השקעות נדל"ן משקיעי נדל"ן? אל תפספסו את זה!

[אנונימי]

במאמר זה אדבר על אחת מההשקעות הנפוצות ביותר בעת האחרנה בשוק הנדל"ן - עסקאות רכישה מקבלן בתנאי תשלום נוחים 20/80 10/90.
משווקים רבים מפרסמים עסקאות כאלה תחת כל עץ רענן, משפטים כמו "רווחה כלכלית" "לחתן ילדים בכבוד" נשמעים בכל פינה, אך האם באמת זה כך? האם המשקיעים מקבלים את כל המידע ויודעים את כל העלויות שיהיו להם בדרך?

אקח עסקה לדוגמא ואנתח אותה:

• לקוח רוכש דירה שניה במחיר של 2.3 מיליון שקלים.
• נאמר לו ע"י המשווק שהדירה תהיה מוכנה בעוד כארבע שנים ותימכר לכל הפחות ב2.8 מיליון שקלים (אף אחד לא יודע מה באמת יהיה, אבל נניח שהמשווק צודק).
• הלקוח צריך לשלם כעת 20 אחוז בלבד ואת היתרה ישלם בסיום הבניה.
• ללקוח אין הון עצמי, ולכן את ההון העצמי וההוצאות הנלוות הוא ייקח כמשכנתא על הנכס הקיים שלו.
• החוזה אינו צמוד למדד תשומות הבניה.

הוצאות נלוות לרכישה:
1. תיווך 2 אחוז - 46,000 שקלים
2. עורך דין - 5000 שקלים
3. ייעוץ משכנתא - 14,000 שקלים (יצטרך פעמיים, גם בעת חתימת החוזה לצורך הון עצמי, וגם בסיום הבניה לצורך השלמת הרכישה)
4. מס רכישה - 184,000 שקלים
5. ריביות - סה"כ בשביל תשלום 20 אחוז והוצאות נלוות בחתימת החוזה, הלקוח יצטרך 709,000 שקלים - בהנחת ריבית של 5 אחוז למשך 4 שנים, הריבית הינה 137,000 שקלים.

הוצאות נלוות במכירה:
1. תיווך 2 אחוז - 56,000 שקלים.
2. עורך דין - 10,000 שקלים.

סה"כ הוצאות במכירה והרכישה - 452,000 שקלים
סה"כ רווח - 48,000 שקלים!!!

רגע, לא סיימנו, מתוך הרווח יש מס ריאלי של 25 אחוז (מס על הרווח בניכוי האינפלציה)

בשורה התחתונה, כל אדם בר דעת לא היה מכניס את עצמו לעסקה כזאת לו היה יודע שאלו הרווחים שיהיו צפויים לו, ואני לא מדבר על כך שיש גם סיכוי שערך הדירה לא יעלה בהתאם למה שהמשווק אמר ללקוח.

אחרי כל זה חשוב להדגיש, אינני טוען שלא ניתן להרוויח מעסקאות כאלה, בהחלט ישנן עסקאות מהסוג הזה שניתן להרוויח בהן, אבל חשוב מאוד לא לסמוך על אף משווק, גם אם הוא מציג את עצמו כאדם שיגרום לכם לחיות ברווחה כלכלית, בסוף בסוף כל אדם בראש ובראשונה דואג לרווחתו הכלכלית וכך גם אותו משווק, ולכן כשמבצעים עסקה, כל עסקה, חשוב להתייעץ עם יועץ נדל"ן שאינו נגוע, כזה שלא ירוויח מכך שתעשו עסקה.

נקודות נוספות שחשוב להכיר:

• תבדקו טוב טוב אם אתם מסוגלים לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתאות שתקחו, זוג שמרוויח 20 אלף שקלים לא יכול לעמוד בהחזר חודשי של משכנתא של 2.3 מיליון שקלים.
• מומלץ לעשות ביטוח חיים על הסכום הכולל של המשכנתא שתקחו בעתיד, כבר בעת חתימת החוזה, מצב בריאותי זה דבר משתנה ואף אחד לא רוצה לגלות אחרי 4 שנים שהוא לא מסוגל להשלים את הרכישה בגלל שאף חברה לא מוכנה לבטח אותו וממילא אף בנק לא יתן לו משכנתא.
• הסבת ערבות - קחו בחשבון שגם אם יש אפשרות להסבת ערבות, כנראה שלא תצליחו למכור את הדירה ותצטרכו להשלים את הרכישה, קשה מאוד למכור נכס לפני העברת בעלות.
• מן הסתם ישנם אנשים נוספים שרכשו את הדירה על מנת למכור אותה בסיום הבניה, ולכן יכול להיות שתצטרכו להמתין מעט בסיום הבניה עד שתמכרו, כי אם כולם ייצאו למכירה באותו זמן, מן הסתם יהיה לכם קשה לקבל את המחיר שאתם רוצים על הדירה.

ישנן המון עסקאות מהסוג הזה, כל עסקה צריך לנתח בנפרד, חלקן ריווחיות וחלקן פחות.
מאחל לכולנו השקעות טובות, והכי חשוב, אם נדל"ן זה לא התחום שאתם שוחים בו להתייעץ להתייעץ ושוב להתייעץ.

 

[חיים הקוסם]

מענין מה חיה ברנדווין מגיבה על כזה דבר
אולי יש מישהו כאן שיכול להפנות אותה להגיב כאן
כי היא משווקת כאלה דברים

 

[הרב הגו-N]

הלוואי שהיה לך תקציב לפרסם את המאמר באותה המאסיביות ולו בכדי לאזן.

 

[רמיזא]

דברים של טעם, ותבנות מופלאות, תודה רבה,

בהמשך להנ"ל יש לי שאלה

מה קורה בבן אדם שגר היום בדירה 3 חדרים ומעוניין להגיע לדירה 5 חדרים, ויש לו אפשרות על הדירה שלו להוציא כרגע משכנתא 20 אחוז מדירה של עיסקה 20/80,
הוא מצהיר שהוא הולך למכור את הדירה הראשונה שלו, כך שאין לו מס רכישה,
וכשהדירה מוכנה הוא מוכר את הדירה הקיימת שהוא גר שם, ומשלים את הכסף לדירה החדשה, אחרי תקופה מוכר אותה.

 

[סקרן בקטנה]

לא חולק לחלוטין אבל
1. בדרך כלל אין תיווך הקנייה מקבלן בצורה כזו
2. מס רכישה משלמים עד שנה אחרי הקבלת מפתח לפי מה שידוע לי ולכן אם התוכנית למכור לפני אפשר להוריד מהעלויות סך הכל באיזור ה 200000
עדיין אני לא בטוח שזה משתלם

 

[אנונימי]

לא חולק לחלוטין אבל
1. בדרך כלל אין תיווך הקנייה מקבלן בצורה כזו
2. מס רכישה משלמים עד שנה אחרי הקבלת מפתח לפי מה שידוע לי ולכן אם התוכנית למכור לפני אפשר להוריד מהעלויות סך הכל באיזור ה 200000
עדיין אני לא בטוח שזה משתלם

1. אמנע מלנקוב בשמות של משווקים, אבל בהחלט גובים בשוק 2 אחוז.
2. אתה צודק לחלוטין, שים לב שכתבתי על מקרה שזה דירה שניה, לא חליפית ולא ראשונה.

 

[אנונימי]

דברים של טעם, ותבנות מופלאות, תודה רבה,

בהמשך להנ"ל יש לי שאלה

מה קורה בבן אדם שגר היום בדירה 3 חדרים ומעוניין להגיע לדירה 5 חדרים, ויש לו אפשרות על הדירה שלו להוציא כרגע משכנתא 20 אחוז מדירה של עיסקה 20/80,
הוא מצהיר שהוא הולך למכור את הדירה הראשונה שלו, כך שאין לו מס רכישה,
וכשהדירה מוכנה הוא מוכר את הדירה הקיימת שהוא גר שם, ומשלים את הכסף לדירה החדשה, אחרי תקופה מוכר אותה.

משפר דיור זה הרבה יותר קל מכיוון שהמיסוי הוא רק מעל סכום של 1.9 מיליון.
ועדיין חשוב לבדוק האם באמת הדירה נמכרת במחיר זול ממחיר השוק או שהקבלן פיצה את עצמו על ההטבה שנתן בתשלומים ומוכר את הדירה מראש במחיר יקר?

 

[טוב מאוד]

משפר דיור זה הרבה יותר קל מכיוון שהמיסוי הוא רק מעל סכום של 1.9 מיליון.
ועדיין חשוב לבדוק האם באמת הדירה נמכרת במחיר זול ממחיר השוק או שהקבלן פיצה את עצמו על ההטבה שנתן בתשלומים ומוכר את הדירה מראש במחיר יקר?

מסתבר שבעוד 4 שנים המס יהיה על סכום גבוה יותר מ1.9 מליון.

 

[אנונימי]

מסתבר שבעוד 4 שנים המס יהיה על סכום גבוה יותר מ1.9 מליון.

בכל מקרה במס רכישה הולכים לפי תאריך חתימת החוזה ולכן לא רלוונטי מה יהיה בעוד 4 שנים.

 

[מיכל ב']

השאלה אם אין אופציה לרכוש דירה שתהיה מוכנה תוך שנתיים,
בינתיים לא משלמים משכנתא כי הגיעו עם הון עצמי של 10%,
ורק כשהדירה תהיה מוכנה ידרשו להתחיל לקחת משכנתא על ה90%.
ואם נניח זה פינוי בינוי, אז הקבלן משלם בינתיים דמי שכירות,
שמהם משלמים חלק מההוצאות הנלוות.

 

[chani-studi]

במאמר זה אדבר על אחת מההשקעות הנפוצות ביותר בעת האחרנה בשוק הנדל"ן - עסקאות רכישה מקבלן בתנאי תשלום נוחים 20/80 10/90.
משווקים רבים מפרסמים עסקאות כאלה תחת כל עץ רענן, משפטים כמו "רווחה כלכלית" "לחתן ילדים בכבוד" נשמעים בכל פינה, אך האם באמת זה כך? האם המשקיעים מקבלים את כל המידע ויודעים את כל העלויות שיהיו להם בדרך?

אקח עסקה לדוגמא ואנתח אותה:

• לקוח רוכש דירה שניה במחיר של 2.3 מיליון שקלים.
• נאמר לו ע"י המשווק שהדירה תהיה מוכנה בעוד כארבע שנים ותימכר לכל הפחות ב2.8 מיליון שקלים (אף אחד לא יודע מה באמת יהיה, אבל נניח שהמשווק צודק).
• הלקוח צריך לשלם כעת 20 אחוז בלבד ואת היתרה ישלם בסיום הבניה.
• ללקוח אין הון עצמי, ולכן את ההון העצמי וההוצאות הנלוות הוא ייקח כמשכנתא על הנכס הקיים שלו.
• החוזה אינו צמוד למדד תשומות הבניה.

הוצאות נלוות לרכישה:
1. תיווך 2 אחוז - 46,000 שקלים
2. עורך דין - 5000 שקלים
3. ייעוץ משכנתא - 14,000 שקלים (יצטרך פעמיים, גם בעת חתימת החוזה לצורך הון עצמי, וגם בסיום הבניה לצורך השלמת הרכישה)
4. מס רכישה - 184,000 שקלים
5. ריביות - סה"כ בשביל תשלום 20 אחוז והוצאות נלוות בחתימת החוזה, הלקוח יצטרך 709,000 שקלים - בהנחת ריבית של 5 אחוז למשך 4 שנים, הריבית הינה 137,000 שקלים.

הוצאות נלוות במכירה:
1. תיווך 2 אחוז - 56,000 שקלים.
2. עורך דין - 10,000 שקלים.

סה"כ הוצאות במכירה והרכישה - 452,000 שקלים
סה"כ רווח - 48,000 שקלים!!!

רגע, לא סיימנו, מתוך הרווח יש מס ריאלי של 25 אחוז (מס על הרווח בניכוי האינפלציה)

בשורה התחתונה, כל אדם בר דעת לא היה מכניס את עצמו לעסקה כזאת לו היה יודע שאלו הרווחים שיהיו צפויים לו, ואני לא מדבר על כך שיש גם סיכוי שערך הדירה לא יעלה בהתאם למה שהמשווק אמר ללקוח.

אחרי כל זה חשוב להדגיש, אינני טוען שלא ניתן להרוויח מעסקאות כאלה, בהחלט ישנן עסקאות מהסוג הזה שניתן להרוויח בהן, אבל חשוב מאוד לא לסמוך על אף משווק, גם אם הוא מציג את עצמו כאדם שיגרום לכם לחיות ברווחה כלכלית, בסוף בסוף כל אדם בראש ובראשונה דואג לרווחתו הכלכלית וכך גם אותו משווק, ולכן כשמבצעים עסקה, כל עסקה, חשוב להתייעץ עם יועץ נדל"ן שאינו נגוע, כזה שלא ירוויח מכך שתעשו עסקה.

נקודות נוספות שחשוב להכיר:

• תבדקו טוב טוב אם אתם מסוגלים לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתאות שתקחו, זוג שמרוויח 20 אלף שקלים לא יכול לעמוד בהחזר חודשי של משכנתא של 2.3 מיליון שקלים.
• מומלץ לעשות ביטוח חיים על הסכום הכולל של המשכנתא שתקחו בעתיד, כבר בעת חתימת החוזה, מצב בריאותי זה דבר משתנה ואף אחד לא רוצה לגלות אחרי 4 שנים שהוא לא מסוגל להשלים את הרכישה בגלל שאף חברה לא מוכנה לבטח אותו וממילא אף בנק לא יתן לו משכנתא.
• הסבת ערבות - קחו בחשבון שגם אם יש אפשרות להסבת ערבות, כנראה שלא תצליחו למכור את הדירה ותצטרכו להשלים את הרכישה, קשה מאוד למכור נכס לפני העברת בעלות.
• מן הסתם ישנם אנשים נוספים שרכשו את הדירה על מנת למכור אותה בסיום הבניה, ולכן יכול להיות שתצטרכו להמתין מעט בסיום הבניה עד שתמכרו, כי אם כולם ייצאו למכירה באותו זמן, מן הסתם יהיה לכם קשה לקבל את המחיר שאתם רוצים על הדירה.

ישנן המון עסקאות מהסוג הזה, כל עסקה צריך לנתח בנפרד, חלקן ריווחיות וחלקן פחות.
מאחל לכולנו השקעות טובות, והכי חשוב, אם נדל"ן זה לא התחום שאתם שוחים בו להתייעץ להתייעץ ושוב להתייעץ.

מאמר טוב, אבקש לדייק:
בעת ביצוע ביטוח חיים אנחנו חייבים לרשום את הבנק וליצור שעבוד. דבר אשר יחייב אותנו להשאר בבנק עליו חתמנו, ולקבל משכנתא בתנאים פחות טובים...

 

[אנונימי]

מאמר טוב, אבקש לדייק:
בעת ביצוע ביטוח חיים אנחנו חייבים לרשום את הבנק וליצור שעבוד. דבר אשר יחייב אותנו להשאר בבנק עליו חתמנו, ולקבל משכנתא בתנאים פחות טובים...

1. לא נכון, אתה עושה ביטוח חיים רגיל וכשאתה לוקח משכנתא אתה משעבד אותו לאיזה בנק שתרצה.

2. גם אם זה היה נכון עדיף לקבל משכנתא בתנאים פחות טובים (למרות שבכלל לא בטוח שתקבל תנאים פחות טובים) מאשר לעמוד בפני הפרת חוזה עקב קושי בהשלמת העסקה.