הנושאים החמים
שלום לכולם.
אני אומנם חדש פה, אבל קראתי פה בפורום לפני שהצטרפתי, וחשבתי להביא פה קצת מהידע שצברתי בתקופה האחרונה במסגרת מחקר שעשיתי על קרקעות לבניה (לא חקלאיות!) ועסקה שנכנסתי אליה.
מחקר השוק שערכתי עוסק בהשקעה בקרקעות למגורים בישראל. המטרה הראשונה הייתה להפחית את רמת הפחד שלי סביב התחום באמצעות העלאת הודאות. ברגע שמבינים את הכללים, החשש הטבעי דועך. כמו שלפעמים יש חשש לפני התחלה במקום חדש או לפני לידה של הילד הראשון כך גם קיים חשש לפני ההשקעה הראשונה. הדילמה נראית מורכבת רק לפני שמרימים את המסך. אחרי הבנת הנתונים, מגלים שמדובר בתחום סדור. הבסיס הוא גישה מקצועית ומתודולוגית ולא הימור.
בעבר (לפני כשש עשרה שנה) ניתן היה לקנות דירה במימון כמעט מלא. כשמוסיפים לזה סביבת ריבית נמוכה אז רכישת דירה במימון כמעט מלא והשכרת הדירה אפשרה אז להישאר בתזרים חיובי (ההכנסה מהשכירות פחות עלויות מימון משאיר למשקיע כסף ביד) ולהנות בינתיים מעליית הערך של הדירה. כשנסגרה חברת IMI שהעניקה משכנתאות של תשעים וחמישה אחוז, ובמקביל המימון המקסימלי לדירה ירד לשבעים וחמישה אחוז, קניה של דירה הפכה מעט מורכבת יותר. בנוסף, מס הרכישה עלה משלושה לחמישה אחוז במדרגה הראשונה ועלה שוב בהמשך.
בהמשך בוטל גם הפטור ממס שבח אחת לארבע שנים. קל לראות שעבור רכישת דירות נדרש כעת הון עצמי גבוה יותר. בנוסף, על מנת להרוויח מרכישת דירה מחיר הדירה צריך לעלות במשך השנים יותר מעלות המימון (הריבית השנתית של המשכנתא) והאינפלציה.
למשל, נניח שההון העצמי שלנו לרכישת דירה הינו 300,000 ש"ח (חוץ מההון הנוסף שנדרש להוצאות הנלוות כגון מיסים, היטלים ועלויות עו"ד, מתווך וכד') נוכל לרכוש דירה ראשונה בסך של 1,200,000 וניאלץ לקחת משכנתא של 900,000 ש"ח. בפריסת ההלוואה ל20 שנה נשלם בסך הכל כ600,000 ש"ח רק על הריבית! עלות זו מורידה כמובן את מרכיב הרווח של עליית הערך של הדירה בצורה משמעותית.
רכישת קרקע למגורים מציעה מסלול אחר עם חסמי כניסה נמוכים יחסית. אמנם לוקח יותר זמן לפני שרואים רווח בצורה ממשית, אבל בהמשך אשתדל להראות שהסבלנות – שכרה בצידה.
האתגר הראשון הוא לדעת מה לקנות ודרך מי (יש לא מעט חברות שמוכרות קרקעות). הקושי השני היה לדעת איך לקנות ללא מיסים מיותרים - למשל, קניה דרך קבוצת רכישה מעלה משמעותית את המיסוי לעומת רכישה תחת הסכם שותפים. קרקעות רבות מוחזקות בידי יורשים והמבנה המשפטי שלהן מורכב. היתרים, היטלי השבחה והסכמי פיתוח מוסיפים שכבות סבוכות. השוק דינמי ותמיד צצים אתגרים חדשים. התובנה המרכזית שלי היא שכישורים מקצועיים מוכחים של החברה המשווקת מפחיתים סיכון ומגדילים רווח.
מרכיב רווח ראשון – פערי המיסוי:
הבדל המיסוי בין דירה להשקעה לקרקע הוא דרמטי. דירה שנייה מחויבת היום בשמונה אחוז מס רכישה. קרקע מחויבת בשישה אחוז קבועים לכל רוכש. כך חוסכים עשרות ואף מאות אלפי שקלים ביום הקנייה. החשבון פשוט: במגרש של שלוש מאות אלף שקלים המס הוא שמונה עשרה אלף ש"ח. בדירה של שני מיליון שקלים המס קופץ למעל מאה וחמישים אלף. מס הרכישה משולם תוך חמישים וחמישה ימים וננעל. כאשר המגרש יהפוך לדירה אין צורך להשלים מס נוסף (כלומר, אם שילמנו מס רכישה של 6% אחוז על ערך הקרקע, לא נצטרך להשלים את מס הרכישה ל8% מערך הדירה, כשזו תהיה בנויה). יתרון זה מגדיל את תשואת ההון העצמי. הוא גם מפנה מזומנים לשלב התכנון והבנייה. מס נמוך יותר מקצר את הדרך למכפיל הון גבוה יותר.
מרכיב רווח שני – עליית ערך הקרקע:
הקרקע היא משאב סופי ולכן מחירה מגיב ישירות לביקוש. אי אפשר “לייבא” מגרשים חדשים לאזורי התעסוקה. קרקע מאפשרת כניסה לשוק הנדל״ן עם הון עצמי מתון. שלוש מאות אלף שקלים מספיקים לרכישת זכות לדירה עתידית (יחידת דיור משמעותה דירה של 120 מ"ר). בדירה רגילה סכום כזה מהווה לרוב רק הון ראשוני למשכנתא. המשכנתא מוסיפה לעלויות הדירה ריבית, ויש להוסיף גם את עלויות הביטוח, ועד הבית ותחזוקה. בקרקע אין החזר חודשי קבוע. ההון מתרכז ברכיב שמייצר את עיקר עליית הערך.
כאשר השוק מכפיל מחירים, מרכיב הקרקע קופץ בהתאם ואף יותר – כלומר, כאשר דירה שעד היום עלתה מיליון ₪ עולה כעת מיליון וחצי, עיקר עליית המחיר היא של מרכיב הקרקע (מעט מהעלייה זה תשומות הבניה – החומרים ועלות העובדים, כמו גם עלויות המימון). בעת קבלת היתר קל לפרויקט לגייס אשראי לבנייה בתנאים טובים יחסית (ליווי בנקאי).
הפעם הבאה שהמשקיע יצטרך להוסיף כסף היא בעת קבלת המפתח, כאשר הוא נדרש לשלם את עלויות הבניה בלבד (ללא מרכיב הקרקע, כי היא כבר שלו, וללא הרווח הקבלני כי הוא נחשב אחד היזמים). קבלת משכנתא רק על המרכיב של עלויות הבנייה הוא אחוז קטן יחסית מערך הדירה (בד"כ פחות מ50%) ולכן קל יחסית לקבל משכנתא בתנאים אלה, והשכרה של הדירה גם בסביבת ריבית גבוהה תשאיר את המשקיע בתזרים חיובי. אסטרטגיה דו שלבית זו מקטינה סיכונים פיננסיים. היא גם פותחת אפשרות לריבוי עסקות במקביל עם אותו הון בסיסי.
מרכיב רווח שלישי – תוספת זכויות:
פה נכנסים 2 מושגים נוספים שחשוב להכיר- צפיפות יחידות דיור לדונם ודילול זכויות, נסביר: אם באזור מסוים תוכנית המתאר מאשרת 8 יחידות דיור לדונם, המשמעות היא שכמשקיע עלי לרכוש 125 מ"ר קרקע על מנת להיות זכאי לדירה אחת בעתיד (125=1000/8). בישראל, ככל שהקרקעות הופכות נדירות יותר, הרשויות מאשרות תוספת של יחידות לדונם, כך שבאופן טיפה מוזר, ככל שהליך התכנון מתעכב, הרווח של המשקיע עולה. לדוגמא: במידה ורכשתי 125 מ"ר ובהמשך, עם התקדמות התכנון הצפיפות גדלה ל10 או 12 יחידות לדונם, המשמעות היא כפולה – גם מחיר הקרקע עלה, וגם לי כמשקיע יש 1.25 דירה או אפילו 1.5 דירה.
המושג השני שחשוב להכיר הוא דילול זכויות. במקרים מסוימים החברה המשווקת מכניסה סעיף בחוזה הרכישה שבו היא קובעת כי במידה ויוגדלו הזכויות במגרש, הזכויות העודפות נשארות אצלה. במקרה כזה המשקיע מפסיד יחידת רווח מאוד משמעותית! חשוב לשים לב לזה כשבוחנים עסקה של קרקע למגורים. במידה ולא קיים דילול זכויות נוכל למכור את החלק העודף לקבלן תמורת הפחתה בעלויות הבניה ליחידה שנשארת אצלינו. הדוגמה של אנרג׳י פארק בחדרה ממחישה את המגמה. באזור שבו לא נותרה קרקע בוצע מאמץ להגדלת קומות. הזכויות זינקו מ־12 ל־46 קומות באותו שטח. עובדה זו הדגישה עד כמה הקרקע עצמה יקרה.
לסיכום:
מי שצופה את פני העתיד, ומוכן להמתין מעט לטובת רווח משמעותי בטווח של כמה שנים, יכול בהשקעה נמוכה יחסית (להשקעה בדירה) להיכנס להשקעה עם פוטנציאל רווח משמעותי שלא מתבסס רק על על עליית מחירים.
זהו לבינתיים. אשמח מאוד אם יתעורר פה דיון, ואם יש לכם הערות על מה שכתבתי או שאלות, אשמח לענות עליהם. בהמשך אשתדל להעלות נקודות נוספות בנושא זה.
מחקר השוק שערכתי עוסק בהשקעה בקרקעות למגורים בישראל. המטרה הראשונה הייתה להפחית את רמת הפחד שלי סביב התחום באמצעות העלאת הודאות. ברגע שמבינים את הכללים, החשש הטבעי דועך. כמו שלפעמים יש חשש לפני התחלה במקום חדש או לפני לידה של הילד הראשון כך גם קיים חשש לפני ההשקעה הראשונה. הדילמה נראית מורכבת רק לפני שמרימים את המסך. אחרי הבנת הנתונים, מגלים שמדובר בתחום סדור. הבסיס הוא גישה מקצועית ומתודולוגית ולא הימור.
בעבר (לפני כשש עשרה שנה) ניתן היה לקנות דירה במימון כמעט מלא. כשמוסיפים לזה סביבת ריבית נמוכה אז רכישת דירה במימון כמעט מלא והשכרת הדירה אפשרה אז להישאר בתזרים חיובי (ההכנסה מהשכירות פחות עלויות מימון משאיר למשקיע כסף ביד) ולהנות בינתיים מעליית הערך של הדירה. כשנסגרה חברת IMI שהעניקה משכנתאות של תשעים וחמישה אחוז, ובמקביל המימון המקסימלי לדירה ירד לשבעים וחמישה אחוז, קניה של דירה הפכה מעט מורכבת יותר. בנוסף, מס הרכישה עלה משלושה לחמישה אחוז במדרגה הראשונה ועלה שוב בהמשך.
בהמשך בוטל גם הפטור ממס שבח אחת לארבע שנים. קל לראות שעבור רכישת דירות נדרש כעת הון עצמי גבוה יותר. בנוסף, על מנת להרוויח מרכישת דירה מחיר הדירה צריך לעלות במשך השנים יותר מעלות המימון (הריבית השנתית של המשכנתא) והאינפלציה.
למשל, נניח שההון העצמי שלנו לרכישת דירה הינו 300,000 ש"ח (חוץ מההון הנוסף שנדרש להוצאות הנלוות כגון מיסים, היטלים ועלויות עו"ד, מתווך וכד') נוכל לרכוש דירה ראשונה בסך של 1,200,000 וניאלץ לקחת משכנתא של 900,000 ש"ח. בפריסת ההלוואה ל20 שנה נשלם בסך הכל כ600,000 ש"ח רק על הריבית! עלות זו מורידה כמובן את מרכיב הרווח של עליית הערך של הדירה בצורה משמעותית.
רכישת קרקע למגורים מציעה מסלול אחר עם חסמי כניסה נמוכים יחסית. אמנם לוקח יותר זמן לפני שרואים רווח בצורה ממשית, אבל בהמשך אשתדל להראות שהסבלנות – שכרה בצידה.
האתגר הראשון הוא לדעת מה לקנות ודרך מי (יש לא מעט חברות שמוכרות קרקעות). הקושי השני היה לדעת איך לקנות ללא מיסים מיותרים - למשל, קניה דרך קבוצת רכישה מעלה משמעותית את המיסוי לעומת רכישה תחת הסכם שותפים. קרקעות רבות מוחזקות בידי יורשים והמבנה המשפטי שלהן מורכב. היתרים, היטלי השבחה והסכמי פיתוח מוסיפים שכבות סבוכות. השוק דינמי ותמיד צצים אתגרים חדשים. התובנה המרכזית שלי היא שכישורים מקצועיים מוכחים של החברה המשווקת מפחיתים סיכון ומגדילים רווח.
מרכיב רווח ראשון – פערי המיסוי:
הבדל המיסוי בין דירה להשקעה לקרקע הוא דרמטי. דירה שנייה מחויבת היום בשמונה אחוז מס רכישה. קרקע מחויבת בשישה אחוז קבועים לכל רוכש. כך חוסכים עשרות ואף מאות אלפי שקלים ביום הקנייה. החשבון פשוט: במגרש של שלוש מאות אלף שקלים המס הוא שמונה עשרה אלף ש"ח. בדירה של שני מיליון שקלים המס קופץ למעל מאה וחמישים אלף. מס הרכישה משולם תוך חמישים וחמישה ימים וננעל. כאשר המגרש יהפוך לדירה אין צורך להשלים מס נוסף (כלומר, אם שילמנו מס רכישה של 6% אחוז על ערך הקרקע, לא נצטרך להשלים את מס הרכישה ל8% מערך הדירה, כשזו תהיה בנויה). יתרון זה מגדיל את תשואת ההון העצמי. הוא גם מפנה מזומנים לשלב התכנון והבנייה. מס נמוך יותר מקצר את הדרך למכפיל הון גבוה יותר.
מרכיב רווח שני – עליית ערך הקרקע:
הקרקע היא משאב סופי ולכן מחירה מגיב ישירות לביקוש. אי אפשר “לייבא” מגרשים חדשים לאזורי התעסוקה. קרקע מאפשרת כניסה לשוק הנדל״ן עם הון עצמי מתון. שלוש מאות אלף שקלים מספיקים לרכישת זכות לדירה עתידית (יחידת דיור משמעותה דירה של 120 מ"ר). בדירה רגילה סכום כזה מהווה לרוב רק הון ראשוני למשכנתא. המשכנתא מוסיפה לעלויות הדירה ריבית, ויש להוסיף גם את עלויות הביטוח, ועד הבית ותחזוקה. בקרקע אין החזר חודשי קבוע. ההון מתרכז ברכיב שמייצר את עיקר עליית הערך.
כאשר השוק מכפיל מחירים, מרכיב הקרקע קופץ בהתאם ואף יותר – כלומר, כאשר דירה שעד היום עלתה מיליון ₪ עולה כעת מיליון וחצי, עיקר עליית המחיר היא של מרכיב הקרקע (מעט מהעלייה זה תשומות הבניה – החומרים ועלות העובדים, כמו גם עלויות המימון). בעת קבלת היתר קל לפרויקט לגייס אשראי לבנייה בתנאים טובים יחסית (ליווי בנקאי).
הפעם הבאה שהמשקיע יצטרך להוסיף כסף היא בעת קבלת המפתח, כאשר הוא נדרש לשלם את עלויות הבניה בלבד (ללא מרכיב הקרקע, כי היא כבר שלו, וללא הרווח הקבלני כי הוא נחשב אחד היזמים). קבלת משכנתא רק על המרכיב של עלויות הבנייה הוא אחוז קטן יחסית מערך הדירה (בד"כ פחות מ50%) ולכן קל יחסית לקבל משכנתא בתנאים אלה, והשכרה של הדירה גם בסביבת ריבית גבוהה תשאיר את המשקיע בתזרים חיובי. אסטרטגיה דו שלבית זו מקטינה סיכונים פיננסיים. היא גם פותחת אפשרות לריבוי עסקות במקביל עם אותו הון בסיסי.
מרכיב רווח שלישי – תוספת זכויות:
פה נכנסים 2 מושגים נוספים שחשוב להכיר- צפיפות יחידות דיור לדונם ודילול זכויות, נסביר: אם באזור מסוים תוכנית המתאר מאשרת 8 יחידות דיור לדונם, המשמעות היא שכמשקיע עלי לרכוש 125 מ"ר קרקע על מנת להיות זכאי לדירה אחת בעתיד (125=1000/8). בישראל, ככל שהקרקעות הופכות נדירות יותר, הרשויות מאשרות תוספת של יחידות לדונם, כך שבאופן טיפה מוזר, ככל שהליך התכנון מתעכב, הרווח של המשקיע עולה. לדוגמא: במידה ורכשתי 125 מ"ר ובהמשך, עם התקדמות התכנון הצפיפות גדלה ל10 או 12 יחידות לדונם, המשמעות היא כפולה – גם מחיר הקרקע עלה, וגם לי כמשקיע יש 1.25 דירה או אפילו 1.5 דירה.
המושג השני שחשוב להכיר הוא דילול זכויות. במקרים מסוימים החברה המשווקת מכניסה סעיף בחוזה הרכישה שבו היא קובעת כי במידה ויוגדלו הזכויות במגרש, הזכויות העודפות נשארות אצלה. במקרה כזה המשקיע מפסיד יחידת רווח מאוד משמעותית! חשוב לשים לב לזה כשבוחנים עסקה של קרקע למגורים. במידה ולא קיים דילול זכויות נוכל למכור את החלק העודף לקבלן תמורת הפחתה בעלויות הבניה ליחידה שנשארת אצלינו. הדוגמה של אנרג׳י פארק בחדרה ממחישה את המגמה. באזור שבו לא נותרה קרקע בוצע מאמץ להגדלת קומות. הזכויות זינקו מ־12 ל־46 קומות באותו שטח. עובדה זו הדגישה עד כמה הקרקע עצמה יקרה.
לסיכום:
מי שצופה את פני העתיד, ומוכן להמתין מעט לטובת רווח משמעותי בטווח של כמה שנים, יכול בהשקעה נמוכה יחסית (להשקעה בדירה) להיכנס להשקעה עם פוטנציאל רווח משמעותי שלא מתבסס רק על על עליית מחירים.
זהו לבינתיים. אשמח מאוד אם יתעורר פה דיון, ואם יש לכם הערות על מה שכתבתי או שאלות, אשמח לענות עליהם. בהמשך אשתדל להעלות נקודות נוספות בנושא זה.
