טור דעה האמת של גולדקנופף - האם יש מצוקת דיור?

[דץ]

בתכלס, כל מי שאני מכיר שעוסק בנדלן,
מדווח על עצירה ומיתון במקומות שבהם המחירים זינקו. במיוחד בבית שמש וביתר.

עצירה ומיתון כן!
בבי"ש הבועתית כן!
ירידת מחירים ברחבי הארץ גם כן?? (נראה לי שלא...)

 

[מישמשית]

עצירה ומיתון כן!
בבי"ש הבועתית כן!

דיבורים ששמענו כבר כשהמחירים היו שם באזור ה1.3
תמשיכו לדבר על בועה עוד ועוד עד שתגלו שהמחירים עלו בעוד חצי מליון .......
הנדלן בישראל בשום מקום לא נהיה מבועה
אלא מביקוש אדיר של אלפי זוגות שמחכים לקנות דירה בעיר חרדית במרכז במחיר שפוי
אולי תסבירו לנו למה ב"ב ק"ס זה לא בועה ובי"ש כן????????????

 

[דץ]

אולי תסבירו לנו למה ב"ב ק"ס זה לא בועה ובי"ש כן????????????

כשאני בא להשקיע איך אני בודק את עליית המחירים הצפויה , אני בודק את גובה השכירות המשולמת,
אם השכירות גבוהה או דומה לממוצע הארצי אז אני יודע שהאיזור מושך אוכלוסיות חזקות או לחילופין שהביקוש לאיזור זה בריא ויציב, אז לכן גם בעתיד הקונים ימנו על הצד החזק של האוכלוסיה או שיהיו מוכנים לשלם הרבה ע"מ לגור שם,
בבי"ש (ג'-ד') לעומת זאת השכירות נמוכה מהממוצע הארצי לכן לדעתי המחיר מדי גבוה .
(כמובן שהכל יחסי והכל לנקודת הזמן הנוכחית)

 

[shimשימי]

אלה שמתייאשים הכוונה לאלה שמבינים שלקחת משכנתא של 6000 שח על מליון שח, עם צפי לעליות נוספות, פשוט לא אפשרי עבורם. לפחות לא עכשיו.
וכמובן שמליון שח לא מספיקים לכלום, והמינימום שאנשים צריכים זה 1.5 מליון.

א.לכן רשמתי שצריך לראות מה יקרה בחודש חודשיים הקרובים ולא בטוח שכל כך מהר המוכרים ימצמצו ראשונים
אבל מאוד הגיוני שבזמן הזה בנק ישראל יגיד לאן פניו מועדות
בנוסף כמובן כתבתי את העניין של התייצבות הריביות שזה בדיוק העניין

ב.מיליון ש"ח זה מספיק ותלוי לאיפה -אנשים במקום לקנות בבני ברק יקנו בחריש ובמקום לקנות בחריש(למי שלפני זה יכל) יקנה בעפולה הערכה שלי

 

[יודיתתתתתתת]

ב.מיליון ש"ח זה מספיק ותלוי לאיפה -אנשים במקום לקנות בבני ברק יקנו בחריש ובמקום לקנות בחריש(למי שלפני זה יכל) יקנה בעפולה הערכה שלי

אני לא רואה אנשים לוקחים משכנתא כזו גדולה עם החזר של 5500-6000 לחודש ולא לגור במרכז
אפאחד לא יודע מתי ירדו הריביות אם בכלל בתקופה הקרובה,ואולי לבינתיים יעדיפו לשכור
וגם אם יעלו עוד המחירים, יקח הרבה הרבה זמן לעכל \להשלים עם המצב..

 

[szn]

תמשיכו לדבר על בועה עוד ועוד עד שתגלו שהמחירים עלו בעוד חצי מליון .......

עליית מחירים הייתה הרבה שנים אבל לא בכזה סדר גודל
וזה שהמחיר עלה בשנה האחרונה בחצי מיליון זה דבר נדיר שלא קרה כבר הרבה שנים

ולכן זה ממש לא אומר שהמחיר ימשיך לעלות גם בשנים הקרובות כל שנה בחצי מיליון
כי אחרת דירה 3 חדרים בבית שמש או נוה יעקב תעלה בעוד 3 שנים מעל 3 מיליון ש"ח

 

[shimשימי]

עליית מחירים הייתה הרבה שנים אבל לא בכזה סדר גודל
וזה שהמחיר עלה בשנה האחרונה בחצי מיליון זה דבר נדיר שלא קרה כבר הרבה שנים

ולכן זה ממש לא אומר שהמחיר ימשיך לעלות גם בשנים הקרובות כל שנה בחצי מיליון
כי אחרת דירה 3 חדרים בבית שמש או נוה יעקב תעלה בעוד 3 שנים מעל 3 מיליון ש"ח

דירה שעלתה 1.675 לפני שנתיים עולה היום 2.8M
אז זה אפילו יותר ממה שאתה אומר

 

[shimשימי]

אני לא רואה אנשים לוקחים משכנתא כזו גדולה עם החזר של 5500-6000 לחודש ולא לגור במרכז
אפאחד לא יודע מתי ירדו הריביות אם בכלל בתקופה הקרובה,ואולי לבינתיים יעדיפו לשכור
וגם אם יעלו עוד המחירים, יקח הרבה הרבה זמן לעכל \להשלים עם המצב..

נכון מאוד
אני מעריך מעצמי ויתכן בהחלט שאני טועה
אבל נראה לי הגיוני מאוד

שלשם הולכים
כי אם המרכז יקר כבר וצריך 1.5 מיליון שקל ולא רק מיליון
וגם מחיר הכסף עלה (כלומר הריבית)

אז אין מנוס מלחפש מקום אחרים שקרובים למרכז (כמו חריש נניח)

בנוסף-לא דיברתי על ירידת ריבית אלא על התייצבות ריבית
כי כרגע מה שהכי מלחיץ את האנשים זה החוסר וודאות והפחד ששמא יעלה עוד
בנוסף לתקווה של אולי שתהיה בשורה ממשלתית על הדיור
ולכן הם יושבים על הגדר

 

[שתים]

נכון מאוד
אני מעריך מעצמי ויתכן בהחלט שאני טועה
אבל נראה לי הגיוני מאוד

שלשם הולכים
כי אם המרכז יקר כבר וצריך 1.5 מיליון שקל ולא רק מיליון
וגם מחיר הכסף עלה (כלומר הריבית)

אז אין מנוס מלחפש מקום אחרים שקרובים למרכז (כמו חריש נניח)

בנוסף-לא דיברתי על ירידת ריבית אלא על התייצבות ריבית
כי כרגע מה שהכי מלחיץ את האנשים זה החוסר וודאות והפחד ששמא יעלה עוד
בנוסף לתקווה של אולי שתהיה בשורה ממשלתית על הדיור
ולכן הם יושבים על הגדר

אז לא,
במקרים כאלה אנשים יעדיפו לשכור דירה בבית שמש ב3000 שח, לשים את הכסף בפק"מ ולחכות קצת.
ולא יקנו בחריש או אנא ערף.

 

[shimשימי]

אז לא,
במקרים כאלה אנשים יעדיפו לשכור דירה בבית שמש ב3000 שח, לשים את הכסף בפק"מ ולחכות קצת.
ולא יקנו בחריש או אנא ערף.

נישאר חלוקים.
נראה עוד שלש חודשים לאן זה הולך

 

[szn]

דירה שעלתה 1.675 לפני שנתיים עולה היום 2.8M
אז זה אפילו יותר ממה שאתה אומר

אתה מדבר על בית שמש? או שיש עוד מקומות שזה קרה?

בקרית ספר נוה יעקב או אלעד זה לא עלה ככה וגם לא דירות חדשות בחריש קרית גת אשקלון וכדו'
כן עלה בחצי מיליון אבל ממש לא כמו שכתבת

לדבריך שעלה ביותר ממיליון וזה שווה היום 2.8 מ' עוד שנתיים הדירה הזאת תעלה 4 מ' ועוד 4 שנים 5 מ'?

 

[מישמשית]

כשאני בא להשקיע איך אני בודק את עליית המחירים הצפויה , אני בודק את גובה השכירות המשולמת,
אם השכירות גבוהה או דומה לממוצע הארצי אז אני יודע שהאיזור מושך אוכלוסיות חזקות או לחילופין שהביקוש לאיזור זה בריא ויציב, אז לכן גם בעתיד הקונים ימנו על הצד החזק של האוכלוסיה או שיהיו מוכנים לשלם הרבה ע"מ לגור שם,
בבי"ש (ג'-ד') לעומת זאת השכירות נמוכה מהממוצע הארצי לכן לדעתי המחיר מדי גבוה .
(כמובן שהכל יחסי והכל לנקודת הזמן הנוכחית)

הסתכלות לא נכונה בעליל.....
מחירי השכירות בד' משקפים אך ורק את המצב העכשווי
מדובר עדיין בשכונה חדשה שכל הקונים בה הם רוכשים חדשים שחלקם עדיין לא רוצים לעשות את הצעד של לעבור מירושלים וכד'
וזה אך טבעי שאחוזי הדירות העומדות להשכרה יהיו יותר מבכל מקום אחר מה שגורם למחירים להיות נמוכים לאור ההיצע הגדול
בטווח של שנה + מהיום המחירים גם שם יאמירו

 

[shimשימי]

אתה מדבר על בית שמש? או שיש עוד מקומות שזה קרה?

בקרית ספר נוה יעקב או אלעד זה לא עלה ככה וגם לא דירות חדשות בחריש קרית גת אשקלון וכדו'
כן עלה בחצי מיליון אבל ממש לא כמו שכתבת

לדבריך שעלה ביותר ממיליון וזה שווה היום 2.8 מ' עוד שנתיים הדירה הזאת תעלה 4 מ' ועוד 4 שנים 5 מ'?

א.בבית שמש זה קרה! מקומות אחרים לא(לא ידוע לי)
ב.ברור שלא, ואני סובר שבית שמש המחירים של היום הם בועה אין שום היגיון שדירה של 3 חדרים
תעלה כמעט 2 מיליון שקל
כשהקושי התעסוקתי והמרחק הם פקטור משמעותי
ובפרט כל המקום חדש ולא ממוצב(מדיבור עם אנשים שגרים שם,
אם כי יש לציין גם שלבית שמש יש יתרונות מטורפים שאין במקומות אחרים
כמו א.מקום חדש איכות חיים נוף ואוכלוסייה מצויינת
אבל לדעתי עדיין זה מוגזם

ג.ברור שהמחירים יתייצבו באיזה שלב לדעתי ונראה לי שאנחנו כבר שם במרכז
כלומר המרכז הגיע לשיא
ומכאן ואילך תהיה עלייה איטית מאוד ומקומות אחרים בארץ יתחילו לתפוס
כמו שרשמתי לגבי חריש לדוגמה אבל זה נכון לעוד מקומות
הציבור החרדי יהיה מוכרח למצוא מקומות חדשים
כי הישנים
א.הגיעו למיצוי של תושבים ואין כמעט דירות למכירה שם (בפער שעונה על הקצב שצריך)
ב.המחירים הגיעו למקום שאף אחד כמעט לא יכול לקנות

 

[דץ]

הסתכלות לא נכונה בעליל.....
מחירי השכירות בד' משקפים אך ורק את המצב העכשווי
מדובר עדיין בשכונה חדשה שכל הקונים בה הם רוכשים חדשים שחלקם עדיין לא רוצים לעשות את הצעד של לעבור מירושלים וכד'
וזה אך טבעי שאחוזי הדירות העומדות להשכרה יהיו יותר מבכל מקום אחר מה שגורם למחירים להיות נמוכים לאור ההיצע הגדול
בטווח של שנה + מהיום המחירים גם שם יאמירו

כמה השכירות היום ב-רמה ג'???

 

[ישראל סגל]

כמה השכירות היום ב-רמה ג'???

3 חדרים- 3.500

 

[דץ]

3 חדרים- 3.500

קחו דוגמא את קרית גת , שם מחירי השכירות קצת יותר גבוהים ומחירי הדירות הרבה יותר נמוכים....

 

[geekית מחשבים]

דיבורים ששמענו כבר כשהמחירים היו שם באזור ה1.3
תמשיכו לדבר על בועה עוד ועוד עד שתגלו שהמחירים עלו בעוד חצי מליון .......
הנדלן בישראל בשום מקום לא נהיה מבועה
אלא מביקוש אדיר של אלפי זוגות שמחכים לקנות דירה בעיר חרדית במרכז במחיר שפוי
אולי תסבירו לנו למה ב"ב ק"ס זה לא בועה ובי"ש כן????????????

גם בבני ברק ובק"ס בהחלט יש מיתון אבל חלש יותר.

 

[האברך ממיר]

אם יהיה עליה של יותר משבע אחוז כגון השנה שהיה עליה של 20%
וכן בכל השנים האחרונות המחירים עלו ביות רמשבע אחוז שנתי זה יגרום לכל המשקיעים במניות להעדיף את האג"ח האלו ולא יהיה לזה שום משמעות לירידת מחירי הדיור

אני בור בעניין ולא מבין כלום.
אבל שאלה קטנה.
כשמדברים על אג"ח צמוד מחירי הדיור, הכוונה לתשואה שנתית לפי העליה השנתית של מחירי הדירות?
או שהתשואה השנתית היא הרבית המתקבלת מהלווים, שאפשר להגדיר אותה בריבית מוגדרת, 5% נניח, וההצמדה היא על הקרן? כך שאם משווים לתשואה שנתית באג"ח אחרות, ההשווא היא לפי הריבית באג"ח המדובר ובאג"ח אחרות, ולא על ההצמדה?
סתם בשביל האינטלגציה.

 

[ביזנס מן]

אני בור בעניין ולא מבין כלום.
אבל שאלה קטנה.
כשמדברים על אג"ח צמוד מחירי הדיור, הכוונה לתשואה שנתית לפי העליה השנתית של מחירי הדירות?
או שהתשואה השנתית היא הרבית המתקבלת מהלווים, שאפשר להגדיר אותה בריבית מוגדרת, 5% נניח, וההצמדה היא על הקרן? כך שאם משווים לתשואה שנתית באג"ח אחרות, ההשווא היא לפי הריבית באג"ח המדובר ובאג"ח אחרות, ולא על ההצמדה?
סתם בשביל האינטלגציה.

זה התשובה

הכוונה לתשואה שנתית לפי העליה השנתית של מחירי הדירות?

ולכן אם יעלה ב20% כתבתי שזה יהיה פשיטת רגל למדינה

 

[ש.ז.י.]

זה התשובה

ולכן אם יעלה ב20% כתבתי שזה יהיה פשיטת רגל למדינה

המדינה מרוויחה משיווק קרקעות ע"י רמ"י בשיעור העלייה .