איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

[תמי אחת]

כנראה לא למדתם לימודי ליב"ה חחח
מ.ש.ל = מה שצריך להוכיח . (מתמטיקה)
והכוונה
הכל דמיונות
אין באמת דירות שנמכרות במחירים ההזויים הללו
תסתכלו ברשות המיסים - שמה רואים את האמת בלי "הזיות"

נו?
זה מה שאמרתי.
היא אמרה שדירותראויות למגורים במחיר שפוי נקנות, ושאלתי אם יש, והיא ענתה שאין, אז כתבתי מ.ש.ל -אכן אין דירות שפויות להשגה במודי"ע

 

[מתמיד]

זה מה שאמרתי.

לא הסברתי לך
הסברתי לאלו ששאלו מה התכוונת

 

[szn]

תסתכלו ברשות המיסים - שמה רואים את האמת בלי "הזיות"

ברשות המיסים לוקח זמן עד שמעדכנים את העסקאות

 

[מתמיד]

ברשות המיסים לוקח זמן עד שמעדכנים את העסקאות

יש שם עסקאות מלפני חודשיים
זה מספיק מעודכן לעניננו

 

[בעריש]

יש שם עסקאות מלפני חודשיים
זה מספיק מעודכן לעניננו

לא תמיד מעודכן ברשות המיסים המחיר האמיתי...

 

[שטייסל מערכות מיזוג]

אדם חכם חושב לפני שהוא נכנס לבוץ

נכון ,
רק שכחת לציין שהבוץ הוא
כלפי המשקיע או כלפי הדייר (מי שקנה כדי לגור בדירה)

 

[אניס]

היא אמרה שדירותראויות למגורים במחיר שפוי נקנות, ושאלתי אם יש, והיא ענתה שאין, אז כתבתי מ.ש.ל -אכן אין דירות שפויות להשגה במודי"ע

הכל דמיונות
אין באמת דירות שנמכרות במחירים ההזויים הללו

דירה סבירה שיוצאת לשוק ב'מחירים ההזויים' האלו נחטפת. אין הרבה דירות לכן התיווכים לא מספיקים לפרסם.

 

[אניס]

תסתכלו ברשות המיסים - שמה רואים את האמת בלי "הזיות"

בנוגע להזיות, תנסה להשיג דירה בחברת ק"ס... הרגע סיימה למכור בניינים החל מ-1.720 לשלושה חדרים...
אכלוס כ-3 שנים.
מי הוזה???

 

[כמו הרוח]

דירה סבירה שיוצאת לשוק ב'מחירים ההזויים' האלו נחטפת. אין הרבה דירות לכן התיווכים לא מספיקים לפרסם.

מי הוזה?
זו"צ שקונה היום דירה ב1.7 ולוקח משכנתא מיליון ש"ח
בזמן שהריביות הולכות לעלות בטירוף

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אני רק שם את זה כאן

מכתב מדהים וכל הכבוד למפרסם על האומץ.

אני מעיד בפניכם , כי למרות שעיקר עיסוקי הוא חוזי דירות במודיעין עילית, לא נחתם אצלי מזה תקופה ארוכה מאוד, חוזה על דירת 3 חדרים "רגילה" בלי גג ובלי חצר וכו'. פשוט לא נמכרים דירות כאלו, למרות שהם מהווים רוב הדירות בעיר. אין לי הסבר, אולי המחיר המופרז, אבל זו המציאות.

אגב, תקיפת המתווכים איננה במקומה, הם לא מעלים ולא מורידים מחירים. זה כוחות השוק עושים את זה. מקסימום ייתכן מתווך שוגה, שמעוניין לקבל דירה בבלעדיות וכדומה ומדמיין שיוכל לקבל יותר. אבל לא כשיטה. הייתי מתווך 17 שנים מכיר את זה.

 

[oritdi]

מבט משפטי // עו"ד נתן רוזנבלט
מתוך "שחרית"


כן, בדיוק כמו בכותרת: אני ממליץ לכל מי שמעניינת אותו דעתי: אל תקנו כעת דירה.

אני יודע שכל המומחים אומרים אחרת, ולדעתם מחירי הדירות אמורים לעלות, אך אני חושב שהם דווקא ירדו בתקופה הקרובה.

רק להדגיש, כי אני מדבר על דירות "רגילות", ולמעט מציאות מיוחדות, או דירות ישנות וזולות במיוחד -דירת 330 אלף ש"ח בבית שאן, אין לה לאן לרדת והיא רק יכולה לעלות-.

אין לי שום אינטרס להמליץ המלצה כזו, אדרבה, הפרנסה שלי היא קצת מתיווך והרבה מעריכת חוזים, ברוך השם עם ישראל קונה דירות ו'הפרנוסה' בשפע.

אם כולם ישמעו בקולי תהיה לי בעיה -טוב, פרנסה משמיים-.

אני גם לא חוזה עתידות ולא יכול לדעת מה יהיה, רק להעריך בזהירות, אך הבה ננתח יחדיו את הנתונים ונדמה לי שגם אתם תסכימו איתי, שלא כדאי כעת לרכוש דירה.

ראשית, כל מי שיכל להירשם להגרלה עשה זאת -מי שיכול ולא עשה זאת למרות שהיו לו חודשיים לעשות זאת, הוא לא מאלו שאפשר להמליץ להם מה לעשות-.

תמיד יש את אלו שאין להם סבלנות להמתין לתוצאות, או שבתוצאות אמרו להם שהם נמצאים אחד אחרי האחרון והם מתייאשים מהר מידי הם שומעים מחבר או מישהו אחר,שיש איזה דירה מציאה בקרית ביאליק, קומה רביעית עם נוף לכביש 4, שאפשר לפצל אותה ולבנות עליה עוד ארבע קומות בפינוי בינוי, ורצים לקנות את העושר הגדול, "העיקר שתהיה דירה".

אני פוגש אותם בהמוניהם, יום אחרי שהם מקבלים את ההודעה האוטומטית כי זכו בדירה בחצי מחיר בבני ברק, עם רווח בטוח של מיליון ש"ח, והם מתקשרים לשאול איך לממש את הזכייה, השיחה הזאת לוקחת בדרך כלל 20 דקות, 5 דקות עד שההוא קולט שבמו ידיו הוא הרס לעצמו את הדירה ושאין יותר מה לעשות -בד"כ, לפעמים יש אפשרות להציל, אךזה נדיר ועולה הרבה כסף-, ועוד 15 דקות שאני צריך לנחם אותו שהכל מלמעלה.

חבל שתהיו בין אלו שזקוקים לעידוד, במקום להיות בין המאושרים שקיבלו דירה בחצי חינם, בלי מתווכים ובלי עורכי דין.

שנית וזה העיקר, גם אם אין לכם תעודת זכאות, או שאתם קונים דירה להשקעה, תמתינו קצת בבקשה ורק תרוויחו.

בואו חשבון: חצי מיליון אזרחים במדינה ממתינים כעת לתוצאות ההגרלה, ולא סתם חצי מיליון, אלא בדיוק אותם אנשים שאין להם דירה.

איש מהם לא קונה היום דירה ולא מתכנן לקנות דירה בקרוב (טוב, לא כולם, יש כאלו שלא קוראים את המדור הזה ולא קראו את החלק הראשון, אבל הם בודדים.) זה גורם להצפת השוק, מה שאמור לגרום לירידת מחירים, גם אם לא דרמטית.

הוסף לכך את שאר הצעדים שנעשו לאחרונה: העלאה מס רכישה, העלאת הריבית על המשכנתא, איסור על שעבוד נכס לצורך רכישת נכס אחר, ועוד צעדים אשר לא שערום אבותינו כשהלכו להשקיע בנדל"ן, כל אלו אמורים לגרום למשקיעים לצאת מהשוק.

ההוצאות סביב רכישת דירה להשקעה התייקרו בעשרות אלפי ש"ח, לא כולל התייקרות הדירה עצמה.

עכשיו, אם הזוגות הצעירים יוצאים מהמשוואה, וגם המשקיעים מתיישבים על הגדר וממתינים, מי נשאר לקנות? משפרי דיור ופראיירים, שני מגזרים שאמנם רבים, אך לא רבים מידי. ולפיכך התוצאה הבלתי נמנעת של כל זה היא ירידת המחירים.

כתבתי כבר לפני חצי שנה כאן כי התכנית של אלקין היא להעלות את המחירים עד לשיא שבו הוא יבוא כמלאך הגואל ויוריד את המחירים, בינתיים הוא פועל בדיוק כפי שתיארנו אז, מי יודע אולי הוא מנוי לעיתון.

אז איך זה שכל המומחים אומרים בדיוק ההיפך? התשובה היא: אינטרסים. לא שחלילה אני מאשים מישהו במניפולציה של השוק, אלא הרצון שלהם שהמחירים יעלו גורם להם להאמין שכך אכן יהיה.

ניקח למשל את הקבלנים והבנקאים, יועצי המשכנתאות והמתווכים, וכמובן עורכי הדין, שאומרים כל הזמן כי המחירים יעלו ויעלו עד אין קץ, הפרנסה שלהם תלויה בהמשך העלייה, כשקבלן מדבר על צפי לעלייה, זה לא רק בגלל שהוא רוצה לשדרג את היגואר למשהו יותר מנקר עיניים, אלא כי הם חוששים, ובצדק, מהיום שהמחירים ירדו באחוז אחד ומעלה, באותו יום גם היגואר הישנה בסכנה של כינוס נכסים.

אני אסביר מיד: הקבלנים היום, לא כולם כמובן, ממונפים על ידי הבנקים באחוזים הולכים וגדלים, ועם הכסף הזה סוחרים ומשקיעים עוד ועוד.

בשנה האחרונה ייצגתי כמה פעמים, פילנתרופים מחו"ל שניסו להתמודד במכרזי רשות מקרקעי ישראל, תמיד זה נגמר בכך שפתאום הופיע איזה קבלן ממוצע, הציע מחיר מדהים של מאות אלפי מעל השווי של הקרקע, וזכה במכרז.

אני מכיר את הקבלנים הללו, חלקם באופן אישי, אין להם את האפשרות להציע עשירית מהסכומים, הכל מהבנק.

וביום שהבנק יקלוט שייתכן ומחירי הדירות יירדו, הוא יבדוק שוב את הכדאיות של מכרזי ההימורים והסוף יכול להיות בעייתי לשני הצדדים.

אני מייצג היום קבוצה של רוכשים חרדים בפרויקט מפורסם מאוד, שכשל, היזם הרשום הינו קבלן ערבי כלשהו, ונקלע לקשיים, בדיון בביהמ"ש התברר כי הוא חייב לבנקים ולמלווים קרוב למיליארד ש"ח! וזה קבלן קטן ועלום שם, לך תדע מה קורה אצל הקבלנים הגדולים, עם זכיותשל אלפי דירות.

לפיכך, אני חוזר ואומר: אל תקנו היום דירה, תתאפקו חודשיים שלושה, זה ישתלם לכם מאוד.

אם אני מבינה נכון, משתלם לי למכור את הדירה שלי כמה שיותר מהר, ולחכות כמה חודשים עם קניה?..

 

[מוישי פרומן]

אם אני מבינה נכון, משתלם לי למכור את הדירה שלי כמה שיותר מהר, ולחכות כמה חודשים עם קניה?..

נכון מאוד!!!
המחירים בארץ הולכים לרדת ב 300,000 לכל דירה תוך שנה
(זה סיכום האשכול)

 

[אדריכלות מזווית אחרת]

דירת 3 חדרים "רגילה"

כל דירת 3 חדרים "רגילה" כבר מזמן הפכה ל-5 או ל-3+ יחידה....
אף אחד לא מוכר לפני שמשביח את הנכס.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

לבקשתך-
אחת האשליות הגדולות ביותר בעולם ההשקעות מניחה כי הנדל"ן מהווה חוף מבטחים. כשהגלים בשוק ההון מתגברים, וכשהכסף של הציבור בורח ממניות ומקרנות נאמנות - הוא מגיע להשקעה יציבה ובטוחה בארבעה קירות. על אחת כמה וכמה כשגובר החשש לאינפלציה - ומי מגן טוב יותר משחיקה של הכסף שלנו מאשר הנדל"ן הפיזי, שלא יכול להתאדות בן לילה ויש לו "שווי אמיתי".

ומדוע זו אשליה? כי הכוחות שפועלים מנגד, ולוחצים כעת על שוק הנדל"ן, עלולים להיות חזקים בהרבה. ראשית, חשוב לזכור כי נדל"ן הוא עסק פיננסי ומימוני, הרבה לפני שהוא עסק של מלט וברזלים. זה נכון לרוכשי הדירות, שרובם ככולם נעזרים בהלוואות עתק, וזה נכון, כמובן, גם ליזמים. ואם צינורות האשראי מתייבשים או מתייקרים, מה שמוכרח לקרות כשהסיכון גדל וחוסר הוודאות בשיא, לא קשה לדמיין מה עלול לקרות לבניין הקלפים שבנינו פה (ולא רק בישראל, אלא בכל העולם).
לפני הכול, את ההוכחה החזקה ביותר לכך רואים כעת בבורסה, כשדווקא מניות הנדל"ן, יזמיות המגורים וחברות הנדל"ן המניב, מובילות את הירידות החדות. ישראל קנדה, למשל, גיבורת השנים האחרונות בבורסה ויזמית ששמה את ידה כמעט על כל קרקע אטרקטיבית שיצאה למכירה בתל אביב רבתי - צנחה מתחילת השנה ביותר מ־26%. מניות חנן מור ואזורים, מהשחקניות הבולטות והאגרסיביות בשנים האחרונות בייזום נדל"ן, איבדו יותר מחמישית משוויין. גם חברות הנדל"ן המניב הגדולות נמצאות בסחרור: אריות נדל"ן כמו מליסרון ועזריאלי ירדו מתחילת השנה, בהתאמה, ב־17% וב־13%, למרות הביטחון בדיבידנדים שהן משלמות מדמי השכירות שמגיעים אליהן מדי חודש, ושפע כותרות על הקונים שרצים בחזרה לקניונים.

ישראל קנדה סוחבת על הגב חובות מגופים שונים​

ישראל קנדה, למשל, סוחבת על הגב חוב מבנקים, מגופים מוסדיים ומהציבור שרכש ממנה אגרות חוב בסכום כולל של 4.7 מיליארד שקל - יותר מהשווי הכולל שלה כרגע בבורסה בתל אביב. כשהיא קונה קרקעות במחירים מפולפלים, היא מזדרזת ליטול את כל הסכום, או כמעט את כולו, בהלוואות מבחוץ.

לאורך כל השנים האחרונות זו הייתה נוסחה מנצחת: כל עוד הנדל"ן טס והריביות בשפל, התשואה מול ההון הנמוך שהביאו הקונים מהבית הייתה פנטסטית. אבל כשהמגמה מתהפכת, החוב העצום הופך די בקלות להיות גבוה מערך הרכישה - מה שעלול לאלץ את הלווים לממש נכסים (קרקעות, בניינים, דירות) גם בהתפשרות על המחיר.
במהלך שנת 2021 גייסו חברות הנדל"ן הישראליות 30 מיליארד שקל מאגרות חוב מהציבור - 20% יותר מהשנה שלפניה ו־42% מכלל גיוסי החוב בבורסה של תל אביב. עזריאלי, למשל, לוותה מאיתנו 3.7 מיליארד שקל בריבית שצמודה למדד המחירים לצרכן - זה שכבר עלה ב־1.3% רק בחודשיים האחרונים (פברואר־מרץ).

המשכנתה הממוצעת זינקה ב־50% ב־5 שנים​

מה שישראל קנדה או עזריאלי עשו בהיקפים עצומים, קוני הדירות עשו פה בקטן (יחסית). בחודש מרץ, למשל, המשכנתה הממוצעת מהבנקים עמדה על 975 אלף שקל, 50% בהשוואה למשכנתאות שלנו רק לפני חמש שנים, ונרשמו פה עסקאות בהיקפי שיא (כמעט 14 אלף נוטלי משכנתאות). מה גם שאפילו בבנק ישראל הודו לאחרונה כי חלק לא מבוטל מאותם קונים מצאו דרך לגייס חלק מההון העצמי מהלוואות משלימות ששמחו לחלק להם בחוץ.

ושוב, כל עוד הריביות בשפל ומחירי הנדל"ן רצים מדי חודש, לא הייתה לאף אחד סיבה לעצור את החגיגה. אך אם השווקים רועדים, אם יקר יותר לקחת משכנתה, ואם הרבה פחות ברור שיהיה מאיפה להחזיר מחר (ע"ע ההייטקיסטים והחלומות על אופציות) - אין שום ודאות כי הביקושים ימשיכו לרחף ברמות שיא ושנרצה, או שנוכל, להגדיל עוד ועוד את המשכנתאות ואת המינוף שאנחנו לוקחים גם מחר ומחרתיים.
מעבר למצוקת האשראי בעידן של ריבית עולה, גם משבר האספקה והסחורות צפוי להכות בנדל"ניסטים - מיזמיות המגדלים ועד רוכשי הדירות - שמגלים כי התייקרות מחירי הברזל, המלט והעץ מתגלגלים מהר מאוד למוצר שהם קונים. ושוב, כל עוד הנדל"ן מטפס, וכל עוד הגופים הפיננסיים פותחים את הכיס, כדאי לחרוק שיניים ולשלם 5%־10% נוספים בגין התייקרות הבנייה. אבל אם הסנטימנט משנה כיוון, לא בטוח שכולם ירצו או יוכלו להמשיך.

מתרבים סימני השאלה לגבי מגדלי המשרדים​

בד בבד, מתרבים סימני השאלה גם לגבי הביקושים למגדלי המשרדים. לאותם יזמים שהבטיחו לנו כי "חברות ההייטק משלמות כל מחיר, ודאי אם מדובר בתל אביב". בשנים הקרובות יסתיימו לפחות מיליון מ"ר משרדים בתל אביב והסביבה, ומספיק שצמיחת ההייטק מעט תגמגם - בין השאר על רקע הסערות בשוקי ההון בניו יורק והקושי של חברות ההייטק לגייס עוד ועוד מזומנים - כדי שיזמיות המשרדים הנוצצים יקלעו למצוקה אמיתית.
בשורה התחתונה, קשה לדעת מה יקרה לנדל"ן בעקבות הטלטלות בשוק ההון. אבל אסור להשלות את עצמנו כי מדובר בעוגן יציב.

תודה על הבאת הכתבה. מדאיג בעיקר זה העניין של המשרדים, מה שכתוב בסוף ולא יכולתי לראות בתמונה. אין לכם מושג כמה אברכים קנו משרדים בתל אביב וכדומה על סמך הלוואות, ועכשיו עלולים להיות מול שוקת שבורה.


אגב הייתה היום כתבה על קריסת הקריפטו לחלוטין. מישהו מכיר? מבין בזה?

 

[בעריש]

אגב הייתה היום כתבה על קריסת הקריפטו לחלוטין. מישהו מכיר? מבין בזה?

שמעת על שגעון הצבעונים?
אני מעריך בהערכה זהירה שלשם זה הולך..
כמובן שניתן לדון בזה ולהתווכח..

שיגעון הצבעונים – המכלול

www.hamichlol.org.il

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אם אני מבינה נכון, משתלם לי למכור את הדירה שלי כמה שיותר מהר, ולחכות כמה חודשים עם קניה?..

חס ושלום. איש לא בטוח בכך, מדובר בהערכות וספקולציות (אגב, לא מדברים על 300 אלף אלא הרבה פחות) יש הבדל בין בן אדם שמתלבט אם לקנות ואתה אומר לו שלא כדאי לקנות, לבין לבנאדם שגר בדירה ואתה אומר לו למכור.

וחוצמזה, דירה זה לא מניות שאתה מוכר וקונה בו ביום, כאן אתה משלם על כל פעולה, של רכישה או מכירה, עשרות אלפי ש"ח להוצאות מסביב, גם אם זו דירה יחידה ואין מסים.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

שמעת על שגעון הצבעונים?
אני מעריך בהערכה זהירה שלשם זה הולך..
כמובן שניתן לדון בזה ולהתווכח..

שיגעון הצבעונים – המכלול

www.hamichlol.org.il

מרתק לקרוא את מה שהבאת. אמנם בקריפטו זה כנראה כבר בעיצומו, אבל נדמה לי שגם בשוק הנדל"ן, לפחות במשרדים, הגענו לקצה השיא.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

כל דירת 3 חדרים "רגילה" כבר מזמן הפכה ל-5 או ל-3+ יחידה....
אף אחד לא מוכר לפני שמשביח את הנכס.

נכון. אבל תופעת הטאבו משותף לא נולדה אתמול, בעוד האין-מכירות של דירות 3 חדרים התחיל רק לפני חצי שנה. בתזמון מושלם עם עליית המחיר שלהם ל1.75 פלוס, עכשיו בא שכנע אותי שאין קשר בין שני האירועים.

 

[בעריש]

מרתק לקרוא את מה שהבאת. אמנם בקריפטו זה כנראה כבר בעיצומו, אבל נדמה לי שגם בשוק הנדל"ן, לפחות במשרדים, הגענו לקצה השיא.

לא הבנת עד הסוף.
נדלן הוא דבר בעל ערך שאנשים צריכים אותו.
הצבעונים היה סוג של טרנד...
אנשים קנו כאילו אין מחר, מכרו את הדירות כדי לקנות את זה (אין בו שום צורך כמובן מבלבד לשים לנוי...) וכך עקב הביקוש המחיר הלך ועלה עד... שבסוף הבינו שאין באמת מה לעשות עם זה והכל התרסק... היום אפשר לקנות ב1.7ש"ח שתיל... (אולי בשמיטה זה בעיה, לא נכנסתי לזה...)
הקריפטו מאוד מזכיר את זה.
נדלן זה דבר ערך עם שימוש ויש צורך, לא יכול להתרסק כך...

 

[אחינו כל בית ישראל]

רק להדגיש, כי אני מדבר על דירות "רגילות", ולמעט מציאות מיוחדות, או דירות ישנות וזולות במיוחד -דירת 330 אלף ש"ח בבית שאן, אין לה לאן לרדת והיא רק יכולה לעלות-.

לא הבנתי למה שמישהו ירצה לגור במקום כזה אם הדירות לא יהיו זולות
הדירות שם לא סתם זולות!!!

בשנה האחרונה ייצגתי כמה פעמים, פילנתרופים מחו"ל שניסו להתמודד במכרזי רשות מקרקעי ישראל, תמיד זה נגמר בכך שפתאום הופיע איזה קבלן ממוצע, הציע מחיר מדהים של מאות אלפי מעל השווי של הקרקע, וזכה במכרז.

אני מכיר את הקבלנים הללו, חלקם באופן אישי, אין להם את האפשרות להציע עשירית מהסכומים, הכל מהבנק.

וביום שהבנק יקלוט שייתכן ומחירי הדירות יירדו, הוא יבדוק שוב את הכדאיות של מכרזי ההימורים והסוף יכול להיות בעייתי לשני הצדדים.

1 אין דבר כזה כל הכסף מהבנק!
הבנק נותן בד''כ עד 70% וזה גם על סמך דוח 0 של השווי העכשוי ולא בשום אופן על סמך עליית מחירים
2אתה מדבר על שהבנקים יקלטו למה שהבנקים יקלטו דבר כזה כשאין דבר כזה באופק

סוף סוף אחד שמבין ... ניפוץ מיתוס .... אמת לאמיתה .
אגב, בארה"ב מבינים זאת היטב ולכן 80 אחוז מהאוכלוסיה גרים בשכירות .
אגב 2 , במודיעין עילית עקב הצפת השוק ביחידות ודירות בחודשים האחרונים , מחירי השכירות בשפל של 6 שנים !!
יחידות 45-50 מ"ר ב 1800-1900 35 מ"ר ב 1450 !! דירות 3 חדרים חדשות מהניילונים ב 2900 !! ( גן הדסים , נאות הפסגה החדשה )
תעשו חשבון של תשואה שנתית לדירה שעולה 1.8 ומושכרת ב 2900 ..... 1.9 אחוז .

הרבה מדברים על העלאת הריבית כגורם של ייקור המשכנתא - אבל שוכחים גורם נוסף חשוב מאוד .
אם הריבית תמשיך לעלות ( כצפוי) תוך חצי שנה יהיה אפשר בפק"מ לקבל 2.5-3 אחוזים .
תראו לי משקיע שפוי אחד שיעדיף להשכיר דירה ( לשפץ לתחזק להחזיק ריקה חודש בשנה וכד' ) ולקבל 1.9 .
( שזה בעצם מוריד את התשואה ל 1.5 )
במקום למכור לשים בפק"מ ולישון בשקט .
מה שאומר הצפת השוק בדירות . מה שאומר שעו"ד נתן לא מדבר שטויות .
להבנתי , משקיעים חכמים בורחים ראשונים מספינה טובעת .
( בדיוק כמו בבורסה , כשהבורסה קורסת "הכסף החכם" כבר מזמן בחוץ )

אבל אתה צריך לקלוט שאם משקיעים יצאו מהשוק מחירי השכירות יעלו בחדות מה שיגרום למשקיעים להכנס חזרה לשוק

חשבון פשוט , נניח 100,000 משקיעים סה"כ בכל הארץ . ( ברור שיש הרבה יותר אבל ניקח מינימום ודאי )
ממוצע של 3 דירות לפחות .
שווה שחרור של 300 אלף דירות בבת אחת במקרה של פאניקה .
יש לכם מושג מה שזה יעשה לשוק ?
אין כושר ספיגה של קניית 300 אלף דירות .
וזה מבלי להזכיר את הדירות המעוקלות של הבנקים שיתרבו כמו פטריות
וימכרו רק למימוש משכנתא מה שאומר 70 אחוז מהמחיר במקרה הגבוה .

אבל אתה צריך לקלוט שאם משקיעים יצאו מהשוק מחירי השכירות יעלו בחדות מה שיגרום למשקיעים להכנס חזרה לשוק ושוב למחסור בדירות מה שגורם למחירי הדירות לעלות ולא לרדת
בעבר כבר העלו את ההוצאות של המשקיעים עד שקלטו שזה רק גורם לעלית השכירות שגורם לעוד יותר משקיעים להכנס לשוק על אף ההוצאות הנלוות הגבהות