איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

[M&MB]

אם בארזים נפלה שלכת

שלהבת

 

[szn]

שלהבת

למי שלא הבין,
הבדיחה על חשבון בני גנץ...

 

[צחי קרמר]

סיימתי כעת את התפילה , עדיין בהלם מהמידע שהובא כאן לגבי קרית מלאכי.

אני עוד אטפל בזה באופן אישי, אבל מה שאני רוצה שהציבור יראה זה עד כמה ההשקעה בנדל"ן חלקלקה,

שהרי בעיסקה הזאת יש את כל המרכיבים הטובים ביותר, ואפילו אני - שמחשיב עצמי מומחה בנדל"ן - מושקע בזה בעצמי:

1) מיקום מעולה - הכי קרוב למרכז הארץ.
2) מחירים נמוכים במיוחד - יותר זול מאשקלון והרבה יותר קרוב.
3) פינוי בינוי עם כל התכניות מוכנות.
4) היזמית שמובילה את הפרוייקט - לוינסקי עופר - מהוותיקות והחשובות בבורסה.
5) כדאיות והיתכנות.
6) בדקתי במו עצמי במחלקת הנדסה מול מהנדס העיר שהכל מתקדם.

ואז, בום!

משהו קטן ושולי לכאורה, קרקע משלימה (לדעתי אגב הפרוייקט יכול להיות רווחי גם בלי זה) תוקע את כל הפרוייקט, והכל פורח באוויר.

אז אם בארזים נפלה שלכת, מי אומר שהפרוייקט שלכם לא ייתקע בקיר?

כל אחד יכול ללמוד מזה הרבה דברים, אני לומד מזה חיזוק למה שאני טוען תמיד:

לא לשלם כסף על סמך התכניות של פינוי בינוי אלא הכי קרוב לשווי של הנכס ללא התכניות.

ככה, גם אם ניפול לא נתרסק.

בהצלחה.

לא הייתי מתייאש כ”כ מהר אני חושב שבשנים הקרובות המדינה תעשה כל מה שביכולתה לקדם פרויקטים גדולים בכל דרך אמנם קרקע משלימה ירד מהפרק אבל יש אפשרויות דומות ע”ע רחובות ולוד מה שברור זה שפרויקט לא רווחי יקח הרבה יותר זמן ובסיכון יותר גדול

 

[szn]

לא לשלם כסף על סמך התכניות של פינוי בינוי אלא הכי קרוב לשווי של הנכס ללא התכניות.

אני לא חושב שהמסקנא שלך בקשר להשקעה בפינוי בינוי נכונה
מה שכן צריך להתייעץ עם מומחים בתחום של פינוי בינוי
ולא כל מי שמבין בנדלן מבין גם בפינוי בינוי
למשל אם יש לך דירה במתחם שכבר התבע אושרה וגם אושרה הקרקע המשלימה
וכעת היא בהיתרי בניה, בהחלט שווה להשקיע שם ולהוסיף על מחיר הדירה
מאה אלף ולהרוויח חצי מיליון שח

אני אסביר איפה הטעויות

3) פינוי בינוי עם כל התכניות מוכנות.

התוכניות מוכנות אבל עדיין לא אושרו
(נראה שאפי' עדיין לא אושר להפקדה)
כך שזה עדיין לא ודאי

4) היזמית שמובילה את הפרוייקט - לוינסקי עופר - מהוותיקות והחשובות בבורסה.

זה נכון שהיא ותיקה אבל לא מהגדולות (לא שזה משנה כ"כ)

5) כדאיות והיתכנות.

בשביל לדעת האם יש כדאיות צריך לעבור על השמאות (תקן 21)
שם כתוב הכל כולל הכל

בזה תלוי הכל!

6) בדקתי במו עצמי במחלקת הנדסה מול מהנדס העיר שהכל מתקדם.

מהנדס העיר רק מאשר תוכניות אבל לא בודק האם זה כלכלי
(זה לא נראה שהעיריה שם כ"כ מקצועית בענין הזה של פינוי בינוי)

לא לשלם כסף על סמך התכניות של פינוי בינוי אלא הכי קרוב לשווי של הנכס ללא התכניות.

אני חושב שאם בודקים את כלל הנתונים בצורה יסודית ועושים שקלול של הכל,
אז שווה לשלם ע"ז (ואם לא מבינים להתייעץ עם מי שמבין בתחום)

לפני שאתם משקיעים עוד מאה אלף מעל מחיר השוק בשביל פינוי בינוי
תתייעצו, גם אם זה יעלה קצת, זה שווה בשביל לא להפסיד מאה אלף ש"ח

שעכשיו מקבלת אור חדש ופחות זוהר...

לא נעים להיות משבית שמחות
עדיין יש אפשרות שיאשרו קרקע משלימה
או שהמחיר יעלה לרמה שלא יצטרכו קרקע משלימה (כמו שקורה במרכז)

ומכיר את התכניות שם, חשבתי שבכל העיר זה כך (העיר מלאה בשלטים של "כאן ייבנה וכו').

שלטים ותוכניות לא אומרים כלום, את זה יש בכל הארץ בשפע...


יש לי עוד הרבה מה לכתוב, כרגע אין לי זמן
ננסה בהמשך לפרט עוד מידע חשוב איך להשקיע בפינוי בינוי בצורה חכמה
כתבתי קצת כאן: https://www.prog.co.il/threads/למישהו-יש-מידע-על-אסטייט-השקעות-נדל-ן.783845/#post-10754024

ואולי כדאי לפתוח אשכול בנושא או תת פורום על פינוי בינוי
וניתן שם טיפים מה צריך לבדוק (אם יש דרישה של הציבור בענין הזה)
צריך אישור של המנהל @ירמי וולדמן

אני לפעמים מתפוצץ כשאני שומע אנשים שמשקיעים בפינוי בינוי
עוד 100-200 אלף יותר ממחיר השוק על סמך שלט של יזם או שיש החתמות
והכל באוויר, ממש חבל שאנשים זורקים כסף לפח, יש עסקאות מאד טובות רק צריך לבדוק טוב, אני אפרט בהמשך כמה דוגמאות לעסקאות גרועות...

בכל מקרה, אשמח לעזור, למי שיש לו שאלות יכול לפנות אלי למייל:

zpc5060 @ gmail.com​

 

[דינדושה]

אני לא חושב שהמסקנא שלך בקשר להשקעה בפינוי בינוי נכונה
מה שכן צריך להתייעץ עם מומחים בתחום של פינוי בינוי
ולא כל מי שמבין בנדלן מבין גם בפינוי בינוי
למשל אם יש לך דירה במתחם שכבר התבע אושרה וגם אושרה הקרקע המשלימה
וכעת היא בהיתרי בניה, בהחלט שווה להשקיע שם ולהוסיף על מחיר הדירה
מאה אלף ולהרוויח חצי מיליון שח

אני אסביר איפה הטעויות

התוכניות מוכנות אבל עדיין לא אושרו
(נראה שאפי' עדיין לא אושר להפקדה)
כך שזה עדיין לא ודאי

זה נכון שהיא ותיקה אבל לא מהגדולות (לא שזה משנה כ"כ)

בשביל לדעת האם יש כדאיות צריך לעבור על השמאות (תקן 21)
שם כתוב הכל כולל הכל

בזה תלוי הכל!

מהנדס העיר רק מאשר תוכניות אבל לא בודק האם זה כלכלי
(זה לא נראה שהעיריה שם כ"כ מקצועית בענין הזה של פינוי בינוי)


אני חושב שאם בודקים את כלל הנתונים בצורה יסודית ועושים שקלול של הכל,
אז שווה לשלם ע"ז (ואם לא מבינים להתייעץ עם מי שמבין בתחום)

לפני שאתם משקיעים עוד מאה אלף מעל מחיר השוק בשביל פינוי בינוי
תתייעצו, גם אם זה יעלה קצת, זה שווה בשביל לא להפסיד מאה אלף ש"ח


לא נעים להיות משבית שמחות
עדיין יש אפשרות שיאשרו קרקע משלימה
או שהמחיר יעלה לרמה שלא יצטרכו קרקע משלימה (כמו שקורה במרכז)


שלטים ותוכניות לא אומרים כלום, את זה יש בכל הארץ בשפע...


יש לי עוד הרבה מה לכתוב, כרגע אין לי זמן
ננסה בהמשך לפרט עוד מידע חשוב איך להשקיע בפינוי בינוי בצורה חכמה
כתבתי קצת כאן:

https://www.prog.co.il/threads/למישהו-יש-מידע-על-אסטייט-השקעות-נדל-ן.783845/#post-10754024​

ואולי כדאי לפתוח אשכול בנושא או תת פורום על פינוי בינוי
וניתן שם טיפים מה צריך לבדוק (אם יש דרישה של הציבור בענין הזה)
צריך אישור של המנהל @ירמי וולדמן

אני לפעמים מתפוצץ כשאני שומע אנשים שמשקיעים בפינוי בינוי
עוד 100-200 אלף יותר ממחיר השוק על סמך שלט של יזם או שיש החתמות
והכל באוויר, ממש חבל שאנשים זורקים כסף לפח, יש עסקאות מאד טובות רק צריך לבדוק טוב, אני אפרט בהמשך כמה דוגמאות לעסקאות גרועות...

בכל מקרה, מי שיש לו שאלות יכול לפנות אלי למייל:​

zpc5060 @ gmail.com​

מה זה אומר קרקע משלימה?

 

[ירמי וולדמן]

למכירה ברמת בית שמש ד
בפרויקט יוקרתי
דירת חמשה חדרים 121 מטר
עם מחסן צמוד חניה ומרפסת
הדירה מוכנה ובקומה נוחה
מחיר מבוקש על ידי המוכר
2.600.000 גמיש
לפרטים 0583271094

 

[שושנה הנחמדה]

מבט משפטי // עו"ד נתן רוזנבלט
מתוך "שחרית"


כן, בדיוק כמו בכותרת: אני ממליץ לכל מי שמעניינת אותו דעתי: אל תקנו כעת דירה.

אני יודע שכל המומחים אומרים אחרת, ולדעתם מחירי הדירות אמורים לעלות, אך אני חושב שהם דווקא ירדו בתקופה הקרובה.

רק להדגיש, כי אני מדבר על דירות "רגילות", ולמעט מציאות מיוחדות, או דירות ישנות וזולות במיוחד -דירת 330 אלף ש"ח בבית שאן, אין לה לאן לרדת והיא רק יכולה לעלות-.

אין לי שום אינטרס להמליץ המלצה כזו, אדרבה, הפרנסה שלי היא קצת מתיווך והרבה מעריכת חוזים, ברוך השם עם ישראל קונה דירות ו'הפרנוסה' בשפע.

אם כולם ישמעו בקולי תהיה לי בעיה -טוב, פרנסה משמיים-.

אני גם לא חוזה עתידות ולא יכול לדעת מה יהיה, רק להעריך בזהירות, אך הבה ננתח יחדיו את הנתונים ונדמה לי שגם אתם תסכימו איתי, שלא כדאי כעת לרכוש דירה.

ראשית, כל מי שיכל להירשם להגרלה עשה זאת -מי שיכול ולא עשה זאת למרות שהיו לו חודשיים לעשות זאת, הוא לא מאלו שאפשר להמליץ להם מה לעשות-.

תמיד יש את אלו שאין להם סבלנות להמתין לתוצאות, או שבתוצאות אמרו להם שהם נמצאים אחד אחרי האחרון והם מתייאשים מהר מידי הם שומעים מחבר או מישהו אחר,שיש איזה דירה מציאה בקרית ביאליק, קומה רביעית עם נוף לכביש 4, שאפשר לפצל אותה ולבנות עליה עוד ארבע קומות בפינוי בינוי, ורצים לקנות את העושר הגדול, "העיקר שתהיה דירה".

אני פוגש אותם בהמוניהם, יום אחרי שהם מקבלים את ההודעה האוטומטית כי זכו בדירה בחצי מחיר בבני ברק, עם רווח בטוח של מיליון ש"ח, והם מתקשרים לשאול איך לממש את הזכייה, השיחה הזאת לוקחת בדרך כלל 20 דקות, 5 דקות עד שההוא קולט שבמו ידיו הוא הרס לעצמו את הדירה ושאין יותר מה לעשות -בד"כ, לפעמים יש אפשרות להציל, אךזה נדיר ועולה הרבה כסף-, ועוד 15 דקות שאני צריך לנחם אותו שהכל מלמעלה.

חבל שתהיו בין אלו שזקוקים לעידוד, במקום להיות בין המאושרים שקיבלו דירה בחצי חינם, בלי מתווכים ובלי עורכי דין.

שנית וזה העיקר, גם אם אין לכם תעודת זכאות, או שאתם קונים דירה להשקעה, תמתינו קצת בבקשה ורק תרוויחו.

בואו חשבון: חצי מיליון אזרחים במדינה ממתינים כעת לתוצאות ההגרלה, ולא סתם חצי מיליון, אלא בדיוק אותם אנשים שאין להם דירה.

איש מהם לא קונה היום דירה ולא מתכנן לקנות דירה בקרוב (טוב, לא כולם, יש כאלו שלא קוראים את המדור הזה ולא קראו את החלק הראשון, אבל הם בודדים.) זה גורם להצפת השוק, מה שאמור לגרום לירידת מחירים, גם אם לא דרמטית.

הוסף לכך את שאר הצעדים שנעשו לאחרונה: העלאה מס רכישה, העלאת הריבית על המשכנתא, איסור על שעבוד נכס לצורך רכישת נכס אחר, ועוד צעדים אשר לא שערום אבותינו כשהלכו להשקיע בנדל"ן, כל אלו אמורים לגרום למשקיעים לצאת מהשוק.

ההוצאות סביב רכישת דירה להשקעה התייקרו בעשרות אלפי ש"ח, לא כולל התייקרות הדירה עצמה.

עכשיו, אם הזוגות הצעירים יוצאים מהמשוואה, וגם המשקיעים מתיישבים על הגדר וממתינים, מי נשאר לקנות? משפרי דיור ופראיירים, שני מגזרים שאמנם רבים, אך לא רבים מידי. ולפיכך התוצאה הבלתי נמנעת של כל זה היא ירידת המחירים.

כתבתי כבר לפני חצי שנה כאן כי התכנית של אלקין היא להעלות את המחירים עד לשיא שבו הוא יבוא כמלאך הגואל ויוריד את המחירים, בינתיים הוא פועל בדיוק כפי שתיארנו אז, מי יודע אולי הוא מנוי לעיתון.

אז איך זה שכל המומחים אומרים בדיוק ההיפך? התשובה היא: אינטרסים. לא שחלילה אני מאשים מישהו במניפולציה של השוק, אלא הרצון שלהם שהמחירים יעלו גורם להם להאמין שכך אכן יהיה.

ניקח למשל את הקבלנים והבנקאים, יועצי המשכנתאות והמתווכים, וכמובן עורכי הדין, שאומרים כל הזמן כי המחירים יעלו ויעלו עד אין קץ, הפרנסה שלהם תלויה בהמשך העלייה, כשקבלן מדבר על צפי לעלייה, זה לא רק בגלל שהוא רוצה לשדרג את היגואר למשהו יותר מנקר עיניים, אלא כי הם חוששים, ובצדק, מהיום שהמחירים ירדו באחוז אחד ומעלה, באותו יום גם היגואר הישנה בסכנה של כינוס נכסים.

אני אסביר מיד: הקבלנים היום, לא כולם כמובן, ממונפים על ידי הבנקים באחוזים הולכים וגדלים, ועם הכסף הזה סוחרים ומשקיעים עוד ועוד.

בשנה האחרונה ייצגתי כמה פעמים, פילנתרופים מחו"ל שניסו להתמודד במכרזי רשות מקרקעי ישראל, תמיד זה נגמר בכך שפתאום הופיע איזה קבלן ממוצע, הציע מחיר מדהים של מאות אלפי מעל השווי של הקרקע, וזכה במכרז.

אני מכיר את הקבלנים הללו, חלקם באופן אישי, אין להם את האפשרות להציע עשירית מהסכומים, הכל מהבנק.

וביום שהבנק יקלוט שייתכן ומחירי הדירות יירדו, הוא יבדוק שוב את הכדאיות של מכרזי ההימורים והסוף יכול להיות בעייתי לשני הצדדים.

אני מייצג היום קבוצה של רוכשים חרדים בפרויקט מפורסם מאוד, שכשל, היזם הרשום הינו קבלן ערבי כלשהו, ונקלע לקשיים, בדיון בביהמ"ש התברר כי הוא חייב לבנקים ולמלווים קרוב למיליארד ש"ח! וזה קבלן קטן ועלום שם, לך תדע מה קורה אצל הקבלנים הגדולים, עם זכיותשל אלפי דירות.

לפיכך, אני חוזר ואומר: אל תקנו היום דירה, תתאפקו חודשיים שלושה, זה ישתלם לכם מאוד.

???? הלוואי!

 

[חגלה]

נכון. אחד הדברים שאני לא מבין את הציבור שלנו זה מה שקרה בחיפה.
הציבור החרדי גודל מיום ליום, ואילו המחיר יורד מיום ליום.

חיפה - האם ניתן קצת לעשות סדר...

לא לשכוח לקחת בחשבון את העליות (או ירידות, תלוי במיקום), וכן את העיר המטופחת(...), והחתולים בכל עבר!!

www.prog.co.il

 

[Deleted member 64624]

מחיר מבוקש על ידי המוכר

באמת אלו הם המחירים?

 

[ירמי וולדמן]

אני אכתוב את דעתי
לגבי דירה למגורים
מי שיכול לקנות היום
הן שיש לו הון עצמי גבוה
וכן שהוא יכול לעמוד במשכנתא
שהוא יקח באופן נורמלי
ויש לו דירה טובה שעונה
על רוב הדרישות
בעיקר מחיר ותכנון פנים
ברור לי במאה אחוז
שהוא יקנה
כי גם עכשיו המחירים ממשיכים לעלות
ברמה ד ראיתי עלייה בחודשיים האחרונים
של בין 70 ל100 אלף
יום טוב לכולם ובהצלחה

 

[ירמי וולדמן]

באמת אלו הם המחירים?

כן
ולפני חודשיים שלוש
היה 100 אלף פחות
(אז הוא החליט בסוף שהוא לא מוכר)

 

[LO]

אגב קרית מלאכי, לדעתי מכל הערי פריפריה שהוזכרו כאן -היא הכי מוצלחת לציבור החרדי

 

[חגלה]

רמה ד התאכלסה עכשיו? אם כן זה טבעי תמיד באכלוס המחירים עולים

 

[geekית מחשבים]

אני אכתוב את דעתי
לגבי דירה למגורים
מי שיכול לקנות היום
הן שיש לו הון עצמי גבוה
וכן שהוא יכול לעמוד במשכנתא
שהוא יקח באופן נורמלי
ויש לו דירה טובה שעונה
על רוב הדרישות
בעיקר מחיר ותכנון פנים
ברור לי במאה אחוז
שהוא יקנה
כי גם עכשיו המחירים ממשיכים לעלות
ברמה ד ראיתי עלייה בחודשיים האחרונים
של בין 70 ל100 אלף
יום טוב לכולם ובהצלחה

מי שהתחיל לקנות במחירים האלו בבית שמש אלו תושבי חו״ל,
משפחה חרדית קלאסית שיש לה כזה סכום תקנה כזאת דירה בבני ברק או בירושלים, אין לה מה לחפש בבית שמש במחיר כזה.

 

[ש.רובין]

כנל קריית גת

כנל קריית גת

בקרית גת דירה חדשה בקריה החרדית 4 חדרים עומדת על 1.450

 

[אם לא תשאל איך תדע]

מה קרה שינו את הכותרת?

 

[בונה אתרים]

בקרית גת דירה חדשה בקריה החרדית 4 חדרים עומדת על 1.450

באמת?
אם ככה זה עדיף בהרבה יותר מחריש,
קריית גת גם קרובה לירושלים (50 דקות בלבד) וגם לעיר העתיד החרדית בית שמש (30 דקות בלבד!!!!!!!) ביתר ומודיעין עילית(40-45 דקות)!
עיר מפותחת מבחינה חרדית,
עם בתי כנסיות מקוואות מוסדות חינוך ועוד,
ומבחינה כללית וגם תחבורתית,
כל שעה אוטובוס לירושליים כל שעתים לבני ברק ויש אפילו אוטובוסים לבית שמש וביתר באמצע השבוע!!!
אני לא מבין מה הסיבה לשלם אותו סכום על דירה בחריש?

 

[LO]

באמת?
אם ככה זה עדיף בהרבה יותר מחריש,
קריית גת גם קרובה לירושלים (50 דקות בלבד) וגם לעיר העתיד החרדית בית שמש (30 דקות בלבד!!!!!!!) ביתר ומודיעין עילית(40-45 דקות)!
עיר מפותחת מבחינה חרדית,
עם בתי כנסיות מקוואות מוסדות חינוך ועוד,
ומבחינה כללית וגם תחבורתית,
כל שעה אוטובוס לירושליים כל שעתים לבני ברק ויש אפילו אוטובוסים לבית שמש וביתר באמצע השבוע!!!
אני לא מבין מה הסיבה לשלם אותו סכום על דירה בחריש?

כי מאד מאד קשה שם בנושא התעסוקה, לא ברמה שצריך קצת להתאמץ אלא קושי אמיתי!

 

[בונה אתרים]

כי מאד מאד קשה שם בנושא התעסוקה, לא ברמה שצריך קצת להתאמץ אלא קושי אמיתי!

בחריש אין בכלל תעסוקה

 

[LO]

תגידו זה נכון שקרית מלאכי כ''כ קרובה לבי''ש?כי המחירים שם הם חצי בערך חיפשתי מסלול בגוגל וזה מה שעלה עכשיו