דיון מחירי הדירות לאן?

[ר' יהונתן]

הבנתי שבבני ברק הירידה דרמטית מאוד
בגינות דוד יש דירות שנמכרות ב 24 למטר

גם בפרויקט של רייסדור ברחוב הירקון כל מיני אנשים ניסו לעשות ''אקזיטים'' ועכשיו הם מנסים למכור ולהפסיד כמה שפחות...

 

[האברך ממיר]

קבלנים

קבלני הביצוע נשארו בלי רווח, ויזמי הנדל"ן נדרשים לפתוח את החוזים והכיס​

חברות הביצוע דורשות מהיזמים לפתוח חוזי בנייה סגורים וקבועים מראש, בשל התייקרויות בשוק מעבר למדדי הלמ"ס • תוספות התשלום מגיעות כיום לעד 5% מעלויות פרויקטים • בדניה סיבוס דורשים מלמ"ס לעדכן את המדדים, "ואם הדברים לא ייפתרו, נשקול הגשת בג"ץ"​

ענת דניאלי לבפורסם: 05:50עודכן: 09:20

ספוילר: הכתבה

בזמנים רגילים, יזמי נדל"ן סוגרים מול קבלני הביצוע את המחיר הסופי עבור הקמת פרויקט, ולכל היותר מצמידים אותו למדד תשומות הבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטסטיקה מדי חודש. אבל אנחנו לא בזמנים רגילים, והיזמים נאלצים כיום לפתוח מחדש גם חוזים סגורים, כדי לעדכן כלפי מעלה את מחירי הביצוע - וממילא גם להקטין את הרווח שהם יראו מהפרויקט.

בדוחות שפירסמה אפריקה ישראל מגורים, הוסיפה החברה התייחסות חריגה לתשלומים הנוספים שדורשים ממנה קבלני הביצוע. "על מנת לעמוד בלוחות זמנים למסירת דירות בפרויקטים של החברה או צמצום תקופת האיחור במסירה, אשר מקורה בקשיים שנגרמו בשל סגירת אתרי בנייה, צמצום כוח האדם (בשל איסור כניסה של עובדים פלסטינים) וייקור עלויות הביצוע, בוחנת החברה דרישות תשלום שקיבלה מקבלנים ביחס למספר פרויקטים בסכומים לא מהותיים. להערכת החברה העיכוב בהתקדמות העבודות בעקבות המלחמה וההוצאות לצמצומו אינם צפויים להיות מהותיים", נאמר בדוח.
עד כה, אישר דירקטוריון החברה תשלום בסך מצטבר של כ־2.1 מיליון שקל לדניה סיבוס (שגם היא מקבוצת אפריקה ישראל), בגין שני פרויקטים שבהם משמשת דניה סיבוס קבלן ראשי. נוסף לכך, אושר תשלום לשני קבלנים נוספים שאינם קשורים לחברה או לבעלי השליטה בה. בדוח ציינו כי התקבלו דרישות נוספות, והחברה בוחנת אותם.

מדד הלמ"ס לא משקף את ההתייקרות​

לפי גורמים רבים, פתיחת חוזים ותשלום נוסף לקבלני הביצוע הופכת לתופעה נפוצה. הקבלן אמנם "תקוע" עם חוזה סגור, אבל הוא מבהיר ליזם שרק תוספת תשלום תאפשר לו להשלים את הפרויקט במועד או בכלל, ו"אם לא נהיה תלויים אחד בשני, נהיה תלויים אחד ליד השני".

דניה סיבוס, מקבלני הביצוע הגדולים בישראל, התייחסה אף היא בדוחותיה לדרישות התשלום הנוספות. "במגזר הפרטי, החברה הגיעה בחלק מהפרויקטים להסכמות על מתווה פיצוי מוסכם. במגזר הציבורי, גופים ממשלתיים שונים פועלים להצגת מתווה ראשוני ו/או הסדרות רלוונטיות אחרות, שניתן להסתמך עליהם באופן חלקי ושעל בסיסם ייתכן ותוכל החברה להגיע להסכמות רחבות יותר בהמשך", נאמר שם. גורם בדניה סיבוס מציין כי "היזמים הבינו שהם מעדיפים להכניס יד לכיס ולפצות את דניה, במקום להתעכב עם פרויקטים. מזמינים גדולים פיצו אותנו בסכום של עד 5% יותר מהעלות בהסכמים. חברות יזמיות שפנינו אליהן והראינו להן את המספרים - שילמו את התוספות. מדובר על כ־140 מיליון שקל בכלל הפרויקטים".
גורמים בדניה סיבוס שולחים אצבע מאשימה ללשכה המרכזית לסטטסטיקה ול"עיוותים במדד תשומות הבנייה בישראל". לדבריהם, המדד הרבה יותר מזה שעליו מדווחת הלמ"ס (2.4% במדד תשומות הבנייה למגורים בשנה אחרונה) ובבחינה שביצענו הגענו לפערים משמעותיים". החברה מנהלת "דין ודברים" מול הלמ"ס, ובחודש הבא צפויה להתכנס ישיבת מועצה מיוחדת לדון בסוגיה, "ואם הדברים לא ייפתרו, נשקול הגשת בג"ץ בנושא".

"פועל סיני כבר מרוויח 1,600 שקל ליום"​

יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה בחברת אאורה, אומר כי ברבים מן המקרים הדרישות לתוספות תשלום מצד הקבלנים התבררו כמוצדקות. לדבריו, "במקומות שבהם יש דרישה מוצדקת של הקבלנים - אנחנו הולכים לקראתם. בפרויקטים שלנו שעובדים עם קבלני ביצוע גדולים ואיכותיים, הסטיות מינוריות ומתנהלים בצורה הוגנת בינינו ובין הקבלנים שעובדים איתנו".
בעלים של חברת נדל"ן אחרת, מספר שתוספת התשלום מגיעה לעד 5% מהעלויות: "פותחים הרבה חוזים. לפעמים זה נגמר בהחלפת החברה ולפעמים נגמר בהסכמה בטוב, תלוי בסיטואציה. בפרויקט שאנחנו מקימים בתל אביב קבלן הביצוע סיפר שאין לו רווחיות וקיבל תוספת של 1.5 מיליון שקל בהסכמה. הוא בונה בעוד שני פרויקטים שלנו. צריך להיות גם בן אדם ולא הגיוני שאני ארוויח והוא יסייים בלי שקל. פתחנו חוזי ביצוע בעוד מגה פרויקט, אבל לבסוף החלפנו את חברת הביצוע".

"המבצעים שוחקים את הרווח"​

בתחום ההתחדשות העירונית, שם היזם משלם במהלך הבנייה את עלויות שכר הדיירים למפונים, הלחץ לסיים את פרויקט הוא לא פעם גבוה יותר, וממילא גם הדרך להבנות חדשות מול הקבלן קצרה יותר.

אלכס מריאש, מנכ"ל חברת הכשרת היישוב התחדשות עירונית, מדגיש כי "בשנה האחרונה ישנה ירידה בקצב הבנייה, משך הבנייה מתעכב, והוצאות חריגות שוחקות את הרווחיות של היזמים, בנוסף למבצעי המימון שגם הם נוגסים ברווח. אבל מהצד השני, גם הקבלנים המבצעים נכנסו עם ציפייה לרווח קבלני מסוים. אנחנו כיזמים רואים את השחיקה שלהם, שנגרמת בעיקר בגלל העלייה בעלויות כוח האדם. אם בעבר היו משלמים לפועלים סביב 600־700 שקל ליום עבודה, היום כבר נתקלתי בפועלים סינים שמקבלים 1,600 שקל ליום עבודה. לצפות מהקבלן שמבצע להתמודד עם זה לבד, זה לא סביר. ויחד עם זאת, הפתרונות הם לא בהכרח להגדיל את הסכומים שמקבל הקבלן, אלא גם להקדים תשלומים ולהקל תזרימית".

אתם לא מפחדים להקדים תשלומים, ובסוף יקרוס קבלן הביצוע?
"אנחנו תמיד חוששים ובוחנים את האלטרנטיבות. בכל מקרה, בתימחורים חדשים של קבלני הביצוע אנחנו כבר רואים עליית מחירים".

מה יקרה עכשיו? היזמים יספגו את הנזק בדירות שכבר נרכשו וישליכו את זה על הרוכשים הבאים בתור?
ואלי ההיענות הנלהבת של היזמים:

יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה בחברת אאורה, אומר כי ברבים מן המקרים הדרישות לתוספות תשלום מצד הקבלנים התבררו כמוצדקות.

לצפות מהקבלן שמבצע להתמודד עם זה לבד, זה לא סביר. ויחד עם זאת, הפתרונות הם לא בהכרח להגדיל את הסכומים שמקבל הקבלן, אלא גם להקדים תשלומים ולהקל תזרימית".

היא בכלל היערכות להעליית המחירים הבאה שהם מתכננים:

בתימחורים חדשים של קבלני הביצוע אנחנו כבר רואים עליית מחירים".

 

[בית שמשניק]

מה יקרה עכשיו? היזמים יספגו את הנזק בדירות שכבר נרכשו וישליכו את זה על הרוכשים הבאים בתור?
ואלי ההיענות הנלהבת של היזמים:


היא בכלל היערכות להעליית המחירים הבאה שהם מתכננים:

כן, לצערי הכתבה הזו מאותתת על עליית מחירים צפויה - לפחות בציבור הכללי.
בציבור החרדי הקלאסי (לא חוצניקים) - יתכן שבאמת הגענו לתקרת זכוכית מסויימת.

 

[מירי11111]

גם בפרויקט של רייסדור ברחוב הירקון כל מיני אנשים ניסו לעשות ''אקזיטים'' ועכשיו הם מנסים למכור ולהפסיד כמה שפחות...

יש מידע יותר מדויק?
סקרנית לגבי דירות שישה חדרים בסביבה

 

[my sound]

כן, לצערי הכתבה הזו מאותתת על עליית מחירים צפויה - לפחות בציבור הכללי.
בציבור החרדי הקלאסי (לא חוצניקים) - יתכן שבאמת הגענו לתקרת זכוכית מסויימת.

זה נכון מאוד
הציבור החרדי הוא הציבור בעל שיעורי ההשתכרות הנמוכים ביותר באוכלוסייה
לעומת זאת בתחום הדיור דירה בפתח תקווה לדוגמא נמכרת ב 25% אחוז פחות מדירה דומה בבני ברק למרות קרבה זהה למרכזי התעסוקה בגוש דן
ושלא לדבר על התשתיות והפיתוח הסביבתי בבני ברק שנמוכים בעשרות מונים מהערים ליד
המסקנה היא שלא מן הנמנע שירידת מחירים של 20-30% אחוז היא אפשרית אם לא כורח המציאות
יש שיטענו שהיא כבר מתחילה לקרות בשטח

 

[ר' יהונתן]

מתווך בב''ב בשם קובי טורנהיים מודה שיש ירידת מחירים

 

[דג תמנון]

מתווך בב''ב בשם קובי טורנהיים מודה שיש ירידת מחירים

מעולה!
עכשיו הגיע הזמן להפנות זרקור למושג 'התכווצות הבועה' לעומת 'התפוצצות הבועה'.
הצלחת לשכנע אותנו שיש ירידת מחירים בבני ברק!
אבל!
אני משוכנע לחלוטין שיש מאות אם לא אלפי משפחות בבני ברק שמחכים על הגדר בדיוק לזה, שדירת 4 חדרים תעלה 2.2M, שדירת 3 חדרים תעלה 1.95M וברגע שזה יקרה כל מי שיצליח לתפוס דירה כזו יזנק אל השוק, ומה יקרה אז?
במילים אחרות - עד שלא תשכנע את כל באי ארץ הקודש לוותר על קנית דירה המחיר כל פעם ירד מעט ויקפא מיד שוב - במקרה הטוב.
אה, אלא אם כן תגדיל את ההיצע.

 

[חיה10]

מעולה!
עכשיו הגיע הזמן להפנות זרקור למושג 'התכווצות הבועה' לעומת 'התפוצצות הבועה'.
הצלחת לשכנע אותנו שיש ירידת מחירים בבני ברק!
אבל!
אני משוכנע לחלוטין שיש מאות אם לא אלפי משפחות בבני ברק שמחכים על הגדר בדיוק לזה, שדירת 4 חדרים תעלה 2.2M, שדירת 3 חדרים תעלה 1.95M וברגע שזה יקרה כל מי שיצליח לתפוס דירה כזו יזנק אל השוק, ומה יקרה אז?
במילים אחרות - עד שלא תשכנע את כל באי ארץ הקודש לוותר על קנית דירה המחיר כל פעם ירד מעט ויקפא מיד שוב - במקרה הטוב.
אה, אלא אם כן תגדיל את ההיצע.

לפי ההיגיון הזה המושג של ירידת מחירים אמיתית לא יכול להתקיים. לאור זה שירידת מחירים משמעותית קרתה מספיק פעמים, לפחות בעולם, הרי שהוא לא נכון. הטעם לכך הוא, שלא מעט פעמים אומרים אותם אלפי אנשים לעצמם כמו שחיכינו וירד נחכה עוד קצת ומאותן סיבות\סיבות אחרות ירד עוד. ומה שיקבע זה כמה אופציית הירידה הנוספת מול אופציית העלייה\הישארות במקום תיראה ריאלית.

 

[אמת מארץ תצמח]

מתווך בב''ב בשם קובי טורנהיים מודה שיש ירידת מחירים

@קובי טורנהיים

 

[דג תמנון]

לפי ההיגיון הזה המושג של ירידת מחירים אמיתית לא יכול להתקיים. לאור זה שירידת מחירים משמעותית קרתה מספיק פעמים, לפחות בעולם, הרי שהוא לא נכון. הטעם לכך הוא, שלא מעט פעמים אומרים אותם אלפי אנשים לעצמם כמו שחיכינו וירד נחכה עוד קצת ומאותן סיבות\סיבות אחרות ירד עוד. ומה שיקבע זה כמה אופציית הירידה הנוספת מול אופציית העלייה\הישארות במקום תיראה ריאלית.

אכן.
לא כפרתי במושג 'התפוצצות הבועה'.
צריך פשוט כל פעם לבחון את מכלול השוק והנסיבות ולדעתי מכיוון שההיצע בבני ברק באמת גדל, אבל לא דרסטית - נאלץ להסתפק כאן בהתכווצות .

 

[יצחק77]

מעולה!
עכשיו הגיע הזמן להפנות זרקור למושג 'התכווצות הבועה' לעומת 'התפוצצות הבועה'.
הצלחת לשכנע אותנו שיש ירידת מחירים בבני ברק!
אבל!
אני משוכנע לחלוטין שיש מאות אם לא אלפי משפחות בבני ברק שמחכים על הגדר בדיוק לזה, שדירת 4 חדרים תעלה 2.2M, שדירת 3 חדרים תעלה 1.95M וברגע שזה יקרה כל מי שיצליח לתפוס דירה כזו יזנק אל השוק, ומה יקרה אז?
במילים אחרות - עד שלא תשכנע את כל באי ארץ הקודש לוותר על קנית דירה המחיר כל פעם ירד מעט ויקפא מיד שוב - במקרה הטוב.
אה, אלא אם כן תגדיל את ההיצע.

א. בבני ברק בשנה רגילה נמכרו בממוצע +- 1100 דירות
בשנתיים האחרונות זה ירד לכ+-700 בשנה
רוב הביקוש לבני ברק הוא פנימי בשונה מבית שמש וכדו' שכל זו"צ מנסה מזלו שם
בבני ברק כרגע יש 1830 דירות חדשות לא מכורות + כ1000 יד שניה לא מכורות
ועוד מעל אלף דירות פינוי בינוי בשלבי טרום אישור או עליה לקרקע בכל האזורים בעיר
בנוסף הרבה מאוד שיושבים על הגדר ומחכים למכור ולקנות בתוך העיר ונבלמו בגלל עליית המחיר בעצם סיבוב בתוך העיר משום שכל רכישה משמעותה מכירה של דירה נגדית בעיר
לכן להערכתי יש מספיק דירות לכמה שנים של ביקוש בבני ברק
אם בעבר הפרקטיקה הייתה קודם לקנות / לתפוס דירה ורק אח"כ למכור, היום במצב הנוכחי כולם מבינים שזה הימור
וקודם מנסים למכור ואח"כ לקנות ואם המחיר ימשיך לרדת כולם בסוף יורידו את האף כדי למכור לכן סביר שזה יתעצם
איני חושב שתהיה קריסה פיצוץ וכדו' אבל תיקון משמעותי בהחלט
בסוף זה גם עניין של יכולת גם לקומבינות והונאה עצמית יש גבול
ואין הרבה אנשים שיכולים לשלם משכנתאות של 8000-10000 ש"ח
זה פשוט נגמר בסוף ,

 

[דג תמנון]

א. בבני ברק בשנה רגילה נמכרו בממוצע +- 1100 דירות
בשנתיים האחרונות זה ירד לכ+-700 בשנה
רוב הביקוש לבני ברק הוא פנימי בשונה מבית שמש וכדו' שכל זו"צ מנסה מזלו שם
בבני ברק כרגע יש 1830 דירות חדשות לא מכורות + כ1000 יד שניה לא מכורות
ועוד מעל אלף דירות פינוי בינוי בשלבי טרום אישור או עליה לקרקע בכל האזורים בעיר
בנוסף הרבה מאוד שיושבים על הגדר ומחכים למכור ולקנות בתוך העיר ונבלמו בגלל עליית המחיר בעצם סיבוב בתוך העיר משום שכל רכישה משמעותה מכירה של דירה נגדית בעיר
לכן להערכתי יש מספיק דירות לכמה שנים של ביקוש בבני ברק
אם בעבר הפרקטיקה הייתה קודם לקנות / לתפוס דירה ורק אח"כ למכור, היום במצב הנוכחי כולם מבינים שזה הימור
וקודם מנסים למכור ואח"כ לקנות ואם המחיר ימשיך לרדת כולם בסוף יורידו את האף כדי למכור לכן סביר שזה יתעצם
איני חושב שתהיה קריסה פיצוץ וכדו' אבל תיקון משמעותי בהחלט
בסוף זה גם עניין של יכולת גם לקומבינות והונאה עצמית יש גבול
ואין הרבה אנשים שיכולים לשלם משכנתאות של 8000-10000 ש"ח
זה פשוט נגמר בסוף ,

נתונים באמת יפים ואגב, פרושים בצורה מקצועית. השאלה היא: איפה זה יעצר? אתה חושב שפנינו להתפוצצות?

 

[יצחק77]

נתונים באמת יפים ואגב, פרושים בצורה מקצועית. השאלה היא: איפה זה יעצר? אתה חושב שפנינו להתפוצצות?

אינני נביא
אולם מעריך תיקון בין 5-10% בדירות 3-4 ח'
בדירות 5 חד' העליה הייתה חדה יותר מה שהרחיק אותם מרוב הציבור
במקביל יש המון בניה של 5 חד' בעיקר בצפון בני ברק אבל לא רק ולכן תיתכן ירידה משמעותית יותר ,

 

[בית שמשניק]

רוב הביקוש לבני ברק הוא פנימי בשונה מבית שמש וכדו' שכל זו"צ מנסה מזלו שם

נכון.
ועל כך יש להוסיף שיש חילוק נוסף, מהותי מאד, בין השוק בב"ב לשוק בבי"ש ובירושלים למשל, והוא הרכישות של תושבי חוץ (שיש להם כיסים עמוקים). בעוד שבבי"ש ובירושלים יש הרבה חוצניקים שקונים (ועל הדרך דוחפים כל הזמן את המחירים כלפי מעלה), בב"ב כמדומני שההתעניינות מצד תושבי חוץ היא אפסית ממש, מה שגורם לשוק שם להיות חשוף הרבה יותר לירידת מחירים.

 

[DDESIGN]

נכון.
ועל כך יש להוסיף שיש חילוק נוסף, מהותי מאד, בין השוק בב"ב לשוק בבי"ש ובירושלים למשל, והוא הרכישות של תושבי חוץ (שיש להם כיסים עמוקים). בעוד שבבי"ש ובירושלים יש הרבה חוצניקים שקונים (ועל הדרך דוחפים כל הזמן את המחירים כלפי מעלה), בב"ב כמדומני שההתעניינות מצד תושבי חוץ היא אפסית ממש, מה שגורם לשוק שם להיות חשוף הרבה יותר לירידת מחירים.

שבוע שעבר התפרסמה כתבה על שני קבוצות מחו"ל שרכשו דירות בבית שמש, יודע לומר לי באיזה פרוייקטים הם רכשו ?

 

[בית שמשניק]

שבוע שעבר התפרסמה כתבה על שני קבוצות מחו"ל שרכשו דירות בבית שמש, יודע לומר לי באיזה פרוייקטים הם רכשו ?

אני לא יודע, אבל ברמה ד' כמעט אין עכשיו שיווקים (בד'5 נתיב עצר כאמור את השיווק, ובד'4 כמעט הכל כבר שווק).
לכן, זה או בפרוייקטים החדשים בנווה שמיר (וולפסון, נתיב, נווה עמים, אייקון), או בפרוייקטים החדשים ברמת אברהם (רוטשטיין, הרמוני, ועוד).

 

[יעקב הרמתי]

שבוע שעבר התפרסמה כתבה על שני קבוצות מחו"ל שרכשו דירות בבית שמש, יודע לומר לי באיזה פרוייקטים הם רכשו ?

אני לא יודע, אבל ברמה ד' כמעט אין עכשיו שיווקים (בד'5 נתיב עצר כאמור את השיווק, ובד'4 כמעט הכל כבר שווק).
לכן, זה או בפרוייקטים החדשים בנווה שמיר (וולפסון, נתיב, נווה עמים, אייקון), או בפרוייקטים החדשים ברמת אברהם (רוטשטיין, הרמוני, ועוד).

כתבות יח"צ ותו לא. (ניפוח בלון של כמה משקיעים בודדים, המנסים להביא את חבריהם מדרום אמריקה)

 

[בית שמשניק]

כתבות יח"צ ותו לא. (ניפוח בלון של כמה משקיעים בודדים, המנסים להביא את חבריהם מדרום אמריקה)

מגובה בנתונים. ראה כאן בכתבה המצורפת. 87 דירות בחודש זו כמות משמעותית ביותר (הגבוהה בארץ)

עולים לבית שמש: שיא של למעלה משנתיים ברכישות תושבי חוץ בספטמבר

254 דירות נרכשו על ידי תושבי חוץ במהלך ספטמבר, הנתון הגבוה ביותר מאז יולי 2022. זאת בין היתר בזכות 87 דירות שנרכשו בבית שמש...

www.nadlancenter.co.il

 

[בית שמשניק]

אני לא יודע, אבל ברמה ד' כמעט אין עכשיו שיווקים (בד'5 נתיב עצר כאמור את השיווק, ובד'4 כמעט הכל כבר שווק).
לכן, זה או בפרוייקטים החדשים בנווה שמיר (וולפסון, נתיב, נווה עמים, אייקון), או בפרוייקטים החדשים ברמת אברהם (רוטשטיין, הרמוני, ועוד).

שכחתי שיש גם אופציה שלישית: הפרוייקטים של ההתחדשות העירונית בצפון העיר.
לפי הכתבה הזו, אולי מדובר באמת בפרוייקטים הנ"ל.

קבוצת עולים מניו יורק רכשה 64 דירות ביחד. כמה הם שילמו?

www.globes.co.il

 

[DDESIGN]

אני לא יודע, אבל ברמה ד' כמעט אין עכשיו שיווקים (בד'5 נתיב עצר כאמור את השיווק, ובד'4 כמעט הכל כבר שווק).
לכן, זה או בפרוייקטים החדשים בנווה שמיר (וולפסון, נתיב, נווה עמים, אייקון), או בפרוייקטים החדשים ברמת אברהם (רוטשטיין, הרמוני, ועוד).

כתבות יח"צ ותו לא. (ניפוח בלון של כמה משקיעים בודדים, המנסים להביא את חבריהם מדרום אמריקה)

התכוונתי לשאול בנוגע לידיעה הבאה שפורסמה שבוע שעבר "בקרוב תצטרף לעיר קבוצה של כ-160 משפחות מצ'ילה, אשר תתאכלס בשכונת רמת בית שמש ד'4. בין העולים נמנים רופאים ואנשי מקצוע בכירים, המהווים הון אנושי משמעותי ומגוון לקהילה ולמדינה. בעירייה צופים כי המספרים ימשיכו לעלות, וכי הנתון הגבוה ישמר לאורך זמן"
באיזה פרוייקט מדובר ?