מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[בית שמשניק]

ובכלל, האם ממוצע המחירים שנוהגים לשאוב ממדלן רלוונטי לצור הדסה ומקומות דומים?
מבדיקה שלי, רוב העסקאות בצור הדסה היו בקוטג'ים ודו-משפחתי עם בריכות.
ולא רק שם, בכל יישוב לא גדול צריך לבדוק פרטנית מה בדיוק נמכר לפני שמשווים תפוחים ואגסים.

הערה נכונה. הנתונים של מדלן באמת פחות רלוונטיים לצור הדסה.
אבל אני השוויתי לפי הערכת השמאי על הפרוייקט הספציפי שבהגרלה, כך שזה אמור לתת תמונה יחסית מדוייקת.

 

[בית שמשניק]

הערה חשובה בקשר לסיכויי הזכיה לבני מקום בבית שמש ובכל המקומות.
באתר https://better-dira.netlify.app/?isExternal=true המחשב את סיכויי הזכיה, הנתון של הסיכויים לבני המקום אינו מדוייק, וצריך לדעת שהסיכויים נמוכים יותר בכ23%. (כלומר, אם כעת מופיע שהסיכוי לבני מקום בבית שמש הוא 37.3%, האמת היא שסיכוי הוא רק 28.72%).
הסיבה לכך היא שהאתר הנ"ל מחשב את הסיכויים לפי ההקצאה המקורית לבני מקום העומדת על כ35% מסך הדירות הכולל בכל יישוב. הבעיה היא שבעקבות גזירת המילואימניקים (20%) והנכים (3%), אם האוכלוסיות הנ"ל אכן ממלאות את ההקצאות שניתנו להם (מה שקורה בכל המקומות), זה בא על חשבון הדירות המוקצות לבני המקום, והמספר שלהן פוחת ל27% (החוק אומר שצריך להשאיר 50% מהדירות לחיצונים), וממילא סיכויי הזכיה שלהם צוללים בהתאם.
עצוב, אבל זה מה יש.

 

[די]

לכאורה בני מקום משתתפים גם בהגרלה של בני המקום וגם בהגרלה של ה"חיצוניים"

 

[מאמימוש]

לכאורה בני מקום משתתפים גם בהגרלה של בני המקום וגם בהגרלה של ה"חיצוניים"

ברור
אבל נראה לי שטל זכריה לוקח את זה בחשבון.

 

[זכויותינו]

איך נרשמים לכל ההגרלות באותה עיר?

אתה נכנס לכל הגרלה בנפרד בכפתור להרשמה

 

[יעקב הרמתי]

בצור הדסה דירת 3 חדרים רגילה ללא אופציות נמכרת ב1,800,000 (כך אמר לי תושב)

 

[בית שמשניק]

הערה חשובה בקשר לסיכויי הזכיה לבני מקום בבית שמש ובכל המקומות.
באתר https://better-dira.netlify.app/?isExternal=true המחשב את סיכויי הזכיה, הנתון של הסיכויים לבני המקום אינו מדוייק, וצריך לדעת שהסיכויים נמוכים יותר בכ23%. (כלומר, אם כעת מופיע שהסיכוי לבני מקום בבית שמש הוא 37.3%, האמת היא שסיכוי הוא רק 28.72%).
הסיבה לכך היא שהאתר הנ"ל מחשב את הסיכויים לפי ההקצאה המקורית לבני מקום העומדת על כ35% מסך הדירות הכולל בכל יישוב. הבעיה היא שבעקבות גזירת המילואימניקים (20%) והנכים (3%), אם האוכלוסיות הנ"ל אכן ממלאות את ההקצאות שניתנו להם (מה שקורה בכל המקומות), זה בא על חשבון הדירות המוקצות לבני המקום, והמספר שלהן פוחת ל27% (החוק אומר שצריך להשאיר 50% מהדירות לחיצונים), וממילא סיכויי הזכיה שלהם צוללים בהתאם.
עצוב, אבל זה מה יש.

מצד שני יש גם נקודת אור מסויימת, שהאתר הנ"ל כנראה מחשב את סיכויי החיצוניים נמוך יותר מסיכוייהם האמיתיים, כי מה שנגרע מבני המקום הולך אליהם.

לדוגמא, אם יש הגרלה בעיר מסויימת על 100 דירות, לפי הנתונים היבשים החלוקה היא כדלהלן:
35 דירות לבני מקום
20 דירות למילואימנקים
3 דירות לנכים
42 דירות (מה שנותר) לחיצוניים.

אולם לפי התקנות המחייבות 50% מהדירות לחיצוניים החלוקה הסופית היא כדלהלן:
27 דירות לבני מקום
20 דירות למילואימניקים
3 דירות לנכים
50 דירות לחיצוניים.

כמדומני שהאתר הנ"ל מחשב את הדירות לחיצוניים לפי אופציה א' (הנתונים היבשים) ולא לפי אופציה ב' (הנתונים האמיתיים), וא"כ סיכויי החיצונים בכל ההגרלות עולה ביחס מ42 ל50 כלומר ב19%. כך שאם הסיכוי לחיצוניים בבית שמש עומד כרגע על 9.2%, הסיכוי האמיתי שלהם הוא 10.94.

 

[פרישמן]

כמקום ראשון ברשימת ההמתנה הזכיה שלך שם היא וודאית. השאלה היא אלו דירות יישארו לך לבחירה, והתשובה היא שכנראה הדירות הגדולות, האמורות לעלות בהגרלה הנ"ל כ2.1M (במקום כ2.7 במחיר השוק)
אם יש לך את היכולת להיכנס לעסקה כזו מה טוב, אבל אם זה קשה לך, לכאורה כדאי להירשם למקומות רווחיים לא פחות במחירי השקעה נמוכים יותר.

מצטרף לדבריך ועשיתי כעצתך. אחרי בדיקה של הנתונים באלעד וגם בגלל שהזכייה הייתה במקום גבוה אין טעם להיכנס להרפתקה שם במחיר הנ"ל כשיש הרבה הגרלות וייפתחו בדצמבר עוד.. מה גם שמישהו אולי ממש שמח לקבל אתמול הודעה על זכייה באלעד..

 

[אמא של לייבי]

ובכלל, האם ממוצע המחירים שנוהגים לשאוב ממדלן רלוונטי לצור הדסה ומקומות דומים?
מבדיקה שלי, רוב העסקאות בצור הדסה היו בקוטג'ים ודו-משפחתי עם בריכות.
ולא רק שם, בכל יישוב לא גדול צריך לבדוק פרטנית מה בדיוק נמכר לפני שמשווים תפוחים ואגסים.

בדקתי שוב במדלן ומה שראיתי זה דירות בקומה 4/3 או 1 באיזור ה27,000 למטר. כך שלא מדובר בוילות עם חצר ענקית שמעלה כמובן את המחיר למטר ולא נראה לי שיש בריכות בקומה 1/3/4 עיין שם

https://www.madlan.co.il/%D7%A6%D7%95%D7%A8-%D7%94%D7%93%D7%A1%D7%94-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C

 

[פרישמן]

@100לפת , בהחלט לא ברור לשם מה צריך את ההדגשה של 'צביון חרדי'
אולי זה בכל זאת מזרז אותנו להירשם דווקא לשם?

צביון חרדי זה מאוד משמעותי בבנייה, כשלפי החוזה מול רמ"י זה צריך לכלול מאפיינים דתיים.
כלומר: תהיה מעלית שבת בבניין ומרפסת סוכה בכל דירה. לעומת מקומות אחרים שלא בטוח שזה יהיה ותלוי בשאר הדיירים או בבחירת הדירה

 

[יעקב הרמתי]

צביון חרדי זה מאוד משמעותי בבנייה, כשלפי החוזה מול רמ"י זה צריך לכלול מאפיינים דתיים.
כלומר: תהיה מעלית שבת בבניין ומרפסת סוכה בכל דירה. לעומת מקומות אחרים שלא בטוח שזה יהיה ותלוי בשאר הדיירים או בבחירת הדירה

זה כבר הוראות לקבלן, השאלה היא האם צריך לכתוב את זה באתר עם הדגשה?

 

[אמא של לייבי]

צור הדסה אכן ממוקמת באיזור הרבה יותר מרכזי מבית שאן הפריפריאלית, וגם גבוהה ממנה הרבה יותר מבחינה סוציואקונומית, אבל חשוב לדייק יותר בנתונים, כדי לקבל את ההחלטה הנכונה לאן להירשם:
1. המחיר הצפוי לדירת 100 מ"ר בצור הדסה גבוה הרבה יותר ממה שכתבתם, ועומד על בין 1.58M בהגרלה הכי זולה ל1.69M בהגרלה הכי יקרה (עיין בטבלאות טל זכריה הנעוצות בראש הפורום), כך שהרווח הצפוי שם עומד על בערך 500K, ולא על מיליון+ (עיין גם בטבלת @למה זה תשאל לשמי לעיל).
2. בבית שאן דירה בגודל הנ"ל עתידה לעלות 590K (מיליון ש"ח פחות!), והרווח עליה צפוי להיות לכל הפחות כ450K, ובתוספת מענק של 40K שניתן שם, הגענו לסכום רווח דומה לצור הדסה בהשקעה נמוכה יותר לאין ערוך.
3. סיכויי הזכיה בבית שאן גבוהים בדיוק פי 2 מבצור הדסה. כרגע: בבית שאן 1 מתוך 29 זוכה, ובצור הדסה 1 מתוך 58 זוכה (הסיכויים ילכו וייפתחו ב2 המקומות - אבל היחס ביניהם יישמר).

לא מצאתי את מה שכתבת לי על טל זכריה
אך ממה שבדקתי בצור הדסה יש הנחה של 500K או 25% הנמוך מביניהם כך שזה יוצא אפילו פחות ממה שכתבתי: 1,150,000 לפי החישוב הנחה של 500K על 1,600,000.
מצב שני בבית שאן דירת 100 מטר אמורה לעלות 590K במקום 1,200,000 כך שזה יוצא הנחה של 600K, לפי 12,000 למטר בשוק החופשי כך נראה ממדלן בחיפוש יסודי ובניטרול הדירות שנמכרו שם ממחיר למשתכן

לגבי שאלתי לקמן יש למישהו תשובה?

השאלה מה דינה של השכונה שתיבנה שם הרי זה סה"כ ישוב ואולי אין לדמות מילתא למילתא? מה אתם אומרים?

לגבי סיכויי הזכיה אפילו אם יש לך סיכוי אחד על 2 שאתה יכול לזכות יש מצב שתמיד תפספס את הזכייה כך שצריך לתלות ברצון השם וא"כ אפשר להיכנס להגרלות שוות גם במקרה שהסיכוי אפסי, כך תמיד עשיתי, עד שזכיתי לאחר תפילות ברמות.

 

[פרישמן]

זה כבר הוראות לקבלן, השאלה היא האם צריך לכתוב את זה באתר עם הדגשה?

כן. כי מי שלא רוצה מעלית שבת או כיור כפול או הפרדה בין הסלון למטבח שלא ירשם להגרלות האלה. אבל מרפסת סוכה פחות משנה

 

[קפה ועוגה]

רק שאלה קטנה,
האם בן מקום צריך לעדכן ? או שמא מדובר בנתונים שמתעדכנים אוטומטית ?
(לפני נישואי התגוררתי בבית שמש, לפני כשנה...)

אוטומטי

אפילו שזה היה לפני נישואים ?

כן. תסתכלו במכתב אישור הזכאות, או באזור האישי באתר, שם מופיע היכן אתם זכאים כבני המקום.

 

[קפה ועוגה]

כבר נפתח ההרשמה ?

כן.
ייסגר בב' חשוון תשפ"ה.

 

[קפה ועוגה]

כילח"נ

שו הדא?

 

[קפה ועוגה]

@בית שמשניק
אנחנו נרשמים פעם ראשונה - בני מקום בבית שמש (אחרי כמה שנות המתנה כמשפרי דיור)
יש לי כמה שאלות לפני ביצוע הרישום אשמח למי שיודע לענות.
האם צריך להרשם להגרלה בכמה פרויקטים?
האם אפשרי לבחור רק בעיר אחת?
איך אנחנו יודעים איזה מהפרויקטים שמוצעים בבית שמש הם פרויקטים "שווים"?
מדובר בדירה למגורים ולא להשקעה. (בעז"ה כמובן)

אפשר לבחור 3 ערים, בכל אחת מהערים תירשמו לכלל ההגרלות, כל פרויקט בהגרלה הוא בהנחה משמעותית לאין ערוך ממחיר השוק!

 

[קפה ועוגה]

איך נרשמים לכל ההגרלות באותה עיר?

באותה הדרך בה אתה נרשם להגרלה הראשונה [לוחץ על 'להרשמה']
אתה נרשם גם להגרלה הבאה אחריה, ולזו שאחריה, וכו', עד שמשתנה שם העיר...

 

[קפה ועוגה]

לגבי סיכויי הזכיה אפילו אם יש לך סיכוי אחד על 2 שאתה יכול לזכות יש מצב שתמיד תפספס את הזכייה כך שצריך לתלות ברצון השם וא"כ אפשר להיכנס להגרלות שוות גם במקרה שהסיכוי אפסי, כך תמיד עשיתי, עד שזכיתי לאחר תפילות ברמות.

ברור שהכל תלוי ברצון ה', עדיין, למה נרשמים בכלל להגרלות? הרי אם ה' רוצה לתת לי דירה הוא צריך שאני יירשם להגרלה? זה מה שחסר לו?
אלא מה, נרשמים בגלל השתדלות, כי זה התפקיד שלנו, ובמקביל כמובן להתפלל. ולהיכנס להגרלה שהסיכוי בה הוא אפסי זה לא השתדלות נכונה, ובאותה מידה בדיוק ניתן להירשם ללוטו.
זה שאתם זכיתם ברמות, מזל טוב ובשעה טובה, עדיין אין להסיק מכאן להמליץ להירשם למקומות עם סיכויים אפסיים.

 

[יעקב הרמתי]

כן. כי מי שלא רוצה מעלית שבת או כיור כפול או הפרדה בין הסלון למטבח שלא ירשם להגרלות האלה. אבל מרפסת סוכה פחות משנה

את זה כתבתי כבר שזה מועיל שהציבור החרדי יישם לשם, השאלה אם שווה את הנזק