התייעצות האם מחירי הדירות בירושלים לקראת קיפאון

[הוראת שעה]

רוממה זה מרכז העיר, כנ"ל גם קרית משה.
רמות ובית וגן, למרות שהן קצת בקצוות העיר, הן שכונות חרדיות, ולכן מבוקשות מאד בציבור הזה.
השאלה שלי היא בעיקר לגבי תלפיות/ארנונה/גילה, וכן גם לגבי קרית מנחם/עיר גנים. לא רואה כרגע עשרות אלפי אנשים שמוכנים לשלם מעל 30K למ"ר בשביל התענוג הגדול לגור בשכונות הללו, אבל יתכן מאד שאתבדה.

אכתוב את זה בקצרה השכונות האלו הולכות להיות מרכז בפני עצמם
(בוודאות לגבי קריית מנחם עיר גנים אני כותב את זה מהתרשמות שלי כמי שעובר שם כמעט כל יום בחצי שנה האחרונה,אכן לגבי גילה וכו' אין לי מושג)

 

[evyatar19]

נכון מאד.
הפקפוק העיקרי שלי הוא לגבי השכונות שבקצוות ירושלים (ולא במרכזה) - קרית יובל, קרית מנחם, תלפיות, ארנונה, גילה וכו'.
מי למען ה' יאכלס את עשרות אלפי הדירות המתוכננות שם במחירי השוק הגבוהים הנהוגים כיום?
אלו לא איזורים של חרדים, לא של חוצניקים, או בעלי ממון אחרים, וגם החילונים לא ממש מתים על השכונות הללו (במחירים הללו הם יעדיפו לכאורה ללכת למרכז הארץ).
האם יש משהו שהיזמים יודעים שאנחנו מפספסים???

ברוב השכונות שהזכרת אתה צודק.
אבל קרית יובל הוא כן על גבול שכונה חרדית וגם חוצניקית. לא דוברי אנגלית, אלא צרפתיים ודרום אמריקאים.
בנוסף הוא צמוד ממש לבית וגן שהוא מרכז חרדי לכל דבר, והמחירים בהתאם.
היזמים שבונים בקרית יובל מתכננים למכור לציבור צרפתי ודרום אמריקאי עמיד.

 

[evyatar19]

רוממה זה מרכז העיר, כנ"ל גם קרית משה.
רמות ובית וגן, למרות שהן קצת בקצוות העיר, הן שכונות חרדיות, ולכן מבוקשות מאד בציבור הזה.
השאלה שלי היא בעיקר לגבי תלפיות/ארנונה/גילה, וכן גם לגבי קרית מנחם/עיר גנים. לא רואה כרגע עשרות אלפי אנשים שמוכנים לשלם מעל 30K למ"ר בשביל התענוג הגדול לגור בשכונות הללו, אבל יתכן מאד שאתבדה.

השכונות האלו היום לא מבוקשות משום שהם ישנות. מה הקשר בין הביקוש היום לבין הביקוש אחר שהשכונות התחדשו?

 

[evyatar19]

צריך לקחת בחשבון גם פיתוחו של רובע הכניסה שאמור להשפיע הרבה על ביקוש של הציבור הכללי בעיר.

 

[בונה אתרים]

רוממה זה מרכז העיר, כנ"ל גם קרית משה.
רמות ובית וגן, למרות שהן קצת בקצוות העיר, הן שכונות חרדיות, ולכן מבוקשות מאד בציבור הזה.
השאלה שלי היא בעיקר לגבי תלפיות/ארנונה/גילה, וכן גם לגבי קרית מנחם/עיר גנים. לא רואה כרגע עשרות אלפי אנשים שמוכנים לשלם מעל 30K למ"ר בשביל התענוג הגדול לגור בשכונות הללו, אבל יתכן מאד שאתבדה.

נכון מאד.

הביקוש הגדול בשכונות החרדיות זה מחוצניקים קלאסים חסידים,
או ליטאים חוצניקים קלאסים שרוצים לגור ליד חסידים כמו בעלז,
שקרובים אליהם במנטליות,
וגם הם משרים את האווירה שהם חיפשו למצוא בארץ,
ולא ליד ליטאים ישראלים צברים.

אם זה זה לא מסתדר להם הם עוברים לבית שמש
שגם שופעת עם קהילות חסידיות.

 

[evyatar19]

לא הייתי מכליל את כל ירושלים (גם לא החרדית)

אתה מוזמן לראות למשל את נתוני הדשדוש של שכונת הר נוף
על אף היותה שכונה חרדית המזוהה יותר עם חוצניקים
ועל אף היותה ללא שום פרויקטים חדשים בעשור האחרון
ועל אף פתיחת כביש הגישה הישיר כביש 16 למרגלות השכונה...

להלן גרף עדכני ממדלן:
צפה בקובץ המצורף 1798726
התפרסם היום:
בפילוח לפי מחוזות נרשמו שינויי המחירים הבאים: ירושלים (0.5%-), צפון (0.4%), חיפה (1.6%), מרכז (0.4%), תל אביב (0.1%) ודרום (0.3%). מחירי הדירות החדשות עלו ב-1.3%.

האטה בקצב עליית מחירי הדירות: התייקרות נוספת של 0.3% בחודש

מנתוני הלמ"ס עולה כי מחירי הדירות עלו ב-0.3% ביולי-אוגוסט 24' לעומת יוני– יולי 2024. בירושלים נרשמה ירידה של 0.5%, בת"א עלייה של 0.1%...

www.nadlancenter.co.il

ביקוש של צעירים חוצניקים בהר נוף הוא אפסי.
סוג החוצניקים שהתיישבו שם לפני 30 שנה אינם בשוק היום.

 

[evyatar19]

נכון מאד.

הביקוש הגדול בשכונות החרדיות זה מחוצניקים קלאסים חסידים,
או ליטאים חוצניקים קלאסים שרוצים לגור ליד חסידים כמו בעלז,
שקרובים אליהם במנטליות,
וגם הם משרים את האווירה שהם חיפשו למצוא בארץ,
ולא ליד ליטאים ישראלים צברים.

אם זה זה לא מסתדר להם הם עוברים לבית שמש
שגם שופעת עם קהילות חסידיות.

מה שכתבת נכון מאוד לגבי דוברי אנגלית, לא לגבי צרפתיים ודרום אמריקאים שמחפשים ירושלים עיר הקודש, ולא חצרות החסידים.

 

[java]

אם לא יותר.

נכון, והרבה יותר.
3.2 זה דירת 4 חדרים מרווחת במתחרדים, לא בהר נוף.

וסתם ככה, כל כמה שנים יש נביאי זעם או נחמה שמודיעים שאוטוטו המחירים בירושלים יורדים,
כל פעם מסיבה אחרת.
ולא רק שלא רואים את זה, ממשיך לקרות ההיפך וההיפך.

 

[הבריסקער הנודד]

צריך לקחת בחשבון גם פיתוחו של רובע הכניסה שאמור להשפיע הרבה על ביקוש של הציבור הכללי בעיר.

מאוד נכון.
גם פותחים שם 60,000 מקומות עבודה חדשים של חברות ענק - כך על פי הפרסומים.
תכלס' אין על ירושלים
היום פגשתי חבר שגר באשדוד ומספר לי שמישהו שאל אותו אם היית יכול היית קונה בירושלים? אמר לי כמעט נתתי לו אגרוף... כאילו מה השאלה???
זה לא יפה לזרות מלח על הפצעים - אבל כל הכותבים הנפלאים למיניהם אם רק היו יכולים כולם רוצים ירושלים
תשמעו את זה, זה מדהים ומרגש:

- YouTube

Auf YouTube findest du die angesagtesten Videos und Tracks. Außerdem kannst du eigene Inhalte hochladen und mit Freunden oder gleich der ganzen Welt teilen.

www.youtube.com

 

[הוראת שעה]

נכון מאד.

הביקוש הגדול בשכונות החרדיות זה מחוצניקים קלאסים חסידים,
או ליטאים חוצניקים קלאסים שרוצים לגור ליד חסידים כמו בעלז,
שקרובים אליהם במנטליות,
וגם הם משרים את האווירה שהם חיפשו למצוא בארץ,
ולא ליד ליטאים ישראלים צברים.

אם זה זה לא מסתדר להם הם עוברים לבית שמש
שגם שופעת עם קהילות חסידיות.

מותר לי לחלוק?
ליטאים חוצניקים קלאסים קנו ברמת אשכול ובית שמש לא כי זה ליד בעלז שלא קרובה אליהם במנטליות. כך שאם יקנו שם קהילה או שניים אמריקאיות השאר יבואו בעיקבותיה. אבל האמת? זה בכלל לא השוק שהיזמים מכוונים איליו
השאלה שנשאלה היא מדוע שאנשים (מודרנים חרדים או חילוניים)ישלמו 30k למ"ר ועל זה עונים שזה הולך להיות איזור חדש ומפותח עם מגדלי יוקרה. מה שהביאו את רוממה או רמות זה רק בתור משל איך אפשר להפוך שכונה ישנה לחדשה ומבוקשת.את החילוני לא מעניין הטישים. אבל אם חסכו לו נסיעה לקניון(כי יש לו את כל החנויות מתחת לבית) והוא גר במגדל יוקרתי עם בריכה ובית קפה צמוד וזה גם על ציר הרכבת אין שום סיבה שהוא לא ישלם על זה 30k
(ואם הוא עובד בהדסה אז בכלל עד היום לא היה לו באיזור העבודה משהוא ראוי והיום יש לו.)
בהערת אגב למרות שזה לא נושא האשכול נשגב מבינתי איך בבית שמש עשו מלחמת חורמה על מגדלים. ובירושלים וויתרו מראש זה ברור שאפשר להגיד קדיש על כל ההתחרדות שם ובכלל על השליטה החרדית במועצת העיר בעשור הבא.החישוב פשוט אם מקומה 8 ומעלה זה לא אנשים שיצביעו אגודה דגל או ש"ס אפילו אם הם שומרים שבת..וכל מגדל זה כמה וכמה בנינים חרדיים בשכונה קלאסית..)

 

[Panda]

מה המחירים ב SOHO ?
תכלס איפה בירושלים יש עכשיו 20-80?

 

[GPS]

ביקוש של צעירים חוצניקים בהר נוף הוא אפסי.

הסיבה שאין שם קהל גדול של חוצניקים צעירים
זה משום שהיצע הדירות נמוך
אבל בפועל כל דירה שניה שנמכרת שם
היא לחוצניקים,
כן, גם כיום, מידיעה.
(אגב, אני תושב הר נוף לשעבר ואני מכיר את השטח היטב).

אז נכון שהמסות הגדולות של החוצניקים
זה במרכז העיר בואכה רמת אשכול,
אבל בהחלט הייתי מצפה ששכונה כמו הר נוף
שבה יש זיהוי יתר עם חוצניקים ויש היצע דירות נמוך
תיצור ביקוש גבוה וממילא תביא לעליית ערך
או לכה"פ שוויון אך לא ירידה במחיר!

וכאמור שכונת הר נוף זה רק דוגמא,

ללמדנו שאכן קורה משהו בירושלים...

 

[די]

היום פגשתי חבר שגר באשדוד ומספר לי שמישהו שאל אותו אם היית יכול היית קונה בירושלים? אמר לי כמעט נתתי לו אגרוף... כאילו מה השאלה???

בציבור החרדי בדרך כלל הילדים הולכים לגור ליד ההורים
מי שההורים שלו לא מירושלים, הרבה פעמים הוא לא ילך לגור שם, גם אם זה יהיה יותר זול.
לגבי הציבור הכללי לכאורה מעדיפים את גוש דן (לא רק ת"א).

 

[תודה לד'!!]

בהערת אגב למרות שזה לא נושא האשכול נשגב מבינתי איך בבית שמש עשו מלחמת חורמה על מגדלים. ובירושלים וויתרו מראש זה ברור שאפשר להגיד קדיש על כל ההתחרדות שם ובכלל על השליטה החרדית במועצת העיר בעשור הבא.החישוב פשוט אם מקומה 8 ומעלה זה לא אנשים שיצביעו אגודה דגל או ש"ס אפילו אם הם שומרים שבת..וכל מגדל זה כמה וכמה בנינים חרדיים בשכונה קלאסית..)

בנוה יעקב ופסגת זאב באמת יש מלחמות עולם על זה,
בקרית יובל ודומיה יש הסדרים להתאים את המגדלים גם לשומרי (מעלית) שבת.
ההבדל שבבית שמש שכונה עם מגדלים זה שכונה שמגודרת שתהיה לחילונים ולכן זה נזק תודעתי שיכול להזיק מאוד לאופי השכונות.
בירושלים צריך לדון כל שכונה לגופה אבל ברוב המקרים זה לא ייפגע באופי השכונות אם זה יותאם למקום, כלומר שבאזור שיש כאלו שמקילים במעלית שבת המגדלים לא יזיקו כי ממילא אלו התושבים, ובמקומות שלא אלו התושבים יש דרישה ציבורית להתאים את הבניה לאלו שלא נזקקים למעלית שבת.

 

[קאצנעלנבויגן]

מה ששמעתי ממתווך שמכר שם דירות
נמכרו כמה עשרות דירות (הוא לבד מכר שם מעל 10 דירות)

אבל יש לקחת בחשבון שחלק גדול מהדירות נמכרו לחרדים שקנו להשקה ולא לגור שם, שמעתי ממישהו שהלך למשרד המכירות שלהם להתעניין על דירה להשקעה והמשווקת הראשית אמרה לו שדווקא מתאים לו לקנות שם משום שהרבה חרדים קנו כבר בפרויקט הזה

 

[שתים]

מה דעתכם על רמת אשכול?
שם גם יש המון התחדשות עירונית ופינוי בינוי
האם זה גם בסטטוס של ירמיהו?

רמת אשכול זה השיא של המחירים הגבוהים, אפילו יותר מרוממה.

הסיבה שאין שם קהל גדול של חוצניקים צעירים
זה משום שהיצע הדירות נמוך
אבל בפועל כל דירה שניה שנמכרת שם
היא לחוצניקים,
כן, גם כיום, מידיעה.
(אגב, אני תושב הר נוף לשעבר ואני מכיר את השטח היטב).

אז נכון שהמסות הגדולות של החוצניקים
זה במרכז העיר בואכה רמת אשכול,
אבל בהחלט הייתי מצפה ששכונה כמו הר נוף
שבה יש זיהוי יתר עם חוצניקים ויש היצע דירות נמוך
תיצור ביקוש גבוה וממילא תביא לעליית ערך
או לכה"פ שוויון אך לא ירידה במחיר!

וכאמור שכונת הר נוף זה רק דוגמא,

ללמדנו שאכן קורה משהו בירושלים...

אכן יש כמה תופעות מוזרות בשכונות בירושלים, גם בהר נוף וגם באזורים שונים ברוממה.
אני עוזרת למישהו למכור את הדירה שלו, דירה טובה במיקום איכותי ברוממה הישנה (לא בשיכונים), והמתווכים (שלדעתי לא מכירים את האזור מימינם ומשמאלם) מביאים לו מחירים שמתקרבים למחירי קרית משה המתפוררת והישנה עם פוטנציאל קלוש לפינוי בינוי.
או שמשווים את המחיר למחירי השיכונים באזור שנראים כמו עזה2.
לטענת אחד מהם הוא מכר דירה דומה באזור בערך ב3.2 מליון.
זה הזיה ממש כי אלה אזורים עם שכירות גבוהה מאוד, מי שקונה דירה כזו ומפצל ל2 יכול להשכיר כל יחידה ב7000, מה שאוטומטית אמור להעלות את מחירי הקניה.

גם הר נוף היא שכונה פי כמה איכותית מהשיכונים של גבעת שאול לדוגמא, עם תחבורה מעולה ורכבת שכמעט מגיעה לשם, והמחירים ביחסיות לא נראים כך.

המסקנה שלי היא שזה לא שוק רציונלי, ואם רוצים למכור בסכום גבוה צריך פשוט לחכות לקונה שירצה ויבין דווקא את האזור הזה.

 

[evyatar19]

מותר לי לחלוק?
ליטאים חוצניקים קלאסים קנו ברמת אשכול ובית שמש לא כי זה ליד בעלז שלא קרובה אליהם במנטליות. כך שאם יקנו שם קהילה או שניים אמריקאיות השאר יבואו בעיקבותיה.

הציבור באשכול מתבלבל בין ציבור אמריקאי של לפני 30-40 שנים וציבור צעיר של היום.
אין שום קשר.

לפני 30 שנים החוצניקים שקנו במקומות כמו הר נוף ובית שמש, קנו כדי להתיישב בארץ לצמיתות. הם לא חיפשו הווייה, אלא מקום מגורים. מקום שקט כמו הר נוף מתאים לזה.

החוצניק הצעיר של היום לא מחפש מקום שקט וצנוע לגדל ילדיו, אלא מקום של הווייה מסוימת,
או שהוא הסוג היותר סגור שמחפש הווייה מושפעת חסידים ובעיקר לא צברי,
או שהוא סוג יותר פתוח שלומד במיר ורוצה להיות ליד חבריו ברמת אשכול, שהוא הליכה של 5-7 דקות עד לשכונת בית ישראל.

זה בערך התמונה היום.
עוד הבדל גדול שאז החוצניקים שקנו בארץ לא היו עשירים, והיום זה בעיקר היותר עשירים.

 

[הוראת שעה]

הציבור באשכול מתבלבל בין ציבור אמריקאי של לפני 30-40 שנים וציבור צעיר של היום.
אין שום קשר.

אני מכיר טוב את ארה"ב על קהילותיה השונות וגם את הציבור הצעיר של היום
מה שכתבת נכון רק חלקית והאמריקאים של בית שמש והר נוף התרכזו דווקא בשכונות אלו כי שם היה את הווי שהם רצו
(אגב לפני זה היה את בית וגן וגם לרמות הייתה תקופה יפה של התיישבות חוצניקית.
ואכן האוכלוסיה של סנהדריה מורחבת שונה מרוממה וכל הסיבה שהם שם כי חברא חברא אית ליה

 

[ג.ס.]

מתחם הקליטה זה מה שדיברתי עליו בבן אליעזר וכל הכתבות מדברות על דיון בועדה שזה השלב הראשון יקח עוד 10 שנים פלוס מינוס שנראה את זה בשטח זה לא קרית יובל ומנחם שכל מקום יש מגדלים בשלבים של בנייה בפועל

פה אתה רואה בגילה 11 מתחמים של פינוי בינוי כשחלק מהם כבר נמצאים בשלב של התגדויות.
בסך הכל 5,370 דירות חדשות מתוכננות.

 

[אף פעם לא מאוחר מדי]

צריך לקחת בחשבון גם פיתוחו של רובע הכניסה שאמור להשפיע הרבה על ביקוש של הציבור הכללי בעיר.

מה הכוונה ?

המגדלים שנבנים כעת ברובע הכניסה של 'קנדה ישראל' וכן של 'אקה נדל''ן' מזניקים את המחיר או להיפך ?