השקעות נייר ערך עוקב מדד מחירי הדירות

[השקעות R הון]

אם אפשר קצת הסבר על זה (אם לא מסובך)

לא מסובך.
כשיש דיבידנים יש מס
ואם כל שנה נצטרך לחפש פתרונות להחזיר מס זה מסבך את ההשקעה.

אכן בקרנות ריט יש מס מופחת.

אין מס רווח הון מופחת.

 

[השקעות R הון]

אז בעצם קרנות ריט הם לא תנודתיות?

תנודתיות. כי הם נסחרות כל יום בכל שעות המסחר.

 

[מקצועי בלבד]

אין מס רווח הון מופחת.

נכון.
אבל דיברתי על החברות עצמם שמשלמים הרבה פחות מיסים.

לא מסובך.
כשיש דיבידנים יש מס
ואם כל שנה נצטרך לחפש פתרונות להחזיר מס זה מסבך את ההשקעה.

אפשר לעשות זאת פעם ב6 שנים ולקבל על כל ה6 שנים החזר מס + ריבית של 4% לשנה, ככה שזה ממש לא מסובך.

 

[השקעות R הון]

אבל בסופו של דבר הם דומים לתשואת נדלן?

קרנות ריט מניבות יותר מתשואת הנדל"ן לדיור.
אבל החברות יכולות למנף בגבול.
וזה המעלה העיקרית למי שמתרוצץ להשקיע בעצמו.

 

[אפשר לתקן]

קרנות ריט מניבות יותר מתשואת הנדל"ן לדיור.
אבל החברות יכולות למנף בגבול

וכמה המשקיע יכול למנף כדי לקנות מניות?

 

[השקעות R הון]

וכמה המשקיע יכול למנף כדי לקנות מניות?

בקרנות האלו (שמונפקות בישראל) זה יותר קשה למנף במינוף זול.
רק הלוואה (כמו הרחבת משכנתא, הלוואה מבנק, גמ"ח)
יכולה להועיל.
אזרחי ארצות הברית יוכלו למנף בזול בקרנות האלו.

 

[משכנתאות ncm]

למה?

לא סתם אני שואל
כי אם אפשר באמת ליצור השקעה בשוק ההון שלא יהיה לה חסרונות ביחס להשקעה בנדלן, זה לעניות דעתי יכול ליצור מהפכה ביחס של הציבור להשקעות נדל"ן, ואולי סוף סוף נחזור למצב שדירות זה דבר שנועד למגורים ולא למסחר

אם אתה מחפש השקעה עם תשואה יציבה זה הלוואות חברתיות p2p כמובן שיש סיכון של חוסר נזילות בתקופות מסוימות אבל בגדול יש נזילות ברמה יומית ותשואה סביב ה5 אחוז שהיא ע"פ ביצועי העבר שלהם די יציבה, דבר שהופך אותה לדי סולידית וכנראה זה מה שמשקיעי הנד"לן מחפשים, אתה צריך ללכת בכיוון הזה
כמובן שיש סיכון של חדלות פירעון וגם חוסר פיקוח רגולטורי על סוגי השעבודים
וכמובן שאני לא ממליץ על זה או יועץ וכל אחד יעשה כראות עיניו.

 

[אפשר לתקן]

שוב, אין דבר כזה שזה יהיה צמוד למדד מחירי הנדל"ן.
בשביל לעקוב אחרי מדד S&P 500 קונים את המניות של 500 חברות לפי חלקם במדד, איך יעשו את זה בדירות?

הבנתי תודה
ולכן בעצם האפשרות היחידה היא מה שהוצע בכתבה הזו

"הפתרון למשבר הדיור - אג"ח צמוד למחירי הדיור"

ליו"ר ומייסד מיטב בית השקעות, צבי סטפק, יש דרך יצירתית לטפל במשבר הדיור; וגם - איך להשקיע בשוק יורד? צפו בראיון TV

www.bizportal.co.il

והחכי"ם צריכים לדרוש את זה מהמדינה, וכך סוף סוף יהיה לאוצר אינטרס אמיתי לעצור את טירוף הדיור, כדי שחוב האג"ח לא יגדל

 

[ש.ז.י.]

ב2011 היתה ועדת הכלכלה בכנסת שדנה בזה מצורף פרוטקול

http://www.effectivemortgage.co.il/wp-content/uploads/2015/11/%D7%A4%D7%A8%D7%95%D7%98%D7%95%D7%A7%D7%95%D7%9C-%D7%94%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94-%D7%9E%D7%A1%D7%A4%D7%A8-541-%D7%9E%D7%AA%D7%90%D7%A8%D7%99%D7%9A-15_06_2011.pdf

בין היתר טענו שם שהיות ועליית המחירים מיצתה את עצמה, בעייתי שהמדינה תשווק אג"ח שיפסיד לאנשים כסף.

 

[מקצועי בלבד]

הבנתי תודה
ולכן בעצם האפשרות היחידה היא מה שהוצע בכתבה הזו

"הפתרון למשבר הדיור - אג"ח צמוד למחירי הדיור"

ליו"ר ומייסד מיטב בית השקעות, צבי סטפק, יש דרך יצירתית לטפל במשבר הדיור; וגם - איך להשקיע בשוק יורד? צפו בראיון TV

www.bizportal.co.il

והחכי"ם צריכים לדרוש את זה מהמדינה, וכך סוף סוף יהיה לאוצר אינטרס אמיתי לעצור את טירוף הדיור, כדי שחוב האג"ח לא יגדל

אכן זה רעיון ישן ומצוין.
אבל כידוע שהמדינה לא ממש מתלהבת לפתור את בעיית הדיור, זה דבר שמזרים למדינה הון עתק.
אם באמת היו רוצים לפתור את הבעיה, יש עוד הרבה דרכים לכך.

 

[י שהם]

אם אפשר קצת הסבר על זה (אם לא מסובך)

בבקשה

מס רווחי הון? לא חובה!

רצית להשקיע בשוק ההון אך חששת ממס ריווחי הון? כל הפתרונות!

www.prog.co.il

 

[אפשר לתקן]

ב2011 היתה ועדת הכלכלה בכנסת שדנה בזה מצורף פרוטקול

http://www.effectivemortgage.co.il/wp-content/uploads/2015/11/%D7%A4%D7%A8%D7%95%D7%98%D7%95%D7%A7%D7%95%D7%9C-%D7%94%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94-%D7%9E%D7%A1%D7%A4%D7%A8-541-%D7%9E%D7%AA%D7%90%D7%A8%D7%99%D7%9A-15_06_2011.pdf

תודה על הכתבה, המוכיחה חד משמעית מה שכתבה @מקצועי בלבד

שהמדינה לא ממש מתלהבת לפתור את בעיית הדיור

כי יש כאן רעיון מדהים שיכול לפתור את הבעיה בהינף כפתור, ונציגי האוצר מסמסו אותו בתירוצים דלוחים ומשונים.
אבל בשביל זה יש לנו חברי כנסת, שיכולים לדרוש מהמדינה גם מה שהיא לא כ"כ רוצה

אם באמת היו רוצים לפתור את הבעיה, יש עוד הרבה דרכים לכך.

איזה?

 

[אאאא....]

איזה?

כמו מס על דירה שנייה, ובמקביל הטבת מס למשקיעים שמוכרים את הדירות בתוך חודש.
בתוך חודש ירידה של עשרות אחוזים במחירי הדירות במרכז.

וגם הטבת מס למשקיעים שרוכשים דירה על הנייר רק בפריפריה, אפשר למדוד את זה לפי המחיר כיום, לדוגמה עד 7000 ש"ח למ"ר, והם צריכים למכור את הדירה בתוך 3 שנים, אחרת הם ישלמו מס גבוה.
כי המשקיעים לשיטתם יש מחסור בדירות (אבל אין באמת מחסור, כי אף אחד לא גר ברחוב ויש המון דירות ריקות), זה יתמרץ אותם ואת הקבלנים לבנות המון דירות, וככל שהיצע יגדל כך המחיר ירד.

 

[אאאא....]

אפשר לעשות זאת פעם ב6 שנים ולקבל על כל ה6 שנים החזר מס + ריבית של 4% לשנה, ככה שזה ממש לא מסובך.

מה עם המדד.
לדוגמה ב12 חודשים האחרונים זה עלה ב4.4.
שזה ביחד 8.4% לשנה.

 

[י שהם]

כמו מס על דירה שנייה, ובמקביל הטבת מס למשקיעים שמוכרים את הדירות בתוך חודש.
בתוך חודש ירידה של עשרות אחוזים במחירי הדירות במרכז.

מוכרח לומר שזו רק הנחה.
חשוב להבין ממה נובעים המחירים הגבוהים.
אם אכן לא היו חסרות דירות (וחסרות, קוראים לזה שאנשים גרים במחסני 30 מטר ומטה), הרי שזה שיש משקיעים זה לא בהכרח מייקר את השוק (ולהיפך).
מדוע?
כי נניח שיש 1000 דירות ל950 בני אדם (מצב שאין בו מחסור), עכשיו נניח ו700 מתוכן שייכות למשקיעים
לכאורה המחירים אמורים לקפוץ כי יש מחסור
אבל המשקיעים לא יכולים לאכול את הדירות שלהם, ולכן הם צריכים להשכיר אותם.
בשלב הזה, אם אכן אין מחסור בדיור, מחיר השכירות פשוט אמור לרדת עד שהוא יתאזן כך שהתשואה משכירות תהיה מקבילה לתשואות על השקעות אחרות בעלות פרמטרים דומים מבחינת סיכון וכו'.
ברגע שמחיר השכירות יורד, הוא בעצם משקף את שווי התשואה המצופה מהשקעה בסדר הגודל של דירה.

ובעברית, כיוון שהמשקיעים לא יכולים לאכול את הדירות שלהם, התחרות בשכירות חייבת להשפיע בסופו של דבר על מחירי הדירות עצמם.
לטווח ארוך, מניעת משקיעים מכניסה לשוק, לא יכולה לפתור בעיה של מחסור אמיתי.

 

[אפשר לתקן]

מוכרח לומר שזו רק הנחה.
חשוב להבין ממה נובעים המחירים הגבוהים.
אם אכן לא היו חסרות דירות (וחסרות, קוראים לזה שאנשים גרים במחסני 30 מטר ומטה), הרי שזה שיש משקיעים זה לא בהכרח מייקר את השוק (ולהיפך).
מדוע?
כי נניח שיש 1000 דירות ל950 בני אדם (מצב שאין בו מחסור), עכשיו נניח ו700 מתוכן שייכות למשקיעים
לכאורה המחירים אמורים לקפוץ כי יש מחסור
אבל המשקיעים לא יכולים לאכול את הדירות שלהם, ולכן הם צריכים להשכיר אותם.
בשלב הזה, אם אכן אין מחסור בדיור, מחיר השכירות פשוט אמור לרדת עד שהוא יתאזן כך שהתשואה משכירות תהיה מקבילה לתשואות על השקעות אחרות בעלות פרמטרים דומים מבחינת סיכון וכו'.
ברגע שמחיר השכירות יורד, הוא בעצם משקף את שווי התשואה המצופה מהשקעה בסדר הגודל של דירה.

ובעברית, כיוון שהמשקיעים לא יכולים לאכול את הדירות שלהם, התחרות בשכירות חייבת להשפיע בסופו של דבר על מחירי הדירות עצמם.
לטווח ארוך, מניעת משקיעים מכניסה לשוק, לא יכולה לפתור בעיה של מחסור אמיתי.

מעתיק מה שנכתב במקום אחר:

א. דירה שלא נקנית על ידי משקיעים נקנית על ידי חסרי דיור, ואז הם יוצאים משוק השכירות, והדבר מקטין את הביקוש לשכירות ומביא לירידת מחירי השכירות. כך שאותו יתרון של צינון שוק השכירות מושג גם אם ישווקו את הדירות לחסרי דירה בלבד, מלבד היתרון הברור בכך שהם יהפכו מחסרי דירה לבעלי דירה.
נניח יש 1000 דירות להשכרה שנמצאים בבעלות משקיעים, וכרגע הם מאוכלסים ע"י 1000 חסרי דיור. אם 500 מהמשקיעים ימכרו את הדירות ל500 חסרי דיור, נשארנו עם 500 דירות להשכרה ו500 חסרי דיור.

ב. היום מתברר שהמציאות הזו של ריבוי משקיעים בדירות על סמך משכנתא גורמת לעליית מחירי השכירות במקביל לכל העלאת רבית, כי המשקיעים חייבים לכסות את המשכנתא
אם המצב היה שלא היו נותנים בכלל משכנתא למשקיעים בדירות התופעה הזו לא היתה קורית

ג. מה שכן חשוב לתמרץ השקעה בבניה, כמו שכתבו למעלה, נניח הטבת מס למשקיעים בפריפריה עד 7000 ש"ח למ"ר, והם צריכים למכור את הדירה בתוך 3 שנים,

 

[אאאא....]

חשוב להבין ממה נובעים המחירים הגבוהים.

מימון ממינוף הדירה הראשונה של המשקיעים.

אם אכן לא היו חסרות דירות (וחסרות, קוראים לזה שאנשים גרים במחסני 30 מטר ומטה), הרי שזה שיש משקיעים זה לא בהכרח מייקר את השוק (ולהיפך).

אם אני מתעקש לגור בדירה קטנה בסביון במקום בדירה גדולה בחריש, זה עדיין לא אומר שיש מחסור.

כי נניח שיש 1000 דירות ל950 בני אדם (מצב שאין בו מחסור), עכשיו נניח ו700 מתוכן שייכות למשקיעים

950 אנשים שקונים דירה צריכים 950 דירות.
950 אנשים ששוכרים דירה צריכים הרבה יותר מזה.
לדוגמה בגלל משקיעים שמעדיפים להשאיר את הדירה ריקה ולא להשכיר במחיר שוק.

לטווח ארוך, מניעת משקיעים מכניסה לשוק, לא יכולה לפתור בעיה של מחסור אמיתי.

ולכן רשמנו שיתמרצו אותם לרכוש ולבנות בפריפריה.
לדוגמה אם היום יוצאים לשיווק 20,000 דירות לציבור החרדי לבנייה במיידי בפריפריה (וזה אפשרי אם החכי"ם שלנו לא יטרפדו את התוכניות הנוכחיות של משרד השיכון) בריכוזים גדולים כמו הר יונה כסיף, המחירים בבני ברק נחתכים בחצי.

 

[י שהם]

והדבר מקטין את הביקוש לשכירות ומביא לירידת מחירי השכירות.

ומעלה את הביקוש לקנייה, ומביא לעליית מחיר הקנייה ובעקיפין לעליית מחירי השכירות

ב. היום מתברר שהמציאות הזו של ריבוי משקיעים בדירות על סמך משכנתא גורמת לעליית מחירי השכירות במקביל לכל העלאת רבית, כי המשקיעים חייבים לכסות את המשכנתא
אם המצב היה שלא היו נותנים בכלל משכנתא למשקיעים בדירות התופעה הזו לא היתה קורית

זה שהעלאת ריבית מעלה את מחירי השכירות זה לא אשמת המשקיעים. אם אדם רוצה לגור בדירה שעולה 1M ש''ח, והריבית על הכסף הזה היא X, הוא חייב בשביל שזה יהיה ריווחי לקבל את X.
גם מי שרוצה לקנות דירה או קנה דירה, יצטרך לשלם יותר על המשכנתא אם הריבית עולה.
אם לא היו נותנים משכנתא למשקיעים, אז כל האנשים היו צריכים לקנות (מגזים כמובן), ולשלם משכנתא גבוהה יותר בהעלאת הריבית, המשקיעים הם בסך הכל מתווכים בענין בין הבנק והעלאת הריבית לבין הדייר. זה שהוצאת את הרכיב האמצעי לא מוזיל את העלויות הבסיסיות.

 

[אפשר לתקן]

ומעלה את הביקוש לקנייה

אם המשקיעים יצאו מהשוק לא יעלה הביקוש
וכמו בדוגמא שכתבתי, אם יש 1000 דירות ו1000 חסרי דיור, והמשקיעים יוצאים מהתמונה, לא יהיה ביקוש

זה שהעלאת ריבית מעלה את מחירי השכירות זה לא אשמת המשקיעים. אם אדם רוצה לגור בדירה שעולה 1M ש''ח, והריבית על הכסף הזה הוא X, הוא חייב בשביל שזה יהיה ריווחי לקבל את X.
גם מי שרוצה לקנות דירה או קנה דירה, יצטרך לשלם יותר על המשכנתא אם הריבית עולה.

אבל לפחות יהיה לו דירה, במקום לשלם שכירות יקרה לפח.
והוא גם יכול לתכנן את הכל מראש בקל"צ

 

[י שהם]

מימון ממינוף הדירה הראשונה של המשקיעים.

לא מדויק.
בשביל שיהיה שווה למנף ולממן אתה חייב סיבה מקדימה, שהיא המחסור. לולי המחסור לא היה רווח בקניית דירה כי השכירות היתה אחוז מינורי לחלוטין ממחיר הדירה.

אם אני מתעקש לגור בדירה קטנה בסביון במקום בדירה גדולה בחריש, זה עדיין לא אומר שיש מחסור.

זה אומר.
כי יש סיבה למה אתה רוצה לגור בסביון ולא בחריש. ואם יש סיבה, אז כנראה שיש מחסור בסיפוק של הסיבה הזו.

950 אנשים שקונים דירה צריכים 950 דירות.
950 אנשים ששוכרים דירה צריכים הרבה יותר מזה.
לדוגמה בגלל משקיעים שמעדיפים להשאיר את הדירה ריקה ולא להשכיר במחיר שוק.

איזה משקיעים (שבאו להרויח כסף, לא מיליונרים שנהנים מסמל סטטוס של דירה ריקה בירושלים) מעדיפים להשאיר דירה ריקה? כמעט ולא קיים.

ולכן רשמנו שיתמרצו אותם לרכוש ולבנות בפריפריה.
לדוגמה אם היום יוצאים לשיווק 20,000 דירות לציבור החרדי לבנייה במיידי בפריפריה (וזה אפשרי אם החכי"ם שלנו לא יטרפדו את התוכניות הנוכחיות של משרד השיכון) בריכוזים גדולים כמו הר יונה כסיף, המחירים בבני ברק נחתכים בחצי.

להוסיף דירות זה בטוח מוזיל.
(אם כי יש גבול למספר הדירות שאפשר להציף את הפריפריה בלי לדאוג לכך שהיא תפסיק להיות פריפריה. אחרת אפשר ליצור שיכוני רפאים שלאיש אין סיבה להתגורר בהם)