איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

[shimשימי]

א. דיברתי על דירות במרכז
שמחירם בין 1.5 ל1.8 עם שכירות של 3000 עד 4000
בזמן שריבית ממוצעת היום עוד לפני העליה הגדולה היא סביב 3 3.5 מה שאומר שריבית על מיליון וחצי זה סביב ה45 אלש לשנה
כמה מכניסים שכירות? 30000-40000 בקושי מכסים את הריבית ואם לא יהיה עליית מחירים יש סיכוי גדול להפסיד
במיוחד שיש מס רכישה ומס שבח

משקיעים שקונים במרכז
הם מקבלים יותר מ3000 אל"ש
ורק לחדד המשכנתא שלי היא 5500 אל"ש בחודש
ועלתה בסך הכל עד עכשיו בערך במאה חמישים שקל אולי אפילו פחות

אז אני לא מבין איפה הדרמה הגדולה
אם עד עכשיו הכל היה בסדר למה שמישהו יפול ממאה חמישים שקל??
בטח אם זה משקיע שהוא כנראה אדם מתוחכם יותר אמיד יותר על דרך כלל

 

[כמו הרוח]

משקיעים שקונים במרכז
הם מקבלים יותר מ3000 אל"ש
ורק לחדד המשכנתא שלי היא 5500 אל"ש בחודש
ועלתה בסך הכל עד עכשיו בערך במאה חמישים שקל אולי אפילו פחות

אז אני לא מבין איפה הדרמה הגדולה
אם עד עכשיו הכל היה בסדר למה שמישהו יפול ממאה חמישים שקל??
בטח אם זה משקיע שהוא כנראה אדם מתוחכם יותר אמיד יותר על דרך כלל

עשיתי חישוב הכי נכון ומדוייק
בהנחה ואתה לוקח מימון מלא על הדירה
אתה לא מרוויח ויכול אפילו להפסעד הרבה
מה לא נכון בחישוב שלי?
בקשר למשכנתא שלך אין לי מושג באיזה ריביות ומסלולים ישלך

 

[כמו הרוח]

משקיעים שקונים במרכז
הם מקבלים יותר מ3000 אל"ש
ורק לחדד המשכנתא שלי היא 5500 אל"ש בחודש
ועלתה בסך הכל עד עכשיו בערך במאה חמישים שקל אולי אפילו פחות

אז אני לא מבין איפה הדרמה הגדולה
אם עד עכשיו הכל היה בסדר למה שמישהו יפול ממאה חמישים שקל??
בטח אם זה משקיע שהוא כנראה אדם מתוחכם יותר אמיד יותר על דרך כלל

לדברי בנק ישראל המשכנתא תעלה בפריים לפחות ב1.5 אחוז ואם ב0.25 כבר עלה לך ב150 אז תחשבן בכמה תעלה לך כזה יעלה ב1.5

 

[shimשימי]

לדברי בנק ישראל המשכנתא תעלה בפריים לפחות ב1.5 אחוז ואם ב0.25 כבר עלה לך ב150 אז תחשבן בכמה תעלה לך כזה יעלה ב1.5

אגב בדקתי
עלה לי ב100 שקל (קצת יותר)
על משכנתא של 5500

נעשה חשבון יצא בערך 600 שקל יותר כל המשכנתא

אני חושב שזה משמעותי אבל לא משהו שיפיל את המשקיעים
אם כבר זה יפיל זה יפיל דווקא את האזרח הפשוט שיש לו רק דירה אחת

 

[כמו הרוח]

• כלה

מחר: בנק ישראל צפוי להעלות את הריבית ב־0.25%​

הריבית עשויה להגיע לרמה של 0.6% • המטרה: לרסן את האינפלציה • החזרי המשכנתאות יעלו • המגמה צפויה להימשך עד סוף השנה​

 

[כמו הרוח]

אגב בדקתי
עלה לי ב100 שקל (קצת יותר)
על משכנתא של 5500

נעשה חשבון יצא בערך 600 שקל יותר כל המשכנתא

אני חושב שזה משמעותי אבל לא משהו שיפיל את המשקיעים
אם כבר זה יפיל זה יפיל דווקא את האזרח הפשוט שיש לו רק דירה אחת

אני אחזור שוב
אנחנו לא יודעים מה המשכנתאות שלך
צמוד מדד או פריים וכו וכו
אבל עשיתי חשבון פשוט מאוד שמראה שעל הריבית של המשכנתא השכירות לא מכסה
זה הכל

 

[shimשימי]

אני אחזור שוב
אנחנו לא יודעים מה המשכנתאות שלך
צמוד מדד או פריים וכו וכו
אבל עשיתי חשבון פשוט מאוד שמראה שעל הריבית של המשכנתא השכירות לא מכסה
זה הכל

קיבלתי ואני מסכים גם
אלא שאני שואל האם זה סיבה למיתון או לירידה במחירי הדירות לדעתך?

כי כשאני חושב על זה קשה להאמין שהחזר של עוד 600 שקל בחודש(המשכנתא שלי אולי לא מייצגת במדוייק את שאר המשכנתאות אבל וודאי שנותנת כיוון להבין לאן זה הולך מבחינה מספרית)
יפיל את המשקיעים

בפרט שההחזר הוא עד"כ עד שליש מהמשכורת

 

[szn]

קיבלתי ואני מסכים גם
אלא שאני שואל האם זה סיבה למיתון או לירידה במחירי הדירות לדעתך?

כי כשאני חושב על זה קשה להאמין שהחזר של עוד 600 שקל בחודש(המשכנתא שלי אולי לא מייצגת במדוייק את שאר המשכנתאות אבל וודאי שנותנת כיוון להבין לאן זה הולך מבחינה מספרית)
יפיל את המשקיעים

בפרט שההחזר הוא עד"כ עד שליש מהמשכורת

כמעט כל משקיע שלקח 100% מימון צריך להוציא כסף מהכיס כל חודש
אלא א"כ הדירה מחולקת.

עכשיו השאלה האם המשקיע יוכל לעמוד בהחזר הנוסף כשהריבית תעלה עוד ועוד

 

[כמו הרוח]

קיבלתי ואני מסכים גם
אלא שאני שואל האם זה סיבה למיתון או לירידה במחירי הדירות לדעתך?

כי כשאני חושב על זה קשה להאמין שהחזר של עוד 600 שקל בחודש(המשכנתא שלי אולי לא מייצגת במדוייק את שאר המשכנתאות אבל וודאי שנותנת כיוון להבין לאן זה הולך מבחינה מספרית)
יפיל את המשקיעים

בפרט שההחזר הוא עד"כ עד שליש מהמשכורת

אתה מדבר על דירת מגורים כשיש לך החזר.
אנחנו מדברים על דירת ההשקעה
האם כיום שווה למנף כסף (באופציה שאני יכולה להביא מימון מלא)
בוא נלך על דירה במרכז ב"ב חולון פ"ת נלך על הדירות הכי זולות בסביבות ה1.6 מיליון+2 אחוז תיווך+8 אחוז מס רכישה=10 אחוז=160 אל"ש+1.6= 1.76 מילון בוא נגיד שאנחנו מקבלים עליה אפילו 4300 שכירות (ואין הוצאות תחזוקה ןתיווך) לשנה= סביב ה50 אל"ש
ריבית על משכנתא של 1.76=(4 אחוז) -70 אל"ש פחות 50 אל"ש שהכניס משכירות הפסיד בשנה 20 אל"ש.
(3 אחוז שזה כבר לא מצוי היום) 52 אל"ש
יוצא שבכספי השכירות במקרה הכי טוב כיסת רק עלויות ההלוואה(משכנתא)

 

[shimשימי]

כמעט כל משקיע שלקח 100% מימון צריך להוציא כסף מהכיס כל חודש
אלא א"כ הדירה מחולקת.

עכשיו השאלה האם המשקיע יוכל לעמוד בהחזר הנוסף כשהריבית תעלה עוד ועוד

רוב המשקיעים הם לא כאלה שלוקחים מאה אחוז מימון
צריך לחלק את המשקיעים לשלה
א.משקיעים עשירים שיש להם את כל הכסף(שהם מיעוט)
ב.משקיעים שיש להם את ההון העצמי והשאר 70 אחוז לוקחים משכנתא
ג.משקיעים שהכל זה מימון (ואלו משקיעים שבאמת חיים לכאורה כמעט על השקל)


בנוסף יש גם את האנשים הפרטיים שגם הם ובעיקר הם משפיעים על שוק הדיור
תקופת כחלון הוכיחה שהמשקיעים הרבה פחות משפיעים ממה שחושבים
והראיה שברגע שירד המס רכישה ל5 אחוז הייתה התנפלות של משקיעים
ולמרות זאת קודם לכן המחירים עלו

לכן צריך להסתכל על האדם הפשוט האם יוכל לשלם
על פי הבנתי הדלה למרות הקושי אנשים יוכלו עוד איכשהו לשלם את זה(וכל זה בהנחה שהמשכורות לא יעלו
בהתאמה לאינפלצייה)

משום מה אף אחד לא חושב שמחיר העגבניות ירד למרות שהוא עולה
ויש עוד שלל מוצרים במשק שעלו
צרי ךלזכור שדירה זה משהו שלא מוכרים בקלות כל כך

 

[shimשימי]

אתה מדבר על דירת מגורים כשיש לך החזר.
אנחנו מדברים על דירת ההשקעה
האם כיום שווה למנף כסף (באופציה שאני יכולה להביא מימון מלא)
בוא נלך על דירה במרכז ב"ב חולון פ"ת נלך על הדירות הכי זולות בסביבות ה1.6 מיליון+2 אחוז תיווך+8 אחוז מס רכישה=10 אחוז=160 אל"ש+1.6= 1.76 מילון בוא נגיד שאנחנו מקבלים עליה אפילו 4300 שכירות (ואין הוצאות תחזוקה ןתיווך) לשנה= סביב ה50 אל"ש
ריבית על משכנתא של 1.76=(4 אחוז) -70 אל"ש פחות 50 אל"ש שהכניס משכירות הפסיד בשנה 20 אל"ש.
(3 אחוז שזה כבר לא מצוי היום) 52 אל"ש
יוצא שבכספי השכירות במקרה הכי טוב כיסת רק עלויות ההלוואה(משכנתא)

שוב את מניחה שהמחירים מושפעים בעיקר מהמשקיעים
הנחה ממש לא מוכרחת
וגם מסתכלת על משקיעים שמשקיעים במרכז במאה אחוז מימון
שזה מטורף לגמרי וממש לא מייצג את המשקיע הנורמלי הרגיל

אשמח אם יש לך דוגמה למישהו כזה
זה עוד היה נכון בתקופה בה היה אפשר לשעבד דירה לצורך קנית דירה
אבל וודאי לא נכון להיום
וגם אז לא הרבה עשו את זה
רוב האנשים לא אוהבים למתוח את עצמם עד הסוף

נראה בקרוב מי צודק
אגב הוכח כבר בעבר שהמשקיעים לא הגורמים היחידים לעליית המחירים
בתקופת כחלון

 

[מתמיד]

במודיעין עילית - חוץ מהדירות החדשות שיצאו לפי כמה חודשים .
לא נראה שנסגרות בכלל עסקאות בחודשים האחרונים
שבוע אחרי שבוע נלעסות אותן 15 דירות - אצל כל המתווכים .
ואם יוצאת דירה לשוק - מנסים חודש למכור לבד ואז מצטרפים למאגר המוזר של המתווכים .
וחוזר חלילה .

 

[כמו הרוח]

רוב המשקיעים הם לא כאלה שלוקחים מאה אחוז מימון
צריך לחלק את המשקיעים לשלה
א.משקיעים עשירים שיש להם את כל הכסף(שהם מיעוט)
ב.משקיעים שיש להם את ההון העצמי והשאר 70 אחוז לוקחים משכנתא
ג.משקיעים שהכל זה מימון (ואלו משקיעים שבאמת חיים לכאורה כמעט על השקל)


בנוסף יש גם את האנשים הפרטיים שגם הם ובעיקר הם משפיעים על שוק הדיור
תקופת כחלון הוכיחה שהמשקיעים הרבה פחות משפיעים ממה שחושבים
והראיה שברגע שירד המס רכישה ל5 אחוז הייתה התנפלות של משקיעים
ולמרות זאת קודם לכן המחירים עלו

לכן צריך להסתכל על האדם הפשוט האם יוכל לשלם
על פי הבנתי הדלה למרות הקושי אנשים יוכלו עוד איכשהו לשלם את זה(וכל זה בהנחה שהמשכורות לא יעלו
בהתאמה לאינפלצייה)

משום מה אף אחד לא חושב שמחיר העגבניות ירד למרות שהוא עולה
ויש עוד שלל מוצרים במשק שעלו
צרי ךלזכור שדירה זה משהו שלא מוכרים בקלות כל כך

גם מחיר העגבניות לפעמים יורד.....
וצריך לזכור שלא מה שהיה הוא שיהיה.
עד 2007 מחירי הדיור גם ירדו בשיעורים של 25%

 

[shimשימי]

גם מחיר העגבניות לפעמים יורד.....
וצריך לזכור שלא מה שהיה הוא שיהיה.
עד 2007 מחירי הדיור גם ירדו בשיעורים של 25%

לא דיברתי על העגבנייה כעגבנייה
דיברתי על עגבניה כחלק מכלל המשק
כלל המשק עולה ודירה זה חלק מכלל המשק

ובעוד שיש הרבה מוצרים שיש להם תחליף
לדירה אין תחליף
רק לחדד 600 שקל תוספת לדירה זה לא הרבה בכלל באחוזים(ו600 שקל זה על משכנתא של 5500 בחודש שהיא גדולה יחסית)
כשמשווים את זה למוצרים אחרים מבחינת אחוזים

נכון שלפעמים יש ירידות (הבעיה שקשה לתזמן אותם )
השאלה מה הטיעון לירידה
האם ה600 שקל הנוספים שצריך לשלם בחודש זה סיבה לירידת המחירים???

בהתחשב בעובדה שיש מלאא שחקנים חדשים שמנסים כל הזמן להיכנס ובסך הכל לרכוש דירה
שמלא אוקראיינים הגיעו לארץ
שיש הגירה לישראל מהתפוצות
ומאידך שבמקום לשחרר קרקעות יש את מחיר למשתכן או דירה בהנחה

הטענה היחידה החזקה שיכולה באמת להשפיע על מחירי הדירות
זה רק מכה כלכלית קשה לשוק העבודה שהיא הגורם הישיר למחירי הדירות

כמו מכה חזקה להייטק וכדומה

 

[ייד]

כי הבנין הקטן הזה מאד ישן
והדירות קטנות ולא תמיד יש אופציה או כסף להרחיב. (הועד בית היקר יוצא יותר זול מאשר משכנתא של דירה גדולה)
וגם שלא תמיד יש בכלל מרפסות (ע"ע קרית יובל ונוה יעקב)

והבנין הגדול פותר את הבעיות

שאלתי מבחינה תכנונית רעיונית
לשפץ תמיד יותר זול מלהרוס ולבנות חדש

אם הדירות קטנות אפשר לבנות בניינים נוספים של דירות גדולות
והקטנות ילכו לזו״צים שמשועים לדירה
ואם אין אפשר להוסיף מרפסות סוכה גדולות ומרווחות
במקום ה5 מטר סוכה במגדל במקרה הטוב

איזה היגיון יש בלהרוס בניין קטן וחמוד
כשלידו שטחי ענק ריקים

וכן, בשונה מהרחבות בניה והלשנות שזה צרות עין
אני חושב שזכותו וחובתו של דייר להתנגד לתוכנית פינוי בינוי
שתוציא אותו מביתו ותשנה את אופי שכניו

 

[ברכון]

אני אכתוב כאן משהו לגבי מודיעין עילית, חלקכם תופתעו אולי אפילו תגחכו, אבל חלקכם תהנהנו בראש כמה שזה נכון:

בעיר הזאת, למרות שהיא הענייה ביותר בארץ ולמרות שמחירי הדירות בה בלי פרופורציה - יש מספר עצום של משקיעים! כן כן, המון דירות שייכות לאנשים שזאת הדירה השנייה שלהם, רק לפני מספר חודשים עבדתי עם קבוצת רכישה מסויימת וראיתי ברשימות (למקצוען יש אפשרות לראות מיד מי קונה לגור ומי משקיע) כי רוב הרוכשים (מתוך 150) הם משקיעים! השיא היה כשישבתי עם אברך שלא היית שם עליו שקל כמעט ויש לו שם 4 דירות!

אני אמנם גר כאן אבל עבדתי בהרבה ערים במהלך עשרות שנות נדל"ן, אני לא חושב שיש לזה מקבילה במרכז הארץ (בפריפריה התופעה הזו ברורה). אין לי הסבר מוחלט אבל זאת תופעה מספר שלוש (מעבר למחיר המופרע ולמלאי היחידות הריקות והזולות שציינתי בשבוע שעבר).

אין לי הסבר איך העניות והעושר הולכים יחדיו, אבל עובדה: הולכים.

חיכיתי לזה - מתחילת האשכול,
אברך ליטאי קלאסי ממודיעין עילית,
מהרגע שנולדה לו ביתו הראשונה, הוא בלחץ איך יחתן אותה בעוד 20 שנה,
והוא יעדיף לקנות דירה לביתו, כשהיא בת 3 להשכיר אותה ולשלם את הפער בין השכירות המשולמת לו לבין המשכנתא שהוא לקח, בגיל 25 ולא בגיל 50...
עליית מחירי הדיור , רק תדלקה את היכולת של אותו אברך דלפון..
(אם ליפני 20 שנה הדירה שלו עלתה 500K, והיום היא עולה 2M,
אז גם אם מתוך ה500K , היו 300K במשכנתא (מה שלפני 20 שנה היה הרבה פחות מקובל אצל אברך ליטאי)
אחרי 10 שנים (גם אם היתה ריבית גבוה מאד ונגיד הוא שילם רק 50K בתוך 10 שנים (-תרחיש שהגיוני רק בריביות מ-א-ד גבוהות שכבר לא היו לפני 20 שנה)
ליפני 10 שנים - עשור לאחר שהוא קנה את הדירה שלו, אותם 250K היו רק כ20% מערך הדירה שלו, שעלתה לפני כעשור 1.2M
מה שהותיר לאותו אברך, 350K, פנויים להשקעה לקניה של הדירה הבאה לביתו שכבר היתה בת 8....
כיום כשביתו בת 20 יש לו כבר 4 דירות (הדירה שלו ששווה היום 2.2M, בדירה הראשונה שהוא קנה בעלות של כ700K,
ששווה היום לפחות1.5M, שהוא כנראה גם שיעבד אותה, וקנה כך עוד 2 דירות בזמן הזה...)
תוסיפו לכך שמדובר באברך, אז הוא כנראה פיצל חלק מהדירות כדי להניב מקסימום תשואה... )
כיום על אף שמחירי הדירות נוסקים, כיוון שהוא בעל כמה וכמה דירות שגם העלות שלהם עלתה.. הוא רק מגדיל את יכולת שלו לקנות דירות... (וכן, הוא עדיין אברך דלפון שלא היתם שמים עליו שקל....)
כעת גם אם תעלה הריבית ויעלה לו עוד כסף , עדיין הוא לא קורס מכך..( -כמובן שאם הרבית תעלה למעל 10% הוא יקרוס מידית, אך כיון שזה לא נראה עומד לעלות בכ"כ הרבה.. הוא עדיין משקיע חכם...)
ואם הריבית תעלה מעט, אז הוא "יצטמצם" מעט ויעלה את השכירות רק במעט, כדי שהוא יוכל לשלם את הריבית...

זה ההסבר לדעתי למה הציבור החרדי (ויותר מכך דווקא הציבור האברכי, עדיין ממשיך לקנות דירות, וזה גם ההסבר מדוע אברכי ק"ס קונים דירות בעיר, ועל כל דירה סבירה יש ה-מ-ו-ן) קופצים....
זה נכון שהמחיר עלה , אבל גם המחיר של הנכסים שלהם עלה בהתאמה....

תיכנסו לכולל ממוצע, ותבדקו את הענין...

 

[קדימון]

והוא יעדיף לקנות דירה לביתו, כשהיא בת 3 להשכיר אותה ולשלם את הפער בין השכירות המשולמת לו לבין המשכנתא שהוא לקח, בגיל 25 ולא בגיל 50...

לאברך ליטאי קלאסי ממודיעין עילית שמתחתן כיום כבר אין את האפשרות הזו.

כמובן שאם הרבית תעלה למעל 10%

גם בפחות מזה

הוא יקרוס מידית

ויעלה את השכירות רק במעט

הוא לא מעיז כבר.
כי הוא ניסה פעם אחת והוא נתקע עם דירה ריקה לחצי שנה.

 

[אחינו כל בית ישראל]

כל הזמן מדברים על הריביות שיעלו אבל אתם חייבים לקלוט שהתחרות בין הבנקים נשארת אותו דבר וכמו שהיום יש פריים- 1.5 וכדומה אז אם הפריים יהיה 7% אז יעשו פריים מינוס4.5

 

[אפרים יעקובזון]

בכמה המשכנתא אמורה לעלות החודש?
האם באותו סכום שעלה לי פעם קודמת
כלומר אם בחודש האחרון זה עלה לי ב 100 ש"ח אז עכשיו יעלה לי בעוד 100 ש"ח????

 

[כמו הרוח]

כל הזמן מדברים על הריביות שיעלו אבל אתם חייבים לקלוט שהתחרות בין הבנקים נשארת אותו דבר וכמו שהיום יש פריים- 1.5 וכדומה אז אם הפריים יהיה 7% אז יעשו פריים מינוס4.5

ברור
אלא שלבנק הכסף עולה הרבה יותר
חברים די לאשליות
הריביות יעלו
לא בטוח לרמות של פעם 14% פריים
אבל לעלות יעלו
ותראו את זה כבר מחר בהודעת הבנק