יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[אמא מאושרת!]

קשה לענות בלי לצלול לפרטי המקרה.
אבל שאלה קטנה תשאלי את היועץ מחר (במידה שזה באמת דירה ראשונה של שתי בני הזוג למה הוא לא שילב אפילו קצת הלוואת זכאות)זה קריטי בעסקה של דירה שמתוכננת להימכר בעוד 3 שנים.

שאלתי אותו והוא אכן יבדוק לנו את זה ,לא ברור למה הוא לא הכניס את הלוואת הזכאות-בזכותך יהיה לנו הנחה משמעותית תודה רבה
היית שליח טוב

 

[שלמה משכנתאות]

בדקתי את זה במ"צ הריבית הממוצעת הכי נמוכה שהייתה אי פעם היא כמדומני 2.5
היום אפשר לקבל 3+ בערך אז הקנס הוא ההפרש עד הפתיחה
לכן אמרתי שבצמודה הקנסות נמוכים בחלק של העוגן
כל הכבוד לעונים

חישוב טוב
אבל הצמודה יותר היתה יותר זולה (1.9)
והיום הוא יותר יקרה (3.5+)

 

[שלמה משכנתאות]

מל''צ אגרות חוב 1,048757 ש"ח ,שפיצר, 30 שנה 5.08%,סכום החזר מקסימלי 5,681.34 ש"ח

משתנה כל כמה שנים?

 

[אמא מאושרת!]

עוגן של 5 שנים אבל הוא שוקל לשנות לשנתיים כי אנחנו רוצים למכור עוד 3 שנים
מה עדיף באמת?

 

[טופס פניית נהגים]

חישוב טוב
אבל הצמודה יותר היתה יותר זולה (1.9)
והיום הוא יותר יקרה (3.5+)

נכון 2.5 שבדקתי היה בק"צ

 

[טופס פניית נהגים]

עוגן של 5 שנים אבל הוא שוקל לשנות לשנתיים כי אנחנו רוצים למכור עוד 3 שנים

מה עדיף באמת?

לדעתי במקרה שלך במיוחד
ובתקופה הזאת בפרט עדיף כל שנתיים

 

[טופס פניית נהגים]

מישהו יכול בבקשה להסביר בקצרה מה זה הלוואה בריבית קבועה אותה יש יזמים שדורשים שרוכשים דירות על הנייר בפריסה (כמו 20/80) יקחו?

לא ברור מהפרטים שציינת

 

[טופס פניית נהגים]

אשמח ממש אם תרשמו לי אם ההצעה של הבנק שהיועץ הביא משתלמת או שכדאי להתמקח או לפנות לבנק אחר

דירה ראשונה חדשה להשקעה בסכום של 2,131,676 ש"ח -בנק מזרחי
75% משכנתא (נמכור שתהיה מוכנה עוד 3 שנים בעז''ה ונקנה במקום אחר)

קל''צ 550,555 ש"ח, שפיצר, 30 שנה, 4.95% ,סכום החזר מקסימלי 2,939.95 ש"ח

מל''צ אגרות חוב 1,048757 ש"ח ,שפיצר, 30 שנה 5.08%,סכום החזר מקסימלי 5,681.34 ש"ח

הריבית הכוללת החזויה 5.6% סכום החזר מקסימלי סה''כ 9,347.41 ש"ח
סך כולל של ההחזר הצפוי 3,295,683 ש"ח

אציין שלא מבינה בזה בכלל

אודה מאד מאד לכל מי שיעזור לי בעצה

תזכו למצוות

כנראה נתנו לך עצה טובה בזכות שפרסמת כאן
אבל באופן כללי כשכתבתי שלפעמים נופלים בפח כשאומרים לך לא להראות
אז חד משמעי זה לא המקרה

 

[פקמן]

יועץ טוען שיכול להוציא משכנתא שיפוץ מעל 50 אחוז גם לבעלי דירה אחת ומעלה
יש כזה דבר?

 

[ari1980]

יועץ טוען שיכול להוציא משכנתא שיפוץ מעל 50 אחוז גם לבעלי דירה אחת ומעלה
יש כזה דבר?

עד 2 דירות אפשר בדרכים מסוימות להוציא עד 70 אחוז. רשמית רק בדירה אחת עד 70-75 אחוז

 

[פקמן]

לא הבנתי יש דרכים לקבל עד 70 אחוז על 2 הדירות??
דירות קימות לא חליפיות

 

[שוחר בינה]

עד 2 דירות אפשר בדרכים מסוימות להוציא עד 70 אחוז. רשמית רק בדירה אחת עד 70-75 אחוז

גם על 4 דירות...

 

[ari1980]

לא הבנתי יש דרכים לקבל עד 70 אחוז על 2 הדירות??
דירות קימות לא חליפיות

רשמית לא..
מעשית יש פתרונות יצירתיים.

 

[ari1980]

בשביל זה צריך כנראה אותך.
אני מכיר עד 2 דירות

גם על 4 דירות...

 

[שוחר בינה]

בשביל זה צריך כנראה אותך.
אני מכיר עד 2 דירות

אני לא יועצת משכנתאות
מדברת מהצד השני..

 

[ירחמיאלל]

לא ברור מהפרטים שציינת

מדובר בדירה על הנייר בתנאי תשלום של 10/90
היזם דורש שחוץ מ10% שמשולמים בהתחלה (240 אש"ח)
הקונה ייקח הלוואה על עוד מיליון שקלים (הדירה עולה 2.4 מ')
שזה נקרא הלוואה בריבית קבועה ואת זה היזם ישלם עד למסירה
במסירה או שהקונה יפרע את זה או שהוא יכניס את זה למשכנתא
כרצונו
יש אופציה נוספת שהקונה ישלם את ההלואה מהרגע הראשון בריבית של 2.99%
והיזם ישלם לבנק את ההפרש בין זה לריבית האמיתית (משהו כמו 4.5-5%) למשך כל
תקופת ההלואה(כ25 שנה) מראש
ואז אם הקונה פורע את ההלואה מוקדם יותר
כגון שמכר את הדירה
הוא יקבל את כל הסכום ששולם על הריבית ע"י היזם מראש

רציתי לשאול אם זה משהו שמוכר בשוק או סוג של סיבוב על קונים שלא מבינים את המשמעות
ןלוקחים הלוואה ענקית על שמם

אשמח אם מישהו יודע פרטים
תודה רבה
(מקווה שזה מספיק מובן)

 

[משכנות הדרים]

הנושא של הלוואת קבלן פחות מוכרות למרבית היועצים
לטובת הענין, ארחיב קצת על הנושא
הלוואת קבלן זו הלוואה שהרוכש לקוח
הלוואה ע"ש הרוכש והאחריות הרוכש
(הקבלן רק משלם למשך תקופה מסויימת את הריבית)
חובה לעבור על כל הסכם ההלוואה עם הבנק לפני שחותמים

להלן מס' נקודות לתשומת לב
הלוואת קבלן זו דומה להלוואת בלון, משלמים רק את הריבית עד המועד שנקבע
לאחמ"כ ניתן לבצע פריסה לתוקפה אורכה

קיימות 2 סוגי הלוואת קבלן
1, הלואה לא צמודה למדד
2, הלוואת קבלן צמודה למדד

לרוב הקבלן משלם את כל הריבית שבהלוואה
בהלוואת צמודה למדד הקבלן ישלם רק את הריבית אבל הרוכש ישלם את ההצמדה למדד המחירים לצרכן
רוב הקבלנים מבקשים הלוואת קבלן על 50% מערך הנכס - כך שהמדד יסתכם בסכום לא קטן
(וכמובן תלוי בגובה המדד, בשנה האחרונה כ-4%, שנה שעברה כ-5%)

מכיון שהבטחון להלוואה זו הדירה הבנק יבקש לאשר הלוואת משכנתא לרוכשים על יתרת הסכום של הרכישה (הון עצמי ששולם + הלוואת קבלן = יתרת השלמת הרכישה)

מאחר והבנק מחתים את הלווים על כל התיק - הלוואת קבלן + הלוואת משכנתא
חובה לברר עם יהיו הגבלות עם הסבת הערבות במידה ותבקשו כשיגיע מועד מסירת הדירה לקחת הלוואה מהבנק אחר
או במקביל לדרוש מהבנק שחתמתם אצלו תנאים טובים יותר כפי שיהיו באותו הזמן

כמו שציינתי נושאים אלו הם עיקרי הפרטים עליהם יש לתת דגש
חשוב לבקש מהבנק הסברים מפורטים על כל פרט לא ברור
ההתחייבות היא מול הבנק ולא הקבלן
הסברי הקבלן לא מחייבים את הבנק
רק הסכם ההלוואה החתום מחייב !!

 

[ירחמיאלל]

תודה על ההסבר
אז זה משהו מקובל בענף?
הרבה קבלנים דורשים את זה?

 

[משכנות הדרים]

יש קבלנים שמעוניינים
ויש רוכשים שמסרבים

 

[ירחמיאלל]

אז אני יכול לסרב?
הקבלן לא יכול להכריח אותי ולהתנות בזה את העסקה?
ודרך אגב
למה לי לסרב
יש לזה חסרונות אם מדובר בהלוואה טובה?