איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

[מישמשית]

ראיתי יותר מימושים בעיקר בבועות כמו בי"ש ומ"ע

וכן בבועות בתל אביב, רמת השרון,ירושלים וכו'
יש איזה עיר יקרה נוספת ששכחתי??

מישהו חישב כמה ריבית הוא משלם בחודש על 3 חדרים בבי"ש כשמן הסתם המשכנתא עליה סביבות המיליון

מה זה משנה באיזה עיר הוא קונה
המשכנתא תעלה אותו דבר בכל הערים בישראל
המאה אלף ש"ח בריבית לא ידגדג לאותו קונה ששילם כמה מאות אלפים יותר מחבירו בפריפריה....

 

[shimשימי]

אתה כל הזמן מזכיר את רמה ד' בבית שמש שהיא דוגמא מאוד קיצונית.

עובדתית - הרבה דירות בארץ בשנים האחרונות נמכרו בהפסד.
היתה כתבה על זה, אני אחפש אותה ואעלה בעז"ה.
וראו בכתבה נתונים מאוד מדוייקים של מספרים של דירות שנמכרו בפחות ממה שהן נקנו,
ובהחלט היו עצירות וירידות מחירים בערים שונות בארץ בעשור האחרון.

ואגב בית שמש -
אני אישית שמעתי על דירה בבית שמש שנמכרה לאחרונה באותו מחיר שבו נקנתה כמה שנים קודם לכן מהקבלן.
זה אומר שפחות השכר עו"ד ותיווך וכו' שהיו לו - הוא יצא בנזק מהעסקה,
שלא לדבר על זה שהוא לא הרוויח בשנים האלה שקל.
אם היה שם את הכסף בהשקעה של 2 אחוז כבר היה מרויח יותר, ובלי כל כאבי הראש.

וגם במקום נוסף בארץ -
עשיתי חישוב על דירה שנקנתה ולכאורה "עלתה" מאוד.
עם כל העלויות ועמלות פירעון יוצא רווח של כמה עשרות אלפי שקלים בודדים,
שזה לא נחשב רווח עבור כמות השנים שעברו.
(שוב - בהשקעה סולידית אפשר להגיע לאותו רווח).

גם אם תביאי 100 כתבות של גלובס דה מרקר כלכליסט וכל המומחים ביחד
זה לא יעזור
אני באופן אישי רואה בחוש ברור(חוץ ממני כמובן)
הרבה מאוד אנשים שעשו
ים ים של כסף מהנדלן
די לתמימות

זה שיש איזה 2 אחוז(במקרה הגרוע) שנמכרו בהפסד
זה בגלל בעיות קשות של מיקום כנראה

 

[מוישי פרומן]

אתה כל הזמן מזכיר את רמה ד' בבית שמש שהיא דוגמא מאוד קיצונית.

1)ממש לא רק רמה ד
כל דירה בבית שמש
אפילו בחפציבה אין כיום פחות מ 1.7.
2)גם רמה ד שחשבנו שהגבול יהיה באזור 1.7 מסתבר שמי שקנה שם במחיר הזה עוד הרויח
3)כל הטענות על רביות ומס רכישה וכו לא רלוונטיות לזוג שרוכש דירה למגורים שעל זה דיבר העו"ד הנודע.
4)אף אחד לא אמר שאין אנשים שרכשו נקודתית דירה והפסידו, מכיר מישהו שקנה בקריות והסתבך עם שוכר מאפיונר שהחריב לו את הדירה
ומכר בהפסד של 200 אלף, זה לא אומר שמחירי הדירות ירדו
5)ברור שהעליה לא תהיה באותו קצב בבית שמש
אבל הרבה מהזוגות קונים כעת בפריפריה של היום
כגון: קריית גת במתחרדים, הר יונה,עפולה,רכסים, כרמיאל, צפת, דימונה, ואפילו עכו, שזה מקומות שלא בטווח של השנה הקרובה אבל בעשור הקרוב יהיו ערים חרדיות לגיטימיות
שלא לדבר על כסיף שבהתחלה תימכר בזול ואם תצליח תוך עשור תהיה גם עיר לגיטימית סטייל בית שמש של לפני שנה וחצי

 

[צחי קרמר]

וכן בבועות בתל אביב, רמת השרון,ירושלים וכו'
יש איזה עיר יקרה נוספת ששכחתי??

מה זה משנה באיזה עיר הוא קונה
המשכנתא תעלה אותו דבר בכל הערים בישראל
המאה אלף ש"ח בריבית לא ידגדג לאותו קונה ששילם כמה מאות אלפים יותר מחבירו בפריפריה....

ירושלים לא יקרה יחסית לעיר שעיני כל העולם נשואות אליה בני ברק לא יקרה יחסית
ובעניין זריקת השכירות לפח אחד מהסיבות לעלייה המטורפת באזורים חרדים זה אי ידיעה לעשות חשבון בסיסי עלויות שכירות מול ריביות
כמובן שלשכור ולא לעשות אם הכסף כלום זה לא אופציה
אין על האמירה החרדית עשו יםםםםם כסף שים לב שכל אלה שעשו ידעו מתי להיכנס וגם מתי לצאת ותמיד ביציאה שלהם באים אלה שראו אותם מרוויחים ולא חשבים פעמיים למה הם יוצאים

 

[מתמיד]

ובעניין זריקת השכירות לפח אחד מהסיבות לעלייה המטורפת באזורים חרדים זה אי ידיעה לעשות חשבון בסיסי עלויות שכירות מול ריביות

סוף סוף אחד שמבין ... ניפוץ מיתוס .... אמת לאמיתה .
אגב, בארה"ב מבינים זאת היטב ולכן 80 אחוז מהאוכלוסיה גרים בשכירות .
אגב 2 , במודיעין עילית עקב הצפת השוק ביחידות ודירות בחודשים האחרונים , מחירי השכירות בשפל של 6 שנים !!
יחידות 45-50 מ"ר ב 1800-1900 35 מ"ר ב 1450 !! דירות 3 חדרים חדשות מהניילונים ב 2900 !! ( גן הדסים , נאות הפסגה החדשה )
תעשו חשבון של תשואה שנתית לדירה שעולה 1.8 ומושכרת ב 2900 ..... 1.9 אחוז .

הרבה מדברים על העלאת הריבית כגורם של ייקור המשכנתא - אבל שוכחים גורם נוסף חשוב מאוד .
אם הריבית תמשיך לעלות ( כצפוי) תוך חצי שנה יהיה אפשר בפק"מ לקבל 2.5-3 אחוזים .
תראו לי משקיע שפוי אחד שיעדיף להשכיר דירה ( לשפץ לתחזק להחזיק ריקה חודש בשנה וכד' ) ולקבל 1.9 .
( שזה בעצם מוריד את התשואה ל 1.5 )
במקום למכור לשים בפק"מ ולישון בשקט .
מה שאומר הצפת השוק בדירות . מה שאומר שעו"ד נתן לא מדבר שטויות .
להבנתי , משקיעים חכמים בורחים ראשונים מספינה טובעת .
( בדיוק כמו בבורסה , כשהבורסה קורסת "הכסף החכם" כבר מזמן בחוץ )

 

[Deleted member 64624]

אגב 2 , במודיעין עילית עקב הצפת השוק ביחידות ודירות בחודשים האחרונים , מחירי השכירות בשפל של 6 שנים !!
יחידות 45-50 מ"ר ב 1800-1900 35 מ"ר ב 1450 !! דירות 3 חדרים חדשות מהניילונים ב 2900 !! ( גן הדסים , נאות הפסגה החדשה )
תעשו חשבון של תשואה שנתית לדירה שעולה 1.8 ומושכרת ב 2900 ..... 1.9 אחוז .

ברמה ד התשואה כבר ירדה ל1.6
שכחת לחשבן את עליית הפריים והמדד במשכנתא שתנגוס עוד יותר בתשואה של המשקיע,
ותגביר את התזרים השלילי

 

[מוישי פרומן]

סוף סוף אחד שמבין ... ניפוץ מיתוס .... אמת לאמיתה .
אגב, בארה"ב מבינים זאת היטב ולכן 80 אחוז מהאוכלוסיה גרים בשכירות .
אגב 2 , במודיעין עילית עקב הצפת השוק ביחידות ודירות בחודשים האחרונים , מחירי השכירות בשפל של 6 שנים !!
יחידות 45-50 מ"ר ב 1800-1900 35 מ"ר ב 1450 !! דירות 3 חדרים חדשות מהניילונים ב 2900 !! ( גן הדסים , נאות הפסגה החדשה )
תעשו חשבון של תשואה שנתית לדירה שעולה 1.8 ומושכרת ב 2900 ..... 1.9 אחוז .

הרבה מדברים על העלאת הריבית כגורם של ייקור המשכנתא - אבל שוכחים גורם נוסף חשוב מאוד .
אם הריבית תמשיך לעלות ( כצפוי) תוך חצי שנה יהיה אפשר בפק"מ לקבל 2.5-3 אחוזים .
תראו לי משקיע שפוי אחד שיעדיף להשכיר דירה ( לשפץ לתחזק להחזיק ריקה חודש בשנה וכד' ) ולקבל 1.9 .
( שזה בעצם מוריד את התשואה ל 1.5 )
במקום למכור לשים בפק"מ ולישון בשקט .
מה שאומר הצפת השוק בדירות . מה שאומר שעו"ד נתן לא מדבר שטויות .
להבנתי , משקיעים חכמים בורחים ראשונים מספינה טובעת .
( בדיוק כמו בבורסה , כשהבורסה קורסת "הכסף החכם" כבר מזמן בחוץ )

1)לגבי יחידות חדשות במודיעין עלית גן הדסים וכו'
תמיד שכונה חדשה לוקח זמן לעלות למחיר שוק
לגבי יחידות זה שוק שתלוי בהצע וביקוש ובכלל לא תלוי מחירי הדיור
2)לגבי האם שווה לרכוש בגלל עליית הריבית, אל תשכח שבנדלן אם אתה מוסיף עליית ערך הדירה הרווח הוא הרבה יותר מ 5%
3)אתה מחשב אחוזים לפי עלות הדירה ולא לפי ה 30% שהנחת
4)השוק פה בארץ לא מתאים לשכירות לטווח ארוך אני רואה את החברים שלי ששוכרים דירות ממוצע פעם בשנתיים שלוש העברת דירה, בלאי של הרהיטים, תיווך, תוסיף את זה למשוואה זה עלות לא מבוטלת שמצטרפת
וגם הילדים לא מרגישים יציבות
גם בהנחה שאני משלם קצת יותר שווה לי הרוגע שאני בדירה שלי בעז"ה עד מאה ועשרים

 

[מתמיד]

שכחת לחשבן את עליית הפריים והמדד במשכנתא שתנגוס עוד יותר בתשואה של המשקיע,

אני בכוונה מדבר על משקיע לא ממונף - כדי להדגיש את האבסורד .
אבל אתה לחלוטין צודק כיוון שרובם ממונפים .
יש גם להוסיף שהסיבה שהדעה הרווחת היא שמחירי הדירות ימשיכו לעלות - היא בגלל שרוב הפורום כאן לא חיו מעולם בעולם של ריבית עולה . כבר הרבה מאוד שנים שהריבית בעולם אפסית . או במגמת ירידה .
אבל בחודשיים האחרונים נפל דבר בעולם - יש אינפלציה משמעותית לראשונה מזה 22 שנים - ומתחיל תהליך של עליית ריבית שיטרוף את כל הקלפים .

 

[פנרס]

כבר הרבה מאוד שנים שהריבית בעולם אפסית . או במגמת ירידה .
אבל בחודשיים האחרונים נפל דבר בעולם - יש אינפלציה משמעותית לראשונה מזה 22 שנים - ומתחיל תהליך של עליית ריבית שיטרוף את כל הקלפים .

ואגב בעולם כזה של רבית עולה הרלוונטיות של הגמחי"ם הגדולים כמו המרכזי עולה בהרבה,
כי מי שזוכר היה כאן הרבה אשכולות כמה "רבית מוקדמת" זה יוצא וכמה זה לעומת משכנתא
אבל כשהמדד והפריים עולה אז הגמח הרבה יותר משתלם

 

[מתמיד]

לגבי יחידות חדשות במודיעין עלית גן הדסים וכו'
תמיד שכונה חדשה לוקח זמן לעלות למחיר שוק

טעות . המחירים ברחוב רמב"ם מהרי"ל כבר הגיעו ל3600-3800 ונחתו ל2900
טעות 2 . הירידה בכל חלקי העיר ( ציינתי את החדשות כדי להדגיש שמדבר בדירות יפות)

לגבי יחידות זה שוק שתלוי בהצע וביקוש ובכלל לא תלוי מחירי הדיור

חוסר הבנה של השטח .
זוגות שיכולים לקחת יחידה של 50-60 ב 1900 . לא יקחו 3 חדרים ב 2900 וזה יוביל לירידה נוספת .
כל המתווכים בק"ס מייחסים את ירידת השכירות להצפה המטורפת של היחידות .
רק בשנה האחרונה נבנו 750 יחידות חדשות !!

 

[מישמשית]

ברמה ד התשואה כבר ירדה ל1.6
שכחת לחשבן את עליית הפריים והמדד במשכנתא שתנגוס עוד יותר בתשואה של המשקיע,
ותגביר את התזרים השלילי

תפסיקו כבר עם הבדיחות האלו......
ותפסיקו למחזר שוב ושוב את טענת עליית ריבית המשכנתא......
נראה לכם שעליית הריבית הזאת מדגדגת לאותו משקיע שעשה רווח של למעלה מחצי מליון שח
וממילא מתכוין למכור בעוד שנה שנתיים את הדירה מבלי לשלם גם לא אחוז מהריביות האלו...
אין אחד שקנה דירה בבית שמש ע"מ לקבל את תשואות השכירות בלבד
כולם קנו כדי לממש את עליית המחירים בעיר
מבלי להתייחס לכך שהרב רוזנבלט לא בא להיות יועץ השקעות בחינם
ולא התייחס כלל למשקיעים
הוא בא לדבר לזוגות הצעירים ולעזור להם בתזמון קניית הדירה

 

[פנרס]

עיין ערך כחלון מנדט לא יותר

10 מנדטים זה הרבה מאוד..
אבל אני חושב שאין מה לחכות לממשלה הציבור צריך להתאגד ולדאוג לעצמו

 

[פנרס]

אז מה שישלם שכירות לפח???

אפשר לעשות עם הקרן שיש לו השקעות הרבה יותר טובות

 

[פנטזיה 3D]

המשפט הזה נאמר או בהומור או בטיפשות מופלגת.......
(ואולי גם מלמד על הידע של כותב ההודעה....)
בלי להרחיב יותר מידי בית שמש תהיה בשנים הקרובות ממש העיר החרדית הגדולה ביותר
בין מבחינת ציבור
ובין מבחינת חנויות ומרכזי עסקים
כמובן שעדיין אזורי תעסוקה יהיו יותר בגוש דן ואולי גם בירושלים
אבל זה רחוק מאוד מלהקרא פריפריה
מכל בחינה אפשרית
ובטח מבחינת רמת חיים וסגנון אוכלוסיה
נווה יעקב קריית יובל ופרדס כץ יחשבו לפריפריה עוד הרבה לפני בית שמש (גם מבחינה גיאוגרפית)
הדבר היחיד שמזכיר את ימי העבר של בית שמש היא הגדרת העיר כעיירת פיתוח
לעניין פיצויים בעזיבת מקום העבודה

וגם בתוכנית החדשה "דרך שווה" של משרד התחבורה שבית שמש נחשבת לאיזור 2...
ודווקא עכו, ביתר ומודיעין עילית הם לא פריפריה...
אולי בזכות העובדה ש-30 אחוז מבית שמש אינם חרדים.

 

[פנרס]

מחירה הממוצע של משכנתא ממוצעת בישראל חצה לראשונה את רף מיליון השקלים. מי מרוויח מעליית מחירי הדירות? שאול אמסטרדמסקי מסביר​

https://www.hidabroot.org/article/1168292

 

[shimשימי]

מחירה הממוצע של משכנתא ממוצעת בישראל חצה לראשונה את רף מיליון השקלים. מי מרוויח מעליית מחירי הדירות? שאול אמסטרדמסקי מסביר​

https://www.hidabroot.org/article/1168292

אין כל חדש תחת השמש
יש פה שאלה פסיכולוגית כבדת משקל
בניגוד לדוגמה שלו עם הפסטה (שיש מתחרים לפסטה)
על דירה זה מוצר צריכה שלא ניתן לוותר עליו

אבל כן אפשר בחכמה לעבור למקומות פחות אקרטקטייבים לכאורה כמו הפריירפייה וכו

אנשים ימשיכו לקנות כי על דרך כלל בעלי האינטרסים מנצחים
אפילו מחאת האוהלים להזכיר לשאול לא הצליחה
אז די עם החרטוט

הדרך היחידה להוריד את מחירי הדיור
זה רק באמצעות כח צרכני ענק שבקלפי ידרוש להפריט את רמ"י
כל עוד אין תחרות המחירים יעלו
כמו בכל משק ריכוזי

 

[פנרס]

להפריט את רמ"י

הפרטה שייכת כשהספק מייצר שירותים, רמ"י אינה מייצרת קרקעות
המדינה צריכה פשוט לשווק בבת אחת מאות אלפי דירות למחיר למשתכן וזהו
יצטרכו להעסיק עוד כמה מהנדסים, וזה יועיל גם לאבטלה...

 

[די]

כל הטענות על רביות ומס רכישה וכו לא רלוונטיות לזוג שרוכש דירה למגורים שעל זה דיבר העו"ד הנודע.

אם הזו"צ יכול לשלם משכנתא מקסימום 5000 בחודש, עד היום זה הספיק להלוואה של 1,000,000 ש"ח, ובגלל העלאת הריבית זה יספיק להלוואה של 800,000 ש"ח, זה צריך להשפיע על מחירי הדירות.

ירושלים לא יקרה יחסית לעיר שעיני כל העולם נשואות אליה בני ברק לא יקרה יחסית

גם בית שמש לא יקרה ביחס לערים סביבה כמו צור הדסה (לחילונים) וביתר (לחרדים).

 

[אבא לוי]

אפילו בחפציבה אין כיום פחות מ 1.7.

איזה שטויות, אני מביא לך עכשיו כמה דירות שעולה 1.4
חבר שלי קנה עכשיו 1.2 (כנראה 3 חדרים אבל עדיין)
אז בבקשה! ........

 

[DDESIGN]

הדבר היחיד שמזכיר את ימי העבר של בית שמש היא הגדרת העיר כעיירת פיתוח
לעניין פיצויים בעזיבת מקום העבודה

שכחת דבר נוסף, שברפורמה החדשה של משרד התחבורה, בית שמש נחשבת לפריפרייה