מהשוכר או מאדם שחתם לו ערבות (לפיכך המלצנו כזכור, לא להשכיר בשום אופן בלי צ'ק כלשהו. גם במחיר דירה ריקה), מנסים להפקידו. לא תמיד רצוי להודיע מראש ולהכין את בעל הצ'ק לרוקן את החשבון או לבטל את הצ'ק. תופתעו לשמוע, אבל לפעמים יש לזה כיסוי... ברור שבעל הצ'ק יתקשר למחות על ההפקדה. אפשר פשוט להגיד לו בפשטות שהוא חתום ערבות. לאחר שהוא שמע את המשפט הזה, ניתן לחתור לסיום השיחה והנושא בנימוס.
במידה והצ'ק חוזר מסיבת אכ"מ (אין כיסוי מספיק)/עיקול/חשבון מוגבל וכדומה, אפשר לפנות ישירות ללשכת הוצאה לפועל. זה נשמע מאוד מסובך אך זהו הליך פשוט וברור שכרוך רק בהוצאה קטנה של אגרה. ניתן להשתמש בשירותיהם של עו"ד/חברות גביה/ אנשים שעוסקים בכך, אלא שזה כבר כרוך בהוצאות ובחלק מהחוב. לאחר שהגשתם את הצ'ק להוצל"פ אין זה אומר שמחר בבוקר הכסף מגיע אליכם. זהו הליך ארוך בד"כ. אך בסופו בד"כ הכסף מגיע אליכם, בתשלומים כאלו ואחרים.
מה עושים כשאין צ'ק? או כשהסכום של החוב עולה על הכתוב בצ'ק?
פותחים תיק בבית המשפט לתביעות קטנות. גם כאן זה נשמע לאוזן התורנית כמשהו מאיים (כמובן הקדמנו כבר מראש שכל ההליכים טעונים היתר מרב מומחה), אך זהו למעשה הליך פשוט. אשר לא רק שאין בו צורך בעו"ד, אלא אפילו לא ניתן לקחת עו"ד. אפשר כמובן להיעזר בכתיבת התביעה וכדומה. אך הייצוג הוא עצמאי וללא עו"ד, וזאת במטרה לפשט את ההליך. גם אגרה היא שולית - אחוז אחד מגובה התביעה.
ואכן, ההליכים בביהמ"ש לתביעות קטנות הם פשוטים ומהירים יחסית. פסק הדין ניתן במקום וללא גינונים מיותרים. בד"כ הצד השני אפילו לא טורח להגיע לדיון, או שלא הצלחתם לאתרו, וכך תקבלו פסק דין במעמד צד אחד. עם פסק הדין ניגשים להוצל"פ, ומכאן הכל כדלעיל בעניין הצ'ק.
החיסרון המרכזי בהליך תביעות קטנות, הוא בגובה הסכום: ניתן לתבוע עד 33,000 ש"ח בערך. אם הסכום שאתם תובעים הוא נמוך מאוד, כמה אלפי ש"ח, ניתן להוסיף עוד לתביעה, כי אחר כך קשה לתבוע עוד, ולכלול בסכום גם את כל ההוצאות שהיו מסביב, והמהדרין מוסיפים גם עגמת נפש וכו'. אם הסכום שאתם תובעים הוא קצת מעבר לסכום הנ"ל, ההמלצה שלי היא להפחית קצת העיקר לא לפנות להליך רגיל ארוך ומייגע. אם הוא הרבה מעל הסכום הזה - אתם צריכים באמת את ההליך הארוך, ואז אתם זקוקים לעו"ד מקצועי. בהצלחה
נכתב ע"י עו"ד נתן רוזנבלט במגזין הבית של הנדל"ן להצטרפות לחץ כאן
אך יש חיסרון גדול מרכזי: אין שום אפשרות לצרף גם את התביעה הכספית. אלא יש לתבוע אך ורק פינוי המושכר. נניח וב"ה הצלחנו לפנות את הדירה. מה יהיה עם כל החובות שהשוכר הותיר אחריו? מניסיון, רוב המשכירים החרדים, מודים לקב"ה שפטרנו סופסוף מעונשו שלזה, ואומרים קדיש (בלי תתקבל...) על הכסף, שלעיתים מגיע לעשרות אלפי ש"ח.
טור זה אינו בא לשכנע אברכים לעמוד על קבלת כספם בחזרה. אם מאן דהו חפץ לוותר על סכומים כאלו, יערב לו וכבר אמרו חז"ל "ותרן בממוני הייתי". אבל בשלושה תנאים: א) שזה לא על חשבון השווער ואביך שהמשיכו לשלם לך בינתיים את היחידונת בעיר. ב) שהשוכר לא ילמד מכך שיטה לשכור דווקא מאברכים ולנשלם מממונם. ג) שזה נובע מוויתור פנימי ואמיתי ולא כתוצאה מחוסר ידע. טור זה בא לתת את הידע הזה.
ובכן, כפי שרמזנו בחלק הקודם, יש להבחין בין 2 סוגים של תביעות: כשיש צ'ק פיקדון וכשאין צ'ק.
כאשר יש צ'ק פיקדון מהשוכר או מאדם שחתם לו ערבות (לפיכך המלצנו כזכור, לא להשכיר בשום אופן בלי צ'ק כלשהו. גם במחיר דירה ריקה), מנסים להפקידו. לא תמיד רצוי להודיע מראש ולהכין את בעל הצ'ק לרוקן את החשבון או לבטל את הצ'ק. תופתעו לשמוע, אבל לפעמים יש לזה כיסוי... ברור שבעל הצ'ק יתקשר למחות על ההפקדה. אפשר פשוט להגיד לו בפשטות שהוא חתום ערבות. לאחר שהוא שמע את המשפט הזה, ניתן לחתור לסיום השיחה והנושא בנימוס.
במידה והצ'ק חוזר מסיבת אכ"מ (אין כיסוי מספיק)/עיקול/חשבון מוגבל וכדומה, אפשר לפנות ישירות ללשכת הוצאה לפועל. זה נשמע מאוד מסובך אך זהו הליך פשוט וברור שכרוך רק בהוצאה קטנה של אגרה. ניתן להשתמש בשירותיהם של עו"ד/חברות גביה/ אנשים שעוסקים בכך, אלא שזה כבר כרוך בהוצאות ובחלק מהחוב. לאחר שהגשתם את הצ'ק להוצל"פ אין זה אומר שמחר בבוקר הכסף מגיע אליכם. זהו הליך ארוך בד"כ. אך בסופו בד"כ הכסף מגיע אליכם, בתשלומים כאלו ואחרים.
מה עושים כשאין צ'ק? או כשהסכום של החוב עולה על הכתוב בצ'ק?
פותחים תיק בבית המשפט לתביעות קטנות. גם כאן זה נשמע לאוזן התורנית כמשהו מאיים (כמובן הקדמנו כבר מראש שכל ההליכים טעונים היתר מרב מומחה), אך זהו למעשה הליך פשוט. אשר לא רק שאין בו צורך בעו"ד, אלא אפילו לא ניתן לקחת עו"ד. אפשר כמובן להיעזר בכתיבת התביעה וכדומה. אך הייצוג הוא עצמאי וללא עו"ד, וזאת במטרה לפשט את ההליך. גם אגרה היא שולית - אחוז אחד מגובה התביעה.
ואכן, ההליכים בביהמ"ש לתביעות קטנות הם פשוטים ומהירים יחסית. פסק הדין ניתן במקום וללא גינונים מיותרים. בד"כ הצד השני אפילו לא טורח להגיע לדיון, או שלא הצלחתם לאתרו, וכך תקבלו פסק דין במעמד צד אחד. עם פסק הדין ניגשים להוצל"פ, ומכאן הכל כדלעיל בעניין הצ'ק.
החיסרון המרכזי בהליך תביעות קטנות, הוא בגובה הסכום: ניתן לתבוע עד 33,000 ש"ח בערך. אם הסכום שאתם תובעים הוא נמוך מאוד, כמה אלפי ש"ח, ניתן להוסיף עוד לתביעה, כי אחר כך קשה לתבוע עוד, ולכלול בסכום גם את כל ההוצאות שהיו מסביב, והמהדרין מוסיפים גם עגמת נפש וכו'. אם הסכום שאתם תובעים הוא קצת מעבר לסכום הנ"ל, ההמלצה שלי היא להפחית קצת העיקר לא לפנות להליך רגיל ארוך ומייגע. אם הוא הרבה מעל הסכום הזה - אתם צריכים באמת את ההליך הארוך, ואז אתם זקוקים לעו"ד מקצועי. בהצלחה
נכתב ע"י עו"ד נתן רוזנבלט במגזין הבית של הנדל"ן להצטרפות לחץ כאן
השבוע הודיע משרד המשפטים, על הכוונה לבטל את חוק המתווכים, ולאפשר לכל מאן דבעי,לעסוק בתיווך נדל"ן. מבלי להיכנס לחוסר האפשרות של שר משפטים זמני וצולע (מי בכלל מינה אותו שם, ולמה?) לבטל חוקים של הכנסת כשאין כנסת. הרי שמדובר בטעות גדולה שתעלה לציבור ביוקר.
מהו חוק המתווכים? לפי החוק, שנחקק בתשנ"ו, אסור לעסוק באופן קבוע במקצוע, ללא רישיון בתוקף. עיסוק ללא רישיון מהווה עבירה על החוק. לכאורה מדובר במעמסה רגולטורית, המכבידה על חופש העיסוק ואין לה מקום במדינה דמוקרטית; מה שונה מתווך מנגר/מנקה/סנדלר? לשיטתם של אלו, וכפי הנראה גם שר המשפטים השתכנע בכך, אין צורך בשום השגחה. יבחר כל אדם את אומנתו ואת מידת היושר שבה הוא חפץ לעבוד.
אלא שזו הסתכלות שטחית בלבד. הבה נבדוק מה הם התנאים העיקריים לקבלת הרישיון הנכסף; היעדר עבר פלילי משמעותי, תשלום 25 שח לחודש בערך, ומבחן במשרד המשפטים. שני הראשונים מובנים וקלים (איש לא רוצה לרכוש דירה משודד בנקים מקצועי, וסכום כזה הוא סמלי לצורך חברות באיגוד מקצועי) הבעייה היא בפחד מהמבחן.
אבל מה יש בו במבחן הזה? אין צורך בשום קורס או ידע מוקדם. איש לא שואל אותך באיזה כולל למדת. אלא רק שינון חומר ומבחן עליו (לא בע"פ חלילה, אלא עם ספרים פתוחים בחלקם, כולל מראי מקומות) בעיקרון מדובר בשתי חוברות עבות כרס, עם עשרות פסקי דין מנומקים, ומאות סעיפי חוק משעממים. אך למעשה מדובר בכלום אחד גדול; הכשרתי עשרות אברכים לגשת למבחן הזה. שניים בלבד נקראו למבחן חוזר. כל מי שלמד גמרא, גם אם נשר כבר בישיבה קטנה, אמור לעבור בקלות.
אם מבינים את הרציונל של המבחן, הוא הופך לקל מאוד; המדינה לא רוצה להפוך אותך למשפטן מוביל בחוקי התכנון והבנייה, אלא רק שני דברים; שתבין את המונחים הבסיסיים שהינך עומד לצטט מידי יום (אחת השאלות; מה ההבדל בין מס שבח למס רכישה? אם אינך יודע את התשובה, באמת שאינך מתאים), והעיקר; שתהיה מחוייב לכללי אתיקה מינימליים: סעיף 10 למשל, אוסר על המתווך להסתיר עניין אישי שיש לו בנכס. הקפדה על סעיף זה הייתה מונעת נפילה של המוני אברכים למתווכים שהציגו להם מחיר איקס על הדירה ורק לאחר תקופה התברר כי המתווך או שליחו חתם זכרון דברים מול המוכר והקפיץ את המחיר בסכום שכלל לא הגיע לידי המוכר. או סעיף 11 למשל, שמחייב מתווך לשמור על סודיות המידע. כמה אנשים ישכרו את שירותיו של מתווך שאינם בטוחים שהוא לא יספר מחר בקאווע שטיבל שהבנק עיקל להם את הדירה ולכן הם מוכרים?! וכן הלאה בסעיף 12: מתווך לא יערוך מסמך משפטי. כמה עגמת נפש הייתה נמנעת מלקוחות רבים אם לא היו חותמים "כאן ועכשיו" על צעטאלע אשר בדרך נס ממש, הייתה מוכנה במקרה בכיסו של המתווך עם שמות הצדדים ופרטי הנכס.
עכשיו, נניח שמכרת את דירתך באמצעות מתווך, שילמת לו טבין ותקילין (מגיע לו, הוא עבד קשה, וכמעט תמיד גם ביושר). ולמחרת אתה מגלה שהמתווך פעל בניגוד לכללים האמורים לעיל. אתה רותח מזעם, ובצדק. לא די ששילמת לו סכום ששווה כדי פרנסתך חודשים רבים. הוא עוד רימה אותך והוציא עוד בלא ידיעתך! או שהוא גילה לכל העיר שוועדת האיכלוס בשכונת "בני תורה" לא קיבלו אותך! מה תעשה? תלך לרב? לבית דין? ואם לא ציית דינא? אתה הרי לא תלך למשטרה. גם בגלל שאתה, כמו נתניהו, נגד מערכת המשפט באופן כללי. וגם בגלל שזה קשה להוכחה, או שאתה בעצמך עשית כאן איזה עבירה'לה קטנה ואין לך חשק לחשוף אותה בבית המשפט. מה תעשה? בדיוק לצורך כך החוק קבוע הקמת וועדת משמעת למתווכים.
וועדת המשמעת היא גוף עם שיניים חזקות הקבועות בחוק. חזקות אך לא טורפות. היא לא תכניס את הצדיק שלך לכלא ולא תגזור עליו קנסות גדולים מידי. אבל די בעצם הידיעה שלו שהיא יכולה להתלות לו את הרישיון למשך מספר חודשים או שנים, בשביל להרתיעו מלעשות שטויות. אין לו שום חשק רחמנא לצלן לחפש עבודה אחרת או לעבוד תחת מתווך אחר ולחלוק עימו את השלל. אל מול תאוות הממון האדירה שיש למתווך (אין עוד מקצוע שאפשר להרוויח בקלות עשרות אלפי ש"ח בעיסקה אחת בהכשר בד"ץ "ק"ן טעמים") ואל מול האתגרים האחרים שהמקצוע העדין מציב בפני עוסקיו, חייבים להיות אמצעי הרתעה. וועדת המשמעת היא בדיוק במקום הנכון. עונשים קלים (500 ש"ח בממוצע, ושלושה חודשי השעייה) שלא יהפכו אותך למויסר (כמובן באישור דיין מומחה) אבל יהפכו אותו למוסרי. ביטול חוק זה יעמיד את הלקוחות מול קיר אטום ושוקת שבורה.
ורגע לפני שחבריי (ומפרנסיי - רוב הלקוחות פונים לעו"ד שהמתווך המליץ עליו) המתווכים כועסים עליי, אני רוצה להדגיש שוב: אני אישית עבדתי כעשור וחצי כמתווך ויו"ר רשת תיווך, ועודני בעל רישיון תיווך פעיל. הסנקציות הללו הן הדבר הטוב ביותר בשביל כולכם. זה ייתן לציבור את הכח להאמין בכם יותר, וכך תהיה לכם הרבה יותר פרנסה. וכפי שהיטיבה להגדיר זאת החלטת הממשלה באשרה את תקנות החוק (6/1/10) : " "מטרתו של הדין המשמעתי אינה רק להעניש את מי שסרח, אלא גם לחזק את מעמדו של המקצוע ואת אמון הציבור בו". 99.9% מהמתווכים הם ישרי דרך ועמלי אמונה, השולחים כפם במלאכה ועינם לשמיים בתפילה. אך עדיין ישנו מיעוט קטן בשוליים, אשר איננו עומד בניסיונות הרבים. ביטול החוק יגרום מיידית לשוליים הללו להתרחב, חלילה.
נכתב ע"י עו"ד נתן רוזנבלט.
להצטרפות למגזין הבית של הנדל"ן לחצו כאן
מהו חוק המתווכים? לפי החוק, שנחקק בתשנ"ו, אסור לעסוק באופן קבוע במקצוע, ללא רישיון בתוקף. עיסוק ללא רישיון מהווה עבירה על החוק. לכאורה מדובר במעמסה רגולטורית, המכבידה על חופש העיסוק ואין לה מקום במדינה דמוקרטית; מה שונה מתווך מנגר/מנקה/סנדלר? לשיטתם של אלו, וכפי הנראה גם שר המשפטים השתכנע בכך, אין צורך בשום השגחה. יבחר כל אדם את אומנתו ואת מידת היושר שבה הוא חפץ לעבוד.
אלא שזו הסתכלות שטחית בלבד. הבה נבדוק מה הם התנאים העיקריים לקבלת הרישיון הנכסף; היעדר עבר פלילי משמעותי, תשלום 25 שח לחודש בערך, ומבחן במשרד המשפטים. שני הראשונים מובנים וקלים (איש לא רוצה לרכוש דירה משודד בנקים מקצועי, וסכום כזה הוא סמלי לצורך חברות באיגוד מקצועי) הבעייה היא בפחד מהמבחן.
אבל מה יש בו במבחן הזה? אין צורך בשום קורס או ידע מוקדם. איש לא שואל אותך באיזה כולל למדת. אלא רק שינון חומר ומבחן עליו (לא בע"פ חלילה, אלא עם ספרים פתוחים בחלקם, כולל מראי מקומות) בעיקרון מדובר בשתי חוברות עבות כרס, עם עשרות פסקי דין מנומקים, ומאות סעיפי חוק משעממים. אך למעשה מדובר בכלום אחד גדול; הכשרתי עשרות אברכים לגשת למבחן הזה. שניים בלבד נקראו למבחן חוזר. כל מי שלמד גמרא, גם אם נשר כבר בישיבה קטנה, אמור לעבור בקלות.
אם מבינים את הרציונל של המבחן, הוא הופך לקל מאוד; המדינה לא רוצה להפוך אותך למשפטן מוביל בחוקי התכנון והבנייה, אלא רק שני דברים; שתבין את המונחים הבסיסיים שהינך עומד לצטט מידי יום (אחת השאלות; מה ההבדל בין מס שבח למס רכישה? אם אינך יודע את התשובה, באמת שאינך מתאים), והעיקר; שתהיה מחוייב לכללי אתיקה מינימליים: סעיף 10 למשל, אוסר על המתווך להסתיר עניין אישי שיש לו בנכס. הקפדה על סעיף זה הייתה מונעת נפילה של המוני אברכים למתווכים שהציגו להם מחיר איקס על הדירה ורק לאחר תקופה התברר כי המתווך או שליחו חתם זכרון דברים מול המוכר והקפיץ את המחיר בסכום שכלל לא הגיע לידי המוכר. או סעיף 11 למשל, שמחייב מתווך לשמור על סודיות המידע. כמה אנשים ישכרו את שירותיו של מתווך שאינם בטוחים שהוא לא יספר מחר בקאווע שטיבל שהבנק עיקל להם את הדירה ולכן הם מוכרים?! וכן הלאה בסעיף 12: מתווך לא יערוך מסמך משפטי. כמה עגמת נפש הייתה נמנעת מלקוחות רבים אם לא היו חותמים "כאן ועכשיו" על צעטאלע אשר בדרך נס ממש, הייתה מוכנה במקרה בכיסו של המתווך עם שמות הצדדים ופרטי הנכס.
עכשיו, נניח שמכרת את דירתך באמצעות מתווך, שילמת לו טבין ותקילין (מגיע לו, הוא עבד קשה, וכמעט תמיד גם ביושר). ולמחרת אתה מגלה שהמתווך פעל בניגוד לכללים האמורים לעיל. אתה רותח מזעם, ובצדק. לא די ששילמת לו סכום ששווה כדי פרנסתך חודשים רבים. הוא עוד רימה אותך והוציא עוד בלא ידיעתך! או שהוא גילה לכל העיר שוועדת האיכלוס בשכונת "בני תורה" לא קיבלו אותך! מה תעשה? תלך לרב? לבית דין? ואם לא ציית דינא? אתה הרי לא תלך למשטרה. גם בגלל שאתה, כמו נתניהו, נגד מערכת המשפט באופן כללי. וגם בגלל שזה קשה להוכחה, או שאתה בעצמך עשית כאן איזה עבירה'לה קטנה ואין לך חשק לחשוף אותה בבית המשפט. מה תעשה? בדיוק לצורך כך החוק קבוע הקמת וועדת משמעת למתווכים.
וועדת המשמעת היא גוף עם שיניים חזקות הקבועות בחוק. חזקות אך לא טורפות. היא לא תכניס את הצדיק שלך לכלא ולא תגזור עליו קנסות גדולים מידי. אבל די בעצם הידיעה שלו שהיא יכולה להתלות לו את הרישיון למשך מספר חודשים או שנים, בשביל להרתיעו מלעשות שטויות. אין לו שום חשק רחמנא לצלן לחפש עבודה אחרת או לעבוד תחת מתווך אחר ולחלוק עימו את השלל. אל מול תאוות הממון האדירה שיש למתווך (אין עוד מקצוע שאפשר להרוויח בקלות עשרות אלפי ש"ח בעיסקה אחת בהכשר בד"ץ "ק"ן טעמים") ואל מול האתגרים האחרים שהמקצוע העדין מציב בפני עוסקיו, חייבים להיות אמצעי הרתעה. וועדת המשמעת היא בדיוק במקום הנכון. עונשים קלים (500 ש"ח בממוצע, ושלושה חודשי השעייה) שלא יהפכו אותך למויסר (כמובן באישור דיין מומחה) אבל יהפכו אותו למוסרי. ביטול חוק זה יעמיד את הלקוחות מול קיר אטום ושוקת שבורה.
ורגע לפני שחבריי (ומפרנסיי - רוב הלקוחות פונים לעו"ד שהמתווך המליץ עליו) המתווכים כועסים עליי, אני רוצה להדגיש שוב: אני אישית עבדתי כעשור וחצי כמתווך ויו"ר רשת תיווך, ועודני בעל רישיון תיווך פעיל. הסנקציות הללו הן הדבר הטוב ביותר בשביל כולכם. זה ייתן לציבור את הכח להאמין בכם יותר, וכך תהיה לכם הרבה יותר פרנסה. וכפי שהיטיבה להגדיר זאת החלטת הממשלה באשרה את תקנות החוק (6/1/10) : " "מטרתו של הדין המשמעתי אינה רק להעניש את מי שסרח, אלא גם לחזק את מעמדו של המקצוע ואת אמון הציבור בו". 99.9% מהמתווכים הם ישרי דרך ועמלי אמונה, השולחים כפם במלאכה ועינם לשמיים בתפילה. אך עדיין ישנו מיעוט קטן בשוליים, אשר איננו עומד בניסיונות הרבים. ביטול החוק יגרום מיידית לשוליים הללו להתרחב, חלילה.
נכתב ע"י עו"ד נתן רוזנבלט.
להצטרפות למגזין הבית של הנדל"ן לחצו כאן
2 תגובות
14 תגובות
17 תגובות
השבוע הודיע משרד המשפטים, על הכוונה לבטל את חוק המתווכים, ולאפשר לכל מאן דבעי,לעסוק בתיווך נדל"ן. מבלי להיכנס לחוסר האפשרות של שר משפטים זמני וצולע (מי בכלל מינה אותו שם, ולמה?) לבטל חוקים של הכנסת כשאין כנסת. הרי שמדובר בטעות גדולה שתעלה לציבור ביוקר.
מהו חוק המתווכים? לפי החוק, שנחקק בתשנ"ו, אסור לעסוק באופן קבוע במקצוע, ללא רישיון בתוקף. עיסוק ללא רישיון מהווה עבירה על החוק. לכאורה מדובר במעמסה רגולטורית, המכבידה על חופש העיסוק ואין לה מקום במדינה דמוקרטית; מה שונה מתווך מנגר/מנקה/סנדלר? לשיטתם של אלו, וכפי הנראה גם שר המשפטים השתכנע בכך, אין צורך בשום השגחה. יבחר כל אדם את אומנתו ואת מידת היושר שבה הוא חפץ לעבוד.
אלא שזו הסתכלות שטחית בלבד. הבה נבדוק מה הם התנאים העיקריים לקבלת הרישיון הנכסף; היעדר עבר פלילי משמעותי, תשלום 25 שח לחודש בערך, ומבחן במשרד המשפטים. שני הראשונים מובנים וקלים (איש לא רוצה לרכוש דירה משודד בנקים מקצועי, וסכום כזה הוא סמלי לצורך חברות באיגוד מקצועי) הבעייה היא בפחד מהמבחן.
אבל מה יש בו במבחן הזה? אין צורך בשום קורס או ידע מוקדם. איש לא שואל אותך באיזה כולל למדת. אלא רק שינון חומר ומבחן עליו (לא בע"פ חלילה, אלא עם ספרים פתוחים בחלקם, כולל מראי מקומות) בעיקרון מדובר בשתי חוברות עבות כרס, עם עשרות פסקי דין מנומקים, ומאות סעיפי חוק משעממים. אך למעשה מדובר בכלום אחד גדול; הכשרתי עשרות אברכים לגשת למבחן הזה. שניים בלבד נקראו למבחן חוזר. כל מי שלמד גמרא, גם אם נשר כבר בישיבה קטנה, אמור לעבור בקלות.
אם מבינים את הרציונל של המבחן, הוא הופך לקל מאוד; המדינה לא רוצה להפוך אותך למשפטן מוביל בחוקי התכנון והבנייה, אלא רק שני דברים; שתבין את המונחים הבסיסיים שהינך עומד לצטט מידי יום (אחת השאלות; מה ההבדל בין מס שבח למס רכישה? אם אינך יודע את התשובה, באמת שאינך מתאים), והעיקר; שתהיה מחוייב לכללי אתיקה מינימליים: סעיף 10 למשל, אוסר על המתווך להסתיר עניין אישי שיש לו בנכס. הקפדה על סעיף זה הייתה מונעת נפילה של המוני אברכים למתווכים שהציגו להם מחיר איקס על הדירה ורק לאחר תקופה התברר כי המתווך או שליחו חתם זכרון דברים מול המוכר והקפיץ את המחיר בסכום שכלל לא הגיע לידי המוכר. או סעיף 11 למשל, שמחייב מתווך לשמור על סודיות המידע. כמה אנשים ישכרו את שירותיו של מתווך שאינם בטוחים שהוא לא יספר מחר בקאווע שטיבל שהבנק עיקל להם את הדירה ולכן הם מוכרים?! וכן הלאה בסעיף 12: מתווך לא יערוך מסמך משפטי. כמה עגמת נפש הייתה נמנעת מלקוחות רבים אם לא היו חותמים "כאן ועכשיו" על צעטאלע אשר בדרך נס ממש, הייתה מוכנה במקרה בכיסו של המתווך עם שמות הצדדים ופרטי הנכס.
עכשיו, נניח שמכרת את דירתך באמצעות מתווך, שילמת לו טבין ותקילין (מגיע לו, הוא עבד קשה, וכמעט תמיד גם ביושר). ולמחרת אתה מגלה שהמתווך פעל בניגוד לכללים האמורים לעיל. אתה רותח מזעם, ובצדק. לא די ששילמת לו סכום ששווה כדי פרנסתך חודשים רבים. הוא עוד רימה אותך והוציא עוד בלא ידיעתך! או שהוא גילה לכל העיר שוועדת האיכלוס בשכונת "בני תורה" לא קיבלו אותך! מה תעשה? תלך לרב? לבית דין? ואם לא ציית דינא? אתה הרי לא תלך למשטרה. גם בגלל שאתה, כמו נתניהו, נגד מערכת המשפט באופן כללי. וגם בגלל שזה קשה להוכחה, או שאתה בעצמך עשית כאן איזה עבירה'לה קטנה ואין לך חשק לחשוף אותה בבית המשפט. מה תעשה? בדיוק לצורך כך החוק קבוע הקמת וועדת משמעת למתווכים.
וועדת המשמעת היא גוף עם שיניים חזקות הקבועות בחוק. חזקות אך לא טורפות. היא לא תכניס את הצדיק שלך לכלא ולא תגזור עליו קנסות גדולים מידי. אבל די בעצם הידיעה שלו שהיא יכולה להתלות לו את הרישיון למשך מספר חודשים או שנים, בשביל להרתיעו מלעשות שטויות. אין לו שום חשק רחמנא לצלן לחפש עבודה אחרת או לעבוד תחת מתווך אחר ולחלוק עימו את השלל. אל מול תאוות הממון האדירה שיש למתווך (אין עוד מקצוע שאפשר להרוויח בקלות עשרות אלפי ש"ח בעיסקה אחת בהכשר בד"ץ "ק"ן טעמים") ואל מול האתגרים האחרים שהמקצוע העדין מציב בפני עוסקיו, חייבים להיות אמצעי הרתעה. וועדת המשמעת היא בדיוק במקום הנכון. עונשים קלים (500 ש"ח בממוצע, ושלושה חודשי השעייה) שלא יהפכו אותך למויסר (כמובן באישור דיין מומחה) אבל יהפכו אותו למוסרי. ביטול חוק זה יעמיד את הלקוחות מול קיר אטום ושוקת שבורה.
ורגע לפני שחבריי (ומפרנסיי - רוב הלקוחות פונים לעו"ד שהמתווך המליץ עליו) המתווכים כועסים עליי, אני רוצה להדגיש שוב: אני אישית עבדתי כעשור וחצי כמתווך ויו"ר רשת תיווך, ועודני בעל רישיון תיווך פעיל. הסנקציות הללו הן הדבר הטוב ביותר בשביל כולכם. זה ייתן לציבור את הכח להאמין בכם יותר, וכך תהיה לכם הרבה יותר פרנסה. וכפי שהיטיבה להגדיר זאת החלטת הממשלה באשרה את תקנות החוק (6/1/10) : " "מטרתו של הדין המשמעתי אינה רק להעניש את מי שסרח, אלא גם לחזק את מעמדו של המקצוע ואת אמון הציבור בו". 99.9% מהמתווכים הם ישרי דרך ועמלי אמונה, השולחים כפם במלאכה ועינם לשמיים בתפילה. אך עדיין ישנו מיעוט קטן בשוליים, אשר איננו עומד בניסיונות הרבים. ביטול החוק יגרום מיידית לשוליים הללו להתרחב, חלילה.
נכתב ע"י עו"ד נתן רוזנבלט
להצטרפות למגזין הבית של הנדל"ן לחצו כאן
מהו חוק המתווכים? לפי החוק, שנחקק בתשנ"ו, אסור לעסוק באופן קבוע במקצוע, ללא רישיון בתוקף. עיסוק ללא רישיון מהווה עבירה על החוק. לכאורה מדובר במעמסה רגולטורית, המכבידה על חופש העיסוק ואין לה מקום במדינה דמוקרטית; מה שונה מתווך מנגר/מנקה/סנדלר? לשיטתם של אלו, וכפי הנראה גם שר המשפטים השתכנע בכך, אין צורך בשום השגחה. יבחר כל אדם את אומנתו ואת מידת היושר שבה הוא חפץ לעבוד.
אלא שזו הסתכלות שטחית בלבד. הבה נבדוק מה הם התנאים העיקריים לקבלת הרישיון הנכסף; היעדר עבר פלילי משמעותי, תשלום 25 שח לחודש בערך, ומבחן במשרד המשפטים. שני הראשונים מובנים וקלים (איש לא רוצה לרכוש דירה משודד בנקים מקצועי, וסכום כזה הוא סמלי לצורך חברות באיגוד מקצועי) הבעייה היא בפחד מהמבחן.
אבל מה יש בו במבחן הזה? אין צורך בשום קורס או ידע מוקדם. איש לא שואל אותך באיזה כולל למדת. אלא רק שינון חומר ומבחן עליו (לא בע"פ חלילה, אלא עם ספרים פתוחים בחלקם, כולל מראי מקומות) בעיקרון מדובר בשתי חוברות עבות כרס, עם עשרות פסקי דין מנומקים, ומאות סעיפי חוק משעממים. אך למעשה מדובר בכלום אחד גדול; הכשרתי עשרות אברכים לגשת למבחן הזה. שניים בלבד נקראו למבחן חוזר. כל מי שלמד גמרא, גם אם נשר כבר בישיבה קטנה, אמור לעבור בקלות.
אם מבינים את הרציונל של המבחן, הוא הופך לקל מאוד; המדינה לא רוצה להפוך אותך למשפטן מוביל בחוקי התכנון והבנייה, אלא רק שני דברים; שתבין את המונחים הבסיסיים שהינך עומד לצטט מידי יום (אחת השאלות; מה ההבדל בין מס שבח למס רכישה? אם אינך יודע את התשובה, באמת שאינך מתאים), והעיקר; שתהיה מחוייב לכללי אתיקה מינימליים: סעיף 10 למשל, אוסר על המתווך להסתיר עניין אישי שיש לו בנכס. הקפדה על סעיף זה הייתה מונעת נפילה של המוני אברכים למתווכים שהציגו להם מחיר איקס על הדירה ורק לאחר תקופה התברר כי המתווך או שליחו חתם זכרון דברים מול המוכר והקפיץ את המחיר בסכום שכלל לא הגיע לידי המוכר. או סעיף 11 למשל, שמחייב מתווך לשמור על סודיות המידע. כמה אנשים ישכרו את שירותיו של מתווך שאינם בטוחים שהוא לא יספר מחר בקאווע שטיבל שהבנק עיקל להם את הדירה ולכן הם מוכרים?! וכן הלאה בסעיף 12: מתווך לא יערוך מסמך משפטי. כמה עגמת נפש הייתה נמנעת מלקוחות רבים אם לא היו חותמים "כאן ועכשיו" על צעטאלע אשר בדרך נס ממש, הייתה מוכנה במקרה בכיסו של המתווך עם שמות הצדדים ופרטי הנכס.
עכשיו, נניח שמכרת את דירתך באמצעות מתווך, שילמת לו טבין ותקילין (מגיע לו, הוא עבד קשה, וכמעט תמיד גם ביושר). ולמחרת אתה מגלה שהמתווך פעל בניגוד לכללים האמורים לעיל. אתה רותח מזעם, ובצדק. לא די ששילמת לו סכום ששווה כדי פרנסתך חודשים רבים. הוא עוד רימה אותך והוציא עוד בלא ידיעתך! או שהוא גילה לכל העיר שוועדת האיכלוס בשכונת "בני תורה" לא קיבלו אותך! מה תעשה? תלך לרב? לבית דין? ואם לא ציית דינא? אתה הרי לא תלך למשטרה. גם בגלל שאתה, כמו נתניהו, נגד מערכת המשפט באופן כללי. וגם בגלל שזה קשה להוכחה, או שאתה בעצמך עשית כאן איזה עבירה'לה קטנה ואין לך חשק לחשוף אותה בבית המשפט. מה תעשה? בדיוק לצורך כך החוק קבוע הקמת וועדת משמעת למתווכים.
וועדת המשמעת היא גוף עם שיניים חזקות הקבועות בחוק. חזקות אך לא טורפות. היא לא תכניס את הצדיק שלך לכלא ולא תגזור עליו קנסות גדולים מידי. אבל די בעצם הידיעה שלו שהיא יכולה להתלות לו את הרישיון למשך מספר חודשים או שנים, בשביל להרתיעו מלעשות שטויות. אין לו שום חשק רחמנא לצלן לחפש עבודה אחרת או לעבוד תחת מתווך אחר ולחלוק עימו את השלל. אל מול תאוות הממון האדירה שיש למתווך (אין עוד מקצוע שאפשר להרוויח בקלות עשרות אלפי ש"ח בעיסקה אחת בהכשר בד"ץ "ק"ן טעמים") ואל מול האתגרים האחרים שהמקצוע העדין מציב בפני עוסקיו, חייבים להיות אמצעי הרתעה. וועדת המשמעת היא בדיוק במקום הנכון. עונשים קלים (500 ש"ח בממוצע, ושלושה חודשי השעייה) שלא יהפכו אותך למויסר (כמובן באישור דיין מומחה) אבל יהפכו אותו למוסרי. ביטול חוק זה יעמיד את הלקוחות מול קיר אטום ושוקת שבורה.
ורגע לפני שחבריי (ומפרנסיי - רוב הלקוחות פונים לעו"ד שהמתווך המליץ עליו) המתווכים כועסים עליי, אני רוצה להדגיש שוב: אני אישית עבדתי כעשור וחצי כמתווך ויו"ר רשת תיווך, ועודני בעל רישיון תיווך פעיל. הסנקציות הללו הן הדבר הטוב ביותר בשביל כולכם. זה ייתן לציבור את הכח להאמין בכם יותר, וכך תהיה לכם הרבה יותר פרנסה. וכפי שהיטיבה להגדיר זאת החלטת הממשלה באשרה את תקנות החוק (6/1/10) : " "מטרתו של הדין המשמעתי אינה רק להעניש את מי שסרח, אלא גם לחזק את מעמדו של המקצוע ואת אמון הציבור בו". 99.9% מהמתווכים הם ישרי דרך ועמלי אמונה, השולחים כפם במלאכה ועינם לשמיים בתפילה. אך עדיין ישנו מיעוט קטן בשוליים, אשר איננו עומד בניסיונות הרבים. ביטול החוק יגרום מיידית לשוליים הללו להתרחב, חלילה.
נכתב ע"י עו"ד נתן רוזנבלט
להצטרפות למגזין הבית של הנדל"ן לחצו כאן
5 תגובות
1006 31/12/2018 10/01/2019 70 סדרה א+ב+ג קריית יעריםקיבלנו היום הודעה שזכינו ב"ה במחיר למשתכן ברמת שלמה, ירושלים,
בהגרלה מס' 945.
זו זכייה ראשונה שלנו, אנחנו מעוניינים ללכת על זה בעזרת ה',
אבל אנחנו מאוד מבולבלים - מה אמורים לעשות עכשיו? למי לפנות? אנחנו אמורים לאשר את הזכייה איפשהו?
גם לא ברור לנו לגבי ההגרלה - זו הגרלה שנערכה ב-2018, ובעקבות ביטול של אחד הזוכים נכנסנו אוטומטית לרשימה.
מה זה אומר? האם נוכל לבחור את הדירה רק אחרי שכווולם בחרו את הדירות הטובות?
המחיר שלנו מוגבל, ויש דירות יקרות של 2 מל"ש - אם רק הדירות האלו ישארו לא נוכל ללכת על זה...
בקיצור, נשמח מאוד לכל בדל מידע, אנחנו לא מכירים בכלל את התהליך.
@nori - מתייגת אותך, זוכרת שאת מכירה את התחום מבפנים, אשמח אם תגיבי.
אלפי תודות לכל העונים!
בהגרלה מס' 945.
זו זכייה ראשונה שלנו, אנחנו מעוניינים ללכת על זה בעזרת ה',
אבל אנחנו מאוד מבולבלים - מה אמורים לעשות עכשיו? למי לפנות? אנחנו אמורים לאשר את הזכייה איפשהו?
גם לא ברור לנו לגבי ההגרלה - זו הגרלה שנערכה ב-2018, ובעקבות ביטול של אחד הזוכים נכנסנו אוטומטית לרשימה.
מה זה אומר? האם נוכל לבחור את הדירה רק אחרי שכווולם בחרו את הדירות הטובות?
המחיר שלנו מוגבל, ויש דירות יקרות של 2 מל"ש - אם רק הדירות האלו ישארו לא נוכל ללכת על זה...
בקיצור, נשמח מאוד לכל בדל מידע, אנחנו לא מכירים בכלל את התהליך.
@nori - מתייגת אותך, זוכרת שאת מכירה את התחום מבפנים, אשמח אם תגיבי.
אלפי תודות לכל העונים!
12 תגובות
5 תגובות
19 תגובות
הצטרפות לניוזלטר
איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!
מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!
לוח לימודים
מסלולי לימוד שאפשר להצטרף
אליהם ממש עכשיו:
לוח מודעות
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- ברוריה2266
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- דירת גן ירושלים
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- דודושש
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- תמי בוקסבוים צלמת
- נוצר:
- הקומיקס
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
- יצחק ג.
- נוצר:
- הקומיקס
- נוצר:
- מיומנו של ...
- נוצר:
- שרוש ב
- נוצר:
- קיצור דרך לעבודה
- נוצר:
- חיים מוטי
- נוצר:
- barbur
- נוצר:
- מיני מאוס
- נוצר:
- קיצור דרך לעבודה
- נוצר:
- מתחם האירוח והנופש
- נוצר:
Royal Water Villa – סוויטה עם בריכה פרטית
🌊 Royal Water Villa – סוויטה עם בריכה פרטית 🌊...
מתחם אירוח לימי גיבוש, שבתות חתן וקבוצות
5 וילות מחוברות בלב בית שמש
המקום המושלם...
וילת ''נופש בגבעה” – חופשה ברמה אחרת באשקלון!
וילת “נופש בגבעה” אירוח ברמה אחרת...!!
פתוחה...
סוויטות נוף להרים 5 דקות מהציון!
מתחם הצימרים המפנק שלנו ממוקם במרחק 5 דק הליכה...
דירת נופש ענקית ומפנקת בלב ירושלים
דירת נופש משופצת מהיסוד, ברמה הגבוהה ביותר, 5...
וילה גדולה ומפנקת לשבת הגדול ולפסח במרכז
וילה גדולה יפהפיה ונקיה עם נוף פנורמי באוירה...
וילה משפחתית עם נוף קסום ואווירה מיוחדת
דירת נופש גדולה מפנקת ומאובזרת
נמצאת בישוב...
נופש משפחתי בסטנדרט שלא הכרתם - פנוי לפסח!
רוממותא הוא מתחם נופש חרדי פרימיום למשפחות...
וילה ענקית בירושלים עם נוף מטורף להר הבית - מקלט פרטי בוילה
וילה ענקית
240 מ"ר בנוי בסגנון עתיק עם קשתות...
חופשה משפחתית יוקרתית: 5 חדרים בקו הים 🌊
נופש יוקרתי על הים: דירת 5 חדרים מרווחת (2...
צילום ניו־בורן מקצועי במחירים נגישים (החל מ־550 ₪)
היי אני תמי
צלמת ניו בורן,
מזמינה אתכם לזמן...
תיק לספר תורה ספרדי מרהיב ביופיו במבצע !!
תיק לספר תורה ספרדי חדש בחצי מחיר , כל הקודם...
יחידה לזוג באזור גן ורשא
יחידה מהממת ומטופחת נקיה לפסח עם ממ"ד!!
במרכז העיר
שליחויות לפני פסח: ממודיעין עילית לבית שמש, לאשדוד ולקרית-גת
דרוש משלוחן לקחת שקית ממודיעין עילית, לכתובות...
שלום לכולם! אני מחפש יוצרי AI וקנבה בתחילת דרכם !
שלום לכולם!אני מחפש יוצרי AI בתחילת דרכם...
נמצאו 2 זוגות נעליים חדשות ע"ש הלברשטאם
השבת אבידה
נמצא 2 זוגות נעלי נשים חדשות בתוך...
למכירה: Wacom Intuos Pro - הלוח הגרפי המושלם! (מצב חדש)
לוח גרפי מקצועי Wacom Intuos Pro במצב מצוין...
בק אופיס, אדמיניסטרציה ושירות עם שכר גבוה!
מיומנ.ת במחשבים?
יודע.ת לתת שירות ולתקשר עם...
למכירה כירה חשמלית זוגית חדשה באריזה
נקנתה בטעות במכירה השנה ב-89 ש"ח
לפרטים
0583280808
למרפאת שיניים מובילה דרושה מנהלת מרפאה להובלת הפעילות - מודיעין עילית
ניהול כולל של פעילות המרפאה
הובלת צוות העובדים...
למכירה שמלה ירוקה של רחל סיטבון מידה 46
שמלה ממש יפה הלבשה פעם אחת
יש מכפלת שבאה עם...
דרוש/ה איש/ת קופי מוכשר/ת לעבודה במשרד פרסום מוביל!!
יש לך את זה בעצמות?
אוכל.ת קופי 3 ארוחות ביום...
דירת נופש משופצת ונקיה ברמה!
דירה נקיה מאוד, אפשר לקבל במייל תמונות, צמודה...
אהבת את הפורום? שתף>>
