מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[מסוקרן]

לפי המאמר החדש של @בית שמשניק צריך להכפיל את הרווחים
כלומר אם יש רווח של חצי מיליון, בפועל הרווח הוא מיליון כי חוסכים גם את הריבית של המשכנתא

אשליית ריבית המשכנתאות, או: למה לא כדאי לוותר על זכייה בדירה בהנחה?

"לכ' הרב בית שמשניק היקר, תודה רבה על כל עזרתך בעצותיך בפורום. נעזרנו מאד וכו'. יש לי שאלה. נישאתי לפני כשנה וזכיתי ב"ה בבית שמש בהגרלה שהתקיימה לאחרונה בה'2 (אני בן מקום). יש לי הון עצמי של מיליון ש"ח (!). הענין הוא שחמי לא כ"כ מתמצא בנושא של...

www.prog.co.il

מה שבנתיים אני לא רואה שמדגישים,
זה שצריך להוסיף לרווח את זה שהחישוב הוא על דירה לא בנוי'ה,
וכשהיא תהי'ה בנוי'ה הרווח יעלה יותר ממה שהרווח שלדירה רגילה עולה...

 

[בית שמשניק]

מה שבנתיים אני לא רואה שמדגישים,
זה שצריך להוסיף לרווח את זה שהחישוב הוא על דירה לא בנוי'ה,
וכשהיא תהי'ה בנוי'ה הרווח יעלה יותר ממה שהרווח שלדירה רגילה עולה...

אפשר לקנות גם בשוק החופשי דירה לא בנויה, כך שזה לא בהכרח הבדל.

 

[עוד עו"ד]

תודה על הפרגון אך לא עשיתי


זה מאוד קשה עד בלתי אפשרי, אין שם בכלל סינון כזה ולבדוק לפי הפרסומות ממש לא משקף עסקאות שנעשו אלא את ציפיות המוכרים...
מבין את הכוכב החדש @עוד עו"ד שלא עושה את זה.
מה שכן עשיתי, זה לבדוק ביד 2 לפי סינון של ממ"ד מעלית ועוד שזה מראה על דירה חדשה, זה לא נתן תוצאות שונות ממדל"ן רגיל, פעם קודמת @בית שמשניק העלה מחירים של השמאי הממשלתי ועשיתי ממוצע בין זה למדל"ן,
אולי אם יהי' לי את הנ"ל אעשה זאת גם הפעם.

יש צדק בטענה שקשה להסיק מנתוני מדל"ן (או "מדד דירות" "יד 2" ואחרים) על המחירים האמיתיים.
ולדוגמה, בירושלים כמו שכתבתי, הפער ברווח בין מחירי השכונה הספציפית (גילה הישנה) למחירי העיר הוא כמעט כפול, ולרוב אין בכלל מחירי שכונה במדל"ן, שלא לדבר על הפער בין דירות חדשות לישנות כמו שכבר אמרו פה הרבה פעמים, וגם ציינתי את זה בהודעה הראשונה והערת בית שמשניק הנכונה על מחירי הפריפריה.
אבל עדיין עדיף נתונים כלליים מהעדר נתונים בכלל, וספק אם ניתן בכלל לבצע נתונים כאלו, ובכל מקרה מדובר בעבודה רבה וסיזיפית.

אגב, בהגדלות הקודמות עברתי על הטבלאות שלך ועשיתי במקביל גם חישובים שלי, מה שמאד עזר לי, ותודה על זה.
הפעם עשיתי את החישובים של הסכומים עוד בהגרלה הקודמת, כשעדיין לא ידעו מה יהיה בהגרלה הקודמת ומה בהגרלה זו, ואמרתי שאם כבר כתבתי את זה לעצמי, אז כדאי להצטרף לפורום המצוין פה ולעשות את זה בטבלאות מסודרות ואולי זה יהיה לתועלת גם לאחרים.
(למרות שבשורה התחתונה, לאור העובדה שהסיכויים ממילא קטנים, אז לרוב שווה ללכת על 3 הערים עם הסיכוי הכי גדול, וממילא לא כל כך משנה אחוזי הרווח בלוטו הלא רלוונטי כמו שבית שמשניק נוהג להגיד ובצדק).

בהערת אגב, אין מה להשוות בין הרמה של מקצועני הפורום פה, לרמה של קבוצות שונות בפייסבוק, ואם אני גולש פה כל כך הרבה ומוצא תועלת (ותודה לך, לבית שמשניק כמובן ולכל האחרים), אז אולי נכון כבר להצטרף גם כמשתתף בפועל.

 

[יב כסליו]

מה שבנתיים אני לא רואה שמדגישים,
זה שצריך להוסיף לרווח את זה שהחישוב הוא על דירה לא בנוי'ה,
וכשהיא תהי'ה בנוי'ה הרווח יעלה יותר ממה שהרווח שלדירה רגילה עולה...

יש מלא מקומות שהדירות הבנויות עולות פחות מאשר דירות על הנייר........

 

[מסוקרן]

אפשר לקנות גם בשוק החופשי דירה לא בנויה, כך שזה לא בהכרח הבדל.

אבל מי שמתכנן לקנות דירה למגורים ינסה לקנות דירה בנוי'ה,
פה מחייבים לקנות על הנייר ולהרוויח את העליי'ה,
כשמישהו עושה חישוב אם עדיף לקנות דירה מוכנה או לקנות במחיר למשתכן הוא צריך לקחת גם את הנתון הזה בחשבון.

 

[מסוקרן]

יש מלא מקומות שהדירות הבנויות עולות פחות מאשר דירות על הנייר........

רוב המקומות,
רק דירות ממש חדשות מהניילונים יכולים לעלות לפעמים יותר מעל הנייר.

 

[Fly - התעמלות קרקע]

יש למישהו אולי מידע לגבי הגרלה מס' 2416 של אלקטרה באלעד?

 

[מכלולאי]

ולבדוק לפי הפרסומות ממש לא משקף עסקאות שנעשו אלא את ציפיות המוכרים...

בדקתי גם עסקאות בפרוייקט. במדל"ן מופיעות עסקאות כאלה בפרויקט ההוא מלפני שנה בסביבות 100-150 אל"ש פחות, כך שזה כנראה משקף בערך את המחיר העדכני (בהתחשב בעליית המחירים, בפרט בדרום). דירות של 80 מ"ר הוא מכר אז ב-1.7.

 

[בית שמשניק]

מחירי השמאות הנוכחית בפרוייקטים השונים (המחירים כוללים מע"מ 18%)

אופקים - 12,177 למ"ר
אשקלון - 16,137
באר שבע - 14,064
בית שמש - 21,605
דימונה - 10,701
חיפה - 21,133
יהוד - 29,281
ירושלים - 24,375
מגדל העמק - 13,839
נוף הגליל - 15,186
צפת - אין מידע
רחובות - 22,338
שדרות - 12,571

 

[זה מה שאני]

@בית שמשניק
באתר דירה בהנחה התעדכן שכל המחירים הם ללא מע"מ אבל בשומת 2023 הם לא שינו השאלה שלי אם המחיר הוא שומת 2023 -600K אז איך מחשבים אז 1% הנוסף?

 

[זה מה שאני]

@בית שמשניק
באתר דירה בהנחה התעדכן שכל המחירים הם ללא מע"מ אבל בשומת 2023 הם לא שינו השאלה שלי אם המחיר הוא שומת 2023 -600K אז איך מחשבים אז 1% הנוסף?

לכאורה לפני מה שכתוב באתר דירה בהנחה זה לא אמור להשפיע

 

[בית שמשניק]

מחירי השמאות הנוכחית בפרוייקטים השונים (המחירים כוללים מע"מ 18%)

אופקים - 12,177 למ"ר
אשקלון - 16,137
באר שבע - 14,064
בית שמש - 21,605
דימונה - 10,701
חיפה - 21,133
יהוד - 29,281
ירושלים - 24,375
מגדל העמק - 13,839
נוף הגליל - 15,186
צפת - אין מידע
רחובות - 22,338
שדרות - 12,571

לענ"ד עדיף להיצמד למחירים הללו כי הם הרבה יותר מדוייקים ממדלן וכל שאר האתרים.
יש כאן שומה של מומחים ספיציפית על הפרוייקט המדובר. לא חושב שיש דרך יותר טובה להגיע למחירי השוק החופשי.
מזמין את @עוד עו"ד או את @למה זה תשאל לשמי לכתוב את גובה ההנחות בכל הערים על פי טבלאות טל זכריה לעיל.

 

[מכלולאי]

יש לי כאן טבלאות של טל זכריה עם כל המחירים בכל הערים. הבעיה שזה עדיין לא מסודר לפי הרשימה הסופית

מה הפשט בפערים הגדולים בין הקבלנים? באשקלון למשל, באותה שכונה פער של 150 אל"ש לדירת 100 מ"ר.

 

[זה מה שאני]

מחירי השמאות הנוכחית בפרוייקטים השונים (המחירים כוללים מע"מ 18%)

אופקים - 12,177 למ"ר
אשקלון - 16,137
באר שבע - 14,064
בית שמש - 21,605
דימונה - 10,701
חיפה - 21,133
יהוד - 29,281
ירושלים - 24,375
מגדל העמק - 13,839
נוף הגליל - 15,186
צפת - אין מידע
רחובות - 22,338
שדרות - 12,571

זה לא מחיר שמאות 2023?
אני חושב שיש מקומות שזה לא נכון למשל בק"ג מערב מחיר שמאות זה 16400 וברור שזה לא המחיר כי אפי' דירות ישנות לא נמכרות במחיר הזה

 

[The Music Princess]

שימו לב! באתר מופיעות כבר כל ההגרלות וניתן לראות במפורט את מספר ההגרלות בכל עיר, קבלן וכו' .(הם טרם נפתחו להרשמה)

 

[עושה שליחות]

מה ההסבר לזה שהישובים הערביים בארץ (קל וחומר במחיר למשתכן) הרבה יותר זולים מהישובים היהודים?

 

[עוד עו"ד]

לענ"ד עדיף להיצמד למחירים הללו כי הם הרבה יותר מדוייקים ממדלן וכל שאר האתרים.
יש כאן שומה של מומחים ספיציפית על הפרוייקט המדובר. לא חושב שיש דרך יותר טובה להגיע למחירי השוק החופשי.
מזמין את @עוד עו"ד או את @למה זה תשאל לשמי לכתוב את גובה ההנחות בכל הערים על פי טבלאות טל זכריה לעיל.

השמאות שלהם לא ממש עוזרת לדעת איזה פרויקט רווחי יותר.
הם קובעים את המחירים בכלל הערים על בסיס השמאויות האלו, כך שכל הפרויקטים אמורים לצאת בערך באותה רווחיות, כשעל הבסיס הזה בדיוק מוצעות ההנחות בסך 500K או 600K.
גם במקרים שהסכום הרשום נמוך יותר מההנחה של 500-600K, והולכים לפי הסכום הרשום, זה התבסס על שומות קדומות יותר שעל פיהם קבעו את המחירים הראשוניים.
זה כמו שקבלן מציע לך דירה ואתה מחפש לבדוק את מחיר השוק לדעת עד כמה העסקה משתלמת, אז תלך לשאול את הקבלן שהוא זה שמכיר את המקום שיגיד לך מה המחיר...

 

[קאלישית]

@בית שמשניק
יש סיכוי?
ואם כן שווה לחכות?

 

[פרישמן]

הדירות נפתחו להרשמה עכשיו!
נשאר לבדוק בימים הקרובים לאן הרוח נושבת, ואז להחליט איפה יש יותר סיכוי.
אני חושב שאופקים בטוח ברשימה המומלצת

 

[GORP :םש]

פתוח להרשמה