איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

[ירמי וולדמן]

איזה סלט?
אתה כתבת את זה:

בתגובה לזה:

ואני רק מביאה לתשומת לב שזה מודיעין עילית ששם אין משתכן והשכירות יורדת כי יש היצע גדול.
סליחה שהתערבתי.

אוקיי אני הבנתי שהוא דיבר על רמה ד

 

[נועה מ]

בלי לקרוא את כל האשכול נראה לי זה מתאים

 

[פנרס]

שהפריפריה תגדל יותר ואז יחס הקונים למחירים במרכז הארץ יתמתן

אם כך שווה יותר לקנות בפריפריה לא?

 

[shimשימי]

לשיטתך היה צריך להיות ההיפך - הכתבות היו צריכות לכתוב כמה שוק הדיור הוא רווחי כדי לעודד את כולם לקנות גם במחירים הכי גבוהים.
למעשה הם מביאים מספרים שמראים אחרת.

ממש לא כל יום יוצאים כתבות אחרות על שוק הנדלן
בינתיים רובם מראים עלייה ועלייה ועלייה

זה שיש יוצאים מן הכלל
זה מזכיר את הכתבה שהביאו פה מעיתון חדש על בית שמש.
כל שבוע יצאכתבהשהסבירה למה המחירים רק ירדו בקרוב

בקיצור צריך לחשוד מאוד בכתבות שאומרותדברים נגד המציאות

 

[shimשימי]

בלי לקרוא את כל האשכול נראה לי זה מתאים

מסכים לגמרי(במאמר המוסגר האיש הזה שונא דת למי שראה את הסרטון שלו על עידית סילמן)
רק הבעיתיות בזה שהציבור לא יכול להתאגד
כי אין לו אלטרנטיבה לדעתי
אבל אדרבה נראה את הציבור

(קצת מזכיר את הרעיון שהציבור לא יסכים לשלם על ילדיו דירה
שלמרות שרוב רובם תומכים
תמיד יהיה את היוצאים מן הכלל שימשיכו בהכרח את אלו שרוצים להיכנס אל תוך השוק)

רק לסבר את האוזן.
נניח שמחירי הדיור ירדו בחצי מיליון שקל
יש אנשים שיתחילו מייד לפחד ומייד לקפוץ לקנות
ואז בהכרח שזה יעלה ועיהל ויעלה
וממילא כבר שירד ל400 זה יקרה
והמבין יבין

 

[פנרס]

האמת יש הרבה אפקט לכתבות בעצמם, כי הכל זה ענין של דעת קהל שיוצר סחף וביקוש או ההפך
כל זמן שימשיכו לכתוב בעתונים (מפי הקבלנים כמובן) "תחטפו מהר כי אחרי פסח זה עומד לעלות", יש סיכוי גדול שזה מה שיקרה
וצריך לדעת שיש בזה אחריות צבורית גם מבחינת הלכה מצד איסור הפקעת שערים, ולדוגמא כתבו הגאונים (ספר המקח, ס) שלא יאמר אדם שהתבואה מועטת בעולם, כי הוא גורם בזה בהלה וייקור המחירים, וכעין זה מבואר במשנה בתענית (ב, ט)
והלוואי שהיה לעתונות מעט מאחריות זו.

 

[צחי קרמר]

זה ברור לקנות בשוק ב1.8 כדי להרוויח השכירות לא שווה
כי זה לא יגיע ליותר מ4000 בשנים הקרובות
או שזה דירת משתכן שהוא קנה ב800/900 והוא מכסה את המשכנתא
או משקיע שהוא קנה כדי להרוויח את העליית מחירים

הוא באמת לא קנה בשביל זה

 

[אם לא תשאל איך תדע]

בלת"ק
לא סביר שהמחירים יירדו
מי שמחכה יישלם הרבה יותר
המחירים רק עולים
בסיוע המדינה והיזמים

מה כן
אם אתם מתכננים לקנות דירה חדשה בתקופה הקרובה אל תחתמו על חוזה
כי שיטת חישוב המדד הולך להשתנות לטובת הרוכשים
ואם יהיה לכם כבר חוזה ייתכן והוא לא יחול על החוזה שלכם
לעניות דעתי שווה לחכות עם חתימת החוזה עד אחרי כניסה לתוקף של התקנה החדשה בשיטת החישוב של מדד תשומות הבניה

תחתמו על זיכרון דברים או תסגרו על דירה אבל בצרה כזאת ששיטת החישוב של המדד יהיה לפי החישוב החדש

 

[shimשימי]

בלת"ק
לא סביר שהמחירים יירדו
מי שמחכה יישלם הרבה יותר
המחירים רק עולים
בסיוע המדינה והיזמים

מה כן
אם אתם מתכננים לקנות דירה חדשה בתקופה הקרובה אל תחתמו על חוזה
כי שיטת חישוב המדד הולך להשתנות לטובת הרוכשים
ואם יהיה לכם כבר חוזה ייתכן והוא לא יחול על החוזה שלכם
לעניות דעתי שווה לחכות עם חתימת החוזה עד אחרי כניסה לתוקף של התקנה החדשה בשיטת החישוב של מדד תשומות הבניה

תחתמו על זיכרון דברים או תסגרו על דירה אבל בצרה כזאת ששיטת החישוב של המדד יהיה לפי החישוב החדש

פרט יותר אם תוכל
זה ממש קריטי עבורי העניין הזה
עוד חודש וחצי בערך יש לי חוזה

 

[DDESIGN]

פרט יותר אם תוכל
זה ממש קריטי עבורי העניין הזה
עוד חודש וחצי בערך יש לי חוזה

חוזה רכישה מקבלן ?

 

[אם לא תשאל איך תדע]

פרט יותר אם תוכל
זה ממש קריטי עבורי העניין הזה
עוד חודש וחצי בערך יש לי חוזה

שיטת החישוב
הולכת להשתנות
אני לא יודע מתי

כך שהמדד לא יכלול את ערך הקרקע, ושאר מרעין בישין
אלא את עלויות הבניה והעובדים
דהיינו חומרי בניין, ביצוע עבודה, שכר עובדים וכו'

כך שהמדד על דירה בגודל של 100 מטר בירושלים ובעפולה
תהינה באותה סדר גודל
ייתכן וזה כן יהיה בהפרש מסוים בגלל הסטנדרטים או בגלל החומרים
בירושלים בשונה מאיזור השפלה בונים עם הרבה יותר בטון בגלל מעטפת הבניין

 

[shimשימי]

חוזה רכישה מקבלן ?

כן

שיטת החישוב
הולכת להשתנות
אני לא יודע מתי
.?

מה המקור למידע הקריטי הזה?

 

[חגלה]

עוד נקודה למחשבה בשאלה אם לקנות

מידע שימושי - סיוע בשכר דירה

תנסו להוציא תעודת זכאות מהבנק אם קיבלתם הלך לכם

www.prog.co.il

 

[הנדלניסט]

אני משתדל לכבד את כל המומחים למיניהם אבל אשמח להבין מאיפה עו"ד נתן רוזנבלט שואב את המידע שלו? מצוקת הדיור קיימת כיום בכל מדינות המפותחות בעולם, למשל בקנדה אין בתים למכירה בכלל, בארצות הברית בשכונות חרדיות כמו לייקווד שעלות בית שם לפני שנתיים הייתה 450,000$ זה כבר נושק כיום כמעט כפול 2.
מחירי הדירות עולים בגלל שאין היצע גדול לדירות כי רוב הדירות שנמצאות בבניה הם נחטפים על ידי המדינה למסגרות של מחיר למשתכן ואת מחיר מטרה מה שגורם שהדירות שלא במסגרת שהתכנית שהם 25-50% מהפרויקט צריכים לממן את הפרויקט ואת הרווחיות שלו . ואם בעבר יזמים בשביל לקבל ליווי בנקאי היו צריכים למכור פרי-סייל מה שהיה גורם למחירי דירות להישאר נורמליים - כיום המחיר למשתכן נותן ליזמים את ה20% מכירות שהם צריכים כך שיש להם זמן עד אכלוס ואחרי האכלוס למכור את הדירות שלהם מה שאומר שהם לא בלחץ כספי ולא מוכרים בזול ויכולים לדרוש מחירים מפולפלים.
ולמעשה כל עוד שתכנית מחיר מטרה לא נקבר לא יהיה ירידת מחיר בדירות.
מה יעשה המשפחה שרוצה לרכוש דירה כיום ומצד שני לא רוצה להיות משועבד מדי למשכנתאות גדולות שלוקחים כיום? יש פתרון - דווקא מקומות כמו דימונה (חסידי גור רוכשים שם בהמוניהם) ירוחם, בית שאן, מגדל העמק, ועפולה עדיין יש אפשרות למצוא שם דירות יד שניה במחירים נורמליים 300,000-600,000 ש"ח ולהתחבר לעליית המחירים בישראל בעוד שתשואה של שכירות במקומות האלה הם גבוהים יותר מאשר במקומות המוכרים. למשל דירה שנרכשה בבית שאן לפני חצי שנה ב400,000 ש"ח מושכרת כיום ב1,700 ש"ח בקיצור משלם את המשכנתא פלוס משלם עוד. במקומות האלה הם לא ערים מעורבות ולכן יש סיכוי גדול שמחיר הדירות יכפילו את עצמם בלי שלקחתם על עצמכם עול כספי גדול מדי של משכנתאות שלא נגמרות.

בהצלחה לכולם

 

[Deleted member 64624]

"חייבים להעלות ריבית, אבל זה מסוכן - קבלנים התרגלו לסביבת ריבית אפס וחלקם לא יוכל לממן את הפרויקטים"

הכלכלה הישראלית חזקה, אומר פרופ' רפי מלניק, נשיא אוניברסיטת רייכמן, אבל עם אינפלציה שמרימה ראש, חייבים להעלות את הריבית. לצד זאת, הוא גם מזהיר מהסיכונים - ירידות בבורסה ומשבר בשוק הנדל"ן

www.bizportal.co.il

 

[אפשר לתקן]

מחירי הדיור בקצב עלייה של 20% בשנה?

הממשלה מחלקת דירות כאילו מדובר בסוכריות אבל הילד צעק: "המלך הוא עירום"; האם חייבים להשתעבד למירוץ לדירה? אולי יש אלטרנטיבה? גם אנחנו היינו שבויים בקונספציה של דירה - אבל יצאנו מזה

www.bizportal.co.il

מחירי הדיור בקצב עלייה של 20% בשנה? זו תוכנית ריאליטי - על חשבונכם
הממשלה מחלקת דירות כאילו מדובר בסוכריות אבל הילד צעק: "המלך הוא עירום"; האם חייבים להשתעבד למירוץ לדירה? אולי יש אלטרנטיבה? גם אנחנו היינו שבויים בקונספציה של דירה - אבל יצאנו מזה
עמית והגר דרור

בסיפור הילדים המפורסם של הסופר הדני, הנס כריסטיאן אנדרסן, "בגדי המלך החדשים", מסופר על איך המון שלם מעדיף ליישר קו עם המוסכמות החברתיות ומעדיף שלא לומר בפני המלך, שהבגדים שהוא כביכול לובש, לא קיימים. עד שמגיע ילד אחד ומעז לומר בקול רם את מה שכולם חושבים - "המלך עירום".
הסיפור מלמד אותנו עד כמה קונפורמיזם הוא דבר מסוכן, עד כמה אסור לנו להיות שבויים במציאות מדומה, שמוסכמת על כולם.

מהסיפור הזה אפשר להסיק הרבה גם על המתרחש בשוק הדיור בישראל בשנים האחרונות. לזוגות צעירים רבים מכרו חלום. נטעו להם כל כך עמוק באתוס ובתת מודע שהם חייבים לקנות דירה, עד שזה בלתי נמנע עבורם לא לעשות כן. הם חייבים ללכת עם העדר, יעלה כמה שיעלה. הרעיון הזה נמצא חזק כל כך בתודעה של רבים מאיתנו, עד שזה הפך לחלק מהאתוס הישראלי.

תוכנית ריאליטי אחת גדולה - אבל היא לא לטובתכם
המירוץ לדירה הוא חלק מתוכנית ריאליטי. כל הגורמים מסביבה מנצחים, חוץ מהציבור כמובן, שמביט על המדדים השונים, פעם אחר פעם, ביאוש, ולא רואה את הסוף של עליית המחירים. הנה רק בחודש מרץ האחרון מדד מחירי הצרכן הצביע שוב על עלייה שנתית במחירי הדיור, של לא פחות מ-15.2%. התחזיות מדברות על כך, שאת השנה הקרובה אנחנו צפויים לסיים עם קצב עלייה של 20%.

ברקע הממשלה ממשיכה לשווק דירות כאילו מדובר בסוכריות, במסגרת תוכנית "דירה בהנחה", ומכניסה את הצעירים למירוץ אינסופי בדרך, כמובן, להגשמת המטרה "הנעלה מכולן" - רכישת דירה. הרי גם המדינה יודעת שחייבים להכות בברזל כשהוא עוד חם, והיא מצטרפת לחגיגה ומשיקה תוכניות, שרק גורמות לעלייה בביקוש לדירות ולמחירים להמריא.

אולי מספיק למירוץ המטורף הזה? גם אנחנו היינו שבויים בקונספציה אבל יצאנו מזה
המצב הנוכחי בלתי נסבל עבור הדור הצעיר. מישהו צריך לבוא ולצעוק "מספיק". דירה היא עוגן של יציבות ונכס חשוב מאוד אבל לא בכל מחיר. צעירים לא צריכים להקריב כל כך הרבה בשביל דירה.

הזוי שרכישת דירה שהייתה החלום של כל כך הרבה זוגות, תמנע מרבים מהם להגשים חלומות אחרים. שכן עליית המחירים, תבוא בסופו של דבר על חשבון הילדים, בילויים והנאות.


גם אנחנו היינו שבויים באותה קונספציה תקופה מסוימת. במשך שנים לא מעטות היו בבעלותנו דירות. הלחץ סביבנו לרכוש דירה הוא בלתי פוסק ומגיע מכיוונים רבים. החל מהמשפחה, חברים, תקשורות והסביבה כולה. "טבעי" מאוד היה לקנות בית עם מינוף עצום ויקר ולהכנס ל"מסלול הבטוח" של 30 שנות שיעבוד פיננסי ומחשבתי. לשמחתנו הבנו שמדובר בטעות, ושאת הכסף שלנו עדיף להשקיע באפיקי השקעה אחרים. שכרנו דירה במקום שאנחנו בחרנו לחיות ואת כספנו השקענו בצורה נבונה הרבה יותר.

מדהים אותנו לחשוב שזוג צעיר שרוצה היום לקנות דירת 5-4 חדרים במרכז צריך לשלם מעל 2.5 מיליון שקל, וגם זה במקרה הטוב. מדובר במצב לא פשוט, שמשבש לו את החיים וגוזר עליו לחיות עם משכנתא חונקת ולהחזיר בחודש סכומי עתק, במונחים של כלכלת הבית. המשכנתא הזו עוד צפויה להתייקר עם עליית מדד המחירים לצרכן ועליות הריבית הצפיות. כך שההחזרים המשולמים כעת של המשכנתא, ככל הנראה לא מייצגים את התמונה המלאה. טירוף לכל דבר.

איפה אפשר להשקיע את הכסף במקום בדירה?
אולי העלאת הריבית, תהווה קריאת השכמה לכל הצעירים, שחולמים על רכישת דירה, כי סיפרו להם שזו הדרך הנכונה עבורם, קריאת השכמה שתעיר אותם מהחלום ותחדד אצלם את ההבנה, שרכישת דירה במחירים גבוהים כל כך, היא לא בשבילם.

איפה להשקיע את הכסף במקום אתם שואלים? אז לרוכשי הדירות העתידיים אנחנו מציעים לבחון להשקיע את הכספים שלהם, במקום ברכישת דירה, באפיקי השקעה אלטרנטיביים מגוונים אחרים, שיוכלו לייצר לכם הגדלת הון ותזרים, תוך עלויות מימון זולות בהרבה מהמינוף הכרוך במשכנתא לרכישת נכס למגורים (זאת כדי להגדיל את הפיזור ולהקטין את הסיכון, לצד השקעה אפשרית בשוק ההון כמובן).

בין אפיקי ההשקעה האלה ניתן למצוא: קרנות המשקיעות בנדל"ן בחו"ל, קרנות חוב, קרנות משפטיות ועוד. הרעיון שעומד מאחורי בניית תיק ההשקעות האלטרנטיבי הוא לאתר הזדמנויות השקעה, שמגלמות פיזור ומזעור סיכונים ככל הניתן, ולתת לכסף שלנו להגדיל את עצמו במקום לכלוא אותו בד' אמות. המטרה היא לבנות לעצמנו תיק נכסים שיאפשר, בכל מצב, לייצר החזרים מסוימים ותשואות, גם במשבר החמור ביותר.

זה לא כזה מורכב ואתם יכולים ללמוד את זה בעצמכם
אז נכון, ההשקעה באפיקים אלו דורשת ידע מסוים, גיבוש תוכנית מסודרת וקביעת אסטרטגיה ומטרות, שיאפשרו לכם ליצור מקורות הכנסה פסיביים, דבר שמצריך לעשות שיעורי בית ולהתעדכן בנעשה באופן תמידי. עם זאת, כשהיום יש כל כך הרבה מקורות לצבור ידע, החל מספרים, אתרים, סרטונים פודקאסטים ומה לא? המלאכה הזאת הופכת לקלה הרבה יותר, ובסופה יכולה להניב לכם רווחים משתלמים וגמישות רבה.

נכון, הגישה שלנו תהיה קשה לעיכול עבור רבים מכם, שאולי יזרקו לאוויר מילים כמו "שטויות" או "קשקוש" או "מה, אנחנו מכירים הרבה אנשים שעשו "אקזיט" מהדירה שלהם". אבל עם יד על הלב, תשאלו את עצמכם רגע, אם לא עדיף, במקום להיכנס לכל הטירוף הזה ולהיות שבויים של גורמים אינטרסנטים שונים, לקחת את גורלכם ולייצר לעצמכם משכורת שלישית. ניתן לעשות זאת ע"י רכישת ידע מסוים בהשקעות, שנגיש לכולם ולא מאוד מסובך להבנה. אנחנו בעצמנו עברנו את אותו התהליך, ומהתוצאות שלו נגזרה השקפת העולם שלנו.

אנחנו יודעים שהגישה שלנו כוללת ניפוץ של אתוס, שהיסודות שלו כל כך חזקים ומושרשים בחברה הישראלית, עד כדי כך שחלק מהאנשים יתקשו לקבל את הדברים שכתבנו במאמר הזה. אבל אנחנו מוכנים לקחת את הסיכון ובדיוק כמו הילד ההוא באגדת הילדים המפורסמת, לצעוק בכיכר העיר מול כולם: "המלך עירום", אם זה מה שצריך כדי לשנות את המציאות הבלתי נתפסת הזאת.

 

[יאן]

הכל טוב ויפה, אבל בגדול אין מס על רווח מהשכרת דירה, ויש מס על רווח הון 25%. מה לעשות.

 

[קדימון]

הכל טוב ויפה, אבל בגדול אין מס על רווח מהשכרת דירה, ויש מס על רווח הון 25%. מה לעשות.

לא נכון
על שכירות יש מס מ5,196, ובמכירה של הדירה יש מס שבח.
ובשוק ההון בן אדם רגיל יכול להיפטר ממס ראה

מס רווחי הון? לא חובה!

רצית להשקיע בשוק ההון אך חששת ממס ריווחי הון? כל הפתרונות!

www.prog.co.il

 

[יאן]

לא נכון
על שכירות יש מס מ5,196, ובמכירה של הדירה יש מס שבח.
ובשוק ההון בן אדם רגיל יכול להיפטר ממס ראה

מס רווחי הון? לא חובה!

רצית להשקיע בשוק ההון אך חששת ממס ריווחי הון? כל הפתרונות!

www.prog.co.il

עדיין. מי מגיע למס על שכירות? ומי משלם אותו בכלל?

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אני משתדל לכבד את כל המומחים למיניהם אבל אשמח להבין מאיפה עו"ד נתן רוזנבלט שואב את המידע שלו? מצוקת הדיור קיימת כיום בכל מדינות המפותחות בעולם, למשל בקנדה אין בתים למכירה בכלל, בארצות הברית בשכונות חרדיות כמו לייקווד שעלות בית שם לפני שנתיים הייתה 450,000$ זה כבר נושק כיום כמעט כפול 2.
מחירי הדירות עולים בגלל שאין היצע גדול לדירות כי רוב הדירות שנמצאות בבניה הם נחטפים על ידי המדינה למסגרות של מחיר למשתכן ואת מחיר מטרה מה שגורם שהדירות שלא במסגרת שהתכנית שהם 25-50% מהפרויקט צריכים לממן את הפרויקט ואת הרווחיות שלו . ואם בעבר יזמים בשביל לקבל ליווי בנקאי היו צריכים למכור פרי-סייל מה שהיה גורם למחירי דירות להישאר נורמליים - כיום המחיר למשתכן נותן ליזמים את ה20% מכירות שהם צריכים כך שיש להם זמן עד אכלוס ואחרי האכלוס למכור את הדירות שלהם מה שאומר שהם לא בלחץ כספי ולא מוכרים בזול ויכולים לדרוש מחירים מפולפלים.
ולמעשה כל עוד שתכנית מחיר מטרה לא נקבר לא יהיה ירידת מחיר בדירות.
מה יעשה המשפחה שרוצה לרכוש דירה כיום ומצד שני לא רוצה להיות משועבד מדי למשכנתאות גדולות שלוקחים כיום? יש פתרון - דווקא מקומות כמו דימונה (חסידי גור רוכשים שם בהמוניהם) ירוחם, בית שאן, מגדל העמק, ועפולה עדיין יש אפשרות למצוא שם דירות יד שניה במחירים נורמליים 300,000-600,000 ש"ח ולהתחבר לעליית המחירים בישראל בעוד שתשואה של שכירות במקומות האלה הם גבוהים יותר מאשר במקומות המוכרים. למשל דירה שנרכשה בבית שאן לפני חצי שנה ב400,000 ש"ח מושכרת כיום ב1,700 ש"ח בקיצור משלם את המשכנתא פלוס משלם עוד. במקומות האלה הם לא ערים מעורבות ולכן יש סיכוי גדול שמחיר הדירות יכפילו את עצמם בלי שלקחתם על עצמכם עול כספי גדול מדי של משכנתאות שלא נגמרות.

בהצלחה לכולם

כמעט הכל נכון, למעט כמה תיקוני מספרים.