איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

[עו"ד נתן רוזנבלט]

הדירה שלי הייתה שווה ב1995 350,000 שח. היום היא שווה 1.850...
אגב, בהשקעה פאסיבית מול נאסדק 100 היית מרוויח מיליון ש"ח.

עכשיו תעשה חשבון של השכירות כפול 27 שנים, שבבורסה אין לך דבר כזה .

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

יום ראשון.

יעקב: שלום, הגעתי לר' משה ?
משה. כן שלום עם מי הכבוד?
יעקב. אני אחד השכנים שלך בבניין
משה. מה?
יעקב. בדירה החדשה שקנית בכסיף.
משה. שמח לשמוע טוב שכן טוב.
יעקב. אלא שזה בדיוק העניין.
משה. אה יש לנו שוכרים ברוך השם.
יעקב . אנחנו רוצים השכנים יהיו שכנים טובים מכל הבחינות אתם מבינים?
משה מי זה אנחנו ?
יעקב. השכנים בבניין ובשכונה החדשה כפי שידוע לך הציבור שקנו קנו על דעת שיהיה שכונת חרדית.
משה. זכותי להשכיר למי שאני רוצה...
יעקב. לפני שאתה כועס זה לא כל כך פשוט אתה יודע זה בית משותף.
משה. מה משותף מה
יעקב. יש את החדר מדרגות והחצר וכו׳
משה אבל מה זה עניינך למי אני משכיר
יעקב. אתה יודע גם מבחינה הלכתית זה לא פשוט שבת חמץ ושמיטה ועוד.
משה. הגזמת תן לי להסתדר עם זה כולם עושים את זה ויש רבנים שמתירים. והכל בסדר.
יעקב. לפחות בשטח המשותף שלא יהיה בעיות אני מניח שתדברו עם השוכר כן?
משה מה הם אנשים בסדר עושים בלגן?
יעקב. דבר ראשון האור בחדר מדרגות והמעלית בשבת אין מצב שזה פועל ועל חשבוננו.
משה. זה בכלל מעלית שבת איך שהבנתי. והאור
יעקב. מעלית שבת זה עולה כסף אתה משלם את זה כי שאר השכנים לא צריכים את זה.
משה. זה לא עובד ככה אם יש לך בעיות תדבר איתו.
יעקב. רח' משה
משה. אין לי זמן עכשיו.
ניתוק.


יום שני.

יעקב. שלום וברכה מדבר יעקב
משה. איזה יעקב ?
יעקב. דיברנו אתמול בקשר
משה. כן אבל לא אמרת לי מי אתה
יעקב. הפרטים שלי לא משנים כל כך.
משה. השיחה לא תימשך ככה. אתה מפחד להזדהות ?
יעקב זה לא העניין..
משה לא לא אני לא ממשיך ככה.
יעקב. טוב אז נתקדם קורין לי יעקב אייזנבאך ואני גר בדירה שמול הדירה שלך .ובכן. אנחנו צריכים לפתור את העניין לפני שיהיה יותר קשה
משה. מה קשה
יעקב. אתה יודע אם תצטרך להוציא את השוכר יותר מאוחר יכול להיות לו הרבה תלונות וכו'
משה. מי מדבר על להוציא?
יעקב דיברנו אתמול לא?
משה. לא אתם לא תחליטו עלי שום דבר מה זה מדינה חופשית
יעקב. נו חשבנו שיש לנו עסק עם מישהו משלנו עם שומר תורה.
משה. ברור אבל מה קשר?
יעקב. יש כאן נזקי שכנים ויש
משה. שוב אתה עם השטויות שלך גמרנו עם זה כבר.
יעקב. אני מבין שהעניין סגור מבחינתם?
משה סגור לגמרי וכל טוב.
יעקב. אם העניין כספי אולי יש מה לעזור
משה זה עקרוני שלא תגיבו כאן מזה מאה שערים פה ?
יעקב. אנחנו נוכל לעזור למקרה שמשהו את דעתכם
משה חבל על הזמן שלכם.
יעקב. נדבר מחר
משה לא מחר ולא אף פעם



יום שלישי
יעקב. שלום הגעתי לר' משה?
משה. זה שוב אתה עוד פעם אני מערב משטרה זה הטרדה כבר.
ניתוק.



יום ראשון

משה. יעקב ?
יעקב. כן אני שמח לשמוע אתכם חשבתם שוב על ה
משה. לא בכלל לא.
יעקב. מה העניין?
משה. מה אתה מיתמם אתם הורסים לי את הדירה
יעקב. נשמח לשמוע
משה. מה אתם חושבים זה טאליבאן תפעילו אלימות כאן אתם תשלמו הכל
יעקב. אני מבין שאתם ממש כועסים אבל אם תואילו להסביר את עצמכם נוכל להבין.
משה. אתה יודע אבל אין לי בררה אני מקבל תלונות מהשוכר על כל מיני דברים.
יעקב. ומה זה קשור אלינו איש חכם אמר פעם כל אחד אחראי על הדירה שלו בלבד.
משה. זה לא יגמר ככה מה אתם
יעקב. אני מניח שיש לכם טעות בטלפון לא הגעת למשטרה או משהו כזה.
משה. זה יגיע תיכף חכו חכו.
ניתוק.

הכתיבה טובה ומצויינת. מתארת את המצב באופן מדוייק.

 

[החכמה שבנשים]

לדעתי אתה פשוט לא מעריך מספיק את שוק הנדל"ן
הכנסה של 600 אלף משוק ההון היא ממש עלובה לעומת הנדל"ן
בנ"א שהיה לו 45 אלף בשנות 95 אם הוא היה משקיע בנדלן הוא היה היום עם דירה ++.

לגמרי, לגמרי!! אחיות שלי התחתנו בסביבות שנת 2003 היה להם כ- 20,000$. בוא נגיד שזה משהו כמו 100,000 ש"ח היום יש להם דירות ששוות בשקט כ- 2 מיליון ש"ח ויותר ואין להם משכנתא בכלל!!!
אז עם 45,000 ש"ח בשנת 1995 בוודאי שהיה מה לעשות.
אדם שמדבר כלכלי אתה לא בטוח!!!

 

[תוהה ומשתומם]

לגמרי, לגמרי!! אחיות שלי התחתנו בסביבות שנת 2003 היה להם כ- 20,000$. בוא נגיד שזה משהו כמו 100,000 ש"ח היום יש להם דירות ששוות בשקט כ- 2 מיליון ש"ח ויותר ואין להם משכנתא בכלל!!!
אז עם 45,000 ש"ח בשנת 1995 בוודאי שהיה מה לעשות.
אדם שמדבר כלכלי אתה לא בטוח!!!

לא הבנתי, מישהו פה לקח לעצמו תפקיד לתסכל אותו על 27 שנים שהוא השקיע בשוק ההון?? לכל אדם יש את המסלול שלו, ואת צינור השפע שה' משפיע לו משמיים.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

בא נחזור לעניין מחירי הדירות. מישהו שלח לי (בצילומסך שאני לא יודע להעלות לכאן) כתבה מאלפת בגלובס אתמול עם הכותרת "אשליית חוף המבטחים של הנדל"ו מתנפצת" אם יש את זה למישהו בטקסט אודה לו מאוד אם יעלה את זה לכאן. זה ממש מרתק, איך שהוא מנתח איך אפשר להסביר את ירידת המניות של חברות הנדל"ן אל מול עליית מחירי הדירות. אני מודה מראש לחבר שיביא את זה לכאן.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

 

[ציפי ציפי]

בא נחזור לעניין מחירי הדירות. מישהו שלח לי (בצילומסך שאני לא יודע להעלות לכאן) כתבה מאלפת בגלובס אתמול עם הכותרת "אשליית חוף המבטחים של הנדל"ו מתנפצת" אם יש את זה למישהו בטקסט אודה לו מאוד אם יעלה את זה לכאן. זה ממש מרתק, איך שהוא מנתח איך אפשר להסביר את ירידת המניות של חברות הנדל"ן אל מול עליית מחירי הדירות. אני מודה מראש לחבר שיביא את זה לכאן.

לבקשתך-
אחת האשליות הגדולות ביותר בעולם ההשקעות מניחה כי הנדל"ן מהווה חוף מבטחים. כשהגלים בשוק ההון מתגברים, וכשהכסף של הציבור בורח ממניות ומקרנות נאמנות - הוא מגיע להשקעה יציבה ובטוחה בארבעה קירות. על אחת כמה וכמה כשגובר החשש לאינפלציה - ומי מגן טוב יותר משחיקה של הכסף שלנו מאשר הנדל"ן הפיזי, שלא יכול להתאדות בן לילה ויש לו "שווי אמיתי".

ומדוע זו אשליה? כי הכוחות שפועלים מנגד, ולוחצים כעת על שוק הנדל"ן, עלולים להיות חזקים בהרבה. ראשית, חשוב לזכור כי נדל"ן הוא עסק פיננסי ומימוני, הרבה לפני שהוא עסק של מלט וברזלים. זה נכון לרוכשי הדירות, שרובם ככולם נעזרים בהלוואות עתק, וזה נכון, כמובן, גם ליזמים. ואם צינורות האשראי מתייבשים או מתייקרים, מה שמוכרח לקרות כשהסיכון גדל וחוסר הוודאות בשיא, לא קשה לדמיין מה עלול לקרות לבניין הקלפים שבנינו פה (ולא רק בישראל, אלא בכל העולם).
לפני הכול, את ההוכחה החזקה ביותר לכך רואים כעת בבורסה, כשדווקא מניות הנדל"ן, יזמיות המגורים וחברות הנדל"ן המניב, מובילות את הירידות החדות. ישראל קנדה, למשל, גיבורת השנים האחרונות בבורסה ויזמית ששמה את ידה כמעט על כל קרקע אטרקטיבית שיצאה למכירה בתל אביב רבתי - צנחה מתחילת השנה ביותר מ־26%. מניות חנן מור ואזורים, מהשחקניות הבולטות והאגרסיביות בשנים האחרונות בייזום נדל"ן, איבדו יותר מחמישית משוויין. גם חברות הנדל"ן המניב הגדולות נמצאות בסחרור: אריות נדל"ן כמו מליסרון ועזריאלי ירדו מתחילת השנה, בהתאמה, ב־17% וב־13%, למרות הביטחון בדיבידנדים שהן משלמות מדמי השכירות שמגיעים אליהן מדי חודש, ושפע כותרות על הקונים שרצים בחזרה לקניונים.

ישראל קנדה סוחבת על הגב חובות מגופים שונים​

ישראל קנדה, למשל, סוחבת על הגב חוב מבנקים, מגופים מוסדיים ומהציבור שרכש ממנה אגרות חוב בסכום כולל של 4.7 מיליארד שקל - יותר מהשווי הכולל שלה כרגע בבורסה בתל אביב. כשהיא קונה קרקעות במחירים מפולפלים, היא מזדרזת ליטול את כל הסכום, או כמעט את כולו, בהלוואות מבחוץ.

לאורך כל השנים האחרונות זו הייתה נוסחה מנצחת: כל עוד הנדל"ן טס והריביות בשפל, התשואה מול ההון הנמוך שהביאו הקונים מהבית הייתה פנטסטית. אבל כשהמגמה מתהפכת, החוב העצום הופך די בקלות להיות גבוה מערך הרכישה - מה שעלול לאלץ את הלווים לממש נכסים (קרקעות, בניינים, דירות) גם בהתפשרות על המחיר.
במהלך שנת 2021 גייסו חברות הנדל"ן הישראליות 30 מיליארד שקל מאגרות חוב מהציבור - 20% יותר מהשנה שלפניה ו־42% מכלל גיוסי החוב בבורסה של תל אביב. עזריאלי, למשל, לוותה מאיתנו 3.7 מיליארד שקל בריבית שצמודה למדד המחירים לצרכן - זה שכבר עלה ב־1.3% רק בחודשיים האחרונים (פברואר־מרץ).

המשכנתה הממוצעת זינקה ב־50% ב־5 שנים​

מה שישראל קנדה או עזריאלי עשו בהיקפים עצומים, קוני הדירות עשו פה בקטן (יחסית). בחודש מרץ, למשל, המשכנתה הממוצעת מהבנקים עמדה על 975 אלף שקל, 50% בהשוואה למשכנתאות שלנו רק לפני חמש שנים, ונרשמו פה עסקאות בהיקפי שיא (כמעט 14 אלף נוטלי משכנתאות). מה גם שאפילו בבנק ישראל הודו לאחרונה כי חלק לא מבוטל מאותם קונים מצאו דרך לגייס חלק מההון העצמי מהלוואות משלימות ששמחו לחלק להם בחוץ.

ושוב, כל עוד הריביות בשפל ומחירי הנדל"ן רצים מדי חודש, לא הייתה לאף אחד סיבה לעצור את החגיגה. אך אם השווקים רועדים, אם יקר יותר לקחת משכנתה, ואם הרבה פחות ברור שיהיה מאיפה להחזיר מחר (ע"ע ההייטקיסטים והחלומות על אופציות) - אין שום ודאות כי הביקושים ימשיכו לרחף ברמות שיא ושנרצה, או שנוכל, להגדיל עוד ועוד את המשכנתאות ואת המינוף שאנחנו לוקחים גם מחר ומחרתיים.
מעבר למצוקת האשראי בעידן של ריבית עולה, גם משבר האספקה והסחורות צפוי להכות בנדל"ניסטים - מיזמיות המגדלים ועד רוכשי הדירות - שמגלים כי התייקרות מחירי הברזל, המלט והעץ מתגלגלים מהר מאוד למוצר שהם קונים. ושוב, כל עוד הנדל"ן מטפס, וכל עוד הגופים הפיננסיים פותחים את הכיס, כדאי לחרוק שיניים ולשלם 5%־10% נוספים בגין התייקרות הבנייה. אבל אם הסנטימנט משנה כיוון, לא בטוח שכולם ירצו או יוכלו להמשיך.

מתרבים סימני השאלה לגבי מגדלי המשרדים​

בד בבד, מתרבים סימני השאלה גם לגבי הביקושים למגדלי המשרדים. לאותם יזמים שהבטיחו לנו כי "חברות ההייטק משלמות כל מחיר, ודאי אם מדובר בתל אביב". בשנים הקרובות יסתיימו לפחות מיליון מ"ר משרדים בתל אביב והסביבה, ומספיק שצמיחת ההייטק מעט תגמגם - בין השאר על רקע הסערות בשוקי ההון בניו יורק והקושי של חברות ההייטק לגייס עוד ועוד מזומנים - כדי שיזמיות המשרדים הנוצצים יקלעו למצוקה אמיתית.
בשורה התחתונה, קשה לדעת מה יקרה לנדל"ן בעקבות הטלטלות בשוק ההון. אבל אסור להשלות את עצמנו כי מדובר בעוגן יציב.

 

[קדימון]

לגמרי, לגמרי!! אחיות שלי התחתנו בסביבות שנת 2003 היה להם כ- 20,000$. בוא נגיד שזה משהו כמו 100,000 ש"ח היום יש להם דירות ששוות בשקט כ- 2 מיליון ש"ח ויותר ואין להם משכנתא בכלל!!!

שכחתם לרשום מה היה אז ערך הדירה וכמה משכנתא הם שילמו.

השקעות - במה עדיף להשקיע? בקניית דירה להשקעה? או בשוק ההון?

בעקבות כל הדיונים שמפוזרים פה באשכולות השונים, החלטתי לפתוח לנושא אשכול חדש, שבו נדון אחד על אחד, מה עדיף, פה נדון בכל השיקולים שצריכים לבוא בחשבון. האשכול לא בא לקבוע דעה מסוימת, רק בא לפתוח כיווני חשיבה נוספים. ולצורך הדיון, נדון במקרה הבא: זוג שיש להם כרגע 300,000 ש"ח להשקעה. טווח ההשקעה...

www.prog.co.il

 

[ישראל123456]

אני איתך !
רק שאלה אם אתה גר במרכז / ירושלים /או כל מקום אחר
ויש לך דירה להשקעה באזור כזה או אחר
מה אתה הייתה עושה ?
ובפרט אם יש לך משכנתא / הלוואות / משקעים

אדם חכם חושב לפני שהוא נכנס לבוץ

 

[מתמיד]

אני רק שם את זה כאן

 

[אני456]

אני רק שם את זה כאן

אני לא יודעת אם למתווכים יש יד ורגל בעליית המחירים, לא נראה לי שיש להם אינטרס שלא יהיו עסקאות ב-כ-ל-ל.

מה שכן, מסיבוב בהרבה דירות במ"ע , נראה שאנשים קצת שכחו שאמור להיות גם קשר בין מפרט ומצב הדירה למחיר שלה.

לדוג', מוכר שיורה בשיחת טלפון ראשונה את חסרונותיה הלא זניחים של הדירה , אבל משבוע לשבוע מעלה את המחיר שלה,
או דירה שמלכתחילה שטחה קטן משמעותית מדירה סטנדרטית, והמוכר שואב את המחיר מעיון במקומונים בלי להתחשב בנתונים הספציפיים שלו.

 

[אניס]

זה נכון שיש כמה לא ריאליים ומי שעוקב אחר הפרסומים במודיעין עילית רואה שאותן דירות נשארות שבוע אחר שבוע...
אבל הדירות השוות שיוצאות לשוק, נמכרות בטווח של שעות עד ימים ספורים, באופן אישי אני מכיר דירות שעטו עליהם מספר אנשים יחד, מה שהפך עד מהרה למכירה פומבית...
באחד המקרים, בתוך כמה שעות המוכר קיבל 100,000 יותר מהמחיר שדרש מתחילה!!!

 

[מתמיד]

אבל הדירות השוות

מה נקרא אצלך שוות ?

 

[אניס]

דירות שראויות למגורים באופן מיידי ללא שיפוץ והמחיר לא מופרך.
תלוי מאוד גם באזור בעיר.

 

[תמי אחת]

דירות שראויות למגורים באופן מיידי ללא שיפוץ והמחיר לא מופרך.
תלוי מאוד גם באזור בעיר.

יש כאלו במודי"ע, כרגע?

 

[אניס]

יש כאלו במודי"ע, כרגע?

ככל הידוע לי אין

 

[תמי אחת]

דירות שראויות למגורים באופן מיידי ללא שיפוץ והמחיר לא מופרך.
תלוי מאוד גם באזור בעיר.

ככל הידוע לי אין

מ.ש.ל.

 

[אניס]

???

 

[לייבובוש]

מ.ש.ל.

???

 

[מתמיד]

מ.ש.ל.

כנראה לא למדתם לימודי ליב"ה חחח
מ.ש.ל = מה שצריך להוכיח . (מתמטיקה)
והכוונה
הכל דמיונות
אין באמת דירות שנמכרות במחירים ההזויים הללו
תסתכלו ברשות המיסים - שמה רואים את האמת בלי "הזיות"