מחירי הדיור זה כבר בכותרות החדשות.

[בונה אתרים]

האם כשבנק ישראל יחזור להוריד את הריבית אז אוטומטית מחירי הדירות יחזרו לעלות?

לא חייב להיות שאפילו בעתיד הרחוק בנק ישראל יחזור לרמות הריבית שהיו עד לפני שנה וחצי,
הריבית שהייתה עד עכשיו הייתה ריבית הומניטרית דהיינו ריבית של אי אינפלציה (דיפלציה)
אבל סביבת הריבית הרגילה במצב של אינפלציה רגילה (1-3 אחוזים) היא ריבית של 2 אחוז

 

[חובב מוזיקה מושבע]

הכלכלנית הראשית באוצר: צניחה בביקושים לדירות ורכישת משקיעים​

בחודש אוגוסט נרכשו בישראל כ-8.3 אלף דירות (חדשות, דירה בהנחה ויד שנייה), מדובר בירידה של 12% בהשוואה ליולי האחרון, ו-41% לעומת השנה שעברה | בקרב משקיעים ההאטה הייתה משמעותית יותר ועמדה על יותר מ-52%​

חזקי ניימן | כלכלי20.10.2022 | 22:55

מיזמי בנייה | צילום: יעז יזמות ובנייה
דו"ח סקירת שוק הנדל"ן של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מציג צניחה חדה בביקושים לדירות בחודש אוגוסט ורכישות המשקיעים. הנתונים שלה מתכתבים עם הירידה החדה בשוק המשכנתאות והביקושים לדירות חדשות, שפורסמו מוקדם יותר השבוע, הדו"ח הובא באתר 'דבר'.
על פי נתוני הכלכלנית, באוגוסט האחרון נרכשו בישראל כ-8.3 אלף דירות (חדשות, דירה בהנחה ויד שנייה), ירידה של 41% מול אוגוסט 2021 ו-12% בהשוואה ליולי האחרון. הירידה בכמות העסקאות החלה בחודש מרץ האחרון עם 5% ירידה בהשוואה לחודש המקביל ב2021 וזאת בעקבות התגובה הראשונית לשמועות להעלאת הריבית של בנק ישראל, שאכן התממשה באפריל. הירידה בעסקאות של חודש אוגוסט, שבו ריבית בנק ישראל נעמדה על 1.25% היא החדה ביותר מאז אפריל 2020, החודש בו פרצה מגיפת הקורונה והמשק שותק כמעט לחלוטין.
דו"ח הכלכלנית מציין שלמרות המגמה הבולטת בירידה בשוק העסקאות, כפי שניתן היה לראות בדו"ח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מתחילת השבוע (הפחתה של 22% בעסקאות ביחס לרבעון מרץ-מאי 2022), דווקא בהסתכלות רב שנתית, אוגוסט האחרון הוא חודש ממוצע מבחינת היקפי המכירות.
עם זאת, יש לזכור שעד חודש אפריל, במשך מעל לחצי שנה, כל חדש שבר את שיאי המכירות של כל הזמנים. על כן חודש אפריל הפך למעשה לצומת, או יורת נכון פניית הפרסה, של שוק הנדלן הישראלי – ומצב זה ניכר ראשית בשוק רכישות הזוגות הצעירים, שעד חודש זה רשם רצף עליות חדשות בכמות העסקאות והחל לקרות ישירות אחרי חודש אפריל, החודש הראשון בו בנק ישראל העלה לראשונה את הריבית מזה שבע שנים.
על פי הנתונים שפורסמו ב'דבר', מכירות הקבלנים, שעומדות על 2.9 אלף דירות (65% מהן על הנייר), רשמו ירידה של 44% בהשוואה לאוגוסט 2021, אך ללא שינוי בהשוואה ליולי האחרון. מגמת הירידה של דירות חדשות החלה כבר בפברואר, אך נראה שמלאי הדירות של הקבלנים גדל רק במעט מתחילת השנה, בין אם בגלל העדפת הרוכשים לדירות זולות יותר טרם בנייתן (פריסייל) או "דגירתם" של הקבלנים על הדירות כדי לחסוך בהוצאות. על פי הדו"ח, הקבלנים רשמו בתקופה הנוכחית ירידה של 40% בתזרים המזומנים שלהם. סך עסקאות "מחיר למשתכן" בחודש אוגוסט עמד על 530 דירות בלבד, ירידה חדה של 66% בהשוואה לאוגוסט אשתקד והרמה הנמוכה ביותר של רכישות אלו מאז אפריל 2020.
הירידות במחירים נרשמו בכל הארץ למעט חיפה (גידול של 7%) וטבריה (גידול של 49%, שהן כ-55 דירות). אזור ירושלים רשם את הירידה הגבוהה ביותר, 41%, בעיקר בגלל נטישתם של הזוגות צעירים מרכישת דירות בעיר. בניתוח עומק שביצעה הכלכלנית על השוק הירושלמי, ניתן לראות שרוכשים שזו דירתם הראשונה בעיר, ובעיקר אלו מהחמישונים הנמוכים – הגדילו את הכנסות משק הבית שלהם בשלושת השנים האחרונות – גידול שהקף את הפער במחירי הדירות בעיר במהלך אותם שלוש שנים. מגמה הפוכה נרשמה בחמישונים העליונים, שם הדירות התייקרו הרבה יותר מגידול בשכר – מה שמצביע על כך שדווקא הזוגות הצעירים החזקים יותר בעיר נמצאים ברמת סיכון גבוהה יותר מול ההלוואות שלהם, מאשר החלשים
רכישות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1.4 אלף דירות, והם היוו 17% מסך עסקאות הנדל״ן, ירידה בשיעור חד במיוחד של 52.4% בהשוואה לחודש אוגוסט אשתקד. זהו שיעור הירידה החד ביותר מאז הוכבד מס הרכישה על דירות להשקעה בנובמבר, תופעה מעניינת בפני עצמה המצביעה על נטישה משמעותית של משקיעים משוק הנדל"ן, זאת מכיוון שבדר"כ, הירידה החדה ביותר שנרשמת לאחר העלאת שיעורי המס הינה רק בחודש שלאחר העלאת המס.
בחדרי חרדים

 

["תודה לה'"]

בחודש אוגוסט 2022 נרשמה ירידה של 41% במס' העסקאות בשוק הנדל"ן בהשוואה לאוגוסט אשתקד, גם בעסקאות דירות יד-שניה נרשמה ירידה חדה של 39% בהשוואה לאוגוסט אשתקד.
כל רגע

 

[אלי365]

אני לא מבין מה כל ההשפעה הגדולה של הריבית.
ניקח לדוג' הלואה 20 שנה . מליון שח. ריבית 2.5 סה"כ תשלומים תוספת של 271K.
אותו דבר, רק עליית הריבית ל4.5 אחוז. תוספת של 454K.
אם כן זאת עליית במחיר הדירה של 183K עלייה של 18% בבת אחת.
ביג דיל!
בקריית ספר היתה עלייה יותר גדולה בשנה האחרונה...
אז נניח שהבנק הקפיץ את המחיר למחיר של שנתיים קדימה.
אז מה, בגלל זה אנשים יחכו עכשיו שנתיים? וישלמו שכירו של עוד 80G.
אם כן ההקפצה היא רק ב10%....
אתה חושבים שאם תחכו שנתיים תרויחו 100K?
מישהו יכול להסביר לי למה זה נחשב לכ"כ משפיע?

 

[אני456]

אנשים שמכרו לאחרונה, תשאלו אותם בשקט - ירדו במחיר.

באיזה אזורים?

אנחנו התעניינו בדירה מסוימת ממש בערב פסח, אפילו סיכמנו כבר על מחיר.
בסופו של דבר המוכר ירד מהמכירה כי לא הצליח לקנות דירה במקביל כפי שתכנן.

בתחילת אלול הוא מכר את הדירה ב130 אל"ש יותר מהסכום עליו סיכמנו בערב פסח .

 

[מתמיד]

מישהו יכול להסביר לי למה זה נחשב לכ"כ משפיע?

למשקיעים ישתלם למכור דירה עם 2 אחוז שנתי
ולשים כסף בפיקדון בטוח עם 4 אחוז שנתי
זו כל התורה

 

[מתמיד]

דוגמא על הפקדה צנועה של 1000-250,000
תקבל 3.72 אחוז ( בלי שוכרים בלי שיפוצים בלי חודשים של דירה ריקה )
כאשר מדובר על מליון ומעלה הריבית עוברת 4.5 אחוז .
עכשיו שימו לב - מספיק שמשקיע מעריך שתהיה בלימה בלבד במחירי הדירות - אין לו שום סיבה להחזיק דירות להשקעה ולחפש שוכרים כאשר הוא יכול לקבל בפיקדון רגוע ובטוח פי שניים .
דמיינו 100 אלף משקיעים שחושבים ככה - ואז תדמיינו מה קורה לשוק כאשר משתחררים אליו כל כך הרבה דירות.

 

[יודיתתתתתתת]

למשקיעים ישתלם למכור דירה עם 2 אחוז שנתי
ולשים כסף בפיקדון בטוח עם 4 אחוז שנתי
זו כל התורה

לא חסר משקיעים שאין להם משכנתא על הדירות ולכן מעדיפים תשלום חודשי ולא שנתי בשביל כסף נזיל להוצאות שוטפות וגם למי שיש משכנתא משערים כמעט בוודאות שתוך 10-15 שנה הדירה תכפיל את שוויה כבעבר..

 

[מתמיד]

שאין להם משכנתא

מה הקשר למשכנתא - מי דיבר על משכנתא .
תקראי שוב .

 

[יודיתתתתתתת]

מה הקשר למשכנתא - מי דיבר על משכנתא .
תקראי שוב .

מעדיפים תשלום חודשי ולא שנתי בשביל כסף נזיל להוצאות שוטפות וגם למי שיש משכנתא משערים כמעט בוודאות שתוך 10-15 שנה הדירה תכפיל את שוויה כבעבר..

לעצם הענין המשקיעים ממש לא פזיזים לא באמת מפחדים מירידה
מעניין לשמוע ממשקיע אחד שמוכר עכשיו בשביל פיקדון...
עליית ערך הדירה הוא בעשרות אחוזים יותר מפיקדון עם רווח זוטר גם של 3.7 %

 

[מתמיד]

לעצם הענין המשקיעים ממש לא פזיזים

הם לא פזיזים אבל החכמים שביניהם הם זריזים - וכאשר כולם מתווכחים הם כבר עושים את הפעולות הנחוצות כדי למקסם רווח .
כאשר כולם יצטרפו אליהם זה יהיה מאוחר מדי ..... כמו בשוק ההון !!

 

[יודיתתתתתתת]

הם לא פזיזים אבל החכמים שביניהם הם זריזים - וכאשר כולם מתווכחים הם כבר עושים את הפעולות הנחוצות כדי למקסם רווח .
כאשר כולם יצטרפו אליהם זה יהיה מאוחר מדי ..... כמו בשוק ההון !!

אם תביא לפה סיפור של משקיע אחד שניים כאלה נתחיל לדבר

 

[מתמיד]

אם תביא לפה סיפור של משקיע אחד שניים כאלה נתחיל לדבר

חחח
כאשר יהיו לי סיפורים כאלה ....
כבר לא תצטרכו סיפורים כאלה ...
זה יהיה מאוחר מדי
והמספרים יהיו בחוץ ....

 

[אני456]

ערך הדירות עלה בעשרים אחוז בשנה האחרונה, ובערים החרדיות קרוב יותר לשלושים אחוז ומעלה.

נניח שאנחנו מדברים רק על המשקיעים שקנו בשנה האחרונה , שהרי מי שקנה לפני זה - צריך ירידה של עשרים שלושים אחוז כדי שההשקעה שלו תהפוך ל"סתם השקעה" עם אחוזי רווח חד ספרתיים כמו שהוא צפה כשהוא קנה אותה.

בקיצור, האם אנו מדברים פה על משקיעים שקנו בשנה האחרונה - שמה הכמות שלהם, בהנחה והם יתעשו קולקטיבית ויחליטו למכור את הדירות?
או שהשוק הולך לדעתכם ליפול במעל 25%?

 

[shimשימי]

חחח
כאשר יהיו לי סיפורים כאלה ....
כבר לא תצטרכו סיפורים כאלה ...
זה יהיה מאוחר מדי
והמספרים יהיו בחוץ ....

תאמין לי שאני בקשר עם המשקיעים הכי מנוסים שיש
והסיפורים שלך הם פרי דמיונך בלבד

זה נכון שיש משקיעים שכרגע לא ממהרים לקנות דירה

אבל ממש לא נכון שהם ממהרים למכור

 

[מתמיד]

ערך הדירות עלה בעשרים אחוז בשנה האחרונה, ובערים החרדיות קרוב יותר לשלושים אחוז ומעלה.

נניח שאנחנו מדברים רק על המשקיעים שקנו בשנה האחרונה , שהרי מי שקנה לפני זה - צריך ירידה של עשרים שלושים אחוז כדי שההשקעה שלו תהפוך ל"סתם השקעה" עם אחוזי רווח חד ספרתיים כמו שהוא צפה כשהוא קנה אותה.

בקיצור, האם אנו מדברים פה על משקיעים שקנו בשנה האחרונה - שמה הכמות שלהם, בהנחה והם יתעשו קולקטיבית ויחליטו למכור את הדירות?
או שהשוק הולך לדעתכם ליפול במעל 25%?

הנושא הוא "תשואה שנתית משכירות" לוגיקה פשוטה .
המחירים של הדירות נבלמו כרגע לכל הדעות. (לא נדבר בכלל על ירידה -שגם היא בהחלט על השולחן)
משקיע נבון מוכר את הדירה במקסימום רווח על מחיר הדירה שלכל הדעות הגיע לשיא של כל הזמנים.
ולגבי התשואה השנתית הוא עובר מתשואה של 2 אחוז על שכירות ( עם כאבי ראש ....)
לתשואה של 4.5 אחוז בטוחה ורגועה . ( שבחודשים הקרובים תגיע גם ל 6 אחוז ומעלה )
וממתין בסבלנות להכנס לשוק מחדש כאשר ישתלם לו .
20 שנים של ריבית אפסית לא נתנו אלטרנטיבות השקעה בטוחות לאנשים עם כסף ולכן כולם נהרו לנדל"ן
היום יש שפע של השקעות מצויינות וזה רק הולך ומתרחב .
מי שעבר גיל 50 זוכר גם תקופות אחרות בנדל"ן אתם הצעירים מכירים רק ריבית אפסית ודומים לעובר בבטן אמו שחושב שזה כל העולם . ואין עולם אחר .
לוגיקה פשוטה ולא משאלת לב !!

 

[גולש בנט]

לעצם הענין המשקיעים ממש לא פזיזים לא באמת מפחדים מירידה
מעניין לשמוע ממשקיע אחד שמוכר עכשיו בשביל פיקדון...
עליית ערך הדירה הוא בעשרות אחוזים יותר מפיקדון עם רווח זוטר גם של 3.7 %

את בטוחה?
זה קרה רק בשנה האחרונה שהייתה באמת עליית מחיר מטורפת בנדלן, אבל בכל השנים הנדלן עלה בין 2% ל4% שנתי בלבד.

 

[גולש בנט]

תאמין לי שאני בקשר עם המשקיעים הכי מנוסים שיש
והסיפורים שלך הם פרי דמיונך בלבד

זה נכון שיש משקיעים שכרגע לא ממהרים לקנות דירה

אבל ממש לא נכון שהם ממהרים למכור

צניחה של 40% ברכישת דירות על פי הנתונים שפורסמו השבוע זה "משקיעים שכרגע לא ממהרים לקנות דירה"
שתהיה בריא.

 

[יודיתתתתתתת]

את בטוחה?
זה קרה רק בשנה האחרונה שהייתה באמת עליית מחיר מטורפת בנדלן, אבל בכל השנים הנדלן עלה בין 2% ל4% שנתי בלבד.

זה נכון שמשקיעים כרגע יחכו מלקנות דירות להשקעה,אבל בנ"א שקנה כמה דירות לפני 15 שנה במליון היום שווה לפחות 3 מליון,אחרי שהוא ראה את העלייה של 18% בשנה וקודם לכן ב7% לא חכם מצידו בכלל למכור כי אולי תהיה ירידה בפרט שהנתונים מוכיחים על עלייה של 1.9% בספטמבר,ומאמינה שאחרי ההגרלה האחרונה של 9 אלף דירות בחנוכה בערך,כל ה120 אלף זכאי דירה בהנחה ירוצו לקנות ולא יחכו שהשכירות שלהם תעלה עוד ולמרות הריביות זה ענין של שנה עד שנה וחצי עד שירדו זה לא הרתעה מלקנות דירה ראשונה.
לדעתי אילולא ההגרלות בחצי שנה האחרונה לא היתה כזו ירידה בקניית דירות בחודשיים האחרונים בגלל עליית ריבית

 

[shimשימי]

מה הקשר?
אף אחד לא מדבר על נדלן מניב ולרוב גם אין קשר ביניהם.
כל רוכשי הדירות הם או קוני דירות למגורים או להשקעה ולכולם אין סיבה לקנות אם המחירים הולכים לצנוח.

קשור מאוד
משקיעים נחלקים לסוגים שונים
כך גם משקיעי הדירות לא בהכרח בונים כולם על עליית ערך
וחלק מהם נהנים מהשכירות החודשית ופחות מעניין אותם אם מחירי הדיור עולים או יורדים

חלק מהם משקיעים לטווח ארוך לטווח של 20 שנה (בדיוק כמו בשוק ההון כאלה שמשקיעים לSNP500)

ורק חלק מסויים משקיע לטווח הקצר עם עליית ערך(וגם אותה חלק לא כולם חונקים את עצמם כמו שמנסים לצייר פה)

צניחה של 40% ברכישת דירות על פי הנתונים שפורסמו השבוע זה "משקיעים שכרגע לא ממהרים לקנות דירה"
שתהיה בריא.

-זה שיש פחות קופצים על דירה לא אומר שמחיר הדירה יורד(רק המשא ומתן מתעכב ללקוח יש קצת יותרכח
כשזה מול קבלנים הקבלן לפעמים מצ/פר אותם בהטבות כאלה ואחרות אבל הקבלנים לא יורדים במחיר)

ובנוסף יש לי עיצה עבורך(יכול להיות שאתה עושה אותה ,אבל במידה ולא)
אם אתה כל כך בטוח בסברתך

לכן תעשה שורט בבורסה על הנדלן (כלומר לך תמכור את הדירה שלך במידה ויש לך וקח את כל הכסף שלך ושים שם)
ותוך תקופה אתה תרוויח הרבה

אני בניגוד אליך לא רק מדבר אלא גם משקיע(אם אתה באמת עושה שורט אז אל תתיחס למשפט הזה)