דיון מחירי הדירות לאן?

[עד מתי]

בקורונה חשבו עוד יותר גרוע

ממש לא ( מבחינת סיוע לעסקים)
בקורונה ישר דיברו על פיצויים נרחבים
זה היה השנה הכי רווחית להרבה מאד עסקים
דווקא בגלל זה ההרגשה עכשיו בממשלה שנגמרו החגיגות

 

[בית שמשניק]

ישראל במלחמה

ערי העוטף היו שיאניות במכירות של דירות חדשות - ואז הגיעה המלחמה​

אשקלון, שדרות, נתיבות ואופקים חוו פריחה אדירה בשנים האחרונות, עם הגירה פנימית חיובית, גידול אוכלוסייה משמעותי וזינוק בקצב התחלות בנייה • חזרה לתקופת השגשוג תהיה אחת המשימות החשובות והמורכבות אחרי המלחמה​

יובל ניסני13:46

שדרות ב־2021 / צילום: Associated Press, Matt Rourke


נתונים שפרסמה לפני ה־7 באוקטובר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על העיר שדרות, העידו על פריחה עצומה ופיתוח בקצב גבוה. למעשה, שלוש מערי העוטף - שדרות, אופקים ונתיבות, לצד אשקלון (שמספריה גדולים כמו שלוש הערים הללו יחד) נהנו מהתפתחות מואצת בשנים האחרונות.
כעת, כשרעמי התותחים ורעשי המטוסים נשמעים מכל עבר, ושלוש הערים - כמו היישובים הרבים הסמוכים אליהן - שותתות דם ומלקקות פצעים שלא יישכחו, נותר רק לקוות כי הפריחה הגדולה שליוותה את האזור בשנים האחרונות תשוב להיראות בו במהרה, רגע אחרי המלחמה. גלובס סוקר את מצבן של הערים לפני שהחלה המלחמה.

שדרות​

רכישת דירות חדשות בקצב מהגבוהים בארץ ומאזן הגירה חיובי מ־2014 ברציפות

שדרות הוקמה ב־1951 והוכרה כעיר ב־1996. היא העיר היחידה למעשה, במרחב עוטף עזה (מרחק של 0־7 קילומטרים מגדר הגבול) והיישוב הגדול ביותר באזור זה. חלקה המערבי של העיר נמצא במרחק של קצת יותר מקילומטר מגדר הרצועה, ובשבת הנוראה היא התמודדה עם מתקפות מכמה סוגים - ירי טילים מאסיבי, חדירת מחבלים, השתלטות מחבלים על בתים ועל מוסדות ציבור (בהם מבנה משטרת שדרות) ועוד.

טל קופל, מנכ"ל מדלן: "המאורעות הקשים תפסו את שדרות בעיצומו של שינוי חיובי, במסגרתו היא החלה למצב את עצמה כאופציה ראויה לאשקלון ואפילו לבאר שבע - אך עם הטבות מס ניכרות. אף שהיא נמצאת במרחק של כ־20 ק"מ בלבד מאשקלון, שדרות קטנה, משפחתית וחמה יותר, וקורצת בעיקר למשפרי דיור שמעוניינים בדירות חדשות ומרווחות או בצמודי קרקע. ואכן, בשנים האחרונות נבנו בעיר גם כמה וילות מפוארות במיוחד, שכוללות בריכות ושאר פינוקים. למרות הסיכון הביטחוני שתמיד היה קיים בעיר במידה מסוימת, האוכלוסייה בה גדלה מדי שנה ומחירי הנדל"ן היו במגמת עלייה ניכרת".
טרם פרצה המלחמה, ובניגוד לאזורים רבים בארץ, רחשה שדרות פעילות נדל"נית, והציגה נתונים גבוהים גם בהשוואה לערים גדולות ממנה בהרבה.


עסקאות והתחלות בנייה: בין החודשים יוני לאוגוסט השנה נרכשו בעיר 598 דירות חדשות, המציבות את שדרות רק מאחורי שכנתה אשקלון, שם נמכרו 611 דירות. לשם השוואה, בירושלים נמכרו באותה תקופה 485 דירות חדשות בלבד, ובתל אביב רק 388.
לא מדובר בעניין מקרי, שכן גם בין החודשים מאי ליולי השנה ניצבה שדרות במקום השני מבחינה זו, עם 495 דירות חדשות, שנייה רק לראשון לציון שבה נרכשו באותה תקופה 532 דירות. בירושלים נרכשו באותה תקופה רק 405 דירות, ואילו בתל אביב 358.
הנתון השני הוא קצב התחלות הבנייה: 633 התחלות בנייה נרשמו בשדרות בין החודשים יולי 2022 ליוני 2023, ו־761 התחלות בנייה בשנת 2022. מדובר על גידול משמעותי לעומת שנים עברו: 126 התחלות בנייה בשנת 2014, לדוגמה, ו־459 התחלות בנייה בשנת 2019. קצב התחלות הבנייה בעיר גדל פי חמישה בתוך עשור.

אוכלוסייה: הפריחה של שדרות בשנים האחרונות משתקפת היטב מהנתונים הנוגעים לאוכלוסייתה - בדגש על מאזן ההגירה הפנימית בעיר (ההפרש בין מספר התושבים שעזבו את העיר בשנה ספציפית, אל מול מספר התושבים שנכנסו אליה - י"נ), שנותר חיובי באופן רצוף מדי שנה בשנה, משנת 2014 ועד לשנת 2021. מדובר בנתון שבו מתהדרות רק עוד כמה ערים בודדות בישראל, בהן השכנה אשקלון.
- פרסומת -

מ־2015 ואילך היגרו אל שדרות בכל שנה יותר מ־1,000 תושבים מיישובים אחרים. אוכלוסיית העיר מונה נכון לאוגוסט האחרון כ־34,300 תושבים, תוספת של כ־6,700 תושבים מאז 2019. ב־2005 חצתה העיר לראשונה את רף 20 אלף התושבים.
מתחילת 2014 פורסמו בשטחה 16 מכרזי בנייה רוויה מטעם רשות מקרקעי ישראל, עבור 4,645 דירות, ורק ל־118 דירות מתוכן לא הוגשו הצעות, קרי שיעור כישלון של 2.54% בלבד. המאסה הזאת מתורגמת לתוכניות עבור שלוש שכונות חדשות - צמרות, הבוסתנים ושדרות בפארק - שאושרו כולן ומתוכננות להוסיף לעיר 4,076 דירות חדשות, כך על פי נתוני אתר מדלן. מספר זה, שווה כמעט למחצית ממספר הדירות בעיר נכון ל־2021, שעמד על 9,812.
מחירי הדירות: בימים רגילים "מככבים" מחירי הדירות בכתבות הנדל"ן השונות. בימים אלו התחושה היא שהם רלוונטיים פחות, אבל כדאי להציץ גם בהם, כאינדיקציה נוספת לפריחה שממנה נהנתה שדרות עד כה.
על פי נתוני מדלן, מחירי הדירות בעיר עלו ב־66% בחמש שנים ־ מ־750,996 שקל בממוצע לדירות שנמכרו ב־2018, ל־1,246,000 שקל בממוצע ב־2023. ממוצע הצפיות למודעה בודדת באתר מדלן עלה גם הוא: מ־199 למודעה ב־2019, ל־312 ב־2023 (עלייה של 56.7%).

אם ישוב הביטחון לאזור, פוטנציאל ההתפתחות הוא אדיר | יובל ניסני, פרשנות​

הנתונים שהצגנו כאן על שלוש הערים - אשר מצטרפים לנתונים מרשימים עוד יותר לגבי העיר אשקלון, שמתקרבת לעשירייה הראשונה של ערי ישראל מבחינת גודל אוכלוסייתה - מוכיחים שלאזור כולו פוטנציאל התפתחות אדיר.

קראו עוד

נתיבות​

מספר הדירות גדל ב־22%, האוכלוסייה צמחה בכ־27%
נתיבות נמצאת באמצע הדרך בין שדרות לאופקים. היא הוקמה ב־1956 (כמעברה בשם "עזתה"), וב־2000 הוכרזה כעיר. גם נתיבות התמודדה בשבת הקשה עם ירי בלתי פוסק של רקטות מצד החמאס, לצד כמה אירועי חדירה של מחבלים לתחומיה. בעשור האחרון נהנתה העיר מהתפתחות מואצת, והיא צפויה לגדול ולהתרחב עוד.

נתיבות. מתוכננות עוד 10,000 דירות / צילום: Shutterstock

עסקאות והתחלות בנייה: בתחילת השנה הובילה נתיבות את הדירוג הארצי של מספר העסקאות לרכישת דירות חדשות: בין החודשים ינואר למרץ הייתה "רק" שנייה, אחרי ירושלים, עם 818 עסקאות, ובשתי תקופות - הן בין החודשים פברואר לאפריל והן בין החודשים מרץ למאי - דורגה ראשונה בארץ, עם 792 ו־448 עסקאות בהתאמה. בהמשך השנה הקצב ירד, ובפרסומי הלמ"ס הבאים עמד המספר סביב כ־200 עסקאות.
גם נתוני התחלות הבנייה מציגים מספרים יפים מאוד: אם ב־2014 החלו להיבנות בעיר 124 דירות, וב־2016 עלה הרף לכמעט 600 התחלות בנייה, בכל אחת מהשנים 2017־2021 הקצב עמד על כ־1,000 התחלות בנייה ויותר - פי עשרה כמעט מהקצב ב־2014.
אוכלוסייה: עד ל־1995 הייתה אוכלוסיית נתיבות קטנה יותר הן מזו של שדרות והן מזו של אופקים - כ־15,300 תושבים בלבד. מאז שהוכרזה כעיר, וביתר שאת בעשור האחרון, מספר התושבים בה גדל בקצב גבוה. בין 2019 ל־2023 צמחה אוכלוסיית נתיבות ביותר מ־10,000 איש, לכ־47,800 תושבים.
"לכל אחד קול ייחודי": בשטראוס פועלים לקידום תעסוקה שוויונית
למעט ב־2014, נהנתה נתיבות בשנים האחרונות ממאזן הגירה פנימית חיובי, שהגיע לשיאו ב־2021 עם פער של 1,321 איש בין אלו שהגיעו אליה לבין אלו שעזבו אותה. מ־2014 פורסמו בה 25 מכרזי רמ"י לבנייה רוויה ולמגורים, עם 9,997 יחידות דיור, ורק 914 נותרו ללא הצעות - שיעור כישלון של 9.1% בכמעט עשור.
כיום נמצאות שתי שכונות בעיר בהקמה, שכונת נווה שרון ושכונת מבוא יורם, ואחת נוספת מתוכננת, שכונת מעלות הנחל. לפי מדלן, נבנות בעיר נכון להיום 4,037 דירות, ובסך הכול מתוכננות בה עוד 10,372 דירות - שכמעט יכפילו את מספר יחידות הדיור הקיימות בעיר.
מחירי הדירות: בין 2018 ל־2023 עלו מחירי הדירות בנתיבות ב־34.4% - מ־950 אלף שקל בממוצע, ל־1,277,000 שקל בממוצע. מבין שלוש הערים מדובר בעלייה המתונה ביותר, ככל הנראה משום שב־2018 המחירים בעיר כבר היו גבוהים יחסית לשדרות ולאופקים - ובכל זאת מדובר על עלייה משמעותית. מבחינת הביקושים לדירות בעיר, לפי ממוצע הצפיות החודשי למודעה באתר מדלן, אלו נותרו באותה רמה בין 2018 ל־2023, סביב 180 צפיות בחודש לכל מודעה.

אופקים​

כ־13 אלף יח"ד צפויות להתווסף לעיר, שיגדילו את כמות הדירות ב־136%
אופקים, שהוקמה ב־1955 והוכרזה כעיר 40 שנים בדיוק לאחר מכן, היא הרחוקה ביותר מרצועת עזה מבין שלוש הערים. בימים "רגילים" יש בה פחות ירי טילים, אך בשבת הקשה הופגזה גם היא בצורה משמעותית, ואף התמודדה עם כמה מקרים של חדירות מחבלים, כולל סיפור ההצלה המדהים של רחל אדרי, שנלקחה עם בעלה כבת ערובה, בביתה, בידי מחבלי חמאס. גם אופקים ידעה התפתחות יפה בימים שלפני המלחמה, ומתוכננת בה בנייה משמעותית.

אופקים. המחיר הממוצע הגיע ל־1.1 מיליון שקל / צילום: איל יצהר

עסקאות והתחלות בנייה: אופקים אינה מופיעה בדרך כלל בפרסומי הלמ"ס בכל הנוגע להיקף העסקאות, אבל בפרסום האחרון של הלמ"ס בשבוע שעבר היא דווקא הופיעה - עם 155 דירות חדשות שנמכרו בעיר בין החודשים יוני לאוגוסט 2023.
לצד זה, נתוני התחלות הבנייה בעיר משקפים היטב את ההתפתחות שלה בשנים האחרונות: אם ב־2014 החלה בנייתן של 113 דירות בסך הכול באופקים, ב־2017 נרשם השיא - 616 דירות שהחלה בנייתן. ב־2021 עמד המספר על 569, וב־2022 על 577, כלומר רמה גבוהה פי חמישה ויותר מהקצב ב־2014.
אוכלוסייה: אופקים ידעה בשנים האחרונות מגמה של הגירה פנימית חיובית. אם בשנים 2014 ו־2015 מאזן ההגירה הפנימית היה שלילי, הרי שמ־2016 ועד 2021, בכל אחת מהשנים, נהנתה העיר ממאזן הגירה חיובי - מספר התושבים שנכנסו אליה היה גדול במאות ממספר התושבים שעזבו אותה. בין 2019 ל־2023 צמחה העיר ביותר מ־6,000 תושבים, ואם ב־1995 מנתה 21,300 תושבים, היא מונה כיום כ־36,300 תושבים.
- פרסומת -

לפי מדלן, כ־3,400 יחידות דיור בעיר נמצאות בבנייה או לקראת בנייה, ובסך הכול כוללות השכונות החדשות שכבר אושרו - אפיקי הנחל, חורשת נח ושכונת הפארק - כ־9,000 יח"ד. תוכנית נוספת, משלימה לשכונת אפיקי הנחל, מציעה כ־4,000 יח"ד, כך ש"על הנייר" צפויה אופקים להתרחב בכ־13 אלף יחידות דיור חדשות. בעיר פורסמו 25 מכרזי רמ"י לבנייה רוויה ולמגורים מאז 2014, עם 8,778 דירות בסך הכול. מתוכן, רק 763 לא שווקו בהצלחה - 8.69% בלבד.
מחירי הדירות: לפי נתוני מדלן, המחיר הממוצע של דירה באופקים היה ב־2018 כ־620 אלף שקל, וב־2023 הגיע ל־1.1 מיליון שקל - עלייה של 77.4%. ממוצע הצפיות למודעה בודדת עבור דירה בעיר באתר מדלן עלה גם הוא, מ־170 ב־2019 ל־223 ב־2023, עלייה של 31.1%.
טל קופל, מנכ"ל מדלן, אומר כי "ערי העוטף חוו תנופת פיתוח בשנים האחרונות שהפכה אותן לאלטרנטיבות ראויות ביותר לתושבי הדרום. שדרות, אופקים ובעיקר נתיבות מציעות שכונות חדשות ויפות עם מגוון שירותים קהילתיים ובמחירים נוחים ביותר, ואין ספק שההזדמנות קורצת למגוון סוגים של דיירים - ממשפחות צעירות שמחפשות מקום לגדל בו את ילדיהן ולגדול איתו, ועד מצמצמי דיור שמחפשים נכסים מפנקים. הדבר בא לידי ביטוי במגמת עליית המחירים הברורה בערים אלו, עלייה שנתמכה בגידול אוכלוסייה ובפעילות נדל"ן ערה".

 

[בית שמשניק]

קרית גת למשל יותר קרובה לעזה מאופקים.
גם אשדוד וקרית מלאכי- ההבדל לחלוטין לא דרמטי.

ההבדל בק"מ באמת לא דרמטי, אבל כשמסתכלים במפה ניתן לראות שיש פחות או יותר שני קוים אנכיים של ישובים:
קו מערבי יותר - הכולל את הערים אשקלון, שדרות, נתיבות ואופקים - שהם קו ראשון לרצועה.
וקו נוסף מזרחי יותר - הכולל את הערים אשדוד, קרית מלאכי, קרית גת ובאר שבע - שהם קו שני.
ראה בתרשים המצורף

 

[ר. המוסד]

בקורונה חשבו עוד יותר גרוע

אז בנק ישראל והממשלה עשו כל מיני תעלולים פיננסים בכדי להזניק את הכלכלה
כשהיום בעידן האינפלציה אי אפשר להשתמש בהם

 

[szn]

זה גם ישפיע:

 

[בית שמשניק]

ההבדל בק"מ באמת לא דרמטי, אבל כשמסתכלים במפה ניתן לראות שיש פחות או יותר שני קוים אנכיים של ישובים:
קו מערבי יותר - הכולל את הערים אשקלון, שדרות, נתיבות ואופקים - שהם קו ראשון לרצועה.
וקו נוסף מזרחי יותר - הכולל את הערים אשדוד, קרית מלאכי, קרית גת ובאר שבע - שהם קו שני.
ראה בתרשים המצורף

מענין. לפי מפת פיקוד העורף העדכנית, אשדוד נכללת ברשימת הערים הראשונה, יחד עם אשקלון, שדרות נתיבות ואופקים, ולא ברשימה השניה המרוחקת יותר, הכוללת את קרית מלאכי, קרית גת ובאר שבע

 

[אמא של אפרת]

ההבדל בק"מ באמת לא דרמטי, אבל כשמסתכלים במפה ניתן לראות שיש פחות או יותר שני קוים אנכיים של ישובים:
קו מערבי יותר - הכולל את הערים אשקלון, שדרות, נתיבות ואופקים - שהם קו ראשון לרצועה.
וקו נוסף מזרחי יותר - הכולל את הערים אשדוד, קרית מלאכי, קרית גת ובאר שבע - שהם קו שני.
ראה בתרשים המצורף

בק"מ קרית גת קרובה יותר לעזה (20.16 ק"מ) מאשר אופקים (22.31 ק"מ).
זה הנתון המשמעותי.

 

[בית שמשניק]

בק"מ קרית גת קרובה יותר לעזה (20.16 ק"מ) מאשר אופקים (22.31 ק"מ).
זה הנתון המשמעותי.

בפיקוד העורף לא חושבים כמוך. כי באופקים אין פעילות חינוכית ובקרית גת יש

 

[אמת מארץ תצמח]

בפיקוד העורף לא חושבים כמוך. כי באופקים אין פעילות חינוכית ובקרית גת יש

אאל"ט גם בעזה לא חושבים כמוהו.
נראה לי שבקרית גת היה פחות אזעקות.

 

[אמא של אפרת]

בפיקוד העורף לא חושבים כמוך. כי באופקים אין פעילות חינוכית ובקרית גת יש

זה קשור יותר למיקומים של כיפת ברזל.
ובאשר למספר האזעקות-
בראשון לציון היו יותר אזעקות מאשר באופקים.
ואף אחד לא יטען שהיא קרובה יותר- יש למרצחים הללו שיקולים נוספים

 

[בית שמשניק]

זה קשור יותר למיקומים של כיפת ברזל.
ובאשר למספר האזעקות-
בראשון לציון היו יותר אזעקות מאשר באופקים.
ואף אחד לא יטען שהיא קרובה יותר- יש למרצחים הללו שיקולים נוספים

גם אף אחד לא יטען שאם לא יהיה כיפת ברזל טובה בנתניה אז לא יתקיימו שם לימודים...
יש במפה של פיקוד העורף לעיל תרשים ברור לפי איזורים - כשהאיזור שמסביב עזה הוא כחול כהה, האיזור המרוחק יותר כחול בהיר, ושאר הארץ ירוק. אופקים בתוך הכחול הכהה, וקרית גת לעומת זאת בבהיר (יחד עם ראשל"צ)...

 

[כמו הרוח]

נו דייייי,

גם אף אחד לא יטען שאם לא יהיה כיפת ברזל טובה בנתניה אז לא יתקיימו שם לימודים...
יש במפה של פיקוד העורף לעיל תרשים ברור לפי איזורים - כשהאיזור שמסביב עזה הוא כחול כהה, האיזור המרוחק יותר כחול בהיר, ושאר הארץ ירוק. אופקים בתוך הכחול הכהה, וקרית גת לעומת זאת בבהיר (יחד עם ראשל"צ)...

זה קשור יותר למיקומים של כיפת ברזל.
ובאשר למספר האזעקות-
בראשון לציון היו יותר אזעקות מאשר באופקים.
ואף אחד לא יטען שהיא קרובה יותר- יש למרצחים הללו שיקולים נוספים

זה קשור יותר למיקומים של כיפת ברזל.
ובאשר למספר האזעקות-
בראשון לציון היו יותר אזעקות מאשר באופקים.
ואף אחד לא יטען שהיא קרובה יותר- יש למרצחים הללו שיקולים נוספים

בפיקוד העורף לא חושבים כמוך. כי באופקים אין פעילות חינוכית ובקרית גת יש

מענין. לפי מפת פיקוד העורף העדכנית, אשדוד נכללת ברשימת הערים הראשונה, יחד עם אשקלון, שדרות נתיבות ואופקים, ולא ברשימה השניה המרוחקת יותר, הכוללת את קרית מלאכי, קרית גת ובאר שבע
צפה בקובץ המצורף 1482048

מה זה קשור לאשכול????

 

[בית שמשניק]

כתבה מביזפורטל

מכירות הנדל"ן בדרום קפאו: "לשכירות עם ממ"ד יש ביקוש אדיר"​

בעוד שאין מכירות של דירות יד שניה באשקלון, שדרות והדרום - שוק השכירות מתעורר לחיים מסיבה ביטחונית. סמנכ"לית רם אדרת, שבונה באשקלון וקריית גת: "היה פער של 150 אלף שקל לטובת אשקלון, זה נסגר. המכירות? רוב תושבי אשקלון עדיין נאמנים". ומה קורה בשדרות?
איציק יצחקי | 26/10/2023 13:56

המלחמה בישראל היא מכה כואבת לקבלנים, אבל ירי הטילים וחדירות המחבלים בדרום - הופכים את המכה לכואבת כפליים לקבלנים באזור הדרום. רוב משרדי המכירות באזור סגורים, אחרים נותנים מענה טלפוני. גם הם יודעים שהמלחמה היא לא זמן טוב לקנות. הנחמה היחידה שלהם, העצירה בריבית, לא משחקת תפקיד בימי מלחמה. עד שהמורל הלאומי לא יקום, הם לא יצליחו למכור דירות.



תקופת המלחמה בנויה לספקולנטים שמאמינים שהמחירים אחרי המלחמה יעלו. אבל כמה כאלה יש? חלק מחברות הבניה שבונות בבאר שבע, שדרות, אשקלון ואשדוד, עושות "שמיניות באוויר" כדי לסגור עסקאות בתקופה הזאת. בימים כתיקונם, הלקוחות היו מסתערים על הדוכנים של גינדי כדי לקנות דירה. בחירת קומה או כיוון אוויר הייתה נחשבת לקטנונית. הימים האלה נגמרו. כל לקוח פוטנציאלי הופך לאסטרטגיה עבור משרד המכירות. היום, משרדי המכירות צובאים על דלתם של הרוכשים הפוטנציאלים. איך שגלגל הסתובב לו.

הקבלנים שבונים בדרום יודעים שהם צריכים להוריד מחירים כדי למכור. כבר כתבנו כאן מה הולך לקרות באשקלון אחרי המלחמה - מטח הטילים שספגה מייתר את החשיבה עבור אלה ששוקלים מעבר מהמרכז. מצד שני, תושבי אשקלון עצמם, משום מה, נשארים נאמנים. הם מעדיפים לרכוש דירה חדשה ולהחליף בישנה. לא כי הם מחפשים איכות חיים קרוב קרוב לגדר - הם פשוט חייבים ממ"ד. אז כן, אפשר לגור בסובב אשקלון, לשלם מחיר דומה או אפילו נמוך יותר בחלק מהאזורים ולא להיות חשופים לטילים. סביר להניח שזה מה שהמשקיעים יעשו.

תושבי אשקלון לא עוזבים כל כך מהר, אבל גם לא מסתערים. מי שיש לו כסף - קונה דירה עם ממ"ד אם הקבלן יתפשר ויעניק הנחה. כסף קונה ביטחון, אבל הם לא ישלמו את המחירים של לפני המלחמה. כמובן שלכל זה יש כוכבית: אם אחרי המלחמה חמאס לא ישלוט בעזה, יכול להיות שינוי. השאלה היא מה יקרה באזור, האם יגיע מישהו אחר לשלוט תחתיו ומה תהיה מידת החשיפה של תושבי אשקלון, שדרות, אשדוד והסביבה לטילים ולחדירות מחבלים. אבל עד אז, הסטטוס קוו שהחל בתחילת המלחמה נמשך.
המחירים באשקלון ובשדרות, בעיקר של דירות יד שניה, יורדים בהדרגה. זאת כבר עובדה. נכון, המכירות בשתי הערים האלה הלכו וגדלו לפני המלחמה, אבל אז זה נגמר. לפחות לתקופה הקרובה. הסיפור הזה מחלחל לאשדוד, למרות שהיא ספגה פחות טילים והירידה במחירי הדיור שם מינורית לעומת הירידה במקומות פגיעים יותר.
"אנחנו נמצאים בשלב של מסירת הדירות בעיר היין ובכוכב הצפון התחלנו בניה, אבל עד לפני המלחמה", אומרת טלי שרון, סמנכ"לית ברם אדרת, חברת הנדל"ן שאחראית על הביצוע בפרוייקטים באשקלון ובקריית גת. "לגבי עיר היין, בגלל שמדובר במסירות, זה מתחלק: האנשים שלא היה להם ממ"ד, מגיעים לקחת מפתח. אלה גם אנשים שזאת הדירה הראשונה שלהם. מצד שני, הפרוייקט הזה מורכב ממחיר למשתכן ומהשוק החופשי. אז אלה שהיה להם ממ"ד קודם, נשארו בבית ופרסמו את הדירה להשכרה. מי השכיר? תושבי אשקלון, אלה שאין להם ממ"ד. לשכירות של דירות כאלה יש כאן ביקוש אדיר. תושבי אשקלון נאמנים לקרקע, הם לא זזים. נפתחה לי דירה אחת למכירה, של זוג שהתגרש, קיבלתי 20 פניות של כאלה שמחפשים דירה עם ממ"ד לאכלוס מיידי".
ומה עם הפרוייקט בכוכב הצפון?
"עצרנו את הבניה, אנחנו מעריכים שנחזור בשבוע הבא".
איך? יש לכם פועלים? המצב קשה שם. אולי אפילו תאחרו בחלוקת המפתח.
"יש חברה שמספקת לנו פועלים מולדבים וסינים. חוק המכר המעודכן אומר שאין יותר גרייס במסירת דירה. לכן, כל חברה לוקחת חמישה חודשי עיכוב מראש, בלי קשר למצב הביטחוני. אנחנו לא מעדכנים כרגע את מועד המסירה, כי לא עבדנו רק 3 שבועות. מה יקרה אם נאחר? צריך שלא נעבוד באתר חמישה חודשים בשביל שזה יקרה. אם לא ניכנס לעבודות 3 חודשים, נראה מה לעשות".

שואל כי לחלק מהקבלנים שאיתם שוחחתי זה כן מפריע - לא מפריע לכם להעסיק סינים אחרי מה שקרה במועצת הביטחון?
"מבחינת העבודה, אנחנו מאוד מרוצים מהם. הם בנו לנו במרכז, ברמת השרון, בתל אביב. הם גם יקרים יותר, שלא נטעה. לא נכנסתי לדעותיהם הפוליטיות, המשא ומתן שלנו מתייחס לשניהם. אנחנו הולכים להביא כמה שיותר, קשה להשיג פועלים היום".
אני רוצה להבין, איך זה שבחלק מהפרוייקטים אתם כן עובדים?
"כי אפשר לעבוד במקומות מסוימים, אבל בהגבלות: לפי החוק, צריך שומר חמוש בכניסה ועוד תנאים. לגבי פלשתינאים בלי תעודת זהות כחולה, כמובן שאסור".
אבל אין לכם מנופאים.
"נכון, אסור להעלות מנופאים. במסגרת ההנחיות, אנחנו עושים מה שאפשר מסביב".
בואי נדבר על המחירים. מחירי הדירות באשקלון בירידה. את מראה תמונה כאילו הדירות מבוקשות. בפועל, יגיע היום לקוח, יבקש הנחה של 40 אלף שקל - לא תיתני? ברור שכן.
"גם לא בתקופת מלחמה היינו נותנים לו את ההנחה, בגלל הריביות, אז ברור שבמלחמה תהיה הנחה. ענף הנדל"ן עובר טלטלה מאוד לא פשוטה. זה בא מכל החזיתות - ריבית מצד אחד, מלחמה מצד שני. יחד עם זאת, צריך הבחנה בין דירות יד ראשונה, שמבוקשות יותר בגלל הממ"ד, לבין דירות יד שניה, שם לא קונים. בישראל ובאשקלון רק 40% מהדירות ממוגנות. בכוכב הצפון מכרתי 75 דירות מתוך 109. זה אומר שנשאר לי 34 דירות".

כמה מכרת במלחמה?
"רק דירה אחת. אבל רק התחלתי בניה, יש לי 3 שנים. יש לנו זמן. אני יכולה למכור דירה בחודש".
לא בטוח שיש לך זמן. לכל חברה יש מינוף. השעון דופק, יש עלויות מימון.
"היתרון הוא ש-75% נמכר עבור מחיר למשתכן, אז אין לי לחץ. הפרוייקט כבר החזיר את עצמו. אין לי לחץ למכור לשוק החופשי עכשיו. לגבי העסקה שעשיתי: שאלתי את הרוכש למה קנית בזמן מלחמה. הוא ענה לי: 'אשקלון אוכלוסיה מאוד נאמנה, אני משקיע ומחפש דירה עם ממ"ד'. יש שם תושבים שלא מוכנים להתפנות גם אם נותנים להם דירה מבחוץ. הם ספגו 25% אחוז מהטילים? אוקיי, אבל לא נעים לומר, הם הראשונים לספוג. יש אחוז מסוים שלא רצה, אז משכנו לפרוייקט שלנו בקריית גת. פעם אי אפשר היה לדבר עם האשקלונים, היום כן".
295 דירות בקריית גת, כמה מכרתם?
"125 דירות, הפרוייקט בבניה, בקומה 3 מתוך 8".
כמה עולה דירה באשקלון וכמה בקריית גת? 4 חדרים ממוצעת.
"לפני עליית הריבית היה פער של 150 אלף שקל בין אשקלון לקריית גת, לטובת אשקלון. היום זה מאוזן. 1.85 מיליון שקל, בשני המקומות. קריית גת עלתה. זה התחיל לפני המלחמה, כי היה היצף באשקלון, של מלאי דירות".

 

[szn]

אני גם התרשמתי שמי שגר באשקלון לא מתכוון לזוז משם.

 

[בית שמשניק]

"לשכירות עם ממ"ד יש ביקוש אדיר"

כתבתי לפני כמה ימים ועכשיו זה התחדד אצלי יותר - אי אפשר לדעת איך תיגמר המלחמה הזו, וקשה מאד לצפות מה תהיה ההשפעה של מחירי הדיור בדרום בפרט, ועל שאר הארץ בכלל.
אבל נראה ש'שם המשחק' הולך להיות: ממ"ד.
מחירי דירות עם ממ"ד יהיו שונים דרסטית ממחירי דירות ללא ממ"ד (בפרט בערים המטווחות יותר). מה שהיה הוא לא מה שיהיה.

 

[די]

כתבתי לפני כמה ימים ועכשיו זה התחדד אצלי יותר - אי אפשר לדעת איך תיגמר המלחמה הזו, וקשה מאד לצפות מה תהיה ההשפעה של מחירי הדיור בדרום בפרט, ועל שאר הארץ בכלל.
אבל נראה ש'שם המשחק' הולך להיות: ממ"ד.
מחירי דירות עם ממ"ד יהיו שונים דרסטית ממחירי דירות ללא ממ"ד (בפרט בערים המטווחות יותר). מה שהיה הוא לא מה שיהיה.

לגבי הדרום אני אופטימי בקשר להכרעת החמאס.
נכון תמיד יהיה סיכון של טילים מהצפון וכו' (ח"ו) אבל ייתכן שדווקא אחרי המלחמה הביקוש לממ"ד יהיה פחות מאשר לפני המלחמה, שכל כמה שנים היה "סבב". בעזרת ה' אחרי המלחמה לא יהיה "סבב" לחימה כל כמה שנים, כך שגם אם יהיה ממ"ד הוא יהיה יותר בתור קלף ביטחון מאשר משהו שימושי.

 

[בית שמשניק]

מביזפורטל

מה יקרה למחירי הדירות אחרי המלחמה?​

הגורמים שעלולים להעלות את מחירי הדירות והגורמים שידחפו את המחירים כלפי מטה; מה יקרה למחירים בטווח הקצר, האם יש הזדמנויות ואיפה לחפש אותן?
איציק יצחקי | 28/10/2023 11:43

המלחמה תפסה את שוק הנדל"ן המקומי בהתפכחות. אחרי עליות מחירים חדות, ירדו מחירי הדירות מתחילת השנה בכ-7% כשהצפי היה ועדיין להמשך ירידה. השאלה הגדולה שהיתה רגע לפני המלחמה היתה האם יהיה היפוך ומתי? החשש הגדול היה שהיצע הדירות שיורד במקביל לוויסות הבנייה מצד הקבלנים, יוביל למחסור בדירות. כאשר אנשים שיושבים על הגדר בהמתנה מפנימים שמתישהו יהיה מחסור הם עשויים לקנות דירה, וככה עלול להיווצר עדר של רוכשים רק בגלל ההערכה שיהיה מחסור, עוד לפני שבאמת יהיה מחסור בפועל.
ויסות בקצב בניית הדירות, צילום: אול אין
גם עדר שחושש ממחסור וגם מחסור אמיתי שעלול להתפתח בעתיד, צפויים היו לשנות את המגמה במקביל להורדת הריבית. הריבית שנותרה על 4.75% בעדכון האחרון של בנק ישראל מהשבוע שעבר היא פרמטר חשוב לעתיד מחירי הדירות. העלייה בריבית בשנה וחצי האחרונות הביאה לקושי גדול לקנות דירה בגלל ההחזרים החודשיים המשמעותיים וגם יצרה אצל רוכשי הדירות של השנים האחרונות החזרי משכנתא שהלכו ועלו. עד כדי כך שהיו לא מעטים שמחזרו משכנתאות, הגדילו את טווח ההלוואה כדי להקטין במעט את ההחזר והיו כאלו שעברו לדירות קטנות יותר (מצמצמי דירות). זה היה עדיין בשוליים, אין מגמה של מצמצמי דירות, וגם מחזורי המשכנתא היו מעטים יחסית, מסיבה אחת ברורה - זה לא משתלם. לקחת את המשכנתא הקיימת ולחסוך ממנה 300-200 שקלים ולהאריך אותה ב-3-4 שנים, זה לא צעד כלכלי לטווח הבינוני והארוך כי הריבית גבוהה יותר במחזור וסך ההלוואה שיש להחזיר עולה משמעותית על ההחזר הכולל הקודם.

הריבית בירידה - האם זה חדשות טובות לרוכשי הדירות?​

אנשים חיכו מחודש לחודש, הרוב הסתדרו למרות עלייה כוללת של מעל 1,000 שקל בהחזר המשכנתא ופשוט הבינו שצריך לחכות עד שהריבית תרד. החדשות הטובות הן שהריבית אכן בדרך לירידה. כבר בעדכון האחרון היא לא עלתה כאשר הצפי הקודם (לפני המלחמה) היה לעלייה כשבמקביל גם מדד המחירים ירד וחסך גידול בהחזרי המשכנתאות הצמודות.

החדשות הטובות יותר הם דברי נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון שהעריך שהריבית תרד בסוף הרבעון השלישי של 2024 ל-4%-4.25%. אלו חדשות טובות משני טעמים - המגמה היא ירידה כך שזה צפוי להימשך גם ברבעון הרביעי של 2024 ומעבר לכך זה יחסוך כמה מאות שקלים בהחזר המשכנתא. זה לא רחוק, אומנם בעדכונים הבאים לא צפוי שינוי בריבית, אבל 4-5 חודשים מהיום כבר הריבית צפויה לרדת. זה עוד לפני שבנק ישראל נפגש עם תוצאות המלחמה.

המלחמה תוריד דרמטית את הפעילות במשק, רואים את זה כבר בשבועות האחרונים. המצב הכלכלי בשטח קשה. עסקים נפלו בהכנסות בעשרות אחוזים רבים, הפיצוי של המדינה, יעזור, אבל לא יספיק להם, וכל זה כשיש להם חובות. בנק ישראל רואה את התמונה המלאה ומבין שהוא לא יכול להחזיק את הריבית גבוהה כדי להילחם באינפלציה. האינפלציה היא כבר לא השד הגדול בחדר. האינפלציה מרוסנת מעצמה כי הביקושים יורדים. בזמן מלחמה, קונים פחות (חוץ ממזון) ואין לחץ להעלות את המחירים. ההיפך.

האטה כלכלית בעקבות המלחמה - הריבית תרד​

וכשזה המצב אין לנגיד טעם לחכות עם הורדת הריבית וככל שהמצב הכלכלי יורע, הנגיד יפנים שהוא צריך לעשות מעשה ולהוריד את הריבית בקצב גבוה ומהר. הטיעון הנגדי שלו הוא עליית הדולר. עליית הדולר מתגלגלת לאינפלציה. הנגיד מאוד חושש מעליית הדולר, אבל גם הוא כמובן יודע שההשפעה של עליית הדולר בעת שלום שונה מהשפעת הדולר על האינפלציה בעת מלחמה. במצב רגיל יש תמסורת-המרה של 0.2. כלומר עלייה של 1% בדולר משמעה 0.2% במדד המחירים לצרכן. זה לא המצב בעת ירידה בביקושים. ההשפעה של הדולר חלשה יותר כי היבואנים לא יכולים לגלגל את כל עליית המחירים שהם סופגים. לכן, האיום הזה קיים, אבל פחות.


יתרה מכך - לנגיד יש תחמושת אדירה - 200 מיליארד דולר של רזרבות. הוא כבר הודיע שהוא מקצה 45 מיליארד דולר כדי להילחם בעליית הדולר - בנק ישראל פשוט ימכור כדי לרסן את המחיר, וזה כשלעצמו עשוי להשפיע. חוץ מזה, הנגיד גם מסתכל על היום שאחרי ויודע ששער הדולר אחרי המלחמה, צפוי לרדת. במלחמה אנשים מחפשים וודאות - מה יותר וודאי מארה"ב הגדולה והמטבע שלה? אנשים קונים דולרים גם בפרמיה על המחיר הכלכלי. אבל כשהמצב יירגע, הפרמיה הזו תרד.

אין עובדים - אין דירות​

התעכבנו על הנקודה הזו כי הריבית היא עדיין המפתח למחירי הדירות בהמשך. הורדת הריבית היא טריגר לעלייה במחירים, ויש סיבות נוספות שעשויות להוביל לעליית מחירים בהמשך. הזכרנו את ההיצע של הדירות מול הביקוש. היצע הדירות מורכב מכמה רבדים - דירות גמורות, דירות בתהליך וקרקע לבנייה. מנגד, יש ביקוש לדירות שהוא מוערך בלפחות 60 אלף דירות בשנה. כשמסתכלים על נתוני ההיצע רואים שקצב הבנייה מאט ולכן היקף הדירות בתהליך והדירות הגמורות אומנם בינתיים בעלייה אבל רק בגלל התחלות בנייה שהיו לפני שנתיים-שלוש. כשמנסים לנתח את התחלות הבנייה בחודשים האחרונים על הקרקעות המיועדות לבנייה, מבינים שזרם הבנייה החדש חלש וזה יתבטא בדירות מוכנות בהיקף נמוך עוד שנתיים. כעת יש 60 אלף דירות גמורות מוכנות למכירה, זה מספר נאה, אבל המספר הזה ילך וירד בהתאמה.

לפני המלחמה לא נעשו צעדים אמיתיים להגדיל את היצע הדירות, לא שחררו קרקעות, לא טיפלו בבעיית ההיצע. בזמן מלחמה הסיכוי שיטפלו בזה הוא נמוך עוד יותר, אם כי בשל הצורך בדירות מוגנות משחררים אישורים מהירים לדירות שרגע לפני גמר ויכולות להיות מאוכלסות בקרוב.

יש דירות בדרום - האם יהיו קונים? ​

ועדיין - בעיית ההיצע היא טריגר לעליות מחירים בהמשך, וכשמנתחים את ההיצע רואים בעיה גדולה יותר. ההיצע הגדול באופן פרופורציונלי לאוכלוסייה נמצא בדרום. אשקלון ושדרות הן הערים שבהן נבנות הכי הרבה דירות חדות ורגע לפני המלחמה קצב המכירות בהן היה הגבוה ביותר מאשר בכל הארץ. השאלה האם ההיצע הזה רלבנטי? אז בטח שכן, אנשים ימשיכו להתגורר באשקלון ושדרות, הם ימשיכו לקנות דירות בערים האלו, אבל זה יהיה מאוד תלוי בתוצאות המלחמה. ישראל מדברת על ריסוק החמאס. במצב כזה, שדרות ואשקלון ימשיכו ליהנות מביקושים, הערים יתגברו על הטראומה הקשה, גם בעוטף יחזרו לחיים, אחרי טראומה שאי אפשר לתאר במילים, רק שזה ייקח זמן, שנים לא מעטות. אם יהיה גמגום, מצמוץ, אם תושבי הדרום לא ירגישו בטוחים תהיה שאלה גדולה - האם הם ימשיכו לגור שם, האם בשדרות ימשיכו למכור דירות? ככל שהקרבה לטראומה הענקית גדולה יותר כמובן שזה יהיה קשה יותר. אל תתפלאו עם אלפי אנשים מהעוטף יעברו למרכז אם המלחמה לא תיגמר בריסוק החמאס. למה לגדל ילדים בסיכון כזה?


ההגירה מהדרום למרכז היא לא תיאורטית. אנשים מדברים על זה, אנחנו מאמינים שזה לא יקרה בסופו של דבר, אנחנו ננצח ויהיה בדרום שקט, אבל אף אחד לא יודע באמת איך תיגמר המערכה, אף אחד לא יודע אם האיום מדרום יימשך או לא.
במצב של הגירה למרכז, שוק הנדל"ן בבעיה. יש כאמור היצע דירות חדשות גדול בדרום, אבל דווקא במרכז אין היצע גדול. ההיצע בדרום עלול להיות חסר ביקוש, ואילו ההיצע במרכז יתמודד מול ביקושים חדשים-נוספים. המחירים עלולים לקבל דחיפה למעלה וכדאי להסביר שלא מדובר בהגירה של רבבות, תדמיינו שמדובר בסה"כ ב-5,000 משפחות מהעוטף ומישובי הדרום שרוצים לגור במרכז כדי שיהיה שינוי דרמטי במפת הביקושים.

גורם נוסף שעשוי להעלות את המחירים הוא החלפת העובדים מרצועת עזה ומהגדה. במשך עשרות שנים העובדים האלו בנו לנו את הבניינים. חברות הנדל"ן התבססו על העובדים האלו כשבמקביל גם החלו לייבא עובדים מסין, מולדובה, טורקיה ומקומות אחרים. עובדים זרים עולים יותר מאשר עובדים פלסטינאים. העלות הזו תתגלגל למחירי הדירות. חוץ מזה - איזה עובדים זרים יגיעו לעבוד כאן? וגם אם כן, מתי הם יגיעו? שוק הבנייה עובר זעזוע שתלוי במשך המלחמה, השיקום עלול להיות איטי, מדובר על 100 אלף עובדים שצריך להחליף.

הזדמנויות בשוק הדירות - האם יהיו קבלנים לחוצים פיננסית שיורידו מחירים?​

הזמן הזה יגדיל את הפער בין הביקוש להיצע, כי הבנייה תהיה בקצב מאוד מאוד נמוך. בזמן הזה, יהיו קבלנים רבים, בעיקר קטנים, אבל גם בינוניים-גדולים שהריבית תחנוק אותם למוות. הם צריכים תזרים, הם צריכים הכנסות, ואין עכשיו מכירות, אין תזרים. ההוצאות אומנם פחתו, אבל הריבית ממשיכה לדפוק כמו שעון. מי שהתמנף בהלוואות גדולות, יתקשה בהמשך.

זה דווקא יכול לתת לרוכשים פוטנציאלים הזדמנויות. יש קבלנים שמתקרבים לקצה ובזמן הזה הם יעשו מבצעים מאוד גדולים להורדת מחירים. אלו שמחפשים הזדמנויות יכולים אולי למצוא בחודשים הבאים.

מחירי הדירות - לאן?​

סיכום ביניים - ריבית, היצע הדירות, מחסור בעובדים. אלו הגורמים שעלולים להביא לעליית מחירים בהמשך. מנגד, יש כמובן גורמים שיביאו לירידה בביקושים. ראשית - מלחמה. אי וודאות גדולה, אנשים לא נוטים לעשות עסקאות גדולות בזמנים כאלה. בזמנים כאלו הקבלנים לחוצים, המצב הכלכלי מתדרדר והמחירים של הדירות אמורים לרדת. התרחיש הסביר הוא שמחירי הדירות ירדו בטווח הקצר. זה היה עוד לפני המלחמה והמלחמה כנראה תאיץ את המגמה הזו.

אחרי המלחמה - הריבית, היצע הדירות, מחסור בעובדים ישפיעו כלפי מעלה, אבל כדי שזה באמת ישפיע צריך יהיה לדעת מה יהיה כוח הקנייה של הישראלים. משבר כלכלי לא יפסח על מחירי הדירות, אם רבבות ומאות אלפי אנשים יצאו ממעגל העבודה, אם רבבות עסקים קטנים יקרסו, לאנשים לא יהיה כסף לקנות דירה או לתמוך בילדים שלהם לקנות דירה.
המצב הכלכלי יוביל לירידה בביקושים לדירות, לאנשים לא יהיה את ההון העצמי הנדרש ואת היכולת לעמוד בהחזרים החודשיים. אז מה יהיה, איפה הם יגורו? אם המדינה תתעשת וייתכן שזה יקרה, כי היא חייבת, ימצאו פתרונות. פתרונות של הדקה ה-90, פתרונות שיורחבו. אחרת משבר הדיור יהיה בלתי נסבל ונראה הגירה שגם ככה היא איום משמעותי על החברה הישראלית. המדינה יכולה וחייבת להאיץ את השכרת הדיור לזמן ארוך, את הדיור הציבורי, את שחרור הקרקעות, וגם את דירה בהנחה במרכז ובכלל. פתרונות הדיור האלו יהיו הכרחיים בתוך חודשים, אחרת בעיית הדיור לא תהיה רק בעיה של מחירים, לאנשים פשוט לא יהיה איפה לגור.

אלו הן הסיבות לעליות עתידיות והסיבות לירידות עתידיות. קשה כמובן להניח מה יהיה בהמשך, מה יגבר על מה. ההערכה הרווחת היא להמשך ירידות מחירים בטווח הקצר, אבל השאלה הגדולה באמת היא מה יהיה עוד חצי שנה-שנה מהיום. כדי שאנשים יוכלו לגור כאן הממשלה חייבת לקחת פיקוד על היצע הדירות כמה שיותר מהר.

 

[בית שמשניק]

כתבתי לפני כמה ימים ועכשיו זה התחדד אצלי יותר - אי אפשר לדעת איך תיגמר המלחמה הזו, וקשה מאד לצפות מה תהיה ההשפעה של מחירי הדיור בדרום בפרט, ועל שאר הארץ בכלל.
אבל נראה ש'שם המשחק' הולך להיות: ממ"ד.
מחירי דירות עם ממ"ד יהיו שונים דרסטית ממחירי דירות ללא ממ"ד (בפרט בערים המטווחות יותר). מה שהיה הוא לא מה שיהיה.

והנה מה שצפיתי קורה בשטח:

זינוק בביקוש לדירות עם ממ"ד​

ברוב הדירות בישראל אין ממ"ד, מה שהופך את הדירות הממוגנות למבוקשות ביותר בימים אלו. לצד הזינוק בחיפוש דירות עם מיגון, מחירי הדירות להשכרה נטולות הממ"ד - יורדים משמעותית. "יש לי כרגע מאגר דירות פנויות בתל אביב, כמות שאני לא זוכר ב-15 שנה האחרונות"​

יעקב גולדברג|mako| פורסם 26/10/23 15:34 | עודכן 29/10/23 19:08


הזינוק בביקוש לדירות עם ממ"ד: נכון לשלב הנוכחי, שבו רוב תושבי הדרום והמרכז נאלצים להיכנס לפחות פעם או פעמיים ביום למרחבים מוגנים - כ-62% מהדירות בישראל אינן ממוגנות, ובתל אביב רק ב-24% מהדירות יש ממ"ד. אפילו באשקלון, עיר שסופגת אש בלתי פוסקת, יש ממ"ד ל-45% בלבד ממשקי הבית. הנתונים האלו כבר משפיעים גם על מחירי הדירות עם ממ"ד, וגם על הביקוש לדירות נטולות ממ"ד.

התאחדות הקבלנים כבר הודיעה בימים האחרונים על כוונתה להאיץ את תהליך האכלוס של דירות חדשות ובנויות, במטרה לשחרר לשוק דירות עם ממ"דים. לאור המצב, אושרו הקלות להקמת ממ"דים בכל הארץ, במסלול מהיר שכולל פטור מהיתר בנייה להקמת ממ"ד בבתים פרטיים. על פי התוכנית, בתים צמודי קרקע ודירות בבניינים משותפים של עד שתי קומות, יוכלו להקים ממ"ד באישור פיקוד העורף - שיינתן בתוך שבועיים.

עלייה של קרוב ל-200% בחיפושי דירות עם ממ"ד​

דירות עם ממ"ד הן בדרך כלל דירות חדשות יותר, ולכן גם בזמני שגרה הן נחשבות ליקרות יותר מהדירות הישנות, נטולות הממ"ד. ועדיין, במספר אזורים בארץ ניתן כבר לראות את פערי הביקוש, שגם כן כמובן משפיעים על המחירים, גם בשוק השכירות וגם בדירות למכירה.

על פי נתוני הימים האחרונים של אתר הנדל"ן "מדלן", קיימת עלייה של קרוב ל-200% בחיפושי דירות עם ממ"ד. "מדובר על תופעה כלל ארצית", מציין טל קופל, מנכ"ל מדלן. "אין מקום בישראל שבו התושבים לא מבינים שבזמנים כמו אלה, ממ"ד יכול להציל חיים ולא רק מהווה תוספת שנחמד שיש בנכס. בהקשר הזה, חשוב לציין לטובה את תמ"א 38, שלמרות הביקורת הרבה ולעתים המוצדקת, הוסיפה עד כה לישראל אלפי ממ"דים".

מחירי הדירות להשכרה ירדו בצורה קיצונית​

אפשר ללמוד משהו על המצב הנוכחי גם מגלילה בקבוצות הפייסבוק של דירות להשכרה, בעיקר באזור תל אביב. לצד הדחיפות המורגשת בחלק מהמודעות (אנחנו נאלצים לצאת מהחוזה בקרוב/עכשיו/אתמול), בחלק גדול מהן גם מצוין כי "לאור הנסיבות" הדירה מושכרת כעת במחיר מינימום או אפילו בירידת המחיר. הנתון שחוזר על עצמו שוב ושוב הוא התייחסות מפורשת לממ"ד/מקלט, הן מצד המשכירים שטורחים להדגיש את "הפינוק" החדש והן מצד שוכרים שמעוניינים רק בדירות בטוחות וממוגנות.

בשיחה עם המתווך עידו פליישמן ממשרד תיווך אריאל בתל אביב, הוא מספר כי כל מחירי הדירות להשכרה ירדו בצורה קיצונית, כיוון שיש כרגע הרבה דירות פנויות ומעט ביקוש. "יש לי כרגע מאגר דירות פנויות בתל אביב, כמות שאני לא זוכר ב-15 שנה האחרונות. לצד זאת, יש ביקוש גדול בהרבה לדירות עם ממ"ד, והן כן מצליחות לשמור על המחיר שלהן, גם בתל אביב וגם בגבעתיים".

לדבריו, פערי המחירים והביקושים בולטים בעיקר בדירות 4-5 חדרים שמתאימות למשפחות. זוגות צעירים ודירות שותפים שגרים בדירות 2-3 חדרים, יותר מתפשרים בנושא.

"בעלי נכסים מבינים את ההזדמנות - והמחירים עולים בהתאם"​

ואיך כל זה משפיע על המחירים? הדירות עם הממ"ד זוכות לא רק לביקושים גבוהים אלא גם לעליית מחירים מסוימת. "אנחנו רואים היום שיש ביקושים גבוהים מאוד בכל מה שקשור לדירות עם ממ"ד בגלל המצב הביטחוני, ואנחנו רואים שבעלי נכסים מבינים את ההזדמנות הזו והמחירים עולים בהתאם", כך אומר אייל ימיני, זכיין של רשת תיווך הנדל"ן רי/מקס סנטר בחולון.

והנתונים מדברים בעד עצמם. המחירים שימיני מציג, מצביעים על פער משמעותי גם במכירה וגם בשכירות. למשל, דירת 4 חדרים בחולון בגודל 104 מ"ר עם מעלית, אבל ללא ממ"ד, מוצעת למכירה במחיר של 1,990,000 - ואילו דירה של 4 חדרים, עם ממ"ד בגודל של כ-80 מ"ר, מוצעת במחיר של 2,090,000. ועוד דוגמה: דירת גג עם 4 חדרים בחולון מושכרת ב-5,400 שקלים לחודש, ולעומת זאת, דירת 4 חדרים בחולון עם ממ"ד, מושכרת ב-6,900 שקלים.

על אף שלא ברור מי כרגע חושב לקנות דירה באשקלון, נדמה שהפערים בעיר הדרומית אף גדולים יותר. בשכונת ברנע באשקלון, דירות 4 חדרים בלי ממ"ד מוצעות למכירה ב- 1,200,000 עד 1,400,00 שקל, תלוי בגודל הדירה, במצבה ובשאלה האם יש לה מעלית ומרפסת. לעומת זאת, דירות דומות של 4 חדרים עם ממ"ד, מוצעות ב-1,600,000 עד 2,000,000 שקלים. ירון רונזהק, זכיין רי/מקס באשקלון, גם מציין את מה שאולי מצטייר כמובן מאליו: מאז תחילת המלחמה התקבלו לא מעט ביטולים של עסקאות בדירות ללא ממ"ד.

 

[די]

והנה מה שצפיתי קורה בשטח:

בטווח הקצר ברור כל עוד יש טילים מעזה יהיה ביקוש לדירות עם ממ"ד.
אבל בטווח הארוך אם החמאס לא יושמד, לא בטוח שאנשים יהיו מוכנים בכלל לגור באזור עוטף עזה, וגם ממ"ד לא יעזור. כזכור, הממ"דים לא עזרו כנגד מתקפת הפתע של חמאס, והמחבלים פרצו לתוך ממ"דים.

 

[geekית מחשבים]

בטווח הקצר ברור כל עוד יש טילים מעזה יהיה ביקוש לדירות עם ממ"ד.
אבל בטווח הארוך אם החמאס לא יושמד, לא בטוח שאנשים יהיו מוכנים בכלל לגור באזור עוטף עזה, וגם ממ"ד לא יעזור. כזכור, הממ"דים לא עזרו כנגד מתקפת הפתע של חמאס, והמחבלים פרצו לתוך ממ"דים.

בעוטף עזה - הממדים עזרו להציל הרבה מאוד אנשים,
רוב אלו ששרדו היו נצורים בממ"ד ומכל הבית שלהם לא נשאר כלום ....
בשאר הארץ ברור שיש חשיבות לנוחות של הממ"ד
למרות שלדעתי מקלט מוגן יותר.