איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

[בעריש]

לא בהכל המדינה שולטת.
קריסות שראינו במדינות בעולם לא נמנעו בזכות ממשלות

אני לא אומר שלא יכול להיות, אבל ברור שהם ינסו למנוע, וזה על ידי הפסקת או המעטה בשיווק ומסירת קרקעות, עיכוב היתרי בניה ועוד, מה שיעזור לשמר רמת מחירים מסוימת.

 

[מקצועי בלבד]

מחיר המניות זה לא רק בגלל הרווחים של הדוח האחרון או זה לפניו, זה בעיקר היוון רווחים עתידיים וצפי הצמיחה בשנים הקרובות.
כרגע יש תחושות ותחזיות להתקררות השוק ולכן ישנם ירידות במחירי המניות (כך אני חושב) וגם יכול להיות בגלל הפסדים כאלו ואחרים.
אני בפירוש כתבתי שיכול להיות שנראה ירידה של 5-10% במחירי הדירות (אני בטוח, אבל הגיוני) וזה מסביר היטב את המצב בשוק.
אני חושב אבל שיותר מזה המדינה לא תוכל לתת לרדת בגלל קטסטרופה כלכלית שעלולה להיווצר)

שוב, לא רק מחירי מניות הנדל"ן ירדו, אלא גם של חברות שאין להם כל קשר לנדל"ן.

והסיבה המרכזית שיש חברות שירדו יותר, ויש כאלו שירדו פחות, או שלא ירדו כלל, ואפי' עלו, זה בעיקר מה רמה המינוף של אותה חברה, ובהתאם לרמת המינוף השוק מתמחר את הסיכון והתשואה הצפויה שלהם בהתאם.
חברה שממונפת יותר זה אומר שעכשיו הרווחים קטנו ועם הצפי להמשך העלאות ריביות, הרווחים ימשיכו לרדת ואולי אפי' להפסיד.

 

[כמו הרוח]

אכן
המדינה תנסה למנוע את הירידות הדרסטיות בכל מחיר
מנגד יש אינפלציה
ויש עוד הרבה דברים שלא בשליטת המדינה

 

[כמו הרוח]

נבואה ניתנה לשוטים
אבל מי שעיניו בראשו שיראה מה קורה בעולם....
ומה קורה בשוק המניות והחברות הגדולות

 

[בעריש]

שוב, לא רק מחירי מניות הנדל"ן ירדו, אלא גם של חברות שאין להם כל קשר לנדל"ן.

והסיבה המרכזית שיש חברות שירדו יותר, ויש כאלו שירדו פחות, או שלא ירדו כלל, ואפי' עלו, זה בעיקר מה רמה המינוף של אותה חברה, ובהתאם לרמת המינוף השוק מתמחר את הסיכון והתשואה הצפויה שלהם בהתאם.
חברה שממונפת יותר זה אומר שעכשיו הרווחים קטנו ועם הצפי להמשך העלאות ריביות, הרווחים ימשיכו לרדת ואולי אפי' להפסיד.

כל מה שצפוי לו האטה בצמיחה או הפסד יירד, ברור שגם הביקוש לדירות עלול לרדת כתוצאה מהעלאת ריבית, אב עדיין יהיה אינטרס מובהק לשמר את רמות המחירים וכנ"ל.
יש מניות שלמרות הריביות ממשיכות לעלות, מניות האנרגיה, כיון שברור שנצטרך אנרגיה (וזה בכלל לא רק בגלל המשבר עם פוטין ואכמ"ל).
אותו דבר תקף לדיור, כולם מבינים שכל יום שעובר מצטרפים חדשים לביקוש, ואם לא ישחררו מספיק קרקעות, יצליחו לשמר את רמות המחירים.

 

[בעריש]

אכן
המדינה תנסה למנוע את הירידות הדרסטיות בכל מחיר
מנגד יש אינפלציה
ויש עוד הרבה דברים שלא בשליטת המדינה

האינפלציה כרגע בעיה, אבל הבעיה היותר גדולה היא הפחד מפני סטגפלציה...

 

[כמו הרוח]

כל מה שצפוי לו האטה בצמיחה או הפסד יירד, ברור שגם הביקוש לדירות עלול לרדת כתוצאה מהעלאת ריבית, אב עדיין יהיה אינטרס מובהק לשמר את רמות המחירים וכנ"ל.
יש מניות שלמרות הריביות ממשיכות לעלות, מניות האנרגיה, כיון שברור שנצטרך אנרגיה (וזה בכלל לא רק בגלל המשבר עם פוטין ואכמ"ל).
אותו דבר תקף לדיור, כולם מבינים שכל יום שעובר מצטרפים חדשים לביקוש, ואם לא ישחררו מספיק קרקעות, יצליחו לשמר את רמות המחירים.

יש הגיון שרמת המחירים תשאר
עקב העלות המטורפת של מדד הבניה שמתייקר כל יום
אבל לקנות דירה על מנת שתעלה זה קצת סיכון

 

[כמו הרוח]

האינפלציה כרגע בעיה, אבל הבעיה היותר גדולה היא הפחד מפני סטגפלציה...

למי שפחות מבין....
סְטַגְפְלַצְיָה (מאנגלית: stagflation) היא מצב בו שיעור האינפלציה גבוה, הצמיחה הכלכלית מאטה ושיעור האבטלה נשאר גבוה. הסטגפלציה מעלה דילמה בפני קובעי המדיניות הכלכלית, מאחר שפעולות שנועדו לרסן את האינפלציה עלולות להחמיר את המיתון הכלכלי ולהפך. המונח נטבע על ידי איאן מקלאוד (Iain Macleod), ששילב בין המילים סטגנציה ואינפלציה בנאום בפרלמנט הבריטי ב-1965.

הקונספט ראוי לציון מאחר שעל פי התפיסה הקיינסיאנית, שהייתה התפיסה השלטת בין סוף מלחמת העולם השנייה לשנות השבעים המאוחרות, אינפלציה ומיתון סותרים זה את זה, כפי שהיחסים ביניהם מתוארים בעקומת פיליפס. בנוסף חשוב לדעת מהי סטגפלציה מאחר שהוכח כי מאוד קשה, ויקר מאוד מבחינת גירעונות תקציביים, לצאת ממנה.

 

[בעריש]

יש הגיון שרמת המחירים תשאר
עקב העלות המטורפת של מדד הבניה שמתייקר כל יום
אבל לקנות דירה על מנת שתעלה זה קצת סיכון

תספר לחברות שרכשו לפני חצי שנה +, קרקעות במחיר שמשקף שווי לדירה של 7 מיליון ש"ח בהרצליה, דירות רגילות...
למדינה יש אינטרס ברור..

זו רק דוגמא קטנה... מאז עברו הרבה מים בנהר, היום דירות עולים שם יותר...

 

[כמו הרוח]

אכן חברות וקבלנים גדולים יכולים ליפול בגדול בסיפור הזה
קשה להאמין, אבל היו דברים מעולם.
מספיק מכה בכנף של היי טק, ולא יהיה מי שיקנה את הדירות הללו וכו.
אגב בעריש איפה אתה ממליץ להשקיע היום?

 

[בעריש]

אכן חברות וקבלנים גדולים יכולים ליפול בגדול בסיפור הזה
קשה להאמין, אבל היו דברים מעולם.
מספיק מכה בכנף של היי טק, ולא יהיה מי שיקנה את הדירות הללו וכו.
אגב בעריש איפה אתה ממליץ להשקיע היום?

בשביל שהם לא יפלו המדינה לא תשווק מהר קרקעות, ותעשה המון שזה לא יקרה, אם זה יקרה זה יהיה מפולת מטורפת לדעתי, השקל יהפוך לנייר טישו (אם תצליח להוציא מאיזה מקום...) (אני מדבר על קריסת מחירים, לא ירידה מסכנה של 5-15%)
אני מסכים בהחלט שיכול היות צינון שוק מצב סטטי ואפילו ירידות קטנות, אבל לא מאמין שישאר לאורך זמן.
הכל דעתי בלבד!.
איפה להשקיע?
שאלת השאלות...
אבל קודם עלי להציג את הרשיון, לא?

 

[כמו הרוח]

בשביל שהם לא יפלו המדינה לא תשווק מהר קרקעות, ותעשה המון שזה לא יקרה, אם זה יקרה זה יהיה מפולת מטורפת לדעתי, השקל יהפוך לנייר טישו (אם תצליח להוציא מאיזה מקום...) (אני מדבר על קריסת מחירים, לא ירידה מסכנה של 5-15%)
אני מסכים בהחלט שיכול היות צינון שוק מצב סטטי ואפילו ירידות קטנות, אבל לא מאמין שישאר לאורך זמן.
הכל דעתי בלבד!.
איפה להשקיע?
שאלת השאלות...
אבל קודם עלי להציג את הרשיון, לא?

גם בל רשיון

 

[לייבובוש]

רק אם אפשר סיכון מהמומחים.מה בדיוק קרא בראצ'ה ב2008 ואיך זה מקביל למה שקורא פה?
ולמה הנתון של חוסר היצע בדירות לא משנה? (האוכלוסיה פה גודלת בצורה שונה מאוד מכל מדינות מערב)

 

[בעריש]

גם בל רשיון

לא יקרה...

 

[מקצועי בלבד]

כל מה שצפוי לו האטה בצמיחה או הפסד יירד, ברור שגם הביקוש לדירות עלול לרדת כתוצאה מהעלאת ריבית, אב עדיין יהיה אינטרס מובהק לשמר את רמות המחירים וכנ"ל.
יש מניות שלמרות הריביות ממשיכות לעלות, מניות האנרגיה, כיון שברור שנצטרך אנרגיה (וזה בכלל לא רק בגלל המשבר עם פוטין ואכמ"ל).
אותו דבר תקף לדיור, כולם מבינים שכל יום שעובר מצטרפים חדשים לביקוש, ואם לא ישחררו מספיק קרקעות, יצליחו לשמר את רמות המחירים.

זה נראה כמו שיחת חרשים..
לא כתבתי פה שום צפי מה יקרה למחירי הדירות ואין לי מושג איך אתם מוציאים את זה ממה שכתבתי.
סה"כ הסברתי למה ירדו המניות של חברות הנדל"ן.

לגבי מחירי הדירות, אין לי זמן להיכנס לזה כרגע שוב פעם, אבל הכל יכול לקרות.

 

[מברר]

ברגע שהפריים עולה
אז הבנק משלם על הכסף שלו יותר!!!!
וממילא מלווה אותו ביותר
לדוג היום שהפריים 1.85 הבנק לוקח 4 אחוז בקל"צ
ביום שהפריים יהיה 3 אחוז הבנק יקח כפול.
במיוחד שהם לוקחים בחשבון ירידית מחירים כתוצאה מ.....

זו אחת האמירות שמראה שאנשים פשוט לא יודעים איך שוק המשכנתאות עובד...
טעות נפוצה היא שלבנק יש כסף, שאותו הוא מלווה לאנשים.
אבל זה ממש לא כך.
כשהבנק נותן לך הלוואה של 1,000,000 ש"ח לדוגמא,
סכום הכסף שיש אצלו ואותו הוא מלווה לך משלו, הוא 60,000 ש"ח בלבד!
- 6%, ע"פ תקנות בנק ישראל (באנגליה זה 3%, בהרבה מקומות בעולם 10%)
שאר הכסף של ההלוואה, "נוצר" אצל הבנק בעצם זה שהתחייבת בלקיחת הלוואה לתת אותו לבנק, ואף שעבדת דירתך עבור כך.
כלומר - כשהבנק נותן לך משכנתא, הוא לא מרוויח רק את הריבית, אלא גם כמעט את כל הקרן!! (94% ליתר דיוק)
עכשיו תבינו למה הבנק מוכן לרדת ולרדת בעלות הריבית (לפחות עד סוף שנה אזרחית קודמת) - את הכסף הגדול הוא עושה מהקרן עצמה, שאר הריביות זה כבר בונוס...

בעצם הבנקים הם מוסד לייצור כסף.
אז למה הם ולא אני??
פעילים חברתיים מרבים להלין על כך..
והתשובה היא שאין תשובה - פשוט ככה זה עובד בכל העולם כבר הרבה שנים...

לא התכוונתי להסיט את הדיון לנושא מבנה הכלכלה המודרנית ומשכנתאות,
אבל בתוך השיח החשוב על מחירי הדירות ותפקיד המשכנתאות בסיפור,
חשוב להבין כיצד זה עובד.

 

[מברר]

למי שמעוניין להרחיב ידע בנושא,
הנה כמה לינקים לקריאה:

https://www.ibank.org.il/ייצור-כסף-בכלכלה-מודרנית-2/

https://www.tzibur.org/money/cms.htm

https://www.hon.co.il/איך-עובדת-הפירמידה-הבנקאית-ולמה-הכסף-ש/

https://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3584537,00.html

https://shecoins.com/getting-started-01-what-is-money/

http://amitit.co.il/הכירו-כך-עובדת-השיטה-של-המערכת-הבנקאית/
______________
ציטוט לדוגמא משני הלינקים האחרונים:

1) אבל מה קורה כשמישהו נכנס לבנק ומבקש הלוואה של מיליון שקלים?
האם הוא יוצא מהבנק עם שק של שטרות?
כמובן שהתשובה היא לא.
אם דנה נכנסת לבנק ומבקשת הלוואה של מיליון שקלים- נוצר לה חוב לטובת הבנק בסך מיליון שקלים ובנוסף ריבית, כלומר היא חייבת להחזיר לבנק מיליון שקלים + ריבית על חוב של מיליון שקלים.

וכך בעצם נוצר רוב הכסף בעולם– דרך חובות.

ברגע שהבנק יוצר את ההלוואה במחשב- הכסף נוצר (מופיע ברישומי המחשב) וברגע שההלוואה מוחזרת הכסף מושמד (יוצא מהמחזור).
מבלי להיכנס למונחים כמו כלכלת חוב והסברים נוספים, אפשר להבין כי משהו קצת מוזר בשיטה הזו. הבנקים המסחריים (גופים פרטיים ללא שום קשר לממשלה) יוצרים את ההלוואה, ובכך הם מייצרים כסף יש מאין, והם היחידים בעלי הסמכות לעשות זאת. בנוסף, הם מקבלים את התוספת של הריבית.

2) שנייה לפני שהמערכת מוסרת את ההלוואה ללווה, הכסף החדש שיוצר מצוי ברשות המערכת הבנקאית.

לפי ההסבר מלמעלה הבנו שהמערכת הבנקאית מייצרת את כספי המדינה באמצעות חלוקת הלוואות לציבור בהליך שאפשר להגדירו יש מאין מכיוון שהוא אינו תלוי בדבר אלא ברצונה להלוות ולייצר בכך כסף חדש למערכת.

 

[אחת מהעולם!!!!]

איך ניתן ליצור קשר עם העו"ד נתן רוזנבלט??

 

[מקצועי בלבד]

זו אחת האמירות שמראה שאנשים פשוט לא יודעים איך שוק המשכנתאות עובד...
טעות נפוצה היא שלבנק יש כסף, שאותו הוא מלווה לאנשים.
אבל זה ממש לא כך.
כשהבנק נותן לך הלוואה של 1,000,000 ש"ח לדוגמא,
סכום הכסף שיש אצלו ואותו הוא מלווה לך משלו, הוא 60,000 ש"ח בלבד!
- 6%, ע"פ תקנות בנק ישראל (באנגליה זה 3%, בהרבה מקומות בעולם 10%)
שאר הכסף של ההלוואה, "נוצר" אצל הבנק בעצם זה שהתחייבת בלקיחת הלוואה לתת אותו לבנק, ואף שעבדת דירתך עבור כך.
כלומר - כשהבנק נותן לך משכנתא, הוא לא מרוויח רק את הריבית, אלא גם כמעט את כל הקרן!! (94% ליתר דיוק)
עכשיו תבינו למה הבנק מוכן לרדת ולרדת בעלות הריבית (לפחות עד סוף שנה אזרחית קודמת) - את הכסף הגדול הוא עושה מהקרן עצמה, שאר הריביות זה כבר בונוס...

בעצם הבנקים הם מוסד לייצור כסף.
אז למה הם ולא אני??
פעילים חברתיים מרבים להלין על כך..
והתשובה היא שאין תשובה - פשוט ככה זה עובד בכל העולם כבר הרבה שנים...

לא התכוונתי להסיט את הדיון לנושא מבנה הכלכלה המודרנית ומשכנתאות,
אבל בתוך השיח החשוב על מחירי הדירות ותפקיד המשכנתאות בסיפור,
חשוב להבין כיצד זה עובד.

א. גם בישראל זה יותר מ6%. [באזור ה14%]
ב. כל זה נכון בהלוואות רגילות, אבל במשכנתאות יש הגבלות של הקצאת הון גבוהה הרבה יותר בהתאם לאחוז המימון של של המשכנתא משווי הנכס.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

שלום חברים, בקשת עזרה:

אני נמצא כרגע בהר יונה. אני מעוניין לבדוק את האתר של "מקום תורה" (רוני אלישע) מי שיודע פרטים נא לעדכנני כאן או במייל <לא ניתן לפרסם מיילים באופן פומבי>