התייעצות פינוי בינוי בפריפריה המתחרדת טוב או לא?

[שקנאי]

יש מספר איזורים בהם קהילות חרדיות מתפתחות
מדרום עד למרכז.
שמעתי על נתיבות שעשו שם פרוייקט ובגלל שהחרדים לא הציגו חזית אחידה
החברה הצליחה ליצור חייץ ובונה כ 15 קומות
מה שגרם לאוכלוסיה החרדית האזורית להידחק הצידה
האם מוכרח להיות מגדלים?
למה לא אפשרי לבנות רק כפול שלוש או ארבע ולהתאים לצרכי המגזר?
אשמח לשמוע ממי שיש לו מידע בפרט באיזור הפריפריה בדרום.

 

[szn]

למה לא אפשרי לבנות רק כפול שלוש או ארבע ולהתאים לצרכי המגזר?

בכל מתחם פינוי בינוי יש שמאות תקן 21
בשמאות השמאי מכניס את ככל ההוצאות של היזם
ולאחר בדיקה של מחירי דירות חדשות הוא מחשב כמה הכנסות יש
ולאחר שכלול כלל הנתונים הוא נותן חו"ד כמה דירות צריך לבנות כדי להגיע לרווח של 18%

מכפיל של 3-4 רווחי רק במרכז הארץ וי-ם (בת"א מספיק מכפיל של 2)
בפריפריה צריך מכפילים הרבה יותר גבוהים כי המחיר למטר יותר נמוך
ובשביל שיהיה כלכלי ליזם צריך מכפיל של בין 6 ל-9 (תלוי באיזה עיר)

 

[שקנאי]

אם מבטיחים עד 8 קומות זה אפשרי?

 

[szn]

אם מבטיחים עד 8 קומות זה אפשרי?

מי מבטיח? היזם?

א"כ השאלה היכן המתחם נמצא?

 

[ייד]

יש מספר איזורים בהם קהילות חרדיות מתפתחות
מדרום עד למרכז.
שמעתי על נתיבות שעשו שם פרוייקט ובגלל שהחרדים לא הציגו חזית אחידה
החברה הצליחה ליצור חייץ ובונה כ 15 קומות
מה שגרם לאוכלוסיה החרדית האזורית להידחק הצידה
האם מוכרח להיות מגדלים?
למה לא אפשרי לבנות רק כפול שלוש או ארבע ולהתאים לצרכי המגזר?
אשמח לשמוע ממי שיש לו מידע בפרט באיזור הפריפריה בדרום.

כשלעיריה או למדינה יש אינטרס,
משפים את היזם בקרקע חליפית ע״מ שהפרויקט יהיה כלכלי,
הבעיה היא שב90% מהמקרים האינטרס העיקרי שלהם הוא שלא תהיה שכונה חרדית,
ולכן לא רק שלא ידאגו שזב יהיה כלכלי, אלא ההיפך הם יעשו הכל כדי שיהיו ״חייבים״ מגדלים...

ולכן הפיתרון האמיתי זה להפסיק מערכתית את הרעיון המוזר הזה שהמדינה מממנת בניה לאנשים פרטיים,
ולהתחיל לשווק קרקעות לבניה מה שיוריד את הצורך והכדאיות בתוכנית.

 

[szn]

הבעיה היא שב90% מהמקרים האינטרס העיקרי שלהם הוא שלא תהיה שכונה חרדית,

אתה באמת חושב שכל פינוי בינוי בבאר שבע, קרית מוצקין, אשקלון מישהו חושב לעשות מגדלים
העיקר שלא יבואו חרדים?

ולכן לא רק שלא ידאגו שזב יהיה כלכלי, אלא ההיפך הם יעשו הכל כדי שיהיו ״חייבים״ מגדלים...

במתחמי פינוי בינוי בפריפריה צריך מכפיל של 6-8, אם במתחם עצמו 100 דירות
ויש במתחם מקום למכפיל של 3 כלומר 300
אתה חושב שהמדינה תתן ליזם קרקע בחינם לעוד 500 דירות.

מה שהמדינה מוכנה זה לקחת מתחם שיש בו מקום למכפיל של 5 כלומר 500 דירות
ולתת ליזם עוד מגרש של 200-300 דירות כדי להפוך את המתחם לכלכלי,
ובאמת החוק קובע שקרקע משלימה לא יכול להיות יותר דירות מאשר המתחם עצמו.

ואגב, זאת אחת הבעיות הנוספות שיש במתחם בקרית מלאכי
שגם אחרי שבונים מגדלים מגיעים רק ל-3000 דירות וצריך עוד 4000 בקרקע משלימה

ולכן הפיתרון האמיתי זה להפסיק מערכתית את הרעיון המוזר הזה שהמדינה מממנת בניה לאנשים פרטיים,

הענין כאן לא לממן בניה פרטית אלא לקחת מבנים בסיכון שמטים ליפול, שכל רעידת אדמה או טיל יקריס אותם
ולבנות בנין חזק חדש עם ממ"ד, ועל הדרך לחדש את פני הערים מכל בניני הרכבות המוזנחים