דיון מחירי הדירות לאן?

[scw]

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/825362

בחיים אל תאמין לנכתב שם
האתר הזה כולו ביזנס ואינטרסים

 

[בית שמשניק]

מחירי הדירות | טור סופ"ש

פותחות מבערים: רשות המסים והלמ"ס שמות סוף לעיוות במחירי הדיור​

הטבות המימון שהרעיפו קבלנים על רוכשי דירות, כמו דחיית תשלומים וסבסוד חלק מהמשכנתה, יצרו הנחות של עד מאות אלפי שקלים • לגלובס נודע כי ברשות המסים ובלמ"ס מתכננים לדרוש שמבצעים כאלה ייכללו בדיווח העסקה, כך שתמונת המחירים תתבהר לאשורה​

דרור מרמור12:16

ספוילר: הכתבה

הפרסום של גינדי החזקות. מגלם הנחה של כ־300 אלף שקל / צילום: דרור מרמור


מחירי הדירות - כפי שפרסמה לפני שבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בהתבסס על דיווחי העסקאות של מוכרים וקונים לרשות המסים - עלו בינואר ב-1.2%. זאת, אחרי עלייה של 0.7% בחודש דצמבר. אבל לפני זעקות השבר, בתום שמונה חודשים רצופים של ירידת מחירים בשיעור כולל של 2.3%, השאלה החשובה היא - האמנם? האם המחירים באמת ובתמים מצליחים לעלות, למרות המלחמה, הריבית הגבוהה ואפילו סימנים של ירידה במחירי השכירות?
● מנהל רשות המסים מזהיר: הצעד הזה יכול לגרום ל"טיסה" של מחירי הדירות
● העליות במחירי הדירות: שוק היד שנייה מככב, במיוחד באזורים האלה
● מינוי חדש: זה יהיה האיש החזק בשוק הנדל"ן של תל אביב
- פרסומת -

קשה לתת על כך תשובה ברורה, אבל מתברר שברשות המסים ובלשכה המרכזית לסטטיסטיקה חוששים יותר ויותר מהבעיות המובנות בדיווחים ובשיטת המדידה שלהם. לא פחות חמור, הם מודעים לכך שהם מחוללים נבואה שמגשימה את עצמה. כשהנתונים הרשמיים מכריזים שמחירי הדירות שבו לעלות, זה משכנע עוד ועוד אנשים לרוץ לקנות דירה - והמחירים אכן עולים בעקבות הביקושים המתעוררים.
כפי שכבר כתבנו לא פעם, השוק פורח בחודשים האחרונים בעיקר נוכח מבצעים והנחות עתק שנותנים קבלנים לרוכשים. כאלה שרשות המסים לא יודעת לזהות (כשאין השפעה על תג המחיר הרשמי והמדווח) וממילא כאלה שגם הלמ"ס לא יכולה לשקלל בתוך הנתונים הרשמיים. ואגב, אם מצב הביקושים היה נהדר (ע"ע עליות המחירים), לא היה צורך בכל אותם מאמצי שיווק אגרסיביים. כעת נודע לגלובס כי שיחות שמנהלים שני הגופים הממשלתיים החשובים הללו בימים האחרונים נועד למצוא את הדרך המהירה והנכונה לשדרג את דיווחי העסקאות של הקונים והמוכרים, בדרך לתיקון נוסחת חישוב מדד המחירים החודשית.

סוף סוף יתגלה המחיר האמיתי​

על פי התוכנית, בקרוב תתווסף לטופס הדיווח הישן והמוכר (טופס 7000, שנקרא גם טופס מס שבח), המחייב כל עסקה של מכירה ורכישת נדל"ן, דרישה לסמן גם את תנאי התשלום והאם העסקה כללה בין השאר הטבות מימון שונות, כמו הפחתה ודחיית תשלומים, נטרול ההצמדה למדד, סבסוד חלק מהמשכנתה וכדומה. כלומר, אם הקונה - כמו מרבית קוני הדירות החדשות בימים אלה - קיבל הטבה בתשלומים של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים, סוף סוף המדינה תוכל לדעת את זה ולהביא את זה בחשבון בבואה לחשב את מחיר הדירה "האמיתי". בדיוק כמו שהלמ"ס מתחשבת באינספור נתונים אחרים המופיעים בטופס הדיווח - האם הדירה כוללת למשל מעלית, האם יש בה חניה (עילית או תת קרקעית), האם יש בה מרפסת, חצר, מחסן וכיוצא בזאת.
הסבר קצר: נניח למשל שבחודש מסוים נמכרו הרבה יותר דירות גג או גן ממשקלן בשוק הדירות, או הרבה יותר דירות בתל אביב מאשר בפריפריה ולהפך. האם זה עלול להטות מלאכותית את השינוי במחיר דירה בישראל באותו החודש? התשובה היא כמובן שלא. עם כל הביקורת על הלמ"ס, בדיוק בגלל זה יושבים שם מומחים לסטטיסטיקה, אשר מבצעים את התיקונים הנדרשים כדי לתקנן את כלל העסקאות לממוצע. הנוסחה של הלמ"ס לחישוב השינוי החודשי במחירי הדירות מורכבת במיוחד, וכוללת אינספור משתנים שמצמידים את המקדם הנכון לכל פרמטר. כלומר, אם הקבלן ישכנע אתכם לקנות את דירת הגג או לקבל עוד חניה או מחסן תמורת תוספת מינורית במחיר, הלמ"ס תדע לגלם פה הנחה משמעותית ולא התייקרות של הדירה.

 

[אמונה1]

הייתי השבוע בפגישה
עם גבאים מקופת צדקה גדולה ומובילה
ושם שמעתי נתונים מערי הפריפריה הקרובה של בית שמש אלעד ביתר מודיעין עילית וכו'
והזדעזתי מכמות והיקף האברכים ש"מסודרים" כביכול עם דירה אבל במצוקה אמיתית להכניס שבת
גם כאלו שהאשה עובדת והבעל גם מכניס יפה פשוט משכנתא של יותר מ6000 ש"ח לזו"צ זה איום קיומי

הבעיה הגדולה היא שכל הגופים הממשלתיים לא מכירים בהוצאה המטורפת של המשכנתא
כל הגופים שנותנים הנחות - כרגע אני בעיקר מדברת על התמ"ת, הנחות למעונות ומשפחתונים, אבל יש עוד מלא - מסתכלים רק על הברוטו!
אז כשהמשכורת יפה אין שום הנחה, עולה 3,700 ש"ח מעון! או כ2,600 משפחתון! ולא מעניין אותם שהמשכנתא שלי עלתה ביותר מ2000 ש"ח לחודש, ואם לא התן-ביס לא היה לי כסף ללחם וחלב... העיקר שבתלוש כתוב סכום מכובד...

לאחרונה הייתי צריכה למלא טופס בקשה לקבל הטבה כלכלית מסויימת מגוף ממשלתי
ואחת השאלות היתה אם יש נכס על שמנו בטאבו ומה השווי.
אז יפה מאוד שיש לנו נכס בשווי 1.8 מליון, לשם הדוגמא, אבל לא מעניין אותם ש75% ממנו בכלל משועבד לבנק! מבחינתם אנחנו מיליונרים! גם משכורת גבוהה וגם נכס על שמנו בשווי 1.8 מיליון? למה שיגיע לנו הנחה...

 

[יצחק77]

הבעיה הגדולה היא שכל הגופים הממשלתיים לא מכירים בהוצאה המטורפת של המשכנתא
כל הגופים שנותנים הנחות - כרגע אני בעיקר מדברת על התמ"ת, הנחות למעונות ומשפחתונים, אבל יש עוד מלא - מסתכלים רק על הברוטו!
אז כשהמשכורת יפה אין שום הנחה, עולה 3,700 ש"ח מעון! או כ2,600 משפחתון! ולא מעניין אותם שהמשכנתא שלי עלתה ביותר מ2000 ש"ח לחודש, ואם לא התן-ביס לא היה לי כסף ללחם וחלב... העיקר שבתלוש כתוב סכום מכובד...

לאחרונה הייתי צריכה למלא טופס בקשה לקבל הטבה כלכלית מסויימת מגוף ממשלתי
ואחת השאלות היתה אם יש נכס על שמנו בטאבו ומה השווי.
אז יפה מאוד שיש לנו נכס בשווי 1.8 מליון, לשם הדוגמא, אבל לא מעניין אותם ש75% ממנו בכלל משועבד לבנק! מבחינתם אנחנו מיליונרים! גם משכורת גבוהה וגם נכס על שמנו בשווי 1.8 מיליון? למה שיגיע לנו הנחה...

אגב בארה"ב המכנתא כן מוכרת למס הכנסה
ואגב היה פעם נסיון להביר חוק כזה גם בארץ שלא צלח

 

[די]

ההטבות של הקבלנים לא משוקללות ב"עלייה"

 

[shimשימי]

הכל נכון.
גם תשאלו את הסופרי סת"ם כמה מזוזות הם כתבו בזמן האחרון
ותבינו לבד מה הייתה הרוח שנשבה עד עכשיו

לא צריך הוכחות לכמות נמוכה של עסקאות

אבל הנושא פה העתיד

אני משוכנע שהמחיר בסוף השנה יהיה לא פחות ממה שהוא עכשיו(אם לא תפרוץ מלחמה בצפון)

יש מישהו שמתווכח על זה?
יש באמת חברה שחושבים שהמחירים עוד הולכים לרדת/לקרוס

ואם כן מה הנימוקים שלהם לכך?(יכולת החזר זה טיעון ישן שלא מחזיק מים
כי אם באמת היה המצב עד כדי כך גרוע
הוא היה צריך לקרוס כבר)

הרי בסופו של דבר
כל הסיבות הם כמעט לעלייה
ריבית שתרד
כמות פועלים נמוכה
משק צומח
דולר נמוך

הכל חיובי מאוד

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

הכל נכון.
גם תשאלו את הסופרי סת"ם כמה מזוזות הם כתבו בזמן האחרון
ותבינו לבד מה הייתה הרוח שנשבה עד עכשיו

לא צריך הוכחות לכמות נמוכה של עסקאות

אבל הנושא פה העתיד

אני משוכנע שהמחיר בסוף השנה יהיה לא פחות ממה שהוא עכשיו(אם לא תפרוץ מלחמה בצפון)

יש מישהו שמתווכח על זה?
יש באמת חברה שחושבים שהמחירים עוד הולכים לרדת/לקרוס

ואם כן מה הנימוקים שלהם לכך?(יכולת החזר זה טיעון ישן שלא מחזיק מים
כי אם באמת היה המצב עד כדי כך גרוע
הוא היה צריך לקרוס כבר)

הרי בסופו של דבר
כל הסיבות הם כמעט לעלייה
ריבית שתרד
כמות פועלים נמוכה
משק צומח
דולר נמוך

הכל חיובי מאוד

זה אולי נכון שיש מבט חיובי
אבל זה עדיין לא אומר להיות פרייאר ולקנות במחירים יקרים
כי כשאתה נכנס לעיסקת נדל"ן אתה מניח על השולחן סכומים מאוד גבוהים ( מס רכישה , תיווך ,עו"ד , יועץ משכנתא ועוד) ואם אתה כבר עכשיו משלם יקר , אז בכלל לא בטוח שתזכה להינות מכך שהמחירים בעתיד (כנראה ) יעלו .

נדל"ן קונים - כאשר כבר בזמן הקניה אתה עושה עיסקה טובה !
ולא רק על סמך העתיד

מה שבעצם כתבת , זה שאכן היום המחירים הם על הפנים
אבל כדאי מאוד לקנות , בגלל שכנראה בעתיד הם יעלו .

הבעיה היא שהקבלנים מוכרים לך היום במחירים של מחר !!!
אם הם היו מוכרים היום במחיר של היום , אז באמת היה כדי לקנות !!
אבל כל הבעיה מתחילה שהם מוכרים לך היום במחיר יקר של המחר !!!

ואם תשאל מי יקנה היום במחיר של מחר ?
בשביל זה יש את כל היועצים החכמים במגזר שלנו (יותר נכון היועצות .. , כמו ח"ש ו ח"ב ) שמשווקות פרוייקטים שלמים במחירים של מעל ארבע מיליון שקל לאברכים תמימים , ובמקום שהדירות יעמדו לציבור הכללי שחושב לבוא לגור , ואז הם יתקעו על המדף , הם באות ופשוט מציפות את המיילים שלנו ואת הציבור שלנו עם ההצעות "המדהימות " האלה , .

ודרך אגב - אני גם בטוח שהמחירים יעלו , ואם לא מיד עכשיו , אז קצת אחרי ...
אבל עדיין לא מצאתי משהו טוב שנמכר במחיר של היום !

כי לקנות היום במחיר היקר של מחר , לא הרווחת כלום .

 

[גולש בנט]

למה עברתי צד?
יש כמה סיבות בדבר.
1. נתוני רשות המיסים על עליית מחירים וגם אם יש מבצעים שלא משוקללים, זה עדיין מלמד שהמחיר עלה, כאשר מבצעי והטבות קבלנים כבר יש לפחות חצי שנה.
2. מה שלא יורד, או מה שעושה טובה ובקושי יורד - בסוף מזנק. זה בדיוק מה שקרה בקורונה.
3. מדדי הנדלן והבנייה בבורסה זינקו בחודשים האחרונים בכ-40-50% והבורסה צופה עתיד בצורה טובה.
4. אין פועלים פלסטינים וזה יגרום לייקור מחירי הנדל"ן ולקפאון בבניית דירות חדשות.
5. הסיבה המרכזית - ריבית בנק ישראל והריבית בעולם במגמה של ירידה וזה יחזיר את הקונים לשוק.
בהצלחה.

 

[710]

נתוני רשות המיסים על עליית מחירים וגם אם יש מבצעים שלא משוקללים, זה עדיין מלמד שהמחיר עלה, כאשר מבצעי והטבות קבלנים כבר יש לפחות חצי שנה

בגלל התמשכות המבצעים
נהיה שטף של משקיעי סיבוב
שגורם לעלייה מלאכותית קטנה ביחס לירידה
אם מסתכלים על השוק אמיתי ללא משקיעי 10/90
מגמת הירידה עודנה קיימת

משקיעי הסיבוב עדיין לא יודעים מה מחכה להם בעוד שנתיים
שאלפים מהם ביחד עם הקבלנים יתחרו על כמות המצומצמת של הקונים...

מה שלא יורד, או מה שעושה טובה ובקושי יורד - בסוף מזנק. זה בדיוק מה שקרה בקורונה.

זה דומה חוץ מדבר אחד שעל זה חי ונושם הנדל"ן
וזה: הריבית...

מדדי הנדלן והבנייה בבורסה זינקו בחודשים האחרונים בכ-40-50% והבורסה צופה עתיד בצורה טובה.

מניות משקפים הלך רוח
והם ג"כ כמוך מתבשמים ממדדי הלמ"ס המוטעים

הסיבה המרכזית - ריבית בנק ישראל והריבית בעולם במגמה של ירידה וזה יחזיר את הקונים לשוק.
בהצלחה.

כל זמן שהריבית תהיה מתחת לתשואה
הנדל"ן יהיה במגמת ירידה

וככל שמתמשך הזמן שבו הריבית גבוהה
מרווח הנשימה מצד המימון נהיה קשה יותר ויותר
שעון החול של הקבלנים הולך ומתקרב
והחשש מקריסה מתחזק...

 

[shimשימי]

כי לקנות היום במחיר היקר של מחר , לא הרווחת כלום .

תראה ,קשה לי לגונן על עמדה שגם אתה מסכים לה
ואומר שחושב שהמחירים יעלו

אלא שטוען שלא כדאי לקנות היום במחירים של מחר ,כי בעצם לא הרווחת

א.מי אמר שאתה צריך להרוויח משהו? קונים דירה למגורים לא לשם רווח(להשקעה אני חושב שכולם כולם מודים במצב הנוכחי שלא כדאי כשיש מיסים של 8 אחוז)
ב.אם אתה חושב שכל היועצים למינהם כאלה מתוחכמים שיצליחו להערים על האנשים לקנות היום במחיר של מחר
אז למה שלא תניח שהם גם יצליחו לגרום לאנשים לקנות מחר במחירים של מחרתיים??

בכל אופן ,לצערי הרב באמת לצערי הרב(כי אני באמת מסכים לדעה שעליית מחירים פוגעת
בכולנו ,בנו בילדים שלנו בעתיד שלנו ונונתנת אשליית הנאה רגעית לטובת סבל ארוך טווח)
אבל מי שמכיר את המערכות פה במדינה
ולא חושב שהולך להיות איזה פירוק רציני ו"פינוי בינוי" רציני בכל המערכות הרציניות במדינה
יודע שככה הדברים עובדים פה
ולא ישתנה שום דבר

בכל אופן לדעתי כל עוד אין טיעונים חדשים
חבל סתם לחזור על הדברים

בינתיים חושבני שכולם יודו שהמחירים לא ירדו
וגם אם ירדו ,ירדו מעט מאוד אם בכלל

 

[shimשימי]

זה שהמחירים עולים זה אוליי נכון
מה שמכעיס זה שיש אנשים (כנ״ל) שדואגים להלחיץ את הציבור התמים ולגרום למחירים לצבור תאוצה
וכל זה באיצטלא של ״תשוקה לעזור למשפחות בני תורה״ (ובסוף לגזור את הקופון בהנאה)

מה שעוד יותר מלחיץ זה שיש אנשים שדואגים להרגיע את הציבור החכם
ולהסביר לו כבר 5 שנים
שהמחירים הולכים לרדת/לקרוס

הכי טוב להסתכל באופן מפוקח על המציאות
ולנסות להבין מה הסיבות הגורמות לעליית מחירים
ומה הסיבות שגורמות לירידת מחירים

ובכל אופן כאשר מדברים על דירה למגורים(ועל זה מדברים)
כי דירה להשקעה הרוב המוחלט יודה שלא כדאי לקנות
אין שום נ"מ אם זה עולה או יורד
בסוף אתה חי באותה הדירה
וכמו שאם כבר היה לך דירה במחיר הנוכחי
סביר להניח שלא היית מוכר אותה
כך אין שום עניין מלהמנע מלקנות(כמובן בשום שכל,ובאופן שיש יכולת החזר)

 

[szn]

3. מדדי הנדלן והבנייה בבורסה זינקו בחודשים האחרונים בכ-40-50% והבורסה צופה עתיד בצורה טובה.

מצד שני, כשמדדי הנדלן קרסו לפני שנה-שנתיים מחירי הדירות לא קרסו יחד איתם.

 

[szn]

(להשקעה אני חושב שכולם כולם מודים במצב הנוכחי שלא כדאי כשיש מיסים של 8 אחוז)

כי דירה להשקעה הרוב המוחלט יודה שלא כדאי לקנות

באמת דירה על הנייר במחיר שוק פחות משתלם.

אבל אפשר למצוא דירות קיימות יד 2 במתחמי פינוי בינוי מתקדמים שיש רווחים של חצי מיליון-מיליון,
את הרווח צריך למדוד לפי כמה מוכרים היום יזמים דירה חדשה
בגדול דומה לדירה החדשה שאמורים לקבל וללא חישוב עליית ערך.

מי שיודע לחפש יכול למצוא עסקאות כאלו
(כמובן שצריך לעשות בדיקות מקיפות על כל הפרטים כדי לוודא שהפינוי בינוי באמת מתקדם ולא תקוע)

 

[גולש בנט]

מצד שני, כשמדדי הנדלן קרסו לפני שנה-שנתיים מחירי הדירות לא קרסו יחד איתם.

נכון מאוד.
זה שהשוק צופה - זה לא אומר שזה יקרה בסוף, אלא שזה מה שהשוק צופה לאותה נקודת זמן ולכן לא התבססתי רק על זה.
זה היה אחד מהרפרמטרים שהתבססתי עליהם בזמנו, שתהיה צניחה בנדל"ן.

ואגב מצב חברות הבנייה בשנה באחרונה אכן הורע ולכן הם היו צריכים לעשות מבצעים מפתים.

אגב, סתם לידע כללי, ציפיות אינפלציה/ריבית שנגזרות מאג"ח ממשלתיות, יכולות להכריח את נגיד בנק ישראל להוריד או להעלות ריבית, כך שציפיות השוק גורמות להחלטות.

 

[אבי ג -]

באמת דירה על הנייר במחיר שוק פחות משתלם.

אבל אפשר למצוא דירות קיימות יד 2 במתחמי פינוי בינוי מתקדמים שיש רווחים של חצי מיליון-מיליון,
את הרווח צריך למדוד לפי כמה מוכרים היום יזמים דירה חדשה
בגדול דומה לדירה החדשה שאמורים לקבל וללא חישוב עליית ערך.

מי שיודע לחפש יכול למצוא עסקאות כאלו
(כמובן שצריך לעשות בדיקות מקיפות על כל הפרטים כדי לוודא שהפינוי בינוי באמת מתקדם ולא תקוע)

יש כאלה הרבה עסקאות מצוינות עכשיו. הרבה אנשים בעיקר מבוגרים, מסכימים להסתפק ברבע- שליש מהרווח הצפוי ולמכור את הדירה במצבה הנוכחי, כדי לחסוך את כל מעברי הדירות (ומחירי השכירות כשעולים מאד שחצי מהרחוב מחפש לשכור) ורוצים לקנות דירה אחרת ולפעמים גם באזור אחר ליד הילדים
גם פינו בינוי שתקוע זאת עדיין דירה שאפשר להשכיר (בתנאי שהיא לא במצב של חורבה, אלא במצב תקין ובינוני,) וברגע שהבניה מתחילה השכירות זורמת מהקבלן בשקט בלי שוכרים ובלי כאבי ראש
צריך להיות מוכנים לשלב האיכלוס שלפעמים מחירי השכירות יורדים וקצת קשה להתמודד עם הקבלן שמציע גם דירות למכירה וגם להשכרה לטווח ארוך.

 

[710]

שבע סיבות לכך שמחירי הדירות יפסיקו לעלות​

ד"ר אדם רויטר | 27/03/2024 10:10

עובדה פשוטה שלא נהוג לדבר עליה היא שלפי הכללים היבשים של בנק ישראל, בנקי המשכנתאות אמורים להימנע ממתן משכנתא, אם ההחזר החודשי שלה גבוה משיעור של 35% מההכנסות הפנויות של הלווים. כיום לכ-80% מהזוגות הצעירים בישראל אין יכולת לקבל משכנתא, כי כשמחיר דירה ממוצעת 2 מיליון שקל ומעלה, זוג צעיר צריך להיות בעל הכנסה נטו של לפחות 25 אלף שקל בחודש. העובדה "הקטנה" הזו מורידה כמובן את הביקושים באופן דרמטי, אבל הקבלנים ממשיכים לחזות "עליות מחירים".
תמיד משעשע אותי שכאשר כתבים כלכליים רוצים לדעת מה יקרה למחירי הדירות, הם פונים לשאול את הקבלנים. עלה על דעתכם שקבלן יאמר לכם: "חבל שתיקנו ממני עכשיו, בואו עוד שנה ותוכלו לקנות ממני הרבה יותר בזול". וודאי שלא. מבחינתו הוא חייב למכור את הדירות, לכן ברור שיאמר לכם שהמחירים רק יעלו עוד וכדאי לכם להזדרז ולקנות ממנו כבר כעת, עדיף אפילו אתמול. אז מדוע בכלל מאמינים לתחזיות הקבלנים? גזירה דומה הייתי נותן גם לגבי תחזיות השמאים – גם הם כידוע מתפרנסים מהערכות שווי של דירות.

לפני חצי שנה הנחתי שמספר הדירות הלא מכורות יעלה והוא עלה מאז ב-17%​

ישנן שבע סיבות משמעותיות ביותר מדוע מחירי הדירות יפסיקו לעלות. הראשונה והחשובה ביותר לדעת כולם היא הריבית הגבוהה על המשכנתאות. סיבה מרכזית נוספת היא שכ-80% מהזוגות הצעירים בכלל לא יכולים לקבל כיום משכנתא בבנק, כי אינם עומדים בתנאים הנדרשים. את זה לא אני אומר, אלא מנכ"ל של אחד הבנקים הגדולים (ותיכף אגיע לכך).

סיבה שלישית היא שינוי מערכת הטעמים של הציבור עקב המצב. מדובר בתופעות מהסוג הבא: כדי לחסוך כסף, רווקות ורווקים חוזרים לגור עם ההורים. זוגות צעירים ואפילו כאלו עם ילד ויותר עושים אותו מהלך ויש גם בונוס - הסבתא הבייביסיטרית גרה באותו בית. משפחות שנולד להם ילד נוסף בשעה טובה, מגלות שיש אופציה להוספת מיטת קומתיים בחדר הילדים ודוחות או מוותרות על המעבר לדירה גדולה יותר. צעירים שחיו לבד בדירה משלהם חוזרים לגור בדירות שותפים. כתבתי על כך בטור: "הסכנה הגדולה ביותר לנדל"ן בישראל: שינוי דפוסי הקנייה

סיבה נוספת קשורה לכך שהסיכון של מדינת ישראל עלה ותיאבון המשקיעים פחת עקב כך.

גורם חמישי הוא שהקבלנים לחוצים כי הריבית לוחצת. כל הקבלנים ממונפים. מי יותר ומי פחות. וככל שהם ממונפים יותר כך הבנק שנתן לו את האשראי לחוץ יותר ולוחץ עליהם למכור כדי להקטין את המינוף שלהם.
גורם שישי הוא שיש בישראל היצע דירות גבוה ממה שמספרים לכם. טענתי זאת בטור שנקרא "דירות מפוצלות - היצע הדירות בישראל גדול בהרבה ממה שסיפרו לכם".
גורם שביעי הוא שהביקוש לדיור בישראל נמוך ממה שטוענים הקבלנים בנוגע לגידול האוכלוסיה. בטור שנקרא "הביקוש לדיור בישראל נמוך ממה שסיפרו לכם - רוב המגזר הערבי לא במשחק" הסברתי מדוע.
אמדתי את היקף הביקוש האמיתי בישראל לדירות והגעתי למסקנה שהיקף הביקוש השנתי על בסיס המידע הדמוגרפי, נמוך בהרבה ממה שהקבלנים מפריחים לאוויר. הביקוש השנתי הממוצע לדירות משתנה בין אומדנים של גופים שונים, אך לרוב עומד על מספר קסם של 60 אלף. הגעתי למסקנה שהאומדן הזה מנופח והביקוש לדירות יעמוד כל שנה, ב-5 השנים הקרובות, על ממוצע של כ-46 אלף דירות. בינתיים אף אחד לא הצליח להפריך את החישובים שלי ואף אחד לא בא עם מספרים חלופיים. להלן הקישור לטור.

בעת שכתבתי את הטור הזה היו 58 אלף דירות לא מכורות. כעת, חצי שנה מאוחר יותר יש כבר 68 אלף דירות לא מכורות. 17% יותר. על אף הירידה בבנייה כתוצאה מהמלחמה, המספרים של הדירות הלא מכורות מצויים בעלייה. ז"א שיש כיום כמעט 70 אלף דירות חדשות "על המדף".

ל-80% מהצעירים אין אפשרות כיום לקבל משכנתא​

לא מזמן הייתי בפגישה בה השתתף מנכל אחד הבנקים הגדולים. שאלתי אותו האם בתנאים הנוכחיים, יש סיכוי שצעירים, שאינם נמנים על שני העשירונים הגבוהים ביותר, יכולים לקבל מהבנק שלו משכנתא. הוא נאלץ להסכים איתי שקיימת בעיה.

כידוע רוכשי דירה ראשונה יכולים לקבל משכנתא עד לשיעור של 75% מערך הנכס, אך כשכמעט כל הדירות הן עם תו מחיר של 2 מיליון שקל ומעלה, לכמה זוגות צעירים לדעתכם יש הון עצמי שגבוה מחצי מיליון שקל? מלבד לאוכלוסיית הצעירים משני העשירונים העליונים, שמקבלים בחלקם את הכסף מההורים או מירושות, לרובם ממש אין.
יתירה מזו, נניח ויש להם הון עצמי מספק ואת המשוכה הזו הם עקפו. עדיין הבנקים למשכנתאות חייבים להישמע לכללים שנקבעו על ידי בנק ישראל בתחום המשכנתאות. אחד הכללים הוא להימנע ממתן משכנתא אם ההחזר החודשי גבוה מ-35% מההכנסות הפנויות של הלווים. בואו נמשיך עם הדוגמא של דירה העולה 2 מיליון שקל, מחיר רגיל ושכיח לדירה ברבות מערי ישראל. נניח שהזוג הצעיר הצליח להביא הון עצמי של חצי מיליון שקל. מה העלות החודשית על משכנתא של 1.5 מיליון שקל?
נניח שהזוג לוקח אותה ל-25 שנים. מחשבון משכנתא פשוט באינטרנט יראה לכם שהזוג הזה צריך יהיה להחזיר לבנק כל חודש בסביבות 9,000 שקל. ז"א שהזוג הזה צריך להיות עם הכנסה פנויה של כמעט 26 אלף שקל לחודש. הכנסה פנויה, רק להזכיר, היא אחרי תשלום מס וביטוח לאומי על המשכורות והפרשה לפנסיה וכו'. ז"א, הזוג הצעיר הזה צריך להיות בעל הכנסה משותפת ממשכורות של כ-36 אלף שקל בחודש, ברוטו. בטריטוריה הזו כבר מוצאים רק זוגות צעירים שהם משני העשירונים הגבוהים בישראל וגם זה בקושי.

הריבית האלטרנטיבית​

עד לפני כשלוש שנים הריבית בבנק היתה אפסית. אבל כיום במקום לרכוש דירה להשקעה אפשר לקבל 4% ריבית בהשקעה בקרן כספית או בפיקדון בנקאי. השקעות שהן לחלוטין מובטחות וללא סיכון. התשואה השנתית על השכרת דירות, בד"כ נמוכה מכך והסיכון שהמחירים גם ירדו במקום לעלות – לעולם קיימת. זו סיבה מרכזית מדוע משקיעי דירות פוטנציאליים הצטננו ומספרם פחת.

הסיכון של מדינת ישראל עלה ותיאבון המשקיעים פחת​

כישראלים הסיכון של ישראל הוא חלק אינהרנטי מעצם החיים בארץ. אך יש הבדל בין להיות בפוזיציה הזו מעצם זה שאנו חיים כאן וזו מדינתנו האחת והיחידה, שיש לשמור ולהגן עליה מכל משמר לבין להגדיל את הפוזיציה הזו. מה הכוונה בהגדלת הפוזיציה? לרכוש כאן בנוסף לדירה שלנו גם דירה נוספת למטרות השקעה. לי אין ספק שישראל תמשיך לפרוח ולשגשג ויגיעו ימים טובים בהרבה, אך כיום לא כולם חושבים כך. חלק מאלו הם משקיעים ישראליים ויהודים שתכננו לקנות כאן דירות ובעקבות ה-7 לאוקטובר החליטו שלא לעשות זאת.


ד"ר אדם רויטר – יו"ר חיסונים פיננסים, יו"ר הדג'וויז, מחבר משותף של הספר "ישראל סיפור הצלחה"

 

[די]

לדעתי אי אפשר לדעת האם מחירי הדירות יעלו או ירדו.
מי שקונה דירה צריך להיות מוכן לתרחיש שמחירי הדירות ירדו.
מי שלא קונה דירה צריך להיות מוכן לתרחיש שמחירי הדירות יעלו.
כל אחד יעשה את ההימור שלו וידאג שהוא מבוטח לשתי הכיוונים
(כלומר לא לקנות דירה שאם מחירי הדירות ירדו העסקה תקרוס)

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

תראה ,קשה לי לגונן על עמדה שגם אתה מסכים לה
ואומר שחושב שהמחירים יעלו

אלא שטוען שלא כדאי לקנות היום במחירים של מחר ,כי בעצם לא הרווחת

לא מדוייק לכתוב רק " שלא הרווחת"
פשוט הפסדת !!!
כי אם אתה קונה היום כמו שגברת ח"ש מציעה - דירה ביותר מארבע מיליון
שהיא לכאורה לפי המחיר היקר של מחר
אז כבר היום אחרי המיסים , תיווך , ליויי ,משכנתא , ריבית , ועוד ..
אתה כבר מניח כאן מעבר למחיר של הדירה כחצי מיליון שקל של התשלומים הנלווים !!!
ואם אכן כבר היום הדירה נמכרת ביותר כסף , אז בסוף אתה ככל הנראה פשוט תפסיד !!!!
וחבל .

א.מי אמר שאתה צריך להרוויח משהו? קונים דירה למגורים לא לשם רווח(להשקעה אני חושב שכולם כולם מודים במצב הנוכחי שלא כדאי כשיש מיסים של 8 אחוז)

אתה רציני ?

מי קונה דירה למגורים בחולון ? בת ים ? נתניה ? אשדוד ? אור יהודה ? וכדומה
אנחנו מדברים על כל היועצים שדואגים לנו איך לחיות ברווחה כלכלית ולחתן ילדים , ומדובר כאן על אנשים שכבר יש להם דירה וזה דירה שניה (לפחות...)

ב.אם אתה חושב שכל היועצים למינהם כאלה מתוחכמים שיצליחו להערים על האנשים לקנות היום במחיר של מחר
אז למה שלא תניח שהם גם יצליחו לגרום לאנשים לקנות מחר במחירים של מחרתיים??

פשוט מאוד כי כל המושג הלעוס הזה של פריסיילים הוא תכלס' חדש
היום זה הטרנד ,ולכן אפשר להפיל אנשים (וכבר כתבתי בעבר על איזה פרוייקט בעיר ימים הצעירה שנמכר ב 7% בלבד ללא הלוואת קבלן ועם אפשרות הסבה וכו'
אבל במחיר של בין 200 ל300 אל"ש יותר ממחיר השוק !!! , אז כן , זה נקרא להפיל )
והיום עוד אפשר להפיל אנשים

אבל עוד שנתיים כשהם יגלו את הברוך...
נראה לי שכבר יהיה קשה לעבוד עליהם עוד פעם ולמכור להם מחר במחיר של מחרתיים


אולי צריך לעשות מגבית , לאסוף כסף ,ולקנות שטח פירסום ביתד של יום שלישי
ולרשום שם את כל הנתונים אודות הדימיונות של הפריסיילים .

(שלפחות יהווה קונטרה , אל מול שלל הפירסומות הנוצצות שכבר יש שם... )

שלהבנתי עדיין לא היה כאן מישהו אחד שאכן ממליץ לקנות בכל השיווקים האלה של הפריסליים האלה


(חשוב לי להדגיש שאם יהיה פריסייל אמיתי אולי אני כן ימליץ , אבל עכשיו כל המשווקות והמשווקים משווקים פרוייקטים לעוסים - אתה יכול לבד למצוא אותם ברשת , שאין בהם באמת הורדה במחיר , וכנ"ל)

 

[די]

יש כבר משהו יותר חדש
"טרום פריסייל"
ביתד נאמן היום

 

[shimשימי]

לא מדוייק לכתוב רק " שלא הרווחת"
פשוט הפסדת !!!
כי אם אתה קונה היום כמו שגברת ח"ש מציעה - דירה ביותר מארבע מיליון
שהיא לכאורה לפי המחיר היקר של מחר
אז כבר היום אחרי המיסים , תיווך , ליויי ,משכנתא , ריבית , ועוד ..
אתה כבר מניח כאן מעבר למחיר של הדירה כחצי מיליון שקל של התשלומים הנלווים !!!
ואם אכן כבר היום הדירה נמכרת ביותר כסף , אז בסוף אתה ככל הנראה פשוט תפסיד !!!!
וחבל .

לדעתי לא הוגן להתקיף אותה בלי לשמוע את דעתה
מהרושם שלי
בניגוד לאחרים

היא דווקא אמינה ,ישרה ואמיתית

אתה רציני ?

מי קונה דירה למגורים בחולון ? בת ים ? נתניה ? אשדוד ? אור יהודה ? וכדומה
אנחנו מדברים על כל היועצים שדואגים לנו איך לחיות ברווחה כלכלית ולחתן ילדים , ומדובר כאן על אנשים שכבר יש להם דירה וזה דירה שניה (לפחות...)

תראה בכנות הטענות האלה מתמחזרות וחבל למחזר אותם
אני כמעט משוכנע שאם לפני -3- שנים הייתי אומר לך
שבזמן מלחמה
בריבית גבוהה
המחירים למשל בבני ברק ל3 חדרים יעברו את 2 מיליון

הייתה מסתכל עלי
מסובב את האצבע סביב הרקה

למעשה היום דיברתי עם מכר שקנה דירה בגינות דוד 3 חדרים
ב2.52 מיליון שקל!!!!!!!

בעייני זה הזיה
והוא לוקח משכנתא של מיליון וחצי
הכיצד?

לא שאלתי
אבל זה המציאות

פשוט מאוד כי כל המושג הלעוס הזה של פריסיילים הוא תכלס' חדש
היום זה הטרנד ,ולכן אפשר להפיל אנשים (וכבר כתבתי בעבר על איזה פרוייקט בעיר ימים הצעירה שנמכר ב 7% בלבד ללא הלוואת קבלן ועם אפשרות הסבה וכו'
אבל במחיר של בין 200 ל300 אל"ש יותר ממחיר השוק !!! , אז כן , זה נקרא להפיל )
והיום עוד אפשר להפיל אנשים

אני יוצא מתוך נקודת הנחה שלמי שיש כל כך הרבה כסף
הוא לא כל כך מטומטם כמו שאתה מנסה להציג אותו

אבל עוד שנתיים כשהם יגלו את הברוך...
נראה לי שכבר יהיה קשה לעבוד עליהם עוד פעם ולמכור להם מחר במחיר של מחרתיים

עוד שנתיים
בדיוק כמו שאיימו לפני שנתיים
בא נמתין
ונהיה חכמים

ושוב רובא דרובא לדעתי פה בפורום
ואני משוכנע שלא מתווכחים שלא כדאי לקנות דירה להשקעה
יש אופציות יותר טובות