קודם כל בוודאי,
למה אתה עונה מאוד בזהירות?
בדקנו! ביררנו! ואח"כ רשמנו!!
פיספסתי משהו?
לא פספסת...
בנקאית משכנתאות ?
ורק תוסיף עוד נקודה.... קטנה חסרת משמעות..וכך כתב יועץ בכיר על מה שהחברה הזאת הציעה:
*'ויצא העגל הזה'...*
*או מה זה החסכון הזה?*
משתף אתכם בסיפור מהשבוע מלקוח שהגיע אלי אחרי שחברה גדולה בשוק הציעה לו 'חיסכון גדול' במיחזור, וכל זה תמורת שכר טרחה פעוט בסך 8900 שח, לא כולל מע"מ...
בעזרת הסיפור הזה אדגיש נקודה חשובה בהסתכלות על עלות כוללת של ריביות משכנתא,
ובפרט אסביר איך באמת צריך למדוד ריווחיות של מיחזור.
ללקוח הנ"ל היו 3 מסלולים במשכנתא הקיימת, וחברת הייעוץ הציעה לו למחזר רק מסלול אחד מתוך השלושה, ולהשאר באותו טווח שנים עד סוף המשכנתא.
מה הם הציעו?
ללקוח היה מסלול של *350000 שח משתנה צמודה כל 5 שנים בריבית של 3.18%*
הם הציעו לו להחליף את המסלול הזה *למסלול פריים בריבית של 5.8% (פריים 5.5+)*
הם גם שלחו לו טבלת אקסל שמראה לו *שבתום התקופה הוא יחסוך 175000 שח*
בטבלה הם הציגו 2 נתונים:
תוצאה כמה הוא ישלם בסוף התקופה ריבית ומדדים אם הוא ישאר עם המשתנה צמודה,
ותוצאה כמה הוא ישלם ריבית לכל התקופה אם הם ישנו את זה לפריים,
וההבדל הוא 175000 שח לטובתו לפי ההצעה שלהם.
נראה מדהים, לא?
אז זהו, שממש לא. מה שהם עשו זו הונאה תוך כדי משחק עם המספרים.
הונאה קלאסית בעטיפה יפה.
*מדוע?*
כאן נחזור לשאלה איך אנחנו מודדים חיסכון במשכנתא לשנים קדימה.
במסלולים צמודי מדד
ובמסלולים על בסיס פריים
החזרי המשכנתא משתנים לאורך כל תקופת המשכנתא בהתאם לשינויים במדד ובפריים,
*ואין שום אפשרות לדעת במדוייק מה יהיה שינוי המדד או מה תהיה ריבית הפריים*
יש רק *תחזית והערכה* מה יהיו השינויים בעתיד.
*לפי מה בנויה התחזית?*
התחזית של המדד העתידי לשנים קדימה וכן תחזית ריבית הפריים בנויה על התחזיות שבנק ישראל מפרסם.
כל חישובי הבנקים וגם החישובים של יועצי משכנתאות בנויים על התחזית הזו.
ושוב, זו רק תחזית,
והסיכוי שלה להתממש הוא כמו הסיכוי שאני אדע את תחזית מזג האויר לעוד 5 שנים. חד משמעי.
המציאות הוכיחה שבנק ישראל טעה ושוב טעה בתחזיות שלו.
וזה גם די הגיוני לטעות בתחזיות מהסוג הזה לטווח הארוך.
עכשיו נחזור ללקוח שלנו ונבין איך רימו אותו.
במקרה שלו אם שמתם לב הציעו לו מסלול חלופי בריבית יותר גבוהה, 5.8% במקום 3.18% שהיה לו,
מה שאומר שהוא ישלם בחודש הקרוב עוד 500 שח בהחזר החודשי.
*על מה בנוי החסכון שהבטיחו לו?*
החסכון בנוי על כך שבסוף התקופה יצא שהוא שילם פחות בטוטאל.
וזה בנוי *אך ורק* על 'תחזיות והערכות'.
אם המדד יעלה בכך וכך וגם הפריים יהיה כך וכך במשך השנים אז חסכת 175000 שח
ועל זה תשלם לנו 8900 לא כולל מע"מ
ואם לא יקרה כך אלא יקרה ההפך, אז לא נורא, בקטנה,
שילמת על השירות שלנו, עבדנו קשה, שבועיים לקח לנו לקבל ריבית פריים ב5.8%,
וגם הפסדת איזה 100000 שח בגללנו לאורך כל השנים הבאות. לא נורא.
מקוה שהדברים מובנים.
*חסכון לעולם צריך להיות עם מרכיב ודאי של הוזלה, כזה שניתן למדידה כבר כעת.*
לעולם אי אפשר להציע חסכון כשהמדידה היא לפי הערכות עתידיות שאולי יהיו ואולי יהיו להיפך
*אז אם כך, כשבאים לקחת משכנתא חדשה עם מדד או פריים, איך באמת מודדים מה שוה לנו? מי אמר שההערכות יהיו נכונות?*
יש הבדל בין מדידה של כדאיות מיחזור שיש מצב קיים, והשאלה האם נחסוך בשינוי המצב ואז אין להסתמך רק על הערכות,
לבין מצב שבאים לקחת משכנתא חדשה ואנו מתלבטים האם לשלב מסלולים צמודי מדד או פריים וכמה סכומים לשלב בכל אחד מהם.
באמת הכל בנוי *רק* על הערכות, וכאמת מידה המחשבונים של הבנקים מסתמכים על תחזיות בנק ישראל, וכך גם בנויים המחשבונים של רוב יועצי המשכנתאות.
כי אין ברירה אחרת, חייבים נקודת ייחוס מסויימת למדידה.
אבל באמת חכם עיניו בראשו ולא מסתמך רק על תחזית בנק ישראל אלא מחשב עוד תרחישים, אופטימיים ופסימיים, ומקבל החלטה מאוזנת ומושכלת ככל הניתן.
אם אתה לא חותם ולא משתכנע לחתום...תכלס יש לי מחר איתם
פגישה,Home - בקרה ייעוץ למשכנתאות
בקרה ייעוץ משכנתאות מובילים מגמות בתחום ייעוץ המשכנתאות פגישת ייעוץ בחינם! הצוות של בקרה הוא צוות מנצח! לכן, DUN’S 100 דרגו אותנו ושייכו אותנו ל”קבוצות המובילות והמצליחות במשק הישראלי, ומהווה חותם של איכות לחברה ולמנהליה”. זוהי הזדמנות מצוינת לקבל ייעוץ חינם וללא התחייבות מהטובים ביותר. בקרה...www.bakaraltd.co.il
האם לבטל או שכדאי לשמוע מה שיש להם להציע?
בכל מקרה ברור שעל המקום אני לא חותם כלום,
האם בכל זאת הם יכולים לתבוע אותי או לחייב אותי על הייעוץ או הפגישה?
אולי תברר מראש, שבפגישה חינמית.תכלס יש לי מחר איתם
פגישה,Home - בקרה ייעוץ למשכנתאות
בקרה ייעוץ משכנתאות מובילים מגמות בתחום ייעוץ המשכנתאות פגישת ייעוץ בחינם! הצוות של בקרה הוא צוות מנצח! לכן, DUN’S 100 דרגו אותנו ושייכו אותנו ל”קבוצות המובילות והמצליחות במשק הישראלי, ומהווה חותם של איכות לחברה ולמנהליה”. זוהי הזדמנות מצוינת לקבל ייעוץ חינם וללא התחייבות מהטובים ביותר. בקרה...www.bakaraltd.co.il
האם לבטל או שכדאי לשמוע מה שיש להם להציע?
בכל מקרה ברור שעל המקום אני לא חותם כלום,
האם בכל זאת הם יכולים לתבוע אותי או לחייב אותי על הייעוץ או הפגישה?
rhon.co.il
מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!
לוח לימודים
מסלולי לימוד שאפשר להצטרף
אליהם ממש עכשיו:
הנושאים החמים
Reactions: אבסולוט פרימה בלרינה, חלומות ירוקים, Harmonyapro ועוד 113 משתמשים116 //