מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[שולי איטח]

נקודה מעניינית: עד היום בכל ההיסטוריה של ההגרלות, ברוב רובם של המקרים (למעט מקרים יוצאי דופן של דירות עם גינות ענקיות), ככל שהדירה היתה גדולה יותר, כך הרווח עליה היה גבוה יותר, מהסיבה הפשוטה שכל מ"ר נרכש בהנחה, ולכן יותר מ"ר = יותר הנחה.
אבל בעקבות ההגבלות החדשות, ישנם מקומות בהגרלה הנוכחית שדוקא דירת 3 חד' קטנה תהיה ריווחית יותר מדירות 4-5 חד' גדולות. וזאת מהסיבה שההגבלות החדשות מחמירות יותר בדירות הגדולות והיקרות. המקומות שראיתי שם את התופעה הנ"ל הם קרית גת (בצפון ובמערב), קרית מלאכי, וירושלים.

מצ"ב שוב האקסל המתוקן שערכתי שם ניתן לראות את הנתונים הנ"ל

נראה לי בעיה מסוימת באקסל או שלא הבנתי נכון?
בטור F חישבת לפי 20%
ובטור G הורדת 300 אלף מטור F ולא מטור E
ולכן תמיד יצא 20% מבין שתיהם

 

[אלישבע לוי]

תודה על השרשור המחכים
אשמח אם מישהו יכול לעשות לי סדר בדברים. אלו אזורים רלוונטים לציבור החרדי?

 

[בית שמשניק]

נראה לי בעיה מסוימת באקסל או שלא הבנתי נכון?
בטור F חישבת לפי 20%
ובטור G הורדת 300 אלף מטור F ולא מטור E
ולכן תמיד יצא 20% מבין שתיהם

אני לא כ"כ מבין באקסל.
קיבלתי קובץ נתונים עם מספרים לא מדוייקים במחירי הדירות הצפויים בהגרלה (בעקבות כך שלא חושבו ההגבלות החדשות), ובטורים נוספים הובאו מחירי דירות דומות בשוק החופשי, ואת הפרש הרווח ביניהם.
אני שיניתי את מחירי הדיור הצפויים על פי טבלאותיו של טל זכריה, ואת מחירי השוק החופשי השארתי כמו שהם, ושורת הרווח השתנתה כמובן.

 

[שולי איטח]

אני לא כ"כ מבין באקסל.
קיבלתי קובץ נתונים עם מספרים לא מדוייקים במחירי הדירות הצפויים בהגרלה (בעקבות כך שלא חושבו ההגבלות החדשות), ובטורים נוספים הובאו מחירי דירות דומות בשוק החופשי, ואת הפרש הרווח ביניהם.
אני שיניתי את מחירי הדיור הצפויים על פי טבלאותיו של טל זכריה, ואת מחירי השוק החופשי השארתי כמו שהם, ושורת הרווח השתנתה כמובן.

הכל נראה בסדר
רק מה שנראה הטעות
הרי החישוב זה או 20% או 300 אלף ואז לוקחים את הנמוך
ופה הורידו 300 מהמחיר לאחר ההורדה של ה 20% אז תמיד יש את ה20% שנשאר כבסיס ולא את ה 300
כלומר התנאי לא מתקים
תראה את הנתונים שיצאו בלי קשר לחישובים

אם יש פה עוד משהו שמבין אשמח שיעבור גם
בערב יהיה לי זמן אחשב שוב
אבל מענין אם זה משפיע לחישוב רציני

ומה עם ההגבלה של חצי מליון לא מופיע בחישוב

 

[בית שמשניק]

הכל נראה בסדר
רק מה שנראה הטעות
הרי החישוב זה או 20% או 300 אלף ואז לוקחים את הנמוך
ופה הורידו 300 מהמחיר לאחר ההורדה של ה 20% אז תמיד יש את ה20% שנשאר כבסיס ולא את ה 300
כלומר התנאי לא מתקים
תראה את הנתונים שיצאו בלי קשר לחישובים

אם יש פה עוד משהו שמבין אשמח שיעבור גם
בערב יהיה לי זמן אחשב שוב
אבל מענין אם זה משפיע לחישוב רציני

ומה עם ההגבלה של חצי מליון לא מופיע בחישוב

אין לי מושג על מה אתם מדברים. כל ההגבלות ללא יוצא מן הכלל מופיעות בחישוב. המחירים בטור הימני הם המחירים לאחר ההנחות (של 20%, או של 300K, או של 500K ממקדם ההצמדה, או של 600K ממחיר השומה הנוכחית - כל הגרלה לפי עניינה).
בטור השמאלי מופיע המחיר של דירה דומה בשוק החופשי.
ובטור האמצעי מופיע סכום הרווח, דהיינו ההפרש בין הטור הימני לשמאלי.

 

[שולי איטח]

אין לי מושג על מה אתם מדברים. כל ההגבלות ללא יוצא מן הכלל מופיעות בחישוב. המחירים בטור הימני הם המחירים לאחר ההנחות (של 20%, או של 300K, או של 500K ממקדם ההצמדה, או של 600K ממחיר השומה הנוכחית - כל הגרלה לפי עניינה).
בטור השמאלי מופיע המחיר של דירה דומה בשוק החופשי.
ובטור האמצעי מופיע סכום הרווח, דהיינו ההפרש בין הטור הימני לשמאלי.

אני מדברת על זה שהמחיר של ה 20% תמיד מנצל כי את ה300 הורידו מהמחיר לאחר 20% ולא מהמחיר הרגיל
אבל שוב אשב על זה בעיון בערב
ואשמח אם יש עוד משהו בקהל פה שישבת על זה וראה
וסליחה אם אני טועה
תודה רבה רבה על כל המידע בפורם זה עוזר לנו ולרבים

 

[שולי איטח]

באיזה עמודה שינית ? והאם בכל הגיליונות שינית שוב ושוב ?

לא שיניתי כלום את רואה על מה אני שואלת?

 

[למה זה תשאל לשמי]

לא שיניתי כלום את רואה על מה אני שואלת?

סליחה, התכוונתי לשאול את בית שמש-ניק אם הוא שינה עמודה אחת בכל גליון או רק בגליון אחד וא"כ איזה עמודה ? (אני מבין את מה שאת כותבת)

 

[שולי איטח]

סליחה, התכוונתי לשאול את בית שמש-ניק אם הוא שינה עמודה אחת בכל גליון או רק בגליון אחד וא"כ איזה עמודה ? (אני מבין את מה שאת כותבת)

מצטערת ציטטת אותי לכן עיניתי
אם אתה מבין מה אני רושמת השאלה אם זה נכון שהחישוב פה תמיד לפי20% ? והשאלה אם יש לזה השפעה או שזה מינורי

 

[בית שמשניק]

סליחה, התכוונתי לשאול את בית שמש-ניק אם הוא שינה עמודה אחת בכל גליון או רק בגליון אחד וא"כ איזה עמודה ? (אני מבין את מה שאת כותבת)

שיניתי בכל הגליונות (דירות 3 חד' דירות 4 חד' ודירות 5 חד') את העמודה הימנית - "מחיר משוער בהגרלה" - כי היא היתה מאד לא מדוייקת בלשון המעטה.
את העמודה השמאלית - "מחיר משוער בשוק החופשי" - השארתי כמות שהיא.
העמודה האמצעית - "גובה הנחה" - השתנתה באופן אוטומטי (בגיליון של ה5 חד' זה עשה לי בעיות, אז שיניתי שם באופן ידני גם את העמודה הזו).
לאחר מכן שיניתי את הגיליונות "לפי אחוז הנחה" ו"לפי הנחה כספית" שיתאימו לתוצאות הרווח בדירות ה4 חד'.
אני ממש דפוק באקסל, ומקווה שעשיתי נכון ולא פישלתי.

 

[למה זה תשאל לשמי]

שיניתי בכל הגליונות (דירות 3 חד' דירות 4 חד' ודירות 5 חד') את העמודה הימנית - "מחיר משוער בהגרלה" - כי היא היתה מאד לא מדוייקת בלשון המעטה.
את העמודה השמאלית - "מחיר משוער בשוק החופשי" - השארתי כמות שהיא.
העמודה האמצעית - "גובה הנחה" - השתנתה באופן אוטומטי (בגיליון של ה5 חד' זה עשה לי בעיות, אז שיניתי שם באופן ידני גם את העמודה הזו).
לאחר מכן שיניתי את הגיליונות "לפי אחוז הנחה" ו"לפי הנחה כספית" שיתאימו לתוצאות הרווח בדירות ה4 חד'.
אני ממש דפוק באקסל, ומקווה שעשיתי נכון ולא פישלתי.

בינתיים במבט מלמעלה נראה שהטעות היא במקור שהבאת ולא בגללך, ולכאורה אם הנתונים שאתה הזנת הם ללא נוסחאות אלא כמות שהם הרי שהם לא צריכים להינזק מהטעות הזאת אלא להיפך רק מנטרלים את הבעיה, הכל לכאורה במבט חטוף

 

[למה זה תשאל לשמי]

בינתיים במבט מלמעלה נראה שהטעות היא במקור שהבאת ולא בגללך, ולכאורה אם הנתונים שאתה הזנת הם ללא נוסחאות אלא כמות שהם הרי שהם לא צריכים להינזק מהטעות הזאת אלא להיפך רק מנטרלים את הבעיה, הכל לכאורה במבט חטוף

שוב בדקתי להיות בטוח ואכן הנתונים שהכנסת לא קשורים לכל הטבלה מסביב (רוב העמודות בכלל מוסתרות), רק כואב לי הלב על העבודה הקשה שעשית את כל החישובים ידנית..., רק שתדע שחלק מהטעויות שלהם לא קשורות בכלל לחוסר הידע שכן קיים אצל טל זכריה (אם אני לא טועה זה נפק"מ רק ב-3 ערים, לא?), רק פשוט טעות קטנה בנוסחא באקסל.

 

[בית שמשניק]

שוב בדקתי להיות בטוח ואכן הנתונים שהכנסת לא קשורים לכל הטבלה מסביב (רוב העמודות בכלל מוסתרות), רק כואב לי הלב על העבודה הקשה שעשית את כל החישובים ידנית..., רק שתדע שחלק מהטעויות שלהם לא קשורות בכלל לחוסר הידע שכן קיים אצל טל זכריה (אם אני לא טועה זה נפק"מ רק ב-3 ערים, לא?), רק פשוט טעות קטנה בנוסחא באקסל.

אני ממש לא מבין בענין. תכלס, הנתונים עכשיו באקסל נכונים או לא?

 

[למה זה תשאל לשמי]

אני ממש לא מבין בענין. תכלס, הנתונים עכשיו באקסל נכונים או לא?

רק העמודות שאתה הכנסת ללא נוסחאות הן כנראה מדויקות.
שאלה שלא קשורה לידע באקסל: החישוב של גובה ההנחה בסוף כן חישבת כתוצאה של ההבדל שבין הנתונים שלך לשלהם נכון ?
א"כ יש פה בעיה כי אתה מחשב כל הזמן למשל 4 חד - 108 מ"ר בגלל המרפסות וכדו' ושם הכל מחושב רק לפי 100 מ"ר בדיוק. אז אולי ההנחות אף יותר גדולות ממה שחשבנו עד עכשיו, אא"כ לקחת מהמחיר למ"ר ולא מהחישוב הסופי
(אני לא רואה מה החישוב שלך כי זה בלי נוסחה).
וכן תענה לי על זה, כל ההבדל בין טל זכריה לכל האחרים שלא מבינים כמוהו אמור להיות רק בבני עיש ק"מ וק"ג נכון ?

 

[בית שמשניק]

רק העמודות שאתה הכנסת ללא נוסחאות הן כנראה מדויקות.
שאלה שלא קשורה לידע באקסל: החישוב של גובה ההנחה בסוף כן חישבת כתוצאה של ההבדל שבין הנתונים שלך לשלהם נכון ?
א"כ יש פה בעיה כי אתה מחשב כל הזמן למשל 4 חד - 108 מ"ר בגלל המרפסות וכדו' ושם הכל מחושב רק לפי 100 מ"ר בדיוק. אז אולי ההנחות אף יותר גדולות ממה שחשבנו עד עכשיו, אא"כ לקחת מהמחיר למ"ר ולא מהחישוב הסופי
(אני לא רואה מה החישוב שלך כי זה בלי נוסחה).
וכן תענה לי על זה, כל ההבדל בין טל זכריה לכל האחרים שלא מבינים כמוהו אמור להיות רק בבני עיש ק"מ וק"ג נכון ?

החישוב שלי אכן נעשה לפי טל זכריה שמחשב לפי 108 מ"ר, בעוד שבמחירי השוק החופשי לא מודדים כ"כ מרפסות חניות ומחסנים, ו100 מ"ר בדרך כלל זה 100 מ"ר נטו. ולכן כמעט תמיד המחיר הסופי בהגרלות מעט גבוה יותר ממה שחושבים. (אני מתכוון לומר שאם דירה בהנחה עולה 15K למ"ר ובוחרים בדירת 100 מ"ר, ומחיר השוק הוא 20K למ"ר, אזי ההנחה לא תהיה 500K, אלא פחות, כי הדירה בהנחה מתומחרת לפי 108 מ"ר - 1.62 מיליון, והדירה בשוק החופשי לפי 100 מ"ר - 2 מיליון).
את החישוב של גובה ההנחה עשיתי ידנית לפי ממוצע בין הרווחים שיצאו לי ב3 סוגי הדירות בכל עיר. (עבדתי קשה...)
את החישוב של אחוז ההנחה עשיתי ג"כ ידנית לפי המחירים שיצאו לי בדירות ה4 חד'.
לגבי ההבדלים בין טל זכריה לאחרים, עיקר הנפק"מ היא באמת בבני עי"ש, קרית גת וקרית מלאכי שיש בהם את ההגבלה החדשה עם שומת 2023. אבל יש גם הבדלים במקומות אחרים, בעיקר באלו שהמחיר למ"ר גבוה ויש מקדם הצמדה של 10.3%, כי האחרים לא לוקחים את ההגבלה הזו בחשבון (היא רלוונטית בדירות מעל 1.95 מיליון בלבד כמו שציינתי באחת ההודעות לעיל). בנוסף יש גם הבדל (קטן יותר) בכל המקומות לגבי מספר המ"ר המחושבים, 108 מ"ר או 100 מ"ר.

 

[ודבק ליבנו]

לכל המבינים פה, אם מישהו יוכל לענות לי לא קראתי את כל האשכול ואני לא בענין -
בודק בשביל מישהו שאין לו דירה 3 שנים [היה לו בעבר] הוא זכאי להרשם?
איך נרשמים הכי מהר?
עד מתי ההרשמה להגרלות?
מה תכלס הכי משתלם להרשם?

תודה רבה.

 

[למה זה תשאל לשמי]

לכל המבינים פה, אם מישהו יוכל לענות לי לא קראתי את כל האשכול ואני לא בענין -
בודק בשביל מישהו שאין לו דירה 3 שנים [היה לו בעבר] הוא זכאי להרשם?
איך נרשמים הכי מהר?
עד מתי ההרשמה להגרלות?
מה תכלס הכי משתלם להרשם?

תודה רבה.

אם עבר 3 שנים כן.
מקוון באלונים לדוגמה
עד כ"ח שבט

 

[למה זה תשאל לשמי]

בית שמש-ניק: בהגרלה באלעד כנראה היה לך טעות ורשמת 20 אחוזי הנחה זה יוצא 27.

 

[בית שמשניק]

בית שמש-ניק: בהגרלה באלעד כנראה היה לך טעות ורשמת 20 אחוזי הנחה זה יוצא 27.
צפה בקובץ המצורף 1548777

נכון. עברתי שוב על כל אחוזי ההנחה וראיתי שטעיתי שם. תיקנתי עכשיו אצלי.
תודה.

 

[יהודה מנרה]

@בית שמשניק רק לומר תודה על העבודה המדהימה של האקסל- תודה!