דיון מחירי הדירות לאן?

[בית שמשניק]

התכוונתי לשאול בנוגע לידיעה הבאה שפורסמה שבוע שעבר "בקרוב תצטרף לעיר קבוצה של כ-160 משפחות מצ'ילה, אשר תתאכלס בשכונת רמת בית שמש ד'4. בין העולים נמנים רופאים ואנשי מקצוע בכירים, המהווים הון אנושי משמעותי ומגוון לקהילה ולמדינה. בעירייה צופים כי המספרים ימשיכו לעלות, וכי הנתון הגבוה ישמר לאורך זמן"
באיזה פרוייקט מדובר ?

לא יודע, אבל מסתבר שוולפסון (גם מהסיבה שיש לו הכי הרבה דירות בד4 אז "זיל בתר רובא", וגם כי צוות השיווק שלו יודע לעבוד חזק עם חוצניקים).

 

[שרהק]

אני יודעת מהיכרות אישית שיש הרבה משפחות מצ׳ילה שקנו בוולפסון.
אבל:
1- לא מדובר ב160 משפחות, אולי חצי, אם לא פחות
2- הרבה לא מתכננות לעשות עליה, וחלק שכן עשו עליה גרות בשכונות אחרות ברמת בית שמש

 

[יעקב הרמתי]

אני יודעת מהיכרות אישית שיש הרבה משפחות מצ׳ילה שקנו בוולפסון.
אבל:
1- לא מדובר ב160 משפחות, אולי חצי, אם לא פחות
2- הרבה לא מתכננות לעשות עליה, וחלק שכן עשו עליה גרות בשכונות אחרות ברמת בית שמש

את הנתונים האלה בדיוק אמר לי תושב המקום שעלה מצי'לה אני מטופל אצלו במרפאה

 

[מתן דניאל]

אני מצרפת לכם כתבה מקיפה בנושא.
כדאי לקרוא, ולשים לב לנתונים.



הפרכת מיתוסים על נדלן – Nadlan Facts


אתם כבר יודעים הכל על הנדל"ן בישראל נכון? יש מחסור נוראי, המחירים רק יעלו, הממשלה היא אסון, ואפילו ההורים, אומרים שנדל"ן תמיד עולה- ולוחצים עליכם להזדרז ולקנות דירה מייד. ואם חסר כסף, אז לקנות משהו קטן בפריפריה, העיקר שיהיה. ואם במקרה אתם כבר בעלי נכס, ומחפשים השקעה, אתם בטח רואים בשוק של היום הזדמנות להתעשרות מהירה ופנסיה מכובדת. אם תמשיכו לקרוא באתר הזה, אני מבטיח לכם: כל מה שידעתם הולך להשתנות.

.
תוך כדי קריאה, תראו עוד עובדה ועוד מיתוס נשברים ומתנפצים מול עינכם. כאשר הכל מוכח על ידי נתונים ועובדות רשמיים. כל הנרטיב שסיפרו לכם: על המחסור בדירות שהלך וגדל, על הריבוי הטבעי המטורף, על כך שנגמרו כל הקרקעות ועל זה שעליית המחירים היא בלתי נמנעת ותימשך עוד שנים רבות – הכל ילך ויתמוסס עם עוד עובדה, עוד נתון סטטיסטי רשמי ועוד צילומי כתבות מהעבר, שמוכיחים שהשתלשלות העניינים היתה שונה לגמרי ממה שחשבתם, ושאותם אנשים שמזהירים שיש מחסור והמחירים יעלו, חשבו ואמרו אחרת לגמרי.

רצו להטעות אותכם. רצו שתאמינו שאין ברירה אלא לשלם את המחיר המאוד גבוה של היום. יש אנשים שהפרנסה שלהם תלויה בכך שתאמינו ושתרוצו לקנות.

טוב, נתחיל. אלו המיתוסים שאנחנו הולכים לבחון, ואז לנפץ לרסיסים, אבל תחילה
כמה תגובות של קוראים באתר:
..

תוכן העניינים – רשימת המיתוסים שהתגלו כמופרכים:
.

• 1 ) בישראל אי אפשר להפסיד כסף בנדלן כי המחירים תמיד עולים
• 2 ) בישראל נוצר מחסור בדירות במשך שנים ארוכות
• 3 ) שכר הדירה בישראל זינק, וזו הוכחה שיש חוסר ביחידות דיור
• 4 ) בישראל יש ריבוי טבעי גבוה
• 5 ) קצב הבנייה היום עדיין איטי מדי
• 6 ) הממשלה מספסרת במחיר הקרקע
• 7 ) נגמרו הקרקעות בישראל
• 8 ) המחירים עלו כי אולמרט עצר תכנון במרכז הארץ
• 9 ) כל נסיון להקטין ביקושים, יגרום דווקא לזינוק מחירים
• 10) בתל אביב אין איפה לבנות, אז המחיר שם לא יכול לרדת
• 11) בישראל זה אחרת, אין בועה כי הציבור אחראי וגם הבנקים
• 12) דירה זו השקעה טובה, סולידית ובטוחה
• 13) גם אם המחירים יירדו בעתיד, מי שיחכה רק יפסיד כי בנתיים ריבית המשכנתא תתייקר
• 14) המחסור היה ידוע לממשלה כבר ב 2008 אחרי 7 שנים שבהם הוא הלך והצטבר
• 15) משקיעי הנדל"ן לא אשמים שהמחירים עלו. צריך לבנות יותר במקום לעצור את המשקיעים
• 16) תקשיבו לשמאים ולא לממשלה, כי הם תמיד צודקים
• 17) גם אם המחירים יירדו בעתיד ב 20% , בנתיים הם עולים עוד, ככה שבסוף הם רק יחזרו למה שהם היום
• 18) הממשלה לא תיתן לשוק הנדל"ן להתרסק
• 19) ככל שהמחיר עולה ככה פחות אנשים רוצים לקנות דירה
• 20) הבית שלך הוא הנכס הכי גדול שלך
• 21) כשהמחירים יירדו אנשים שוב ירוצו לקנות, והביקוש יעלה את המחיר בחזרה
• 22) רק שליש מהמשכנתא הוא בריבית משתנה
• 23) עליה של 1% בריבית תייקר את החזרי המשכנתא ב 1% בלבד
• 24) הבורסה יותר מסוכנת מהנדל"ן
• 25) בעלות על דירה נותנת שקט נפשי בלילה, ומגורים בשכירות לא
• 26) המחירים עלו כי עלויות הבניה עלו

.

הערה: להבדיל מרוב הכתבות על נדלן, האתר הזה הוא לא פרסומת למתווך, שמאי, עורך דין, בנק, חברת בניה או פרוייקט חדש. זהו פשוט אוסף עובדות שאתם חייבים להכיר – וחבל מאוד שהצליחו להסתיר אותן מכם.

********** מיתוס 1 **********
בישראל אי אפשר להפסיד כסף בנדלן כי המחירים תמיד עולים?
כתבה מ YNET שנת 2001 מראה על ירידה של 15% במחיר תוך שנתיים, וירידה מצטברת של 30% מאז שנת 1995 (כלומר תוך 6 שנים). הכתבה מדגישה כמה חשוב לקבלנים להסתיר שיש ירידות מחירים מהציבור, מוכיחה שהקבלנים לא באמת שולטים בשוק (כי אנשים פרטיים בשוק היד השניה הם שגרמו לירידת מחירים), ומבהירה גם את העובדה שתמיד יש אנשים מסוימים שחייבים למכור, גם אם הם לא קיבלו את המחיר שרצו.

.

שנה מאוחר יותר, בשנת 2002, מראים שגם במרכז הארץ, בגבעתיים היקרה שהצמודה לתל אביב, היו ירידות מחירים שפגעו קשות בצעירים שרכשו שם דירה. הצעירים השקיעו 190,000 דולר בדירה ולא הצליחו לקבל אפילו 140,000 דולר שש שנים מאוחר יותר. בדיקת המשכורות ושער הדולר של אותם ימים, ממחישה את זה אפילו יותר טוב: הם שילמו 130 משכורות על הדירה ולא הצליחו למכור אפילו ב 80 משכורות.

ולא פחות חשוב, שימו לב מה אמרו לצעירים לפני 20 שנה: "כולם אמרו להם שהמחירים רק צפויים לעלות" מוכר לכם המשפט הזה?

.

רוב האנשים לא תופסים עד כמה חזקה היתה ירידת המחירים בשנים שלפני 2008. ההורים שלכם בטח חושבים שלא היתה בכלל ירידה. אבל בהתחשב בכך שבכל שנה השכר בישראל הלך ועלה, שריבית המשכנתאות הוזלה בצורה עקבית, ושמצב האבטלה השתפר- ה"קלות" שבה אפשר להשיג בעלות על דירה הוכפלה! משנת 1999 עד 2007 עלה "מדד משכן" (שמחושב על ידי בנק הפועלים) מערך של 94 לערך של 172.

.

.

אגב, עוד סיבה שההורים שלכם בדעה שהמחירים תמיד עולים, וזוכרים שהם קנו מאוד מאוד בזול פעם ובנתיים המחירים שילשו את עצמם ואפילו יותר, זה בכלל עליית המשכורות בישראל. הדור הצעיר חושב שהמשכורות בקושי עולות משנה לשנה (או שאם הן עולות זה רק בגלל התקדמות בתפקידים). זה נכון לתקופה שמאז שנת 2001. אבל בשנות התשעים לדוגמא, המשכורות עלו פי 3.3 תוך עשור אחד… אני מדבר על השכר של הישראלי הממוצע! אז ברור שכשלאנשים יש הרבה הרבה יותר כסף בכיס, הם יהיו מוכנים לשלם גם הרבה יותר על דירות או על שכר דירה. העליה החזקה בשכר היא זאת שמלכתחילה אפשרה למחירים לעלות בשנות התשעים בצורה חזקה כל כך. כי בלי כסף, אין מי שיוכל לשלם, אבל העובדה היא שבמציאות אנשים המשיכו לקנות ולשכור ועמדו במחירים יותר ויותר גבוהים. הביטו בגרף מנתוני בנק ישראל. בשנות ה 90 השכר עלה מ 2,178 ש"ח ל 7198 ש"ח :

.

.המשך בתגובה הבאה

 

[יצחק77]

ישן
מדובר אחרי גל העליה מבריה"מ
אחרי ההסתערות של שרון ובניית רבבות דירות בכמה שנים אכן היה מיתון גדול,
כפי שנראה גם היום אנחנו בהיצע דירות רב למרות תרגילי יח"צ של הבנקים והקבלנים בשיתוף זרועות המדינה
שאינם חפצים בירידת מחיר אלא לכל היותר בשמירת הרמה הנוכחית
היקפי הבניה הם הרבה יותר מהביקוש למרות ההאטה בשנה האחרונה וכבר נטחן כאן עד דק,

 

[נבחר]

בפעם השביעית ברציפות: בנק ישראל הותיר את הריבית (4.5%) ללא שינוי

 

[בית שמשניק]

תשומות הבנייה | בלעדי

השינוי שתבצע הלמ"ס ויקפיץ את מחירי הדירות​

לאחר שגלובס חשף את טענות קבלני הביצוע על כך שמדד התשומות לא משקף את העלויות בפועל, תתכנס הוועדה המייעצת לדון בשינוי המשקלות והרכב המדד • הצפי: אופן חישוב שכר הפועלים ישתנה, ומשקלו במדד יעלה • קפיצת המדד תשפיע על יזמי הנדל"ן וצפויה להתגלגל גם לרוכשי הדירות - ייתכן שאף רטרואקטיבית​

ענת דניאלי לב05:45

ספוילר: הכתבה

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) תתכנס השבוע לדון בביצוע שינויים במדד תשומות הבנייה שהיא מפרסמת מידי חודש, כך נודע לגלובס. הדיון יתקיים בוועדה המייעצת של המועצה הציבורית לסטטיסטיקה, הכוללת בין היתר נציגים גם מבנק ישראל, משרד האוצר ואגף הכלכלן הראשי באוצר, משרד הבינוי והשיכון, התאחדות בוני הארץ ואנשי אקדמיה.


הדיון מתקיים לאחר שגלובס חשף את טענות קבלני הביצוע כי המדד הוותיק לא משקף את העלויות ואת הרכב התשומות של הבנייה בישראל. מסקנות הוועדה והשינויים בהרכב משקלות המדד צפויים להשפיע גם על מחירי הדירות, ייתכן אף רטרואקטיבית.
הדיון העיקרי בוועדה צפוי לעסוק בשכר עובדי הבנייה, שעלה דרמטית בשנה האחרונה. זאת, בעיקר בעקבות ההחלטה לאסור כניסת פועלים פלסטינים מאז פרצה מלחמת חרבות ברזל (ולאחר שכ־100 אלף פועלים נכנסו לישראל עד 7 באוקטובר).

מהו מדד תשומות הבנייה?​

שכר העבודה מהווה 43% מהמדד​

מדי חודש, במקביל למדד המחירים לצרכן, מפרסמת הלמ"ס גם את שיעור השינוי במדד מחירי הבנייה למגורים ולמסחר ומשרדים. המדד בודק מה קרה למחירי החומרים, המוצרים והשירותים שמשמשים ל"סל" הוצאות הבנייה בישראל. רוב חוזי המכר והבנייה צמודים למדד.
שני המרכיבים העיקריים במדד מחירי התשומות בבנייה למגורים, המדד המרכזי שנבחן כעת בלמ"ס, הם "חומרים ומוצרים" (44% מהמדד) ו"שכר עבודה" שתופס נתח של 42.8%. השינויים ברמת המחירים של הסעיפים השונים במדד נאמדים באמצעות מדגם שמדווח על ידי ספקים, סיטונאים, יבואנים ומפעלים שונים, כך לפי הלמ"ס, כאשר המשקלות נקבעים מדי כמה שנים.

בשבוע שעבר נחשף בגלובס שקבלני הביצוע דורשים מהיזמים לפתוח חוזי בנייה סגורים וקבועים מראש, הצמודים ברובם המוחלט למדד תשומות הבנייה, בשל טענות להתייקרויות בפועל גבוהה בהרבה ממה שמשתקף בו. מתחילת השנה ועד אוקטובר עלה המדד ב־2.3%, לאחר עלייה של 2% בלבד בשנה שעברה. לדברי קבלנים ויזמים בענף, תוספות התשלום מעבר לעליית המדד מגיעה כיום לעד 5% מעלויות הפרויקטים.
חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אומר לגלובס כי "הכשל של מדד תשומות הבנייה עצום". לדבריו, "המדד לא משקף את העלייה המעשית בעלויות הקמה של פרויקטים, ואין שום קשר בינו למה שקורה בשטח. בשטח עלויות כוח האדם התייקרו בלפחות 15% ועד 40% רק בתשעה החודשים האחרונים".
הוועדה המייעצת החלה את עבודתה עוד לפני פרוץ המלחמה, אך סוגיית כוח האדם התעוררה מחדש בעקבות אירועי 7 באוקטובר, אומר לגלובס יו"ר הוועדה פרופ' דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב כשנשאל על הנושא. לדבריו, "הרכב העובדים בענף הבנייה השתנה דרמטית מאז והדבר הזה צריך לקבל ביטוי עכשיו במדד".

בן־שחר מתייחס גם לחשיבות הגדולה של המדד על שוק הדיור, כולל ההשלכות בחוזים של רוכשי דירות וקבלנים. לדבריו, "אין ספק שיש כאן נושא רגיש. למדד תשומות הבנייה יש השפעות על חוזים שנעשו, בין השאר חוזים שנחתמו עם קונים והצמידו חלק מהמחיר למדד, ולכן יש רגישות רבה להחלטה, שטרם התקבלה בוועדה".
האם המדד עשוי לעבור תיקון גם בדיעבד? "זו שאלת השאלות", אומר בן־שחר. "אני לא יודע לומר מה תהיה החלטת הוועדה. כך או אחרת, היא תצטרך לקבל החלטה בעניין הזה. הלמ"ס ביצעה סקר חדש בנושא מדד תשומות הבנייה, השינויים שיעשו במדידה ובאיזה אופן הם ייושמו. כרגע כבר מתנהל דיון פנימי שעוסק בניתוח הסקר החדש, אבל היישום יתקבל בהחלטה של כלל חברי הוועדה, לאחר שיישמעו כלל הקולות, ומתוך הבנה רחבה".
הסקר החדש מתייחס בעיקר לשינוי המשקלות של המדד, "באופן שתואם את המציאות העכשווית".

לפי נתוני התאחדות הקבלנים, עלות העבודה של פועל בנייה זינקה בשנה האחרונה לפחות ב־100%. פועל פלסטיני היה מקבל כ־600-500 שקל ליום עבודה, לעומת 1,500 שקל ויותר ליום עבודה של פועל זר.
בנוסף, מדגישים בהתאחדות, מכסת העובדים הזרים נמוכה מאוד - מה שמייצר לחצי ביקוש ומעלה את שכרם. המכסה הנוכחית עומדת על כ־20 אלף פועלים זרים, לעומת יעד מוצהר של הממשלה להבאת 55 אלף פועלי בנייה מחו"ל. הצורך של השוק, לפי ההתאחדות, כמעט כפול מהיעד ועומד על כ־100 אלף פועלים.

הסערה הצפויה בין היזמים לקבלני הביצוע​

למדד תשומות הבנייה למגורים משמעות רבה בענף הנדל"ן. קבלני הביצוע בדרך כלל מצמידים את מחיר הבנייה למדד החודשי, ובמשך שנים ההצמדה הזו התגלגלה גם למחיר הדירה ששילמו הקונים. החל מיולי 2022 נכנס לתוקף תיקון 9 לחוק מכר דירות, אותו הוביל שר השיכון דאז זאב אלקין, אשר קבע כי ניתן יהיה להצמיד רק 40% ממחיר דירה חדשה למדד תשומות הבנייה. במקביל, לאחר הירידה החדה במכירות בעקבות הקפיצה בריבית באותה שנה, יזמי נדל"ן רבים יצאו במבצעי מכר שביטלו כליל את ההצמדה במחיר הדירה שישלמו הקונים.
בעקבות זאת, כל שינוי במדד התשומות - המדווח והאמיתי - נופל בחלקו הגדול על כתפי היזמים וקבלני הביצוע, שגם כך פועלים כיום בסביבת סיכון גבוהה במיוחד בשל מבצעי המימון ודחיית התשלומים על הדירה לשלבים מאוחרים. בכל מקרה, שינוי המשקלות במדד תשומות הבנייה באופן שיקפיץ את המדדים הבאים (ואולי גם אלה שכבר פורסמו) צפוי לעורר סערה והתנגדות בקרב היזמים החתומים על חוזים הצמודים אליו מול הקבלנים, בחלקם ללא יכולת לגלגל את אותה התייקרות אל הקונים עצמם.
איך הפכה אומגה למודדת הרשמית של אירועי ספורט גלובליים?
פייגלין מצמח המרמן תומך בתיקון המדד לא רק כדי "להחזיר אותו למציאות", אלא גם כדי לעשות סדר בין היזמים לקבלני הביצוע וקבלני המשנה. לדבריו, "זה יקל על המצוקה של כל שרשרת הייצור. ליזמים ראשיים, קבלני משנה ועוד אין כרגע על מה להתבסס. אם יעשו תיקון, כל אחד יעשה הערכת סיכונים מחדש ויוכל אולי למתן את הערכות המחיר שלו. הרי אם המדד לא מתפקד, אז אתה כמוכר דירה צריך להעריך כמה הוא לא מתפקד, ולהוסיף למחיר הדירה שנקבע מראש, שנתיים־שלוש לפני המפתח".
בדוחות שפרסמה חברת אפריקה ישראל מגורים בשבוע שעבר, הופיעה התייחסות חריגה לתשלומים הנוספים שדורשים ממנה קבלני הביצוע. "על מנת לעמוד בלוחות זמנים למסירת דירות בפרויקטים של החברה או צמצום תקופת האיחור במסירה, שמקורה בקשיים שנגרמו בשל סגירת אתרי בנייה, צמצום כוח האדם וייקור עלויות הביצוע, בוחנת החברה דרישות תשלום שקיבלה מקבלנים ביחס למספר פרויקטים בסכומים לא מהותיים. להערכת החברה העיכוב בהתקדמות העבודות בעקבות המלחמה וההוצאות לצמצומו אינם צפויים להיות מהותיים", נכתב בדוח.
גורמים בדניה סיבוס, אחת מקבלני הביצוע הגדולים בישראל, הפנו אצבע מאשימה ללמ"ס וטענו לעיוותים במדד תשומות הבנייה בישראל אליו צמודים רבות מהחוזים. לדבריהם, המדד הרבה יותר מזה שעליו מדווחת הלשכה. בחברה דרשו מהלמ"ס לעדכן את המדדים, "ואם הדברים לא ייפתרו, נשקול הגשת בג"ץ".
מהתאחדות הקבלנים נמסר כי "תוקן עוול. אנו מברכים על ההחלטה להתחיל תהליך של התאמת המדד לנעשה בשטח. מדובר בצעד מחויב במציאות, לאור השינויים הדרמטיים בתחום כוח האדם בענף מאז 7 באוקטובר וההתאחדות תמשיך לפעול כדי שהמדד ישקף נכונה את המצב בענף".

 

[האברך ממיר]

מה יקרה עכשיו? היזמים יספגו את הנזק בדירות שכבר נרכשו וישליכו את זה על הרוכשים הבאים בתור?

אז כבר לא מדובר על הרוכשים הבאים בתור, אלא גם על כל הרוכשים שכבר חתמו חוזים עם הצמד למדד.

תשומות הבנייה | בלעדי

השינוי שתבצע הלמ"ס ויקפיץ את מחירי הדירות​

לאחר שגלובס חשף את טענות קבלני הביצוע על כך שמדד התשומות לא משקף את העלויות בפועל, תתכנס הוועדה המייעצת לדון בשינוי המשקלות והרכב המדד • הצפי: אופן חישוב שכר הפועלים ישתנה, ומשקלו במדד יעלה • קפיצת המדד תשפיע על יזמי הנדל"ן וצפויה להתגלגל גם לרוכשי הדירות - ייתכן שאף רטרואקטיבית​

ענת דניאלי לב05:45

ספוילר: הכתבה

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) תתכנס השבוע לדון בביצוע שינויים במדד תשומות הבנייה שהיא מפרסמת מידי חודש, כך נודע לגלובס. הדיון יתקיים בוועדה המייעצת של המועצה הציבורית לסטטיסטיקה, הכוללת בין היתר נציגים גם מבנק ישראל, משרד האוצר ואגף הכלכלן הראשי באוצר, משרד הבינוי והשיכון, התאחדות בוני הארץ ואנשי אקדמיה.


הדיון מתקיים לאחר שגלובס חשף את טענות קבלני הביצוע כי המדד הוותיק לא משקף את העלויות ואת הרכב התשומות של הבנייה בישראל. מסקנות הוועדה והשינויים בהרכב משקלות המדד צפויים להשפיע גם על מחירי הדירות, ייתכן אף רטרואקטיבית.
הדיון העיקרי בוועדה צפוי לעסוק בשכר עובדי הבנייה, שעלה דרמטית בשנה האחרונה. זאת, בעיקר בעקבות ההחלטה לאסור כניסת פועלים פלסטינים מאז פרצה מלחמת חרבות ברזל (ולאחר שכ־100 אלף פועלים נכנסו לישראל עד 7 באוקטובר).

מהו מדד תשומות הבנייה?​

שכר העבודה מהווה 43% מהמדד​

מדי חודש, במקביל למדד המחירים לצרכן, מפרסמת הלמ"ס גם את שיעור השינוי במדד מחירי הבנייה למגורים ולמסחר ומשרדים. המדד בודק מה קרה למחירי החומרים, המוצרים והשירותים שמשמשים ל"סל" הוצאות הבנייה בישראל. רוב חוזי המכר והבנייה צמודים למדד.
שני המרכיבים העיקריים במדד מחירי התשומות בבנייה למגורים, המדד המרכזי שנבחן כעת בלמ"ס, הם "חומרים ומוצרים" (44% מהמדד) ו"שכר עבודה" שתופס נתח של 42.8%. השינויים ברמת המחירים של הסעיפים השונים במדד נאמדים באמצעות מדגם שמדווח על ידי ספקים, סיטונאים, יבואנים ומפעלים שונים, כך לפי הלמ"ס, כאשר המשקלות נקבעים מדי כמה שנים.

בשבוע שעבר נחשף בגלובס שקבלני הביצוע דורשים מהיזמים לפתוח חוזי בנייה סגורים וקבועים מראש, הצמודים ברובם המוחלט למדד תשומות הבנייה, בשל טענות להתייקרויות בפועל גבוהה בהרבה ממה שמשתקף בו. מתחילת השנה ועד אוקטובר עלה המדד ב־2.3%, לאחר עלייה של 2% בלבד בשנה שעברה. לדברי קבלנים ויזמים בענף, תוספות התשלום מעבר לעליית המדד מגיעה כיום לעד 5% מעלויות הפרויקטים.
חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אומר לגלובס כי "הכשל של מדד תשומות הבנייה עצום". לדבריו, "המדד לא משקף את העלייה המעשית בעלויות הקמה של פרויקטים, ואין שום קשר בינו למה שקורה בשטח. בשטח עלויות כוח האדם התייקרו בלפחות 15% ועד 40% רק בתשעה החודשים האחרונים".
הוועדה המייעצת החלה את עבודתה עוד לפני פרוץ המלחמה, אך סוגיית כוח האדם התעוררה מחדש בעקבות אירועי 7 באוקטובר, אומר לגלובס יו"ר הוועדה פרופ' דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב כשנשאל על הנושא. לדבריו, "הרכב העובדים בענף הבנייה השתנה דרמטית מאז והדבר הזה צריך לקבל ביטוי עכשיו במדד".

בן־שחר מתייחס גם לחשיבות הגדולה של המדד על שוק הדיור, כולל ההשלכות בחוזים של רוכשי דירות וקבלנים. לדבריו, "אין ספק שיש כאן נושא רגיש. למדד תשומות הבנייה יש השפעות על חוזים שנעשו, בין השאר חוזים שנחתמו עם קונים והצמידו חלק מהמחיר למדד, ולכן יש רגישות רבה להחלטה, שטרם התקבלה בוועדה".
האם המדד עשוי לעבור תיקון גם בדיעבד? "זו שאלת השאלות", אומר בן־שחר. "אני לא יודע לומר מה תהיה החלטת הוועדה. כך או אחרת, היא תצטרך לקבל החלטה בעניין הזה. הלמ"ס ביצעה סקר חדש בנושא מדד תשומות הבנייה, השינויים שיעשו במדידה ובאיזה אופן הם ייושמו. כרגע כבר מתנהל דיון פנימי שעוסק בניתוח הסקר החדש, אבל היישום יתקבל בהחלטה של כלל חברי הוועדה, לאחר שיישמעו כלל הקולות, ומתוך הבנה רחבה".
הסקר החדש מתייחס בעיקר לשינוי המשקלות של המדד, "באופן שתואם את המציאות העכשווית".

לפי נתוני התאחדות הקבלנים, עלות העבודה של פועל בנייה זינקה בשנה האחרונה לפחות ב־100%. פועל פלסטיני היה מקבל כ־600-500 שקל ליום עבודה, לעומת 1,500 שקל ויותר ליום עבודה של פועל זר.
בנוסף, מדגישים בהתאחדות, מכסת העובדים הזרים נמוכה מאוד - מה שמייצר לחצי ביקוש ומעלה את שכרם. המכסה הנוכחית עומדת על כ־20 אלף פועלים זרים, לעומת יעד מוצהר של הממשלה להבאת 55 אלף פועלי בנייה מחו"ל. הצורך של השוק, לפי ההתאחדות, כמעט כפול מהיעד ועומד על כ־100 אלף פועלים.

הסערה הצפויה בין היזמים לקבלני הביצוע​

למדד תשומות הבנייה למגורים משמעות רבה בענף הנדל"ן. קבלני הביצוע בדרך כלל מצמידים את מחיר הבנייה למדד החודשי, ובמשך שנים ההצמדה הזו התגלגלה גם למחיר הדירה ששילמו הקונים. החל מיולי 2022 נכנס לתוקף תיקון 9 לחוק מכר דירות, אותו הוביל שר השיכון דאז זאב אלקין, אשר קבע כי ניתן יהיה להצמיד רק 40% ממחיר דירה חדשה למדד תשומות הבנייה. במקביל, לאחר הירידה החדה במכירות בעקבות הקפיצה בריבית באותה שנה, יזמי נדל"ן רבים יצאו במבצעי מכר שביטלו כליל את ההצמדה במחיר הדירה שישלמו הקונים.
בעקבות זאת, כל שינוי במדד התשומות - המדווח והאמיתי - נופל בחלקו הגדול על כתפי היזמים וקבלני הביצוע, שגם כך פועלים כיום בסביבת סיכון גבוהה במיוחד בשל מבצעי המימון ודחיית התשלומים על הדירה לשלבים מאוחרים. בכל מקרה, שינוי המשקלות במדד תשומות הבנייה באופן שיקפיץ את המדדים הבאים (ואולי גם אלה שכבר פורסמו) צפוי לעורר סערה והתנגדות בקרב היזמים החתומים על חוזים הצמודים אליו מול הקבלנים, בחלקם ללא יכולת לגלגל את אותה התייקרות אל הקונים עצמם.
איך הפכה אומגה למודדת הרשמית של אירועי ספורט גלובליים?
פייגלין מצמח המרמן תומך בתיקון המדד לא רק כדי "להחזיר אותו למציאות", אלא גם כדי לעשות סדר בין היזמים לקבלני הביצוע וקבלני המשנה. לדבריו, "זה יקל על המצוקה של כל שרשרת הייצור. ליזמים ראשיים, קבלני משנה ועוד אין כרגע על מה להתבסס. אם יעשו תיקון, כל אחד יעשה הערכת סיכונים מחדש ויוכל אולי למתן את הערכות המחיר שלו. הרי אם המדד לא מתפקד, אז אתה כמוכר דירה צריך להעריך כמה הוא לא מתפקד, ולהוסיף למחיר הדירה שנקבע מראש, שנתיים־שלוש לפני המפתח".
בדוחות שפרסמה חברת אפריקה ישראל מגורים בשבוע שעבר, הופיעה התייחסות חריגה לתשלומים הנוספים שדורשים ממנה קבלני הביצוע. "על מנת לעמוד בלוחות זמנים למסירת דירות בפרויקטים של החברה או צמצום תקופת האיחור במסירה, שמקורה בקשיים שנגרמו בשל סגירת אתרי בנייה, צמצום כוח האדם וייקור עלויות הביצוע, בוחנת החברה דרישות תשלום שקיבלה מקבלנים ביחס למספר פרויקטים בסכומים לא מהותיים. להערכת החברה העיכוב בהתקדמות העבודות בעקבות המלחמה וההוצאות לצמצומו אינם צפויים להיות מהותיים", נכתב בדוח.
גורמים בדניה סיבוס, אחת מקבלני הביצוע הגדולים בישראל, הפנו אצבע מאשימה ללמ"ס וטענו לעיוותים במדד תשומות הבנייה בישראל אליו צמודים רבות מהחוזים. לדבריהם, המדד הרבה יותר מזה שעליו מדווחת הלשכה. בחברה דרשו מהלמ"ס לעדכן את המדדים, "ואם הדברים לא ייפתרו, נשקול הגשת בג"ץ".
מהתאחדות הקבלנים נמסר כי "תוקן עוול. אנו מברכים על ההחלטה להתחיל תהליך של התאמת המדד לנעשה בשטח. מדובר בצעד מחויב במציאות, לאור השינויים הדרמטיים בתחום כוח האדם בענף מאז 7 באוקטובר וההתאחדות תמשיך לפעול כדי שהמדד ישקף נכונה את המצב בענף".

 

[DDESIGN]

שכבר חתמו חוזים עם הצמד למדד.

אני מאמין שההתייקרות תתבצע באמצעות עדכון רטרואקטיבי של המדד.

 

[DDESIGN]

כלומר? זה ישליך גם על חוזים לא צמודי מדד?
או להיפך?

רק על חוזים צמודי מדד כמובן, אבל ההתייקרות תתבצע דרך עדכון רטרואקטיבי של המדד.

 

[האברך ממיר]

רק על חוזים צמודי מדד כמובן, אבל ההתייקרות תתבצע דרך עדכון רטרואקטיבי של המדד.

מה המשמעות? שגם התשלומים שכבר שולמו יעודכנו, והרוכשים יצטרכו להוסיף על מה שכבר שולם?

 

[DDESIGN]

מה המשמעות? שגם התשלומים שכבר שולמו יעודכנו, והרוכשים יצטרכו להוסיף על מה שכבר שולם?

אם מה שנכתב בכתבה באמת יתממש, אז כן, יתבצע עידכון גם על מה ששולם, אבל אני מעריך שזה לא יעבור בקלות.

 

[ר' יהונתן]

"כדי להיכנס לשוק הדיור היום נדרש הון עצמי של 1.5 מיליון שקל" | כלכליסט

החזר המשכנתא החודשי הממוצע להלוואת ל-25 שנה לדירת 4 חדרים במימון של 70% עמד ברבעון השלישי על 11 אלף שקל, וההון העצמי על כ־1.5 מיליון שקל, ירידה זניחה בהשוואה לרבעון השני. המספרים משקפים התבססות של רמות גבוהות מאז החלה הריבית לעלות ב־2022. ומחירי הדירות? נותרים קשיחים

www.calcalist.co.il

וואו

 

[ירמי וולדמן]

"כדי להיכנס לשוק הדיור היום נדרש הון עצמי של 1.5 מיליון שקל" | כלכליסט

החזר המשכנתא החודשי הממוצע להלוואת ל-25 שנה לדירת 4 חדרים במימון של 70% עמד ברבעון השלישי על 11 אלף שקל, וההון העצמי על כ־1.5 מיליון שקל, ירידה זניחה בהשוואה לרבעון השני. המספרים משקפים התבססות של רמות גבוהות מאז החלה הריבית לעלות ב־2022. ומחירי הדירות? נותרים קשיחים

www.calcalist.co.il

וואו

אשמח אם מיהו יכול להביא את המלל

 

[בית שמשניק]

https://www.nadlancenter.co.il/article/11050

 

[קוראים לי #C]

אשמח אם מיהו יכול להביא את המלל

החזר המשכנתא החודשי וההון העצמי הנדרש לרכישת דירה נשארים ברמתם הגבוהה מאז העלאת הריבית ב־2022. אומנם נרשמו ירידות מה ברבעון השלישי, אך לא במידה שתקל על רוכשי הדירות. כך עולה מנתוני מדד מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, בשיתוף כלכליסט. ההחזר החודשי הממוצע ירד ברבעון השלישי בשיעור קל של 0.6%, סכום זניח של 72 שקל, בהשוואה לרבעון השני השנה, וההון העצמי ירד ב־0.4%, כ־5,000 שקל בלבד.
"אין בשורות מעודדות למי שרוצה להיכנס לשוק הנדל"ן בימים אלה", אומר פרופ' דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן וחבר סגל בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, שערך את המדד עם ד"ר דנה נייער, פוסט־דוקטורנטית ועמיתת מחקר במכון.

רק מה שמעניין - הצטרפו לערוץ כלכליסט בטלגרם
בשנה האחרונה המדדים התקבעו על רמות גבוהות, עם שינויים מזעריים בלבד. ברבעון הקודם עלה מדד ההחזר החודשי בשיעור של 1.7%, וההון העצמי עלה בשיעור של 3.8%, זאת לאחר שני רבעונים (רבעון ראשון השנה ורבעון רביעי ב־2023) שבהם נרשמה הקלה או לפחות עצירה מסוימת במדדי הדיור.
הגורמים המשפיעים על המדד הם גובה הריבית, ההכנסה הממוצעת למשק בית ומחירי הדירות. ברבעון השלישי השנה נרשמה ירידה של כ־0.09% בריבית הממוצעת על המשכנתאות, מחירי הדירות עלו ב־12 הערים הגדולות בשיעור ממוצע של כ־0.2% (עלייה ב־10 מתוך 12 הערים שנבחנו במדד), וההכנסה הממוצעת של משקי הבית עלתה בכ־0.12%. בנוסף לכך מספר העסקאות בדירות ברבעון השלישי ירד בכ־10% לעומת הרבעון הקודם, ובכ־3.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

לדברי פרופ' בן־שחר, ברבעונים האחרונים התבססו המדדים על רמות גבוהות משמעותית מאלה שהורגלנו אליהן לפני התחלת עליית הריבית ברבעון השני של 2022. "עד לעליית הריבית, ההחזר החודשי שנדרש על משכנתא חדשה לרכישת דירת 4 חדרים בשיעור מימון של 70% עמד (ב־12 הערים הגדולות בישראל) על ממוצע של 7,000-6,000 שקל לחודש. ההון העצמי שנדרש כדי להיכנס לשוק הנדל"ן באופן שהמשכנתא לא תכביד מדי על משק הבית עמד אז על 800-700 אלף שקל, והרמות האלה נחשבו לגבוהות בזמנו. ברבעונים האחרונים רכישת דירת 4 חדרים באותו שיעור מימון מגיעה להחזר חודשי ממוצע של 11 אלף שקל, וההון העצמי לכמיליון וחצי שקל".

בנוגע לגורמים לדשדוש, הוא אומר: "הייתה ברבעון האחרון ירידה מזערית בריבית המשכנתה ועלייה מתונה במחירי הדירות. בנוסף לכך ההכנסות של משקי הבית נותרו כמעט ללא שינוי. בכחצי מהערים שאנו עוקבים אחריהן ראינו עליות ובחצי האחר ירידות".
לדבריו, ההתבססות של השוק במחירי דירות גבוהים בזמן מלחמה מתמשכת ללא אופק מדיני מעידה על הביקושים הקשיחים לדירות בישראל: "במדינה שיש בה מלחמה במשך יותר משנה, דירוג האשראי שלה יורד והפתרונות לא נראים באופק, היה אפשר לצפות לירידה במחירי הקרקע, אך זה לא מה שאנחנו רואים. זה נובע ככל הנראה מביקוש קשיח בשל גידול שנתי של כ־1.8% באוכלוסייה; והחשש הציבור שמחירי הדירות ימשיכו לעלות ברקע לירידה הדרסטית במספר העובדים בענף הבנייה".

פרופ' דני בן־שחר. "הציבור חושש שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בשל המחסור בפועלים"
(צילום: עמית שעל)
מדד ההחזר החודשי (להלוואת משכנתא ל־25 שנה לרכישת דירת 4 חדרים ממוצעת במימון של 70%) עמד ברבעון השלישי על כ־11 אלף שקל, ירידה של כ־0.6% (72 שקל) בהשוואה לרבעון הקודם. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, עלה ההחזר החודשי ב־0.3% ל־31 שקל.
70% ממשקי הבית בישראל אינם יכולים לרכוש דירת 4 חדרים באופן שההחזר החודשי לא יחצה את ה־30% מההכנסה נטו של משק הבית ב־10 מתוך 12 הערים שבמדד (בכולן מלבד באר שבע וחיפה). בממוצע ארצי, החזר המשכנתא החודשי בעשירון השישי עומד על כ־48% מההכנסה נטו של משק הבית, בעשירון השביעי על כ־42% מההכנסה נטו, ובעשירון השמיני – על כ־38%.
בחלוקה לערים, בהשוואה לרבעון הקודם השנה, נרשמו עליות בהחזר החודשי בבני ברק (3.7%), פתח תקווה (2%), רמת גן וירושלים (1.1%) ואשדוד (0.7%). ירידה בהחזר החודשי נרשמה בתל אביב (3.8%), רחובות (1.3%), באר שבע (0.5%), חיפה (0.4%), חדרה (0.3%), בת ים (0.1%) וראשון לציון (0.06%).
על פני תקופה של שנה, ב־8 מתוך 12 הערים שנבחנו חלה עלייה בהחזר החודשי: בחדרה (6.8%), באר שבע (6.6%), רמת גן (3.1%), ירושלים (1.6%), בת ים ופתח תקווה (1%), ראשון לציון (0.9%) ורחובות (0.04%). ירידה נרשמה בחדרה (10.7%), אשדוד (2.8%) ותל אביב ובני ברק (1.9%).
ההון העצמי הממוצע (לרכישת דירת 4 חדרים כך שהתשלום החודשי השוטף על הלוואת המשכנתא לא יעלה על 30% מההכנסה הממוצעת נטו של משק הבית) עמד ברבעון השלישי על 1.468 מיליון שקל בממוצע, ירידה של כ־0.4% (כ־5,000 שקל) בהשוואה לרבעון הקודם. ב־7 מבין 12 הערים שנבחנו נצפתה עלייה בהון העצמי הנדרש במהלך הרבעון השלישי בהשוואה לרבעון הקודם. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ירד ממוצע ההון העצמי הנדרש בכ־1.4%, שהם כ־21 אלף שקל.
בלי לחרוג, כאמור, מהחזר חודשי של 30% מההכנסה נטו, בני העשירון השישי נדרשים להון עצמי של כ־1.52 מיליון שקל, העשירון השביעי לכ־1.35 מיליון שקל, והעשירון השמיני לכ־1.21 מיליון שקל. בחישוב שנתי, ההון העצמי הנדרש ירד ב־8 מתוך 12 הערים שנבחנו, בחדרה נרשם שיעור ירידה גבוה של כ־25.3%, שהם 283 אלף שקל.

 

[נבחר]

שברו את המדד: בית שמש ובת ים מובילות את התייקרות מחירי הדירות בשנים האחרונות

ניתוח של "מרכז הנדל"ן" מעלה כי בשבע השנים האחרונות חל זינוק של 66.5% במחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת בבית שמש, ככל הנראה בשל הביקוש האדיר בקרב החרדים...

www.nadlancenter.co.il

הטבלה מתוך הכתבה לחסומים:

 

[בית שמשניק]

מתוך הכתבה:

"העיר היחידה שמספקת היצע במחיר סביר למגזר החרדי"

"הסיבה המרכזית והמשמעותית ביותר לעליית המחירים החדשה של השנים האחרונות בבית שמש, היא שבית שמש כרגע היא כמעט העיר היחידה שמספקת היצע למגזר החרדי במחירים סבירים", מסבירה האדריכלית ענבר וייס שכיהנה כמהנדסת העיר בית שמש בתקופת של בנייה אינטנסיבית בעיר (2019-2023). "זו סוגיה קלאסית של היצע וביקוש. אנחנו מדברים על ביקושים מאוד גבוהים מצד האוכלוסייה החרדית, שאין להם מענה. אם היה מספיק היצע למגזר החרדי בבית"ר עלית או מודיעין עלית, היית רואה שזה משפיע על בית שמש וממתן את עליות המחירים בעיר. זה לא רק שבבית שמש יש היצע, זה גם שאין היצע באף מקום אחר. זה מה שהופך את בית שמש לשוק רותח".

לטענת השמאים יניב רפאל ויהושוע לוי ממשרד יניב רפאל שמאות אשר פועלים בבית שמש, העיר בתנופת בנייה אדירה, גם של התשתיות, מה שמושך אליה המון אנשים, בעיקר בקרב האוכלוסייה החרדית. "לבית שמש יש מיקום מצוין. יש היום רכבת שמעלה את מחירי הדירות. זה מחבר את בית שמש לתל אביב ולירושלים. זה משך הרבה אנשים מהציבור החרדי שהסתער על העיר. מכרו מאות דירות ביום, הייתה עלייה מטורפת בביקושים".

לדברי רפאל ולוי, בית שמש משכה אליה גם לא מעט משקיעים ש"פשוט הבינו שהם קונים בבית שמש במיליון שקל דירה ואחרי שנה זה הופך ל-1.2 מיליון ואחרי שנה ל-1.4 מיליון. המון קנו שם דירות להשקעה. פשוט לקחו מימון מהבנקים והמחירים עלו ועלו ועלו. המחירים בירושלים ובבני ברק הרבה יותר יקרים. זוגות צעירים גרו ביחידות דיור בירושלים במרתפים ושילמו 4-5 אלף שכירות. פתאום הם ראו שיש שכונה חדשה בבית שמש, מפותחת, צעירה, אז כולם רצו לשם".

ראובן כהן, שמאי מקרקעין נוסף שפועל בבית שמש מצביע על נקודות נוספות בגללה עלו מחירי הדירות בעיר. "בצד ההיצע, יש מחסור בקרקעות. העיר יושבת בעמק האלה והיא מוקפת שטחים ירוקים שלא מאפשרים התפתחות למרחב. ברמת הביקוש, יש ביקושים מאוד גבוהים. מי שלא יכול להרשות לעצמם לגור בירושלים עובר לבית שמש. הקרבה לירושלים תרמה לחיזוקם של הקהילה החרדית והקהילת העולים האנגלוסקסית בעיר. דבר נוסף, העיר בית שמש התפתחה יפה ברמת התשתיות, הקמת הרכבת בעיר גורם לאוכלוסייה רבה להגיע לעיר, הרחיבו את כביש 38 בצורה משמעותית ובנו מחלפים שגרמו ליציאה קלה מהעיר, וחשוב לא פחות, פיתחו את אזורי התעשייה של העיר שקרובים מאוד לצירי תחבורה ראשי. יש יותר תעסוקה בעיר וזה הגביר את הביקושים".

 

[ש.ז.י.]

נכתב ב01/07/2024


12/09/2024
76,296 תוצאות
עברו חודשיים וחצי, והמספר קפץ בעוד 3,300 דירות!

מספר הדירות ביד 2 79,006 תוצאות , בדרך ל80 אלף

 

[יעקב הרמתי]

מספר הדירות ביד 2 79,006 תוצאות , בדרך ל80 אלף

קפיצה של 1000 דירות בחודש (בעבר זה היה עולה ב 1,500 בחודש, אבל עדיין אלף דירות נוספות כל חודש, זה מספר משמעותי)