דיון מחירי הדירות לאן?

[גולש בנט]

הודעת בנק ישראל הרגע
הוועדה החליטה להותיר את הריבית על כנה, אך רואה היתכנות לא מבוטלת להמשך העלאה של הריבית בהחלטותיה הבאות, ככל שסביבת האינפלציה לא תמשיך להתמתן בהתאם למצופה. תוואי הריבית יקבע בהתאם לנתוני הפעילות והתפתחות האינפלציה, זאת על מנת להמשיך ולתמוך בהשגת יעדי המדיניות.

בקיצור, בפעם הבאה הריבית תעלה ברבע אחוז, מאחר והערכות הן שהמדדים הקרובים יהיו גבוהים.

 

[shimשימי]

תתקשר ותבדוק.
למה אתה חושב שאני עובד אצלך?

בקשתי רק את המספר ואת האזור שהבאת לעיל.
ולא אמרתי שאתה עובד אצלילא מבין למה בכלל אמרת את המשפט הזה

 

[גולש בנט]

בקשתי רק את המספר ואת האזור שהבאת לעיל.
ולא אמרתי שאתה עובד אצלילא מבין למה בכלל אמרת את המשפט הזה

זה ברחוב כהנמן/שאץ.
וזה תיווך הרצוג נכסים.

 

[geekית מחשבים]

@גולש בנט

בקשר לדיור שאז אמרת שיש דירות ב2.3 חדשות בבני ברק
בסוף לא הבאת את הפרטים לבירור
אודה לך אם תביא את זה

אלו דירות על כביש גהה...

תתקשר ותבדוק.
למה אתה חושב שאני עובד אצלך?
אגב גם בפרויקט אוסישקין יש 4 חדרים ב2.2.
גם בפרויקט של זלצמן יש דירת 5 חדרים ב2.5.
זה אמנם פרדס כץ, אבל זה גם משקף ירידת מחיר נאה מאוד.

זה לא ירידת מחירים מאף כיוון.

 

[גולש בנט]

אלו דירות על כביש גהה...

זה לא ירידת מחירים מאף כיוון.

נכון

אלו דירות על כביש גהה...

זה לא ירידת מחירים מאף כיוון.

ברור.
אצל האינטרסנטים המחירים ממשיכים לעלות.
נמאס לי להתווכח פה עם נוגעים בדבר.
אז מספיק.

 

[ברבור1]

נכון

ברור.
אצל האינטרסנטים המחירים ממשיכים לעלות.
נמאס לי להתווכח פה עם נוגעים בדבר.
אז מספיק.

זה כן מראה על קיפאון מסוים,מי שזכר בפרויק של גינות דוד , דירות שנושקות לגהה נמכרו הרבה יותר זול, מהדירות בבנינים הפנימיים יותר...
אני יודעת שהיזם היה בטוח שהוא לא יצליח למכור את ההדירות, בוף דירות הללו נמכרו במחיר קצת יותר זול - אבל נחטפו כאילו זה מציאה גדולה..

באקלים של היום הדירות הללו ימכרו במקרה הטוב ב2.3.....(על גהה עם רעש ופיח, עם קרינה מעמודי חשמל שיש בגהה....)
השוק במפורש קפוא ואי אפשר להתעלם מזה, אבל 2.3 לדירה כזו שלפני שנה העליתי לכאן מחיר של 2.5 לדירה 100 מטר + מרפסת בשיכון ג', ז כן ירידה אבל ממש מינורית....

 

[geekית מחשבים]

נכון

ברור.
אצל האינטרסנטים המחירים ממשיכים לעלות.
נמאס לי להתווכח פה עם נוגעים בדבר.
אז מספיק.

אין לי אף אינטרס מאף כיוון

 

[3040*]

אם מכניסים לשקלול את הקפאון בשוק ואת ירידת המחירים הנדרשת ליציאה מלאה מהקיפאון
כבר עכשיו אנחנו בירידה של 30-35% כל המתווכים והקבלנים הרציניים מודים בזה בסתר ממה שהם רואים בשטח
בסופו של דבר העלייה הלא מידתית בארבע השנים האחרונות לא נובעת ממשהו אמיתי שהשתנה בשנים האלו
גם מחירי הדיור בישראל יקרים יותר מכל מדינות אירופה שזה מוכיח שזה לא כך "בכל העולם"
האינטרסנטים ימשיכו למכור לנו שזה יעלה ויעלה ויעלה עד לרקיע ושלא יבלבלו אותם חס וחלילה עם עובדות

 

[shimשימי]

אם מכניסים לשקלול את הקפאון בשוק ואת ירידת המחירים הנדרשת ליציאה מלאה מהקיפאון
כבר עכשיו אנחנו בירידה של 30-35% כל המתווכים והקבלנים הרציניים מודים

באמת 35 אחוז?
כלומר דירה שעלתה 2 מיליון היום היא ב1.3?

וכל המתווכים והקבלנים הרציניים מודים בזה?
באמת?

נו נו
אשרי המאמין...

 

[מנגנת]

אם מכניסים לשקלול את הקפאון בשוק ואת ירידת המחירים הנדרשת ליציאה מלאה מהקיפאון
כבר עכשיו אנחנו בירידה של 30-35% כל המתווכים והקבלנים הרציניים מודים בזה בסתר ממה שהם רואים בשטח
בסופו של דבר העלייה הלא מידתית בארבע השנים האחרונות לא נובעת ממשהו אמיתי שהשתנה בשנים האלו
גם מחירי הדיור בישראל יקרים יותר מכל מדינות אירופה שזה מוכיח שזה לא כך "בכל העולם"
האינטרסנטים ימשיכו למכור לנו שזה יעלה ויעלה ויעלה עד לרקיע ושלא יבלבלו אותם חס וחלילה עם עובדות

איפה המוכרים הלחוצים הראשונים שיתנו לירידה ביטוי בשטח?
(מדברת על מוכרי יד שניה כמובן)
תביא הסבר

 

[3040*]

ייקח עוד זמן
אנשים לא מוותרים כל כך מהר על מאות אלפי שקלים שנראים להם עוד בהישג יד
מוכרי היד שניה לא אמורים להיות כל כך לחוצים ברובם
הקבלנים לחוצים גם לחוצים אבל כרגע מנסים להחזיק ראש מעל המים עם מבצעים חסרי תקדים כמו
15-85 או ריבית קבועה של 2.9 ששווה כשלעצמה המון כסף ומבטאת ירידה

 

[szn]

גלובס:​

​

בבנק ישראל ובאוצר הופתעו: הכירו את הנתון שיכול להקפיץ שוב את מחירי הדיור​

ב־2022 מספר משקי הבית החדשים זינק בכ־60% ביחס לשנה הקודמת, וגם השנה צפוי נתון דומה • לעומת זאת, עפ"י הלמ"ס, היצע הדירות וקצב התחלות הבנייה לא גדלים בהתאם • בין הסיבות לפער: זינוק במספר העולים והקיפאון בשוק הנדל"ן כתוצאה מהריבית • המצב מגדיל את כאב הראש של בנק ישראל במאבקו באינפלציה​

דרור מרמור04.09.2023

בניה חדשה בצור הדסה, ירושלים / צילום: שלומי יוסף


בנק ישראל יודיע היום (ב') אחר הצהריים לאן פניה של הריבית במשק, כשענף הדיור מסבך את ההחלטה של הוועדה המוניטרית יותר מכל הענפים האחרים. המלחמה באינפלציה (3.3% קצב שנתי לפי מדד יולי, לעומת יעד של 1%־3%) מחייבת סביבת ריבית גבוהה, כזו שתוריד את התיאבון של כולנו לצרוך ותצנן את המחירים. אולם, בה בעת, היא מצמצמת את היכולת של יזמי הנדל"ן להמשיך להשקיע, בין השאר ברכישת קרקע ובהקמת דירות חדשות - מה שעלול להצית מחדש את המחירים. למרבה התסכול, ולא בפעם הראשונה, משוואות ההיצע והביקוש בשוק המגורים הישראלי מצליחות שוב ושוב להסתבך, ולהפתיע לרעה גם את בנק ישראל.
-
מודי שפריר, האסטרטג הראשי בבנק הפועלים, הזכיר השבוע כי הקלפים בשוק הדיור נטרפו - ולא ממש באשמתנו. שפריר הצביע על נתוני העלייה החריגים לישראל שפרסמה בשבוע שעבר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שלוחצים את המחירים שוב למעלה. לפי הנתונים, בשנת 2022 הגיעו לישראל 75 אלף עולים, שיא מאז שנות האלפיים ופי שלושה ממספרם בשנת 2021. מתחילת 2023 המגמה נמשכה, ועד יולי עלו 34 אלף עולים, כך שמספרם צפוי להיות גבוה בקנה מידה היסטורי גם ב־2023.
הסיבה המרכזית לנתוני העלייה החריגים היא המלחמה באוקראינה: 45.5 אלף עולים הגיעו בשנה שעברה מרוסיה ועוד 14.7 אלף עולים מאוקראינה. יתרה מכך, לפי הלמ"ס, ולהבדיל משנות ה־90 בהן המדינה שלחה עולים רבים לפריפריה והציעה להם פתרונות דיור זמניים, כיום הממשלה לא ממש מעורבת בפיזור האוכלוסייה. התוצאה: עולים רבים בוחרים להגיע לאזורים שגם ככה הביקוש לדיור בהם גבוה מאוד. ואכן, 44% מהעולים הגיעו בשנת 2022 לתל אביב וליתר ערי המרכז, והשיעור הגבוה ביותר (13%) הגיע לעיר תל אביב ועוד 10% לכל אחת מהערים חיפה, ירושלים ונתניה.
עוד בנושא נדל"ן ותשתיות

כמות העולים לא באמת מפתיעה את הממשלה, אבל גם היא וגם קודמתה לא באמת עשו דבר כדי לייצר פתרונות, מלבד סיסמאות שנשמעו בעיקר לפני שנה על הקמת שכונות קראוונים ואפילו ערים חדשות לעולים הרבים. במרץ 2022 החליטה הממשלה על הקמת צוות מנכ"לים של משרדי הממשלה "שיעסוק בהיערכות לפתרונות דיור לעולים", לצד שלל פתרונות לטווח קצר וארוך, אבל הרבה לא נעשה מאז.

ההערכה: מחיר הדירות יזנקו בחזרה עד 2025​

"הזינוק הניכר בעלייה מסביר את הגידול החד במספר משקי הבית בשנת 2022 (90 אלף), עובדה אשר תמכה בשנה שעברה בזינוק במחירי הדירות ובמחירי השכירות", אומר שפריר מבנק הפועלים.
בעקבות זאת, ובשל המשך המגמה גם בשנת 2023, מעריכים בבנק הפועלים כי "מחירי הדירות למכירה אמנם ימשיכו לרדת בחצי שנה הקרובה, אך הנתונים הללו, בשילוב עם קצב הגידול הטבעי של אוכלוסיית ישראל, מצביעים על כך שמחירי הנדל"ן צפויים לחזור ולעלות החל מ־2024־2025". זאת, "בהנחה שהממשלה לא תעניק תמריצים לקבלנים להגדלת היקפי הבנייה", מהלך לא פשוט במציאות של ריבית גבוהה והוצאות מימון אדירות שחלות על אותם קבלנים.

באוצר ובבנק ישראל לא חזו את השינוי​

עד כמה זה מפתיע? רק לפני שנה, דווחו במשרד האוצר ובבנק ישראל שסוף סוף ההיצע של הדירות במשק עוקף את הביקוש. לפי נתונים שהציגה הלמ"ס אשתקד, בין יולי 2021 ליוני 2022 נרשם שיא בכמות התחלות הבנייה והתרי הבנייה שניתנו פה: 80.6 אלף היתרים לדירות ו־72.5 אלף דירות שהחלו להיבנות בפועל. לא רק שהיה מדובר ברמות שיא שלא נראו מאז שנות ה־90, הנתונים הללו גם הראו שהמגמה התהפכה ויש כעת הרבה יותר דירות מקונים פוטנציאלים. בשנת 2021 נוספו לישראל עוד 56.1 אלף משקי בית חדשים, נמוך משמעותית מכמות הדירות שתחכה להם בעוד שנים ספורות, מה שמוכרח לכאורה לייצר לחץ כלפי מטה של המחירים.
- פרסומת -

גם באוגוסט האחרון פרסם בנק ישראל את דוח היציבות הפיננסית למחצית השנה הראשונה, שציין לחיוב את ההיצע הגבוה אל מול הביקוש הנמוך, אחרי שמחירי הדירות שינו מגמה והציגו ירידה כוללת של 0.6% מתחילת השנה. בבנק המרכזי כתבו כי "בהסתכלות קדימה, ניתן לומר שהיצע גדול יחסית של דירות, תנאי שוק המשפיעים (בשוליים) לשלילה על הביקוש, ופער ניכר בין מחירי הדירות לגורמי היסוד, מעלים את ההסתברות לירידה של מחירי הדירות, בדומה למתרחש במדינות אחרות בעולם". עם זאת, הדגישו בבנק ישראל, "מכל מקום, אם קצב הפעילות בענף הבנייה יואט, תהיה לכך השפעה שלילית על היצע הדירות, וזה יפעל למיתון הכוחות הפועלים לירידת מחירים בטווח הקצר".
כעת, לא רק שהיקף התחלות הבנייה יורד משמעותית בחודשים האחרונים, בעיקר בשל הקפיצה החדה בריבית שמקשה על הקבלנים, אלא שגם הביקוש במגמת עלייה, על רקע הגידול החד במספר העולים החדשים. 90 אלף משקי בית חדשים בשנת 2022, לעומת גידול של 60 אלף משקי בית בלבד בממוצע בשנים 2012 ועד 2021, מחזירים אותנו למציאות השכיחה והעגומה שבה התחלות הבנייה לא מצליחות לעמוד בביקושים ומחירי הדירות עולים שנה אחרי שנה.

מציאות הרבה יותר מורכבת​

ואף על פי כן, מוכרחים להדגיש שהערכת בנק הפועלים לפיה מחירי הדיור יחזרו לעלות היא רק תחזית, שמתעלמת מלא מעט גורמים נוספים. בראשם, הריבית במשק, שמייקרת דרמטית את עלות המשכנתאות ומשכנעת לא מעט משפחות חדשות להמשיך לגור אצל ההורים, כמו גם לא מעט עולים חדשים שנאלצים להצטופף באותה דירות מגורים. לכן, הביקושים בפועל, לרכישה או לשכירות, עשויים להיות הרבה יותר נמוכים מהמספרים הרשמיים.

בנוסף, ההיצע של דירות על המדף נמצא כעת בשיא היסטורי: 58.7 אלף דירות חדשות למכירה בסוף יוני, לעומת 51.1 אלף דירות בלבד בסוף דצמבר, ו־169.7 אלף דירות בבנייה פעילה בסוף מרץ 2023, לעומת 150.2 אלף דירות בלבד בסוף 2021, נתונים שמעמידים בפרופורציות גם נתון על 90 אלף משקי בית חדשים.
מעבר לכך, גם אם כולנו תקווה שהעולים החדשים ישמחו להשתקע בארץ, ניסיון העבר כבר מלמד שחלק לא מבוטל מהם עשוי לחזור חזרה כשרוחות המלחמה יירגעו. כמו כן, בכל שנה בוחרים כ־20־30 אלף משקי בית ישראלים להגר לחו"ל. אי־אפשר גם להתעלם מהחששות והכותרות על כך שמספרם ילך ויגבר בשנים הקרובות, נוכח המחאה והרפורמות שמקדמת הממשלה, מה שעשוי להוסיף עוד טלטלה למשוואות ההיצע והביקוש בשוק הדיור.

 

[ניק 109814]

מנכ"ל צמח המרמן: "אנחנו קרובים ליום כיפור של ענף הבנייה, חלק גדול מהחברות לא יעמדו בזה"

יום כיפור של הקבלנים יהיה פורים של מחוסרי הדיור

יש פרויקט בכפר שלם שבנייתו מסתיימת השנה, ולא כל הדירות נמכרו. יצאנו עם הצעה לשלם לקונים את המשכנתה עד סוף 2025,

סיכום הדברים הורדנו את המחיר קרוב ל10% בלי שזה יבוא לידי ביטוי בנתונים של הלמ"ס

וזה גרם לשטף של עסקאות של אנשים

תמימים,
שהיו יכולים לקבל את זה בפיקדון בנקאי, ואח"כ לרכוש את הדירה ב20% יותר זול ולחסוך כמה מאות אלפי ש"ח.

 

[3040*]

הנה כתבה לא מיזם לא מקבלן ולא מאחראי משכנתאות בבנק כזה או אחר
מישהו לא אינטרסנטי שיודע דבר או שניים

בבקשה:


TheMarker | נדל"ן

"היזמים מנסים להסתיר את זה, אבל הם בלחץ. ירידות המחירים כאן — ויימשכו"​

מתן יגל, סגן הממונה על התקציבים באוצר האחראי על הנדל"ן והשלטון המקומי, מצדיק את קרן הארנונה, מגדיר את עילת הסבירות של המשרד, לא רואה בעיה לנייד כספים מעבר לקו הירוק ולא רואה חלופה טובה יותר להגרלות מחיר למשתכן ■ "אנחנו רואים ירידה של עשרות אחוזים במחירי הקרקעות"

28 ביולי 2023

בתפקידו החדש כאחד המובילים המרכזיים של מדיניות הממשלה בשוק הנדל"ן, מתן יגל, סגן הממונה על התקציבים האחראי על הנדל"ן והשלטון המקומי במשרד האוצר, אינו נוטה לקבל את נבואות הזעם על משבר בענף. למרות ההאטה הנוכחית ואזהרות היזמים על זינוק צפוי במחירים שיבוא בעקבותיה, סבור יגל — שהגיע לשירות הציבורי לפני עשר שנים מפירמת רואי החשבון KPMG סומך חייקין — כי את עליות המחירים של פוסט־הקורונה כבר לא נראה בשוק הדיור.

"אנחנו נמצאים בתקופה שבה שוק הנדל"ן משתנה מאוד", אומר יגל, שנכנס בשבוע האחרון רשמית לתפקידו, ומעריך כי "בניגוד למה שאומרים אינטרנסטים בשוק, ירידות המחירים כאן כדי להישאר".

למה אתה מייחס את השינוי?

"שתי סיבות עיקריות. המרכזית היא עליית הריבית. שנים חיינו בריבית אפסית, ותוך זמן קצר יחסית הגענו לריבית גבוהה. הסיפור השני הוא הגדלת ההיצע בשנים האחרונות, בבנייה חדשה ובהתחדשות עירונית. שני הדברים האלה הביאו את השוק לירידה קלה במחירים, מה שמצד אחד מייצר אתגרים, בעיקר לקבלנים, אבל מצד שני זו הזדמנות. המכירות ירדו וזמן המדף שבו ממתינות הדירות למכירה הוכפל. הדירות שקבלנים תיכננו למכור נשארות במלאי. זה מכביד על תזרים ההכנסות שלהם ועולה להם בהוצאות מימון, שגדלו בעקבות עליית הריבית. הבעיה משמעותית בעיקר אצל מי שקנו קרקעות ביוקר בשנים האחרונות, ועכשיו נחנקים מההוצאה הגבוהה. יש עליהם לחץ אדיר להוריד מחירים, והם עומדים בפני הבחירה להוריד מחירים ולמכור — או לפשוט את הרגל".

נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו טען בכנסת שהקבלנים לא בלחץ ולכן המחירים לא יורדים.

"אני מסתכל על הצמיחה המשמעותית בהתחדשות העירונית ובעסקות שנעשו ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד השיכון בשנתיים האחרונות: 140 אלף דירות ששווקו, שמביאות למלאי משמעותי שהיזמים יצטרכו למכור. זה כבר מתחיל ללחוץ את המחירים למטה. אם בדרך יצאו מהענף כמה קבלנים בודדים — ההשפעה על השוק תהיה מינורית. אחרי שנים של עליית מחירים, משבר דיור, ומצב שבו זוגות צעירים לא יכלו לקנות דירה — ירידות המחירים שאנחנו רואים זה משהו שאנחנו צריכים לברך עליו. חיכינו לרגע הזה. וזה כמובן בלי להוריד את הרגל מהגז".

"בשנתיים האחרונות שווקו 140 אלף דירות, שמביאות למלאי משמעותי שהיזמים יצטרכו למכור. זה מתחיל ללחוץ את המחירים מטה. אם בדרך יצאו מהענף כמה קבלנים — ההשפעה על השוק תהיה מינורית"

"אחרי שנים של עליית מחירים, משבר דיור, ומצב שבו זוגות צעירים לא יכלו לקנות דירה — ירידות המחירים שאנחנו רואים זה משהו שאנחנו צריכים לברך עליו"

במצטבר זה רק ירידות של 0.6% בממוצע, מינורי מאוד אחרי עלייה שנתית של כמעט 20%.

"אני חושב שזו מגמה שהולכת להימשך ולהעמיק. הירידות הולכות להימשך. בהתחלה היזמים ניסו לתת מבצעים, פריסות תשלומים — דברים שלאו דווקא רואים בנתונים. כלכלית אין שאלה שזה הנחה, ואת זה רואים בצורה גורפת. אני חושב שהירידות שאנחנו רואים יימשכו".

 

[shimשימי]

תמימים,
שהיו יכולים לקבל את זה בפיקדון בנקאי, ואח"כ לרכוש את הדירה ב20% יותר זול ולחסוך כמה מאות אלפי ש"ח.

תגיד לי אם אפשר לשאול
כמה זמן אתה כבר טוען שיהיו ירידות?
שנה וחצי-ואז אפשר לעקם את האף ולומר שצדקת די בקושי.

או שכבר כמה שנים?

ואז ברור לכל בר דעת שהפסדת הרבה הרבה יותר מהירידות הללו

 

[צחית]

אין לי אף אינטרס מאף כיוון

אינטרס הכוונה גם אם מי שקנו דירה ולא רוצים
להרגיש פראייר ששילמו מחיר יותר גבוה
וכן להפך מי שלא קנה ולא רוצה להרגיש מופסד

 

[יצחק77]

תגיד לי אם אפשר לשאול
כמה זמן אתה כבר טוען שיהיו ירידות?
שנה וחצי-ואז אפשר לעקם את האף ולומר שצדקת די בקושי.

או שכבר כמה שנים?

ואז ברור לכל בר דעת שהפסדת הרבה הרבה יותר מהירידות הללו

רק עכשיו נתקלתי באשכול
ואענה לך במקומו
איינשטין כבר אמר שהוא יכול לחשב את כל היקום אבל לא את עומק הטפשות של אנשים
זה שכולנו טפשים וקונים דירות ללא התכנות כלכלית זו עדיין לא אומר שכשטענו שתהיה ירידת מחיר טעינו
ערך אמיתי של דירה מחושב בכל העולם לפי ממדים סבירים
א. מה רמת השכר במדינה או קהילה לענייננו
ב. כמה משכורות צריך לשלם לדירה מקובל היה 130-150 זאת אומרת שאם משכורת ממוצעת אצלינו היא בין 7000-9000 זה היה צריך להיות בין 1050.000 ל1350000 בערך
ברגע שהגענו למחיר דירה התחלתי של 3 חדרים 1.6-1.8 זאת אומרת שהתפתחה בועה שתודלקה ע"י כסף זול ,שנגמר!
ושקרים על מחסור בדירות ! שגם מנופח מעבר לכל פרופורציות
ואנתח את זה א. הסטטיסטיקה של הלמ"ס מחשבת בביקושים את כל הערבים גם, אלא שלא רואה את היקף הבניה השחורה המסיבית בכל הכפרים סביבנו כל בית הפך להיות בניין בן 4-5 קומות וכל הנכדים גרים בשטח המשפחתי
אז א. קודם תורידו את הערבים מהביקושים
ב. החרדים בכל שנה נבנים באזורים החרדים כ3000 יחידות דיור על גגות מרתפים ופיצולים בבני ברק אלעד ביתר מודיעין עילית אשדוד וירושלים זה גם לא נספר בלמ"ס היום בבני ברק יח"ד קטנות מ30 מ"ר קשה להשכיר משום שאנשים הפנימו שהם הולכים לגור בשכירות כמה שנים עם ילדים
ג. היקף אדיר של פרוייקטי תמ"א שלא נספרים בלמ"ס שגם הם מוסיפים אלפי דירות בכללי כל שנה
כך שהטענה לעודף ביקוש על היצע היא דמגוגיא
מה שקרה לפני שנתיים זה שהסגרים והבידודים גרמו ל2 תופעות מעניינות
א. אנשים הרגישו חנוקים בדירות קטנות וזה האיץ את הביקוש לדירות גדולות
ב. היו הרבה פחות הוצאות טיולים ובזבוזים וחלק גדול מהאנשים חסכו כסף בקורונה
ואז נהיה גל גדול של ביקוש ואווירת מחסור שתדלקה בצורה לא ריאלית עליית מחיר מטורפת
עכשיו נחזור למציאות
וניקח את ר' משה ויעל זוג בני 34 +5 ילדים בבני ברק לפני 10 שנים בגיל 24 הם נכנסו לדירה שקנו ב1.4
הון עצמי 600 ומשכנתא של 800
עדיין נותר להם לשלם כ500000 ש"ח הם יכולים למכור את הדירה כיום ב1.8 -2 דהיינו להישאר ביד עם 1.5 מליון נקי
המשפחה גדלה וחייבים !!! לשדרג לדירת 5 חדרים
המחיר כיום כולל הוצאות נילוות 3.3-3.5 דהיינו לכה"פ 1.8 מליון משכנתא = 10000-12000 ש"ח בחודש משכנתא
יעל היא מורה ומרוויחה 10000 משה אברך, וחצי משיב ומכניס 6000
+ קצבת ילדים 1200 ועוד מכירה קטנה 2000 ש"ח ס"ה 19200
למשה ויעל 7 ילדים אמרנו כבר
דוד 12.5 עלות חיידר 420 ש"ח
רותי 11 ביה"ס 100
דוד 9 420
יעקב 7 420
חני 5 100
רחל 3 100
יוסי 1 800 מטפלת ס"ה 2360 הוצאות חינוך +11000 משכנתא
הכנסה פנויה למזון ביגוד וכל השאר נותרו 5840 ש"ח אפשרי אולי ?
אבל בואו נקפוץ 5 שנים קדימה ונבדוק את הוצאות החינוך
דוד - שיעור ג' ישי"ג שכ"ל 900 ש"ח +200 שונות ס"ה 1100 ש"ח
רותי ה' סמינר לימוד מקצועות 1100 ש"ח
דוד שיעור ב' ישי"ק 1100 ש"ח
עוד 2 ילדים כנ"ל נוספו בשעטו"מ ס"ה הוצאות חינוך 5340 בלי הוראה מתקנת או חריגות אחרות
זאת אומרת להשאר עם הכנס פנויה של 3500 ש"ח בערך
והשאלה שנשאלת כמה אלפי אנשים יכולים לקמבן את הבלוף הזה עד שיגיעו לחדלות פירעון ומשם למכירה תחת לחץ ושבירת מחיר והבעיה בירידת מחיר הוא כמו בעליה אף אחד לא יודע איפה זה יעצר
להערכתי מחירי דירת 5 חדרים יחזרו להתכנס סביב 2.4-2.8 מליון ימים יגידו

 

[יבנה המקדש]

רק עכשיו נתקלתי באשכול
ואענה לך במקומו
איינשטין כבר אמר שהוא יכול לחשב את כל היקום אבל לא את עומק הטפשות של אנשים
זה שכולנו טפשים וקונים דירות ללא התכנות כלכלית זו עדיין לא אומר שכשטענו שתהיה ירידת מחיר טעינו
ערך אמיתי של דירה מחושב בכל העולם לפי ממדים סבירים
א. מה רמת השכר במדינה או קהילה לענייננו
ב. כמה משכורות צריך לשלם לדירה מקובל היה 130-150 זאת אומרת שאם משכורת ממוצעת אצלינו היא בין 7000-9000 זה היה צריך להיות בין 1050.000 ל1350000 בערך
ברגע שהגענו למחיר דירה התחלתי של 3 חדרים 1.6-1.8 זאת אומרת שהתפתחה בועה שתודלקה ע"י כסף זול ,שנגמר!
ושקרים על מחסור בדירות ! שגם מנופח מעבר לכל פרופורציות
ואנתח את זה א. הסטטיסטיקה של הלמ"ס מחשבת בביקושים את כל הערבים גם, אלא שלא רואה את היקף הבניה השחורה המסיבית בכל הכפרים סביבנו כל בית הפך להיות בניין בן 4-5 קומות וכל הנכדים גרים בשטח המשפחתי
אז א. קודם תורידו את הערבים מהביקושים
ב. החרדים בכל שנה נבנים באזורים החרדים כ3000 יחידות דיור על גגות מרתפים ופיצולים בבני ברק אלעד ביתר מודיעין עילית אשדוד וירושלים זה גם לא נספר בלמ"ס היום בבני ברק יח"ד קטנות מ30 מ"ר קשה להשכיר משום שאנשים הפנימו שהם הולכים לגור בשכירות כמה שנים עם ילדים
ג. היקף אדיר של פרוייקטי תמ"א שלא נספרים בלמ"ס שגם הם מוסיפים אלפי דירות בכללי כל שנה
כך שהטענה לעודף ביקוש על היצע היא דמגוגיא
מה שקרה לפני שנתיים זה שהסגרים והבידודים גרמו ל2 תופעות מעניינות
א. אנשים הרגישו חנוקים בדירות קטנות וזה האיץ את הביקוש לדירות גדולות
ב. היו הרבה פחות הוצאות טיולים ובזבוזים וחלק גדול מהאנשים חסכו כסף בקורונה
ואז נהיה גל גדול של ביקוש ואווירת מחסור שתדלקה בצורה לא ריאלית עליית מחיר מטורפת
עכשיו נחזור למציאות
וניקח את ר' משה ויעל זוג בני 34 +5 ילדים בבני ברק לפני 10 שנים בגיל 24 הם נכנסו לדירה שקנו ב1.4
הון עצמי 600 ומשכנתא של 800
עדיין נותר להם לשלם כ500000 ש"ח הם יכולים למכור את הדירה כיום ב1.8 -2 דהיינו להישאר ביד עם 1.5 מליון נקי
המשפחה גדלה וחייבים !!! לשדרג לדירת 5 חדרים
המחיר כיום כולל הוצאות נילוות 3.3-3.5 דהיינו לכה"פ 1.8 מליון משכנתא = 10000-12000 ש"ח בחודש משכנתא
יעל היא מורה ומרוויחה 10000 משה אברך, וחצי משיב ומכניס 6000
+ קצבת ילדים 1200 ועוד מכירה קטנה 2000 ש"ח ס"ה 19200
למשה ויעל 7 ילדים אמרנו כבר
דוד 12.5 עלות חיידר 420 ש"ח
רותי 11 ביה"ס 100
דוד 9 420
יעקב 7 420
חני 5 100
רחל 3 100
יוסי 1 800 מטפלת ס"ה 2360 הוצאות חינוך +11000 משכנתא
הכנסה פנויה למזון ביגוד וכל השאר נותרו 5840 ש"ח אפשרי אולי ?
אבל בואו נקפוץ 5 שנים קדימה ונבדוק את הוצאות החינוך
דוד - שיעור ג' ישי"ג שכ"ל 900 ש"ח +200 שונות ס"ה 1100 ש"ח
רותי ה' סמינר לימוד מקצועות 1100 ש"ח
דוד שיעור ב' ישי"ק 1100 ש"ח
עוד 2 ילדים כנ"ל נוספו בשעטו"מ ס"ה הוצאות חינוך 5340 בלי הוראה מתקנת או חריגות אחרות
זאת אומרת להשאר עם הכנס פנויה של 3500 ש"ח בערך
והשאלה שנשאלת כמה אלפי אנשים יכולים לקמבן את הבלוף הזה עד שיגיעו לחדלות פירעון ומשם למכירה תחת לחץ ושבירת מחיר והבעיה בירידת מחיר הוא כמו בעליה אף אחד לא יודע איפה זה יעצר
להערכתי מחירי דירת 5 חדרים יחזרו להתכנס סביב 2.4-2.8 מליון ימים יגידו

ניתוח מצויין!

 

[shimשימי]

רק עכשיו נתקלתי באשכול
ואענה לך במקומו
איינשטין כבר אמר שהוא יכול לחשב את כל היקום אבל לא את עומק הטפשות של אנשים
זה שכולנו טפשים וקונים דירות ללא התכנות כלכלית זו עדיין לא אומר שכשטענו שתהיה ירידת מחיר טעינו

זה שלא ידעתם את הטיפשות של האנשים ואת הסביבה בה אתם חיים
היא גופא הטיפשות

את הטענות לירידת מחירים שומעים מיזה כעשור ומחצה וכל הטענות שכתבת למטה היו גם אז.

ערך אמיתי של דירה מחושב בכל העולם לפי ממדים סבירים

ערך אמיתי של דירה כמו כל דבר אחר נמדד
א.ביקוש והיצע
ב.עלות החומרים עצמם ומרכיב הקרקע(רק עלות הבנייה לבדה עולה היום קרוב למיליון שקלים
אז שכל אחד יחשבן לבד לאן זה מוביל)

כלומר שגם אם ההיצע ירד דרמטית
אין סיכוי שמחיר דירה יעלה פחות ממה שעולה לבנות אותו +מרכיב הקרקע.(עלות הבנייה לבדה היא קרוב למיליון שקקלים)

א. מה רמת השכר במדינה או קהילה לענייננו

לא ,זה לא מה שקובע
אלא מה השכר של רוכשי הדירות הפוטנציאלים
אתה כמובן תוכל להתווכח מה המספר הזה?
מה המינוף המקסימלי שהוא הגיוני?
בסופו של דבר
אם מתסכלים במציאות -רמת החיים עלתה ולא ירדה
ולהגיד שיש יוקר מחייה זה נכון רק ביחס לחילונים או ביחס לרמת חיים המבוקשת היום
שהיא מלאת מותגים פאות טיסות חול מסעדות ביגוד יוקרתי (כובע וחליפה והתחלופה הקבועה שלו)
ועוד שלל דברים (וגם מי שלא צורך את כל הרשימה צורך לפחות את חלקה)

ואין באמת יוקר מחייה ריאלי ביחס ללפני 30 שנה ומעלה

ב. כמה משכורות צריך לשלם לדירה מקובל היה 130-150 זאת אומרת שאם משכורת ממוצעת אצלינו היא בין 7000-9000 זה היה צריך להיות בין 1050.000 ל1350000 בערך

יש מקומות שעולה אף יותר מ200 ממשכורות
ולכן מעולם לא הבנתי מה המספר הזהב שקובע.

דרך אגב המספר הזה 150 היה בערך בזמן מחאת האוהלים
ומיזה אז הכל רק עלה

דרך אגב אם אתה כל כך לא מאמין ללמ"ס
אז גם את המשכורת הממוצעת אל תחשב בצורה שלהם אלא
תחשבן את כל הכסף "הנוסף" שקיים בציבור ....

ג. היקף אדיר של פרוייקטי תמ"א שלא נספרים בלמ"ס שגם הם מוסיפים אלפי דירות בכללי כל שנה
כך שהטענה לעודף ביקוש על היצע היא דמגוגיא

בעייניך יחידת דיור של 30 מטר זה נחשב דירה?

להערכתי מחירי דירת 5 חדרים יחזרו להתכנס סביב 2.4-2.8 מליון ימים יגידו

כלומר שדירות 4 חדרים במרכז יעלו בסביבות ה2.1-2.5

בעצם אותו מספר שהיה לפני שנתיים...

 

[יצחק77]

זה שלא ידעתם את הטיפשות של האנשים ואת הסביבה בה אתם חיים
היא גופא הטיפשות

את הטענות לירידת מחירים שומעים מיזה כעשור ומחצה וכל הטענות שכתבת למטה היו גם אז.

ערך אמיתי של דירה כמו כל דבר אחר נמדד
א.ביקוש והיצע
ב.עלות החומרים עצמם ומרכיב הקרקע(רק עלות הבנייה לבדה עולה היום קרוב למיליון שקלים
אז שכל אחד יחשבן לבד לאן זה מוביל)

כלומר שגם אם ההיצע ירד דרמטית
אין סיכוי שמחיר דירה יעלה פחות ממה שעולה לבנות אותו +מרכיב הקרקע.(עלות הבנייה לבדה היא קרוב למיליון שקקלים)

לא ,זה לא מה שקובע
אלא מה השכר של רוכשי הדירות הפוטנציאלים
אתה כמובן תוכל להתווכח מה המספר הזה?
מה המינוף המקסימלי שהוא הגיוני?
בסופו של דבר
אם מתסכלים במציאות -רמת החיים עלתה ולא ירדה
ולהגיד שיש יוקר מחייה זה נכון רק ביחס לחילונים או ביחס לרמת חיים המבוקשת היום
שהיא מלאת מותגים פאות טיסות חול מסעדות ביגוד יוקרתי (כובע וחליפה והתחלופה הקבועה שלו)
ועוד שלל דברים (וגם מי שלא צורך את כל הרשימה צורך לפחות את חלקה)

ואין באמת יוקר מחייה ריאלי ביחס ללפני 30 שנה ומעלה


יש מקומות שעולה אף יותר מ200 ממשכורות
ולכן מעולם לא הבנתי מה המספר הזהב שקובע.

דרך אגב המספר הזה 150 היה בערך בזמן מחאת האוהלים
ומיזה אז הכל רק עלה

דרך אגב אם אתה כל כך לא מאמין ללמ"ס
אז גם את המשכורת הממוצעת אל תחשב בצורה שלהם אלא
תחשבן את כל הכסף "הנוסף" שקיים בציבור ....


בעייניך יחידת דיור של 30 מטר זה נחשב דירה?

כלומר שדירות 4 חדרים במרכז יעלו בסביבות ה2.1-2.5

בעצם אותו מספר שהיה לפני שנתיים...

דעתך הבנתי והיא לגיטימית בדיוק כמו כל תאוריה אחרת
אבל אני מתייחס לרוב העם שאני חי בקרבו
זה נכון שמאות מתכנתות ומתכנתים ועוד בעלי מקצועות חופשים הקפיצו את המחירים
אבל רוב העם חי באזור המשכורות שציינתי דהיינו במקרה הטוב הכנסה כללית 20000 ש"ח ומטה
ואם כך אז אנו בבועה אמיתית בתחילת הדליפה ולפני הפיצוץ
אגב אולי ננצל את הבמה ונעשה סקר קטן חשוב לי גם במקצועי
אל תכתבו על עצמכם
אבל כל מי שכאן הסתכלו סביב על מכריכם הקרובים כמה לדעתכם ההכנסה המשותפת
לבית חרדי ממוצע בסביבתכם בגיל 30-40
מחכים לשיתוף שלכם