דיון מחירי הדירות לאן?

[ניק 109814]

מצד שני תראה את העסקה הזאת:

כלל ביטוח משקיעה עד 730 מיליון שקל באפריקה מגורים | כלכליסט

חברת הביטוח תזרים 330 מיליון שקל לחברת ההתחדשות העירונית של אפריקה מגורים תמורת 20% ממניותיה; במקביל שתי החברות ייכנסו לשותפות בחברה חדשה שתנהל את פעילות הבנייה של אפריקה מגורים - כלל ביטוח תקבל 49% מהמניות תמורת השקעה של 400 מיליון שקל

www.calcalist.co.il

זה לא נראה שכלל ביטוח שמשקיעים 730 מיליון חוששים מקריסה של המחירים
אחרת הם לא היו משקיעים כ"כ הרבה כסף ולוקחים סיכון...

חסר סיפורים של גופים גדולים שלקחו סיכון ואיבדו הרבה כסף?
לפעמים מאחורי העסקאות האלה עומדים אינטרסים (אפילו אישים) שלא ידועים לציבור.

וגם הציבור לא כל כך אוהב את זה

 

[יבנה המקדש]

@עו"ד נתן רוזנבלט ,
כמי שרואה בדבריך ניתוח מהימן של מצב השוק,
מה היית מייעץ לזוג שעומדים בפני רכישת דירה ראשונה,
לסגור עכשיו או להמתין?
מדובר על רכישה בירושלים - נווה יעקב

 

[ניק 109814]

וניקח את ר' משה ויעל זוג בני 34 +5 ילדים בבני ברק לפני 10 שנים בגיל 24 הם נכנסו לדירה שקנו ב1.4
הון עצמי 600 ומשכנתא של 800
עדיין נותר להם לשלם כ500000 ש"ח הם יכולים למכור את הדירה כיום ב1.8 -2 דהיינו להישאר ביד עם 1.5 מליון נקי
המשפחה גדלה וחייבים !!! לשדרג לדירת 5 חדרים
המחיר כיום כולל הוצאות נילוות 3.3-3.5 דהיינו לכה"פ 1.8 מליון משכנתא = 10000-12000 ש"ח בחודש משכנתא
יעל היא מורה ומרוויחה 10000 משה אברך, וחצי משיב ומכניס 6000
+ קצבת ילדים 1200 ועוד מכירה קטנה 2000 ש"ח ס"ה 19200
למשה ויעל 7 ילדים אמרנו כבר
דוד 12.5 עלות חיידר 420 ש"ח
רותי 11 ביה"ס 100
דוד 9 420
יעקב 7 420
חני 5 100
רחל 3 100
יוסי 1 800 מטפלת ס"ה 2360 הוצאות חינוך +11000 משכנתא
הכנסה פנויה למזון ביגוד וכל השאר נותרו 5840 ש"ח אפשרי אולי ?
אבל בואו נקפוץ 5 שנים קדימה ונבדוק את הוצאות החינוך
דוד - שיעור ג' ישי"ג שכ"ל 900 ש"ח +200 שונות ס"ה 1100 ש"ח
רותי ה' סמינר לימוד מקצועות 1100 ש"ח
דוד שיעור ב' ישי"ק 1100 ש"ח
עוד 2 ילדים כנ"ל נוספו בשעטו"מ ס"ה הוצאות חינוך 5340 בלי הוראה מתקנת או חריגות אחרות
זאת אומרת להשאר עם הכנס פנויה של 3500 ש"ח בערך
והשאלה שנשאלת כמה אלפי אנשים יכולים לקמבן את הבלוף הזה עד שיגיעו לחדלות פירעון ומשם למכירה תחת לחץ ושבירת מחיר והבעיה בירידת מחיר הוא כמו בעליה אף אחד לא יודע איפה זה יעצר
להערכתי מחירי דירת 5 חדרים יחזרו להתכנס סביב 2.4-2.8 מליון ימים יגידו

שכחת שמכל הסיפור אין להם אפשרות לתת לכל ילד 300 כמו שהם קיבלו מההורים, והילדים שלהם לא יוכלו לרכוש דירה אפילו במיליון.
וזה הופך את שוק הדיור לסוג של פירמידה (הנוכלים קוראים לזה שיווק רשתי).

 

[szn]

@עו"ד נתן רוזנבלט ,
כמי שרואה בדבריך ניתוח מהימן של מצב השוק,
מה היית מייעץ לזוג שעומדים בפני רכישת דירה ראשונה,
לסגור עכשיו או להמתין?
מדובר על רכישה בירושלים - נווה יעקב

חסר נתונים.

האם זאת עסקה מציאה או עסקה רגילה?

האם יש שם פינוי בינוי מתקדם?

באופן כללי, בנוה יעקב לא הייתה ירידה גדולה כי באמת אין הרבה היצע ביחס לביקוש הגדול של הזו''צים.

זה לא דומה לבית שמש שיש הרבה בניה חדשה.

 

[בית שמשניק]

מיטב - מחירי הדירות שוב יורדים תוך ירידה במכירות, לא צופים התאוששות בקרוב​

לא חושבים שמדד המחירים האחרון מעלה סיכוי לעליית ריבית בישראל​

אלכס זבז׳ינסקי, כלכלן ראשי מיטב, צילום: רמי זרנגר

---

אלכס זבז׳ינסקי, בית ההשקעות מיטב
19/09/2023

---

עיקרי הדברים

מדד המחירים בישראל היה גבוה מהתחזית בעיקר בגלל סעיף הנסיעות לחו"ל. ביתר הסעיפים היו דווקא יותר הפתעות כלפי מטה.

תחזית האינפלציה ל-12 החודשים הבאים נותרה על 2.7%.

אנו לא חושבים שמדד המחירים האחרון מעלה סיכוי לעליית הריבית ע"י בנק ישראל.

מחירי הדירות החדשות שוב יורדים בקצב מתגבר תוך ירידה במכירות. אנו לא צופים להתאוששות בקרוב.

יצוא הסחורות מישראל השתפר. נמשכת חולשה ביבוא מוצרי הצריכה.

למרות ההפתעה הקטנה במדד המחירים, סביבת האינפלציה בארה"ב צפויה להמשיך לרדת.

אנו מעריכים שה-FED לא יעלה את הריבית השבוע ובכלל במחזור הנוכחי. הורדת הריבית צפויה בטווח של 6-9 חודשים.

אנו מעריכים שגם ה-ECB לא יעלה יותר את הריבית. האינפלציה באירופה צפויה להאיץ את מגמת הירידה.

גידול בהכנסות הריאליות של הצרכנים בארה"ב בהשפעת הירידה באינפלציה ועלייה בשכר הנומינאלי צפוי לתמוך בכלכלה ובשוק המניות. אולם, יש לא מעט סיכונים לתרחיש המרכזי.


ישראל

מדד המחירים הפתיע, בעיקר כלפי מטה

מדד המחירים לחודש אוגוסט עלה ב-0.5%, מעל התחזית שלנו לעלייה של 0.4%. ההפתעה הגדולה הייתה בסעיף הנסיעות לחו"ל שעלה ב-10.5%, העלייה החדה ביותר שלו בחודש אוגוסט לפחות בעשרים השנים האחרונות. הוא לבדו תרם כ-0.22% לעלייה במדד המחירים.

למרות המדד הגבוה מהתחזית, היו דווקא יותר הפתעות כלפי מטה בסעיפים השונים. סעיף המזון רשם ירידה של 0.2%. גם הפירות הוזלו יותר מהתחזית. שוב נרשמה ירידה מעבר לחזוי בסעיף ההלבשה והנעלה. מחירי הנופש בארץ עלו ב-6.2% לעומת הממוצע של 10.9% בחודש אוגוסט בעשור האחרון.



לפיכך, למרות ההפתעה כלפי מעלה, מדד אוגוסט עדיין מצביע על המשך התמתנות בסביבת האינפלציה. קצב האינפלציה עלה מ-3.3% ל-4.1% בעיקר בגלל היציאה מהספירה של מדד אוגוסט 2022 שהיה נמוך באופן חריג.

על המשך היחלשות בסביבת האינפלציה מעידה הירידה בקצב השנתי בחציון האינפלציה (תת סעיף חציוני במדד המחירים) שמשקף את הליבה היציבה של האינפלציה (תרשים 1). גם שיעור הסעיפים שעלו ביותר מ-3% בשנה נמצא במגמת ירידה (תרשים 2). קצב העלייה השנתי על פי השלושה והשישה המדדים האחרונים בניכוי העונתיות עומד על 3.1%, מעט גבוה מהגבול העליות של יעד האינפלציה, אך בסה"כ ממשיך לשקף מגמת ירידה (תרשים 4).

יותר מ-80% מכל האינפלציה השנתית (3.4% מתוך 4.1%) מרוכזת ב-4 הסעיפים שמהווים רק כ-50% מהמשקל של המדד הכללי – הדיור (תרומה של כ-1.6% לאינפלציה השנתית), המזון כולל הפירות והירקות (כ-0.8%) , הנסיעות לחו"ל (כ-0.75%) והביטוח לרכב (כ-0.3%). כל יתר הסעיפים במשקל של 50% הנוספים תרמו רק כ-0.7% לאינפלציה (תרשים 3). הציפיות שלנו לגבי הסעיפים בעלי תרומה גבוהה לאינפלציה:

קצב העלייה בסעיף הדיור נמצא במגמת ירידה איטית ולהערתנו ימשיך לרדת בשנה הקרובה (אנו מניחים שהקצב השנתי ירד בעוד שנה ל-4.6% לעומת 6.2% היום).

גם מחירי המזון ממשיכים להתמתן. ההתמתנות ניכרת גם בקצב העלייה של מחירי התשומות בחקלאות ובמחירי התפוקות של תעשיית המזון, בעלי קשר הדוק למחירי המזון לצרכן.

סעיף הנסיעות לחו"ל מושפע מהביקושים שצפויים להיחלש בעקבות התמתנות בצריכה הפרטית הכוללת. ההשפעה של שער החליפין משמעותית ביותר והיא תלויה בעיקר בהתפתחויות הפוליטיות.

ההתייקרות בסעיף הביטוח לרכב לא קשורה לביקושים, אלא לגורמי היצע (גניבות רכב).

נציין גם שקיים סיכון כלפי מעלה לאינפלציה במקרה שמשרד האוצר יחליט לשחרר מחיר הדלק. אנו בספק שזה יקרה, אך אם כן, המהלך לא רק יוסיף ישירות כ-0.4% למדד בגלל העלייה במחיר הדלק, אלא גם יגרום להשפעות רוחביות על האינפלציה.



אנו צופים שסביבת האינפלציה במשק תמשיך להתמתן בהשפעת הירידה בביקוש. הסיכונים העיקריים לאינפלציה כוללים פיחות השקל, שחרור מחיר הדלק והמשך העלייה החזקה בשכר הממוצע.

תחזית:

אנו צופים שמדד חודש ספטמבר יעלה ב-0.2% בהשפעת פיחות השקל, העלייה במחירי המזון, הירקות (עונתי), הדיור והחינוך (עונתי).

מדד אוקטובר צפוי לעלות ב-0.4% בעיקר בהשפעת העלייה העונתית במחירי ההלבשה ועלייה בסעיף הדיור.

קצב האינפלציה ב-12 החודשים הבאים צפוי לעמוד על 2.7% (תרשים 5).

להערכתנו, מדד אוגוסט לא מגדיל סיכוי לעלייה נוספת בריבית בנק ישראל.



היחלשות במצב הפיננסי ובסנטימנט של משקי הבית

מדד אמון הצרכנים לא השתנה משמעותית בחודשים האחרונים, אך פירוט התשובות מגלה שהמצב הכלכלי של משקי הבית והסנטימנט שלהם נחלשו.

ניתן להצביע על ירידה בשיעור של משקי הבית שההכנסות החודשיות שלהם עולות על ההוצאות (מצליחים לחסוך) (תרשים 6).

הרעה במצב הפיננסי והשפעת חוסר הוודאות הפוליטית באות לידי ביטוי בעובדה ששיעור משקי הבית שלא מתכוונים להוציא סכומים גדולים בשנה הקרובה לשיפוץ הבית, לקנות דירה או מכונית נמצא ברמות הגבוהות היסטוריות (תרשים 7).



מחירי הדירות לאן?

מכירות הדירות החדשות ממשיכות לרדת. בחודשים מאי-יולי הן ירדו בכ-6.5% לעומת שלושת החודשים הקודמים לפי הנתונים מנוכי העונתיות (תרשים 8). המשך הירידה במכירות מעלה את הסיכון הפיננסי של החברות במגזר הנדל"ן והבינוי עליו הצביע בנק ישראל בדו"ח היציבות הפיננסית האחרון. מכירות הדירות יד שנייה, עליהן דיווח משרד האוצר בסקירה החודשית שלו, עלו במעט בחודש יולי.

התחדשה הירידה החודשית במחירי הדירות החדשות בניכוי העסקאות בסבסוד הממשלתי (תרשים 9). מחירי הדירות החדשות בשוק החופשי ירדו מהשיא כבר בכ-7%. ללא השינוי בחוסר הוודאות הפוליטית ו/או הורדת הריבית קשה לצפות להתאוששות בשוק הדיור.



לעיתים קרובות נשמעת הטענה שמחירי הדירות חייבים לעלות בגלל המחסור בדירות. זה לא בהכרח חייב לקרות, לפחות לא בטווח הקצר, ויש לכך כמה סיבות:

ראשית, העדות הטובה ביותר למחסור בדירות משתקפת במחירי השכירות. עד גל האינפלציה האחרון הם עלו בשיעור נמוך מ-3%, פחות מאשר עלייה בשכר.

שנית, צפיפות הדיור, שמתבטאת בשיעור משקי הבית שבדירה שלהם יש בממוצע בן אדם אחד או יותר לחדר, ירדה בחדות מאז 2017 (תרשים 11). הירידה החדה בצפיפות מעידה שחלק גדול מהדירות שנרכשו בשנים האחרונות נועדו לשפר תנאי המגורים יותר מאשר לפתור בעיית המחסור.

שלישית, כפי שהצגנו באחת הסקירות הקודמות, לאחר עליה חדה במחירי הדירות ובריבית בשנים האחרונות רכישת דירה הפכה להרבה פחות נגישה פיננסית במיוחד בהשוואה לשכירות. משקי בית רבים פשוט לא יכולים לקנות דירה ויעדיפו לשכור.

לבסוף, בתרשים 10 ניתן לראות את הפער בין הגידול במספר משקי הבית לבין התחלות בנייה מאז 1995, בפרקי זמן של 5 שנים. ככל שהפער גבוה יותר, כך המחסור בדירות אמור להיות גדול יותר. הפער מוצג אל מול השינוי במדד מחירי הדירות בתקופה המקבילה.

מסוף שנות ה-90 ועד 2009 נוצר מחסור גדול בדירות (מעל 100 אלף בעשור הראשון של המאה) בגלל התחלות בנייה נמוכות (כ-30 אלף בשנה בממוצע). אולם, הביקוש לדירות לא גדל וגם המחירים עלו בשיעור מתון של כ-2% בשנה בממוצע. הביקוש לדירות, כמו כל נכס אחר, מושפע מאוד מהשינוי במחיר. כשמחירי הדירות עולים גם הביקושים עולים במהירות, אך כשהמחירים לא עולים הביקוש נחלש והמחסור משפיע הרבה פחות על המחירים.

 

[שתים]

. אולם, הביקוש לדירות לא גדל וגם המחירים עלו בשיעור מתון של כ-2% בשנה בממוצע. הביקוש לדירות, כמו כל נכס אחר, מושפע מאוד מהשינוי במחיר. כשמחירי הדירות עולים גם הביקושים עולים במהירות, אך כשהמחירים לא עולים הביקוש נחלש והמחסור משפיע הרבה פחות על המחירים.

?????

 

[די]

?????

פסיכולוגית כשמחירי הדירות עולים, הדבר גורם לאנשים לקנות עוד דירות, כי הם בטוחים שהמחיר יעלה עוד, וכן להיפך.

 

[שתים]

פסיכולוגית כשמחירי הדירות עולים, הדבר גורם לאנשים לקנות עוד דירות, כי הם בטוחים שהמחיר יעלה עוד, וכן להיפך.

אה אז עכשיו התירוץ לעליית מחירי הדיור הוא "פסיכולוגי"? ולא "כי יש חוסר מטורף בדירות"? טוב לדעת שהתעדכנו.

 

[ר. המוסד]

אה אז עכשיו התירוץ לעליית מחירי הדיור הוא "פסיכולוגי"? ולא "כי יש חוסר מטורף בדירות"? טוב לדעת שהתעדכנו.

בראש ובראשונה הריבית
ואחרי זה הפיסכולגי'ה
ואחרי זה המחסור (באזורי ביקוש בלבד)
ואולי גם קצת עליות הבנייה בגלל תוספת תקנים וכדומה
(מדד תשומות בניה זה לא גורם, כי עד הקורונה זה בקושי זז)

אפילו שהסיבה השלישית נשארה
אבל ברגע שעקרנו את שני הסיבות הראשונות
אנחנו צריכים גם לרדת מכל עליות המחירים שהם גרמו

 

[די]

אה אז עכשיו התירוץ לעליית מחירי הדיור הוא "פסיכולוגי"? ולא "כי יש חוסר מטורף בדירות"? טוב לדעת שהתעדכנו.

לא כתוב שזו הסיבה היחידה. מה שכתוב זה שעליית מחירי הדירות גורמת לעלייה בביקוש. אגב עלייה בביקוש לא בהכרח תגרום לעלייה במחירי הדירות-אם ההיצע יהיה יותר מהביקוש, או אם תהיה ריבית גבוהה היא יכולה להוריד את הביקוש. כל הכלכלה מבוססת על פסיכולוגיה וזה דבר ידוע.

כמו במניות כש500 S&P עלה בעשרות אחוזים כולם התחילו לדבר עליו.

 

[בית שמשניק]

שוק השכירות למגורים | בדיקת גלובס

מחירי השכירות עולים ועוד ימשיכו לעלות. אלה הערים המובילות​

מבדיקת אתר יד2 עולה כי מחירי השכירות עלו בשנה החולפת בכ־13% בממוצע • לפי הלמ"ס, מדובר בעלייה של יותר מ־10% מתחילת 2022 • בין הסיבות: השוכרים שמתקשים לקנות דירה ומדיניות הממשלה שמקטינה את ההיצע • בשוק מתקשים לראות סימנים לשינוי מגמה​

אריק מירובסקי05:52


לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מחירי הדירות ירדו ברציפות בארבעת החודשים האחרונים (עד יולי) בשיעור של 1.3%, מגמה שמשקפת ירידה שנתית של 4%. זאת, לפני השחיקה הריאלית במחיר בעקבות זינוק של האינפלציה בקצב שנתי של 4%. אבל במקביל, לאחר שנים רבות שבהן מחירי השכירות לא התקרבו לקצב העלייה במחירי הדירות, בחודשים האחרונים מדווחת הלמ"ס על עליות רצופות. מדד שירותי דיור, שמשקף את השינוי במחירי השכירות, טיפס בשמונת החודשים הראשונים של 2023 ב־4%, לאחר שבכל 2022 נרשמה עלייה של 6.2%.
- פרסומת -

בדיקת אתר יד2 שנערכה עבור גלובס, משקפת מגמות דומות גם במחירי השכירות. מהנתונים עולה כי מחירי שכירות של דירות שלושה חדרים עלו בשנה האחרונה בכ־13% בממוצע כללי ארצי. הבדיקה כללה מחירי שכר דירה, פרסום מודעות להשכרה (היצע), וכן כניסות למודעות (ביקוש). הנתונים משקפים את המצב בתקופה הבוערת בשוק, כשסטודנטים רבים מחפשים לעצמם דירות להשכרה, לפני התחלת השנה האקדמית.

עלייה קלה בתל אביב, באר שבע נותרה יציבה​

בסך־הכול, ברמה הארצית, מחירי השכירות הממוצעים באוגוסט עלו ב־12.7% לעומת אוגוסט אשתקד. זאת, בעוד שב־2022 המחירים עלו ב־6.3% בלבד. היצע המודעות להשכרת דירות שלושה חדרים עלה בתקופה הזו ב־5.5%, בעוד שבשנה שלפני כן (בין אוגוסט 2021 לאוגוסט 2022) הוא ירד ב־16.4%. בנוסף, מספר הצפיות במודעות עלה ב־2.4% בשנה האחרונה, לעומת ירידה של 7.6% בשנה שקדמה לה.
במבט ממוקד יותר, לפי נתוני יד2, ניתן לראות הבדלים בין ערים. אלו שהובילו את עליות המחירים היו חצור הגלילית (2,582 שקל שכר דירה חודשי) שרשמה עלייה של 16%, מגדל העמק (2,395 שקל) שרשמה אף היא עלייה של 16%, גבעת זאב (4,064) שרשמה עלייה של 13% במחירי דירות שלושה חדרים, ויוקנעם (2,980) שבה עלו דמי השכירות ב־13% בשנה החולפת. אולם, מדובר במקומות שמאופיינים בשוק שכירות מצומצם, מה שמשפיע על שינויי קיצון.

מחירי דירות שלושה חדרים להשכרה בתל אביב עלו בשנה האחרונה ב־5.6% בלבד, כ־350 שקל, למחיר ממוצע של 6,574 שקל. מדובר בעלייה מתונה יחסית, שמוסברת בין היתר בכך שבשנה שעברה נרשמה עלייה של 25% במחירים. בסך־הכול בשנתיים האחרונות שכר הדירה לדירות שלושה חדרים בעיר עלה ב־32%.
בירושלים נרשמה המחירים עלו ב־7% בשנה האחרונה, למחיר מבוקש ממוצע של 5,037 שקל. בסך־הכול העלייה בשנתיים האחרונות הגיעה בעיר ל־18%.
בחיפה המחירים המבוקשים עלו בשנה האחרונה ב־6% ל־3,260 שקל. זאת לאחר שבשנה שעברה הם עלו בכ־9%. עם זאת, בחיפה יש ירידה תלולה בשנתיים האחרונות במספר המודעות המפורסמות ביד2, שהגיעה ל־54%. מן הצד השני, מבחינת גלישות במודעות נרשמה יציבות, מה שעשוי ללמד על לחצי ביקושים.
נתניה היא עיר שבלטה בשנתיים האחרונות בעליית מחירי השכירות. בסך־הכול הם עלו ב־20% ל־4,307 שקל. גם בנתניה, כמו תל אביב, עיקר העליות נרשמו דווקא בשנה שעברה.
לעומת זאת, באר שבע, שמשופעת במשקיעים, בולטת מאוד ביציבות המחירים: בשנתיים האחרונות היא רשמה עלייה של 3.5% בשכר הדירה, ואילו בשנה האחרונה היא רשמה עלייה של 1.5%, ל־2,500 שקל בחודש. מדובר בעלייה של 36 שקל. גם בנתוני ההיצע והכניסות יש יציבות.

המחיר עולה - התשואה יורדת​

מתחילת השנה שעברה, שוק השכירות נמצא במצב פרדוקסלי. המחירים אמנם עולים, אך התשואות מהשכרת הדירות יורדות בשל שורה של בעיות, ובראשן כמובן העלאות הריבית בשנה וחצי האחרונות.
שלושת השחקנים הפועלים בשוק השכירות - המשקיעים, השוכרים והממשלה - תורמים, בעקיפין או במישרין, לעליות מחירי השכירות. ואף אחד, גם לא המשקיעים, נהנה מהמצב.

המנוף הראשון והישיר לעליות הם המשקיעים. הם בוחנים את שכר הדירה לפי מחיר הדירה שהם רוכשים והעלויות הנלוות, בהן עלויות המימון, עליית שווי הדירה ושכר הדירה החודשי שהם מקבלים, שיוצר את התשואה השנתית השוטפת. בשנים האחרונות המשקיעים ראו לנגד עיניהם בעיקר את עליית מחירי הדירות, ועניין התשואות השוטפות משכירות עניין אותם הרבה פחות.
- פרסומת -

בשנים 2021־2022 למשל, מחירי הדירות קפצו בממוצע ב־30%. המשמעות של זינוק כזה היא עשור של תשואה משכירות. בעקבות זאת, ברור לגמרי מדוע הם לא לחצו להעלאת דמי השכירות.
אך המציאות השתנתה לחלוטין בעת האחרונה: אי־אפשר לבנות עוד על עליית מחירים. להיפך, מחירי הדירות החלו לרדת. מן הצד השני, עלויות המימון עלו באופן משמעותי עקב העלאת הריבית, וקיזזו מהתשואה נטו שלהם. גם חלופות ההשקעה השתנו באופן קיצוני, ולמשקיע אין שום בעיה למצוא תשואות הרבה יותר טובות באפיקים בנקאיים פשוטים וסולידיים.
מציאות זו הפכה את הקערה על פיה, והביאה למצב שבו משקיעים אינם יכולים להסתפק עוד בתשואות שלהם מהנכסים הקיימים (כ־3% ברוטו בממוצע). לכן, הם פועלים להעלאת מחירי השכירות.
במקביל, גם אצל השוכרים פועל מנוע שמחזק את הצפי לעליות שכר הדירה. בשנה האחרונה נרשמה ירידה של כ־40% במספר העסקאות לרכישת דירה. חלק משמעותי מכך מוסבר אף הוא בהעלאת הריבית התלולה, שהביאה למצב שבו רבים מאלה שהיו רוצים לרכוש דירה - פשוט אינם יכולים. התוצאה: מי שהתגורר לפני כן בשכירות ממשיך לשכור דירה, בעוד שזוגות חדשים שרצו לרכוש לעצמם דירה מצטרפים בלית ברירה לשוק השכירות. ובמילים אחרות, בעוד שהביקוש לרכישת דירות נמצאים בירידה, הביקוש למגורים בשכר דירה עולים ולוחצים לעליית מחירי השכירות.

בינתיים, העיניים נשואות לממשלה​

המנוע הנוסף לעליות הוא כאמור ממשלתי. הממשלה פועלת להקטנת חלקם של המשקיעים בשוק השכירות בעיקר באמצעות מס רכישה גבוה, ששקול לכמעט שלוש שנות תשואה משכירות. זאת, מתוך הנחה שהמשקיעים "חוטפים" לזוגות הצעירים דירות וגורמים לעליית מחירים.
במקביל, בעלי דירות להשכרה מעדיפים בשנים האחרונות לצאת מהשוק (התשואות השוטפות כאמור לא בהכרח משתלמות) ולהשקיע באלטרנטיבות אחרות, כולל בנדל"ן בחו"ל. לפי נתוני האוצר, בשבע השנים האחרונות למעלה מ־30 אלף דירות נגרעו ממלאי הדירות להשכרה. מצב זה מוריד את היצע הדירות, ופועל כמנוף נוסף להעלאת דמי השכירות.
הממשלה אמנם הבטיחה יותר מפעם אחת שהיא תייצר כאן שוק מאסיבי של שכירות ארוכת טווח, אבל בהינתן הריבית החדשה, רוב מכרזי הקרקע נכשלים וקצב הבנייה רחוק מלמלא את הדירות שנעלמות מהשוק.

 

[אמא של אפרת]

הדבר הראשון שקפץ לי לעין---
איפה בירושלים שוכרים דירת 3 חדרים ב5000 ש"ח???????

 

[בית שמשניק]

הדבר הראשון שקפץ לי לעין---
איפה בירושלים שוכרים דירת 3 חדרים ב5000 ש"ח???????

יש הרבה שכונות שהמחיר בהן נמוך יותר מ5,000
קרית יובל, עיר גנים, קטמונים, ארמון הנציב, גילה, פסגת זאב, נווה יעקב, ועוד.
יש בלוח יד 2 מעל 200 דירות 3 חד' עד 5,000 ש"ח

 

[shimשימי]

ברחוב גוטמכר -בפריוקט שם מתחייבים ל22 חודש
4 חדרים -2.59 בלי חניה ומחסן
בתשלום מראש הכל אפשר לקבל הנחה משמעותית

ובגדול משתמע שאפשר אפילו לסגור ב2.5 גם במכירה רגילה(קרי:עם משכנתא)

מה שאומר -שהמחירים לא ירדו מספיק כלל וכלל(2.5 לעוד 22 חודש ,זה ממש שווה ערך
ל2.7 לדירות חדשות בנויות )

ובפרט שגודל הדירה שם זה 94 מטר ולא 100

אבל מהצליל משתמע(לא רק הם)
שלקוח רציני יכול ממש להתמקח על המחיר
והכח של הלקוחות היום חזק מאוד

 

[לארג']

הדבר הראשון שקפץ לי לעין---
איפה בירושלים שוכרים דירת 3 חדרים ב5000 ש"ח???????

רמות

 

[ר' יהונתן]

13.3 אלף יח"ד החלו להיבנות ברבעון השני של 2023 – הנתון הנמוך ביותר מאז משבר הקורונה

זהו הנתון הנמוך ביותר מאז משבר הקורונה. המשבר בענף הנדל"ן מפיל את היקפי הבנייה. מדובר בירידה של 9% בהיקפי הבניה לעומת הרבעון הראשון, וצניחה של 28% לעומת הרבעון...

www.nadlancenter.co.il

זה אמנם נכון שכרגע המחירים במגמה של ירידה בעקבות הריבית הגבוהה
אבל לעתיד הרחוק אנחנו ממש צריכים להיות מודאגים מצד אחד הגידול המהיר של האוכלוסיה ומצד שני הירידה בהתחלות בניה
ויפה שעה אחת קודם...

 

[szn]

13.3 אלף יח"ד החלו להיבנות ברבעון השני של 2023 – הנתון הנמוך ביותר מאז משבר הקורונה

זהו הנתון הנמוך ביותר מאז משבר הקורונה. המשבר בענף הנדל"ן מפיל את היקפי הבנייה. מדובר בירידה של 9% בהיקפי הבניה לעומת הרבעון הראשון, וצניחה של 28% לעומת הרבעון...

www.nadlancenter.co.il

זה אמנם נכון שכרגע המחירים במגמה של ירידה בעקבות הריבית
אבל לעתיד הרחוק אנחנו ממש צריכים להיות מודאגים
ויפה שעה אחת קודם...

נכון מאד!

סיפר לי יזם על מתחם בפ"ת שבנו שלב א 2 בנינים
ולא ממשיכים לשלב ב בגלל המצב בשוק, הוא טען שיש עוד הרבה כאלו בשוק שלא מתקדמים בגלל המצב
(הוא בעצמו גם מסתפק האם לקדם היתרים במגרש שלו)

יש סיכוי גדול שבעוד שנתיים זה יתפוצץ לנו בפנים ואז המחירים שוב יעלו כשהביקוש יעלה על ההיצע.

 

[אמת מארץ תצמח]

נכון מאד!

סיפר לי יזם על מתחם בפ"ת שבנו שלב א 2 בנינים
ולא ממשיכים לשלב ב בגלל המצב בשוק, הוא טען שיש עוד הרבה כאלו בשוק שלא מתקדמים בגלל המצב

יש סיכוי גדול שבעוד שנתיים זה יתפוצץ לנו בפנים ואז המחירים שוב יעלו כשהביקוש יעלה על ההיצע.

כדאי לשים לב שזה מאוד תלוי לגופו של עניין.
למשל: מתחם שהקבלן שילם עליו כסף, במרבית המקרים הוא לא יתמהמה אפי' דקה עם הבני', מחמת שהריבית הגבוהה 'רוצחת' אותו.
אני מכיר כמה וכמה פרוייקטים שנסחבו, פתאום בשנה וחצי האחרונים התחילו להזדרז בקצב מסחרר.

 

[szn]

כדאי לשים לב שזה מאוד תלוי לגופו של עניין.
למשל: מתחם שהקבלן שילם עליו כסף, במרבית המקרים הוא לא יתמהמה אפי' דקה עם הבני', מחמת שהריבית הגבוהה 'רוצחת' אותו.
אני מכיר כמה וכמה פרוייקטים שנסחבו, פתאום בשנה וחצי האחרונים התחילו להזדרז בקצב מסחרר.

מצד שני, גם מגרש שנקנה בזול לפני העליה הגדולה, אם אין קונים אין ליווי בנקאי כך שלא יעזור לקדם היתרים אם אין
לך ליווי בנקאי.

למעשה הטענה שלך נכונה במגרש ששילמו עליו אבל בפינוי בינוי אין עלות קרקע כך שאין עלות ריבית.

 

[אמת מארץ תצמח]

מצד שני, גם מגרש שנקנה בזול לפני העליה הגדולה, אם אין קונים אין ליווי בנקאי כך שלא יעזור לקדם היתרים אם אין
לך ליווי בנקאי.

בינגו!
לכן הוא חייב לעשות סייל בכל מחיר.

למעשה הטענה שלך נכונה במגרש ששילמו עליו אבל בפינוי בינוי אין עלות קרקע כך שאין עלות ריבית.

כל מקרה יש את הנתונים שלו, בגדול -ככל והקבלן כבר לקח משכנתא/צריך לשלם למוכר, אז הוא מתחיל להכנס ללחץ.
הריבית של הבנק אוכלת אותו, והוא חייב כמה שיותר קונים ע"מ שביטחון הבנק יגבר והריבית תרד מעט.
ככל שיש יותר קונים, הוא גם פחות מרוויח מלהתעכב [כיון שאין לו מה לצפות לעליית מחירים]
חובה לציין, שזה גם מחמת התיקון לחוק של הצמדת המדד לשליש, כך שאת ה'סוכרייה' של הקבלנים, שתמיד במפתחות נוסף איזה 100 אלפש"ח של מדד, גם נעלם מהמפה.
כלומר: אם עד היום הקבלן הרוויח מלחכות עם גמר הבני', מחמת שהריבית נמוכה, ומצד שני המדד עלה, והמחירים עלו. (מכיר קבלן שבכוונה מרח את המעליות, אחרי שהכל הכל גמור, בשביל להרוויח עוד קצת במדד]
הרי שכעת הריבית הגבוהה מחד, ומאידך הקטנת השפעת המדד (לרמה שבאמת מתמחרת את עליית חומרי הגלם) + אי הוודאות בהקשר לעליית מחירי הדירות, מתי וכמה - מלחיצה אותו.
בכל פרוייקט? בכל עיר? לא אמרתי!
אבל בהחלט תופעה קיימת, וככל שתצבור תאוצה, היא תוביל למגמה משמעותית, שתשפיע כמה שנים.