דיון מחירי הדירות לאן?

[גולש בנט]

במידה ואתה מחזיק את הדירה לטווח ארוך של בערך עשר שנים לא מציע למכור.

מה יש בעשר שנים?

 

[szn]

מה יש בעשר שנים?

הכוונה לטווח ארוך שזה לפחות 10 שנים

כעת יש בעיה בגלל שהריבית בעליה, אבל הרצון של בנק ישראל להוריד ברגע שיתאפשר.

נ.ב. לא מייעץ ולא ממליץ וכו'

 

[יאן]

אבל הרצון של בנק ישראל להוריד ברגע שיתאפשר.

ריבית טבעית היא לא אפס. יש מחיר לכסף.
רק סטנלי פישר נכנס לפאניקה אחרי הקריסה ב2008 בארה"ב וכדי למנוע את זה פה חתך בבת אחת את הריבית לאפס לעודד את הצריכה. ובאמת כולם קנו וקנו וקנו דירות עד שבום.

 

[גולש בנט]

הכוונה לטווח ארוך שזה לפחות 10 שנים

כעת יש בעיה בגלל שהריבית בעליה, אבל הרצון של בנק ישראל להוריד ברגע שיתאפשר.

נ.ב. לא מייעץ ולא ממליץ וכו'

בדקת מה עשו מחירי הנדלן בארץ משנת 98 עד 2008?
מאיפה הנחרצות לצפות את העתיד?
קטונתי, אבל במחילה ממך, יכול להיות שעוד 10 שנים המחיר יהיה נמוך בשליש אם יהיה עשור של מיתון.

כל המומחים שמשווקים נדל"ן הם אינטרסנטיים ואין לי בהם גרם אחד של אמון.

 

[יצחק77]

כשנחתן נהיה חייבים למכור
בעז"ה מקוים לחתן תוך כמה שנים כמה ילדים
לא מתאים לנו לשעבד בשלב זה(זה כבר משועבד חלקית)

כך שהשיקול הוא לא לטווח ארוך, אלא אם בתכנון בכל מקרה למכור אולי עדיף עכשיו מבעוד שנה??

נכון לרגע זה נראה שהתפתחה בועה ורואים כבר את התיקון באופק הקרוב
סך הדירות העומדות למכירה בבני ברק בדגש על דירות גדולות עולה משבוע לשבוע
ביתד נאמן זה צמח בחצי שנה מכ120 דירות לקרוב ל300
אם יש לך קונה במחיר טוב לדעתי תמכור ושים בבנק במקם פקם ודומיו

 

[ר. המוסד]

אבל הרצון של בנק ישראל להוריד ברגע שיתאפשר.

הפריים בעתיד יחזור עד לרמה של 0.1?
לא כ"כ בטוח...

הנדל"ן חגג רק בגלל הריבית האפסית
כשזה נגמר
נגמרה גם החגיגה........

 

[ר. המוסד]

לא להאמין שהקרונה היא זה שמורידה את מחירי הדירות...
אבל מכיוון אחר לגמרי ממה שכולם אמרו בהתחלה

 

[szn]

ריבית טבעית היא לא אפס. יש מחיר לכסף.

הפריים בעתיד יחזור עד לרמה של 0.1?

תקראו שוב את ההודעה שלי, לא כתבתי שהרבית תחזור לאפס רק כתבתי שהיא תרד, לכמה אני לא יודע
אבל לכאורה לרמה שתוריד את הקפאון בשוק.

מאיפה הנחרצות לצפות את העתיד?
קטונתי, אבל במחילה ממך, יכול להיות שעוד 10 שנים המחיר יהיה נמוך בשליש אם יהיה עשור של מיתון.

אני לא מנבא עתידות ולא חורץ גורלות, וגם לא מייעץ
אני נותן הערכה לפי ענ"ד, וזה מה שאני הייתי עושה אם הייתי באותו מצב.

 

["תודה לה'"]

בדקת מה עשו מחירי הנדלן בארץ משנת 98 עד 2008?

מה באמת ??

 

["תודה לה'"]

לא להאמין שהקרונה היא זה שמורידה את מחירי הדירות...
אבל מכיוון אחר לגמרי ממה שכולם אמרו בהתחלה

לא הבנתי ??

 

[szn]

מה באמת ??

רק לציין שהשנים האלו היו שנים מאד קשות של אינתיפאדה קשה
פיגועי טרור שנהרגו בהם עשרות (בסה"כ נהרגו 1030 ונפצעו 5600 אנשים)
זה דבר שהשפיע על הכלכלה

כיצד ישפיע גל הטרור על מחירי הדיור?

מחקר מ־2010 מראה כי אם האלימות בישראל תימשך, מחירי הדירות צפויים לרדת בכ־15% - בעיקר בשכונות שבהן יהיו מקרי טרור רבים. עם זאת, ברוב האזורים השפעתם של האירועים תפוג בתוך כשנה וחצי

www.calcalist.co.il

נכתבו ע"ז כמה ספרים:

איום ביטחוני ומשבר כלכלי

המכון הישראלי לדמוקרטיה (ע.ר) עוסק בתכנון מדיניות ובעיצוב רפורמות בממשל, במנהל הציבורי, במוסדות הדמוקרטיה ובתשתיותיה הערכיות. המכון עצמאי, לא פוליטי ולא מפלגתי וממוקם בין פוליטיקה לאקדמיה

www.idi.org.il

האינתיפאדה השנייה - אספקטים כלכליים ופוליטיים

התקופה היחידה בהיסטוריה הכלכלית של ישראל בה ירד התוצר באופן מוחלט , ולא רק לנפש , הייתה תקופת השנתיים וחצי של האינתיפאדה השנייה , שהביאה להפסד כולל של כ 9 אחוזי תוצר . מדינת ישראל עברה בתקופה האמורה שלוש תת תקופות בהתאם למאפיינים הבאים : . 1 שלב ההתעלמות , . 2 . 2002-2001 שלב ההלם והמשבר , . 3...

kotar.cet.ac.il

 

[ר. המוסד]

לא הבנתי ??

אמרו שיהיה משבר כלכלי ואז המחירים ירדו
מה שקרה בפועל שאניפלציה שנגרמה בגלל תקציבי הקורונה זה מה שגורם לירידה

וצ"ע
יתכן שהיינו אך
וזה בס"ה רק דחה קצת

 

[szn]

מצורף לחסומים כתבה מלפני עשור על השפעת אינתפאדות על מחירי הנדלן:

מלחמת מחירים

www.globes.co.il

מלחמת מחירים​

אם לא ישתנו סדרי עולם, מלחמה מול איראן ואפילו כמה טילים פה ושם על ישראל לא בהכרח יפילו את מחירי הדירות בארץ; בדיקת "גלובס": מה קרה למחירי הדירות בישראל בשנים שאחרי המלחמות והאינתיפאדות​

עינת פז-פרנקל26.08.2012

זה שנים שהטוקבקיסטים במדורי הנדל"ן באינטרנט מאיימים ש"עד שלא יפלו בארץ טילים לא יירדו כאן מחירי הדירות". רובם, סביר להניח, אינם מחרחרי מלחמה של ממש; הייאוש מדבר מגרונם, ייאוש שנולד אחרי שבארבע השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור מצטבר של כמעט 50%, חרף מאמצי הממשלה לנסות ולהוריד את מחירי הדיור באמצעים שונים.
כעת, כשבישראל מדברים על תקיפה אפשרית באיראן, לא מופרך לחזור לשאלה מה יקרה למחירי הדירות במקרה של מלחמה. על מנת שלא להיסמך על תחזיות או ספקולציות, בדקנו מה התרחש בשוק הנדל"ן בישראל בתקופות מלחמה קודמות, בתקווה ללמוד האם ההיסטוריה חוזרת.
האם מחירי הדירות בישראל המותקפת של שלהי 1973 צנחו? האם שתי האינתיפאדות ציננו כאן את שוק הנדל"ן? האם מחירי הדירות בחיפה ירדו לאחר שספגה פגיעות ישירות במלחמת לבנון השנייה?
לפני שנדון באזורים ספציפיים, חשוב להביט בנתונים הכלל-ארציים. בחינה של השינוי במחירי הדירות ב-50 השנים האחרונות מצביעה על עליית מחירים בכל שנה, למעט בשנים 1966, 2000, 2001, 2003, 2004 ו-2007. כלומר, ב-44 שנים נרשמו עליות - לרוב בשיעורים דו-ספרתיים - במחירי הדירות בישראל, נתון שדווקא לא כל כך הפתיע את שועלי הקרבות הוותיקים ביותר בענף הנדל"ן עמם שוחחנו. על כך נפרט בהמשך.
חשוב להדגיש כי הבדיקה מבוססת על נתוני השינויים במחירי הדירות בכל שנה לעומת קודמתה, שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. שיעור השינוי מבוסס על המחיר הנומינלי הממוצע של דירות בבעלות הדיירים בכל שנה. מסיבה זו, הותרנו את שנות האינפלציה הגבוהה והשקל הישן (1980-1985) מחוץ לסקירה; בשנים בהן המטבע היה הלירה, עד 1980, נשווה כל שנה לקודמתה באותו המטבע, וכך גם בשנות השקל החדש (החל מ-1986).
1967 השנים שלאחר מלחמת ששת הימים - 5 ביוני עד 10 ביוני 1967 - התאפיינו בעליות מחירים בשוק הדירות. על-פי נתוני הלמ"ס, בשנת 1967 עלו מחירי הדירות בשיעור מזערי של 0.4% בהשוואה לשנת 1966.
בשנים שלאחר מלחמת ששת הימים, נהנתה ישראל מאופוריה ומצמיחה כלכלית משמעותית (שנבעה בין השאר מהחלטת הממשלה לפתח את השטחים החדשים שכבש צה"ל) ומחירי הדירות זינקו.
בשנת 1968 עלו מחירי הדירות בשיעור של 6%; ב-1969 (בה החלה מלחמת ההתשה) נרשם גידול חד של 14% במחירי הדירות; ב-1970 זינקו המחירים ב-17.5%, ועד מלחמת יום הכיפורים נרשמה בכל שנה עליית מחירים של 26% ויותר. יצוין כי בשנים 1967-1969 האינפלציה היתה נמוכה מאד (פחות מ-4% בשנה).
1973 לאחר מלחמת יום הכיפורים הייתה כלכלת ישראל שרויה במשבר עמוק, בין השאר בשל משבר האנרגיה, ושיעור האינפלציה הגיע ל-56% בשנת 1974. עם זאת, "חלה עלייה בערך הנדל"ן (דירות, קרקעות) ובהון פיננסי (אגרות חוב, מניות, חסכונות)", כותב ד"ר דן גלעדי בספרו "כלכלת ישראל". "התעשרות מלאכותית זו נראית תמוהה נוכח התכווצות הפעילות המשקית הריאלית וממדי האינפלציה, והיא מוסברת על ידי מערכת הסדרים ותקנות, שפעלו לטובת הפרטים, בניגוד לצורכי המשק".
לפי נתוני הלמ"ס, בשנת 1974 זינקו מחירי הדירות ב-38.5% ובשנים שלאחר מכן חלה התמתנות מסוימת: ב-1975 עלו המחירים ב-28%; ב-1976 ב-11%; וב-10% בשנת 1977. יצוין כי האינפלציה, שנעה בין 23% ל-56% בשנים שלאחר מלחמת יום הכיפורים, מעידה על עליית מחירים בכל תחומי הצריכה, לרבות בשוק הנדל"ן.
1982-1985
בשנות המלחמה השתוללה בישראל האינפלציה והגיע לשיעורים תלת-ספרתיים, ולכן, כאמור, לא נתייחס למחירי הדירות בתקופה זו. בשנים שלאחר תום מלחמה, ימי תחילת השקל החדש שאחרי תכנית הייצוב הכלכלית, נרשמו גם כן עליות מחירים בשוק הנדל"ן.
בשנת 1986 עלו מחירי הדירות ב-28% בהשוואה ל-1985; ב-1987, בה פרצה האינתיפאדה הראשונה, נרשמה עליית מחירים של16%; וב-1988 עלו מחירי הדירות ב-18.5%. וזה עוד לפני שהחלה צמיחה מחודשת במשק הישראלי ב-1989, במהלכה זינקו המחירים ב-35%.
שיעור האינפלציה בשנים הללו נע בין 16% ל-20% בשנה.
1991 בזמן מלחמת המפרץ, במהלכה פגעו טילי סקאד בישראל, המשיכו מחירי הדירות במגמת עלייה. בשנת 1990 זינקו מחירי הדירות ב-34%, ושיעור עלייה של 30% נרשם בשנת 1991. שנה לאחר מלחמת המפרץ הראשונה, בשנת 1992, נרשם גידול של 10% במחירי הדירות, כאשר במקביל כבר הגיעו ארצה מאות אלפי עולים חדשים מברית המועצות לשעבר, והביקוש לדירות גאה. שיא העשור נרשם בשנת 1994, שבה זינקו מחירי הדירות ב-29% השוואה לשנת 1993, השנה שבה נחתמו הסכמי אוסלו, ולמעשה הסתיימה האינתיפאדה הראשונה. בשנים אלה, נע שיעור האינפלציה בין 11% ל-18% לשנה.
הודות לאישור מואץ של תכניות בנייה, נבנו למעלה מ-140 אלף דירות חדשות בישראל בשנים הראשונות של העשור ועליות המחירים נבלמו בהדרגה עד שנת 1999; שיעור האינפלציה, במקביל, ירד לאפס.
2001-2000
עם פרוץ האינתיפאדה השנייה, שהתאפיינה במספר פיגועים רב, החלו לרדת מחירי הדירות בישראל, מגמה שאפיינה את מרבית העשור הראשון של המילניום.
בשנת 2000, ירדו מחירי הדירות ב-5%, ובשנת 2001 ירדו המחירים ב-3.5%. בשנת 2002, בה החל מיתון בארץ, עלו מחירי הדירות בכ-5%, אך שבו לרדת ב-2003, במהלכה צנחו מחירי הדירות בכ-6%. באותה השנה, אגב, נרשמה לראשונה בישראל דפלציה.
אך המדהים הוא, ש-6% הוא שיעור הירידה החד ביותר שנרשם במחירי הדירות בישראל (על-פי ממוצע המחירים הכלל-ארצי בכל שנה) מאז שנת 1962. השאלה המטרידה העולה מנתון זה היא, האם לילד הזה פיללנו? האם עכשיו, אחרי עליות מחירים של 46% בארבע שנים, נסתפק בירידת מחירים של 6%? ההיסטוריה מלמדת, לפחות לפי שעה, שקשה לצפות לירידה חדה מזו.
2006 בעקבות מלחמת לבנון השנייה בקיץ 2006, ירדו מחירי הדירות בארץ באופן מתון, כאשר אזורים שנפגעו ישירות מטילים, אף ספגו ירידות מחירים חדות יותר.
בשנת 2007, ירדו מחירי הדירות בממוצע כלל-ארצי ב-1.6% (האינפלציה עמדה על כ-3%), אך בחלוקה למחוזות ניתן להבחין שבמחוזות חיפה והצפון שנפגעו מרקטות ששיגר חיזבאללה, נפגע שוק הנדל"ן. על-פי נתוני הלמ"ס, צנחו מחירי הדירות בחיפה ב-10.5% ב-2007, בהשוואה ל-2006; ובמחוז הצפון, ירדו מחירי הנדל"ן ב-5.5%. מגמת הירידה נמשכה גם ב-2008, אם כי בשיעורים מתונים יותר, של 1.7% במחוז חיפה ו-2.5% בצפון.
"שגשוג לא נורמלי"
בראייה היסטורית, מחירי הדירות בארץ לא ממש יורדים. כשקבלנים חוזרים ואומרים זאת, אנחנו בדרך כלל חשדנים. אבל הפעם, ותיקי הענף גם לא מתביישים לומר שמלחמות דווקא הועילו לנדל"ן.

"אחרי המיתון של 1966-1967, שהייתה עצירה בנדל"ן, פרצה המלחמה והמחירים החלו להשתולל. תמיד אחרי מלחמה יש שגשוג כלכלי. יש פעילות כלכלית של שיקום, ואחרי מלחמה אנשים יוצאים וקונים", אומר אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב-יפו-בת ים, שפעיל בתחום מזה כמה עשורים. לדברי לוי, "המלחמות שלנו מאד קצרות, והתנודות של הנדל"ן לא ניזונות מהן. במלחמת המפרץ היה חודש של סקאדים, נו אז מה? אנשים היו בחרדות, ולא קנו. הכל עמד, נעצר לתקופה קצרה, אבל לא ירד".
ראובן סרוגו, יו"ר חברת הבנייה סרוגו ראובן ובניו שחגג השנה יום הולדת 80, נזכר שבזמן נפילת הסקאדים "חתמנו על חוזים ללא אור, כי לא היה חשמל. אנשים יצאו מהמקלטים והתחילו לקנות".
הוא מספר כי באינתיפאדה השנייה, "כשהתפוצצו פה אוטובוסים, קנו פחות דירות, וזו הייתה התקופה הכי קשה. אבל בסוף המשקיעים היהודים בעולם הגיעו, תמכו והשקיעו".
לוי: "המחירים לא יכולים לרדת, גם במלחמות, משום שהקרקע שייכת למדינה ברובה. המדינה מווסתת את מחירי הדירות. כאשר 70% משווי דירה הוא מחיר הקרקע ומיסוי, לנו יש מעט השפעה".
שדרות: המחיר עף מהר מהקסאמים
אף ששדרות סופגת פגיעות של רקטות קסאם רבות מאז תחילת האינתיפאדה השנייה, הנדל"ן בעיר דווקא משגשג.
על-פי נתוני רשות המסים, השנה נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר בבניין ברחוב אהבת ציון במרכז העיר ב-340 אלף שקל; דירה זהה באותו רחוב נמכרה ב-2010 ב-170 אלף שקל. וזוהי רק דוגמה אחת מני רבות. כלומר: המחיר בשדרות הכפיל עצמו בתוך שנתיים (זינוק של 100%), כאשר באותה התקופה עלו המחירים בכ-25% בממוצע כלל-ארצי.
מדוע עלו מחירי הדירות בעיר שהפכה לסמל הפריפריה ואחר כך לעיר מופגזת? כפיר אסולין, זכיין רימקס בשדרות, מספק כמה סיבות. "עד למבצע 'עופרת יצוקה' בסוף 2008 הייתה ירידת מחירים, ומחיר דירת 3 חדרים עמד בשפל על כ-100 אלף שקל", הוא אומר. "ב-80% מהדירות לא היו ממ"דים והיה צריך לרוץ למקלט שכונתי. מסוף 2008 יש שקט יחסי, תושבים חוזרים לעיר, והמדינה מיגנה את הדירות על ידי הוספת ממ"ד לכל דירה. הקבלנים החליפו את התשתיות וייפו את המבנים. כעת דירת 3 חדרים עם ממ"ד, עולה כ-350 אלף שקל".

 

[גולש בנט]

מה באמת ??

ירידה ריאלית של 30%

 

[hishtadlut]

תקראו שוב את ההודעה שלי, לא כתבתי שהרבית תחזור לאפס רק כתבתי שהיא תרד, לכמה אני לא יודע
אבל לכאורה לרמה שתוריד את הקפאון בשוק.

הריבית צפויה לעלות עוד
בעתיד הרחוק כשיורידו אותה ל5% (שזה במבט היסטורי מחיר הכסף) יהיו כאלו שירדו מהגדר

 

[גולש בנט]

ירידה ריאלית של 30%

כמו הרוח@ ששם אייקון צוחק.
קח קישור לכתבה בגלובס להוכחה לדברים שאמרתי ?

כמה הערות על ירידות מחירי הדירות בישראל בין 1998 ל-2007

כמה הערות על ירידות מחירי הדירות בישראל בין 1998 ל-2007

iglob.es

ובכלל, הרמה הנמוכה של כמה מהחברים פה ששמים אייקונים מצחיקים, רק בגלל שזה נוגד את דעתם, חייבת להיפסק.
מי שיש לו דעה חולקת, מוזמן לכתוב, אבל האייקון המצחיק פוגע ומעליב ואני אפסיק לכתוב כאן אם התופעה הבזויה הזו תמשיך.
תתבייש.

 

[szn]

קח קישור לכתבה בגלובס להוכחה לדברים שאמרתי ?

הלינק לא תקין

 

[12:00]

כמו הרוח@ ששם אייקון צוחק.
קח קישור לכתבה בגלובס להוכחה לדברים שאמרתי ?

כמה הערות על ירידות מחירי הדירות בישראל בין 1998 ל-2007

כמה הערות על ירידות מחירי הדירות בישראל בין 1998 ל-2007

iglob.es

ובכלל, הרמה הנמוכה של כמה מהחברים פה ששמים אייקונים מצחיקים, רק בגלל שזה נוגד את דעתם, חייבת להיפסק.
מי שיש לו דעה חולקת, מוזמן לכתוב, אבל האייקון המצחיק פוגע ומעליב ואני אפסיק לכתוב כאן אם התופעה הבזויה הזו תמשיך.
תתבייש.

אתה מנוי בגלובס?
זמין רק למנויים

 

[כמו הרוח]

כמו הרוח@ ששם אייקון צוחק.
קח קישור לכתבה בגלובס להוכחה לדברים שאמרתי ?

כמה הערות על ירידות מחירי הדירות בישראל בין 1998 ל-2007

כמה הערות על ירידות מחירי הדירות בישראל בין 1998 ל-2007

iglob.es

ובכלל, הרמה הנמוכה של כמה מהחברים פה ששמים אייקונים מצחיקים, רק בגלל שזה נוגד את דעתם, חייבת להיפסק.
מי שיש לו דעה חולקת, מוזמן לכתוב, אבל האייקון המצחיק פוגע ומעליב ואני אפסיק לכתוב כאן אם התופעה הבזויה הזו תמשיך.
תתבייש.

תקרא את הכתבה, ואת מה שאני אומרת לעומק
ואז תבין את הסמיילי
שים לב.
(בהנחה והכתבה הזו נכונה. היא נכתבה ב2017 כמדומני, מה שלא כ"כ הוכיח את עצמו)
נומינלית, גם באותו עשור של ירידות, עלו מחירי הדירות באזורי הביקוש - בתל-אביב, בירושלים ובשרון. לפי מדד מכון גזית גלוב לנדל"ן, בתל-אביב העלייה הייתה בשיעור של 32%, מה שאומר שגם ריאלית נרשמה עליית מחירים קלה של 2.4% במשך העשור. באזור השרון עלו המחירים נומינלית ב-26% וירושלים הסתפקה בעלייה של 24%. ריאלית מדובר אמנם בירידה של 2%-3%, אבל בשורה התחתונה המחיר עצמו התעדכן משמעותית כלפי מעלה. באזור המרכז מדוןבר בעלייה נומינלית של כ-15% במשך 10 שנים (שחיקה ריאלית של 10%). ומנגד, מחוץ לאזורי הביקוש נרשמה קריסה של ממש

 

[גולש בנט]

הכתבה מגלובס:

מחירי הדירות לא יכולים לעלות לנצח. כדי לחזק את הטענה המובנת מאליה, נהוג לחזור ולהצביע על העשור הארוך של ירידות מחירי הדיור בישראל, שקדם לעשור הנוכחי שבו המחירים שינו כיוון ונסקו עד כה ביותר מפי שניים. מתחילת 1998 ועד סוף 2007, אחרי הצפת השוק בקרקעות לבנייה, ירידה חדה בקצב העלייה ממדינות ברית המועצות לשעבר, ומשקולות חיצוניים כמו האטה כלכלית ואינתיפאדה רצחנית, ירדו פה מחירי הדירות בקרוב ל-30%.
אבל אלה הנתונים היבשים. עם ציון 10 שנים לאותו "מהפך", חשוב להזכיר כיצד התנהגו הירידות ההן.
ראשית, ירידות המחירים של 1998 עד 2007 היו ריאליות ברובן המוחלט. כלומר, מדד המחירים לצרכן עלה במשך העשור בכמעט 24%, כך שדירה שמחירה קפא במקום ונותר קבוע נשחקה דה-פקטו בשיעור עליית המדד. נומינלית, לפי הלשכה המרכזית לסטטסטיקה, מדד מחירי דירות בבעלות ירד בכל אותו עשור ב-4%. שוב: 4% ירידה כוללת ב-10 שנים. רק בשילוב השחיקה האינפלציונית, אפשר לנופף בירידת מחירים בשיעור של קרוב ל-30%.
כלומר, מוכרי הדירות נאלצו לקבל הרבה פחות ריאלית - בלי שכמעט שינו את תג המחיר לדירה. ומנגד, אי אפשר שלא להזכיר שבשלוש השנים האחרונות הייתה בישראל אינפלציה שלילית. כלומר, בשלוש השנים האחרונות דירה שמחירה דרך במקום למעשה עלתה בשיעור ריאלי של כ-1.5%.
במבט קדימה, אם הממשלה ובנק ישראל יצליחו להתכנס ליעד אינפלציה שנתי של 2% בממוצע, די שיהיה קיפאון במחיר בכדי שאחרי עשור הם יוכלו להכריז על ירידת מחירים של 20% בשוק הדיור. עם זאת, ללא עלייה דומה במשכורתם של האזרחים (כפי שבעשור האחרון הצמיחה והעלייה במדד המחירים לא תורגמו לעלייה דומה בשכר הממוצע), ירידת המחירים הריאלית תהיה לכל היותר נחמת טיפשים.
בתל-אביב המחירים עלו
מעבר לשאלת האינפלציה, צריך לשוב ולהיזכר שירידות המחירים בעשור של 1998-2007 התאפיינו בשינויים אדירים בין אזור לאזור. בעוד שמעליית המחירים נהנו כולם, מרכז ופריפריה (ראו גרף), בירידות המחירים ניכר שינוי עצום בין אזור לאזור.
נומינלית, גם באותו עשור של ירידות, עלו מחירי הדירות באזורי הביקוש - בתל-אביב, בירושלים ובשרון. לפי מדד מכון גזית גלוב לנדל"ן, בתל-אביב העלייה הייתה בשיעור של 32%, מה שאומר שגם ריאלית נרשמה עליית מחירים קלה של 2.4% במשך העשור. באזור השרון עלו המחירים נומינלית ב-26% וירושלים הסתפקה בעלייה של 24%. ריאלית מדובר אמנם בירידה של 2%-3%, אבל בשורה התחתונה המחיר עצמו התעדכן משמעותית כלפי מעלה. באזור המרכז מדוןבר בעלייה נומינלית של כ-15% במשך 10 שנים (שחיקה ריאלית של 10%). ומנגד, מחוץ לאזורי הביקוש נרשמה קריסה של ממש.
בדרום הארץ המחירים צנחו ב-18% (37% ריאלית), ואילו בצפון הארץ הם ירדו ב-26% (42% ריאלית). אזור חיפה וההקריות ספגו את המכה הקשה ביותר: בחיפה נרשמה ירידה של 32% נומינלית ו-47% ריאלית ובקריות נרשמה ירידה של 28% ו-44% ירידה ריאלית.
המסקנה מבהילה למדי: בעוד שבעשור של נסיקת המחירים כולם פחות או יותר נהנו כמעט במידה שווה, הירידות אופיינו בהבדלים עצומים בין מרכז לפריפריה. לא מדובר בהפתעה גדולה כל כך, אבל נדמה שרבים מדחיקים את העובדה שהפשוטה שבפריפריה - שם למדינה יש קרקעות ותוכניות כמעט ללא גבול - ההשפעה של משבר דיור ושל התערבות ממשלתית (הגדלת ההיצע או הקטנת ביקוש) הן אדירות.
אחרי עשור של פאניקה וחשש שלא יהיה לעולים החדשים ממדינות ברה"מ לשעבר מקום לגור, שהביא איתו תוכניות מהירות לבנייה של עשרות אלפי דירות בעיקר היכן שנוח ופשוט, התברר שההיצע עולה על הביקוש - בעיקר בערים כמו ב"ש, אשקלון או כרמיאל, שספגו את עיקר המכות.
מטרה לאומית
מעבר לכך זה, ירידות מחירים יוצרות כמובן סכנות ובעיות אחרות לכלכלה ולמשק. כדאי גם לזכור שבתחילת המילניום שרר פה אחד המיתונים הקשים בתולדות ישראל, בשילוב אינתיפאדה קשה - שגם הושפעו מהקיפאון בנדל"ן וגם תרמו לו.
לא בכדי, חרף ההכרזות הקבועות של הממשלה (ודאי מאז המחאה החברתית בקיץ 2011) שהיא מעוניינת בהפחתת יוקר המחיה בישראל, היא עצמה הגדירה לבנק ישראל יעד של עליית מחירים (אינפלציה) בשיעור של 1%-3% בשנה. דיפלציה, ירידת מחירים (התחזיות שמחר יהיה זול יותר מהיום, ומחרתיים זול יותר ממחר), משתקת את המשק, עוצרת רכישות וצריכה פרטית, וגורמת לסגירת עסקים ולפיטורים - במעגל שהולך ומתרחב במהירות.
וכשהמעגל הראשון הוא שוק המגורים - שמעסיק מאות אלפי ישראלים (פועלים, שמאים, עו"ד, מתווכים, אנשי תעשייה ועוד ועוד) - גם זו נקודה שצריך להביא בחשבון לפני שאנחנו מייחלים לשיתוק ולקיפאון.
יחד עם זאת, ירידת מחירי הדירות בהחלט יכולה להיחשב מטרה לאומית וחברתית ראויה. בהינתן העובדה שקורת גג היא מצרך יסוד לכל אזרח, לא יעלה על הדעת שהוא נמצא מחוץ להישג היד של מרבית הישראלים שמתחתנים כאן. ללא הון עצמי ובעיקר ללא עזרה מההורים, מרבית האזרחים לא יכולים לקנות דירה בישראל.
ולמרות זאת, חשוב גם להדגיש שכלכלני בנק ישראל כתבו בדוח השנתי האחרון ש'נשיגות הדיור' - כלומר הנטל דה-פקטו של הדיור על הישראלים - גברה לאורך השנים האחרונות |(כלומר הנטל פחת), בעיקר בגלל שמחירי השכירות לא נסקו כמו מחירי הדירות.
1997, רגע לפני המפנה: השוק נעצר, טענות נגד מדד הלמ"ס
בגרפים השונים המציגים את עקומת מחירי הדירות לאורך העשורים האחרונים, בולטת כאמור מחצית 1997, אז הסתמן המפנה שאחריו נכנס ענף הנדל"ן למגורים לקיפאון עמוק של עשור. חזרה לכותרות הנדל"ן של "גלובס" באותם ימים מרתקת. מי שמחפש רמזים לענף הנדל"ן בשנת 2017 עושה זאת על דעתו האישית בלבד.
עד כמה השוק דשדש לפני 20 שנה? בכפר סבא, למשל, קיבל הקבלן רפי כהן את אישור המפקח על ההגרלות במשרד האוצר לצאת בהודעה כי אחד מ-20 קוני הדירות האחרונות בפרויקט (220 אלף דולר בממוצע לדירה), שכלל בסה"כ 40 דירות, יקבל את כל כספו חזרה. אפילו מעל תל-אביב השמיים התקדרו. אלפרד אקירוב קנה בנובמבר 1997 את חלקה של חברת אוסיף (50%) בפרויקט גבעת עמל בצפון תל-אביב, תמורת כ-36 מיליון דולר. ההשקעה של אקירוב בקרקע לדירה, במקום עליו הוקמו בשנים שלאחר מכן שלושת מגדלי אלרוב (כ-350 דירות) וסימלו את חזרתם של שועי המדינה אל מגדלי היוקרה ואל העיר תל-אביב, עמדה על 220 אלף דולר. משה אביב, בעל השליטה באוסיף שמכר לאקירוב את חלקו, אמר אז כי "אקירוב יצטרך לעבוד הרבה שנים כדי להרוויח את הסכום הזה".
"תחושות זה עניין לפסיכולוגיה"
אבל מה שתיסכל יותר מכל את חוזי הירידות באותם ימים היה מדד המחירים של מדינת ישראל. מדד מחירי הדירות שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לא מיהר להציג מגמה של ירידות, חרף אווירת הנכאים בשוק הנדל"ן והצפייה לירידות בקרב הציבור. גם אחרי שהגיעו שלושה חודשים של ירידות רצופות, מאוגוסט ועד נובמבר 1997, בשיעור מצטבר של 1.5%, שב השוק לעלות עד פברואר 1998, לפני שהמגמה השתנתה שוב בחורף 1998.
בנובמבר 1997 הופיע ראיון עם הסטטיסטיקן הראשי, פרופ' יוסי יהב. "אני לא יודע מה התחושות של אנשים, תחושות זה עניין לפסיכולוגיה", הוא אמר ל"גלובס", "לא מעניין אותי מה אנשים אומרים, אני אומר אחרת. מחירי הדיור לא יורדים. מי שטוענים שהמחירים יורדים הם בדרך כלל אינטרסנטים". מבחינה מקצועית, טען יהב, מרבית החזאים טועים בהבנת שוק הנדל"ן, בעיקר בגלל שהם מסתמכים על דיווחי הקבלנים. "מרכיב הדיור במדד מתחשב גם במחירי דירות יד שנייה. שהן 80% מהשוק. נכון שהשוק בדירות הללו הוא יותר איטי, אבל הוא ממשיך לשמור על המחירים הגבוהים". אגב, הטענות נגד המדד של הלמ"ס הובילו לשינוי אחד דרמטי: החל משנת 1999 הוצא מדד מחירי הדירות ממדד המחירים לצרכן, ובמקומו מחושב ערך הדיור באינפלציה שלנו בהתבסס על השינוי במחירי השכירות.
מה עוד קרה בשנת 1997? דוד מילגרום, הממונה על התקציבים במשרד האוצר, הכריז על פינויו הקרוב של שדה התעופה מתל-אביב - עתודת קרקע לאלפי דירות חדשות, שתבטיח שההיצע בתל-אביב יישאר גבוה. בתקשורת הדגישו שלא מדובר בעוד הבטחות סרק של הממשלה. צוות בינמשרדי כבר הוקם באישור הממשלה, בשיתוף משרדי התחבורה, האוצר, הביטחון, התשתיות הלאומיות, הפנים ואיכות הסביבה ועיריית תל-אביב, לבדוק את האפשרות של העתק שדה דב לאי מלאכותי בים. "הצוות יגיש את המלצותיו לשר התחבורה, יצחק לוי, בתוך 6 חודשים" (מארס 1997).