דיון מחירי הדירות לאן?

[די]

האמנם ?
מתי זה היה , ובאיזה שנים?

כך זכורני (לא באופן אישי) לא מוצא מקור.
מדובר על לפני 40 שנה+-
לגור בפתח תקווה היה כמו לגור היום בעפולה+-

 

[יעקב הרמתי]

כיון שיש איזורי ביקוש שבהם כולם רוצים לגור ואין שם די דירות - שם הדירות תמיד ימשיכו לעלות. וזה ממש לא רלוונטי להסתכל על נתוני הדירות מכל הארץ

פירמידה

 

[מקצועי בנדל"ן]

כך זכורני (לא באופן אישי) לא מוצא מקור.
מדובר על לפני 40 שנה+-
לגור בפתח תקווה היה כמו לגור היום בעפולה+-

לפי ההגדרה שלך, לפני 40 שנה +
גם רוממה הייתה פריפריה..
וגם חלק מאזורי ביקוש גבוהים בת"א

לא כל פריפריה הופכת להיות מרכז .
משקיע חכם קורא היטב את המפה,
ויודע לזהות את העתיד!

---

 

[דעת ובינה]

כך זכורני (לא באופן אישי) לא מוצא מקור.
מדובר על לפני 40 שנה+-
לגור בפתח תקווה היה כמו לגור היום בעפולה+-

לפני 40 + שנים,
הכינוי היה שפ"ת היא חדר השינה של ת"א.
הרבה היו עובדים בת"א וגרים בפ"ת, להשוות לעפולה קצת רחוק.

 

[יצחק77]

האמנם ?
מתי זה היה , ובאיזה שנים?

אשמח להחכים
----

פתח תקוה עד לא מזמן היתה כמו חיפה שוק של מפצלי דירות חרדים
היה פער משמעותי של30% מול כל הערים באזור
רק בעשור האחרון עם בניית שכונות המגדלים החדשות זה השתנה
יש מאות אולי יותר בני ברקים שמחזיקים שם דירות מפוצלות

 

[יצחק77]

לגבי מחירי הדיור.

נכון להיום אין שום גוף שיושב וחושב ומנתח את הבעיה בנדל"ן, או מתכלל הכל.
המחירים חד משמעית ימשיכו ויעלו בגלל המשחק המאוד פשוט של היצע וביקוש.
יהיה קשה לרכוש דירה בעתיד, בעיקר צמודי קרקע שזה מוצר לפלח אוכלוסיה מיוחד.

בגלל חוסר בהתחלות בנייה, ובהיעדר גורם שמתכלל, ובגלל הבעיות בדיור להשכרה - המחירים ימשיכו לטפס.

לדוג' ע"פ נתונים בחברת אפריקה ישראל,
כל הדירות שמסתיימות בנייה ב 2025 הכל מכור,
אלה שנבנים ב-2026-2028 - כ-60% מכור.

וישנם עוד חברות שמכרו מלאי גדול מאוד של דירות עתידיות.
כך שגם כשרואים היום התחלות בנייה .
זה מצמצם משמעותי את ההתחלות העתידיות.

-----

על דיווחי החברות אני מתיחס בערבון מוגבל מאד
הנתון האוביקטיבי היחיד יחסי זה רשות המיסים והלמ"ס ושם מדברים על
כ70000 דירות חדשות לא מכורות בשלבים שונים
אז גם אם פרוייקטים שונים במרכז מכרו את כל הדירות עדיין יש מסה ענקית שתשפיע על הפריפריה הקרובה והרחוקה

 

[בואו חשבון. יוסי לוי]

פרמטר חשוב נוסף הוא : כמה משכורות צריך כדי לקנות דירה אחת.
כמה שנים לדעתכם אנשים יסכימו לשעבד לדירה?
היום זה עומד על 28 שנים! בירושלים. בשאר הארץ זה 'רק' 17 שנה.
האם בן אדם יגיד שווה לי לגור במרכז, גם אם אני אצטרך לעבוד כל החיים רק בשביל זה, ולקחת משכנתא של 70 שנה.
אולי צריך להוסיף למודל ההיצע-ביקוש גם-רצון-יכולת
מקור:

ChatGPT - כמה משכורות לדירה

Shared via ChatGPT

chatgpt.com

 

[nigun]

פרמטר חשוב נוסף הוא : כמה משכורות צריך כדי לקנות דירה אחת.

עוד פרמטר: מה המשכורת הממוצע בכל עיר
במקרה שהמשכורת בתל אביב היא פי 2 מאשר בפריפריה אז ברור ששווה לגור בתל אביב גם אם הדירה עולה פי 2 מאשר הפריפריה

 

[בואו חשבון. יוסי לוי]

במקרה שהמשכורת בתל אביב היא פי 2 מאשר בפריפריה אז ברור ששווה לגור בתל אביב גם אם הדירה עולה פי 2 מאשר הפריפריה

למה ברור?
מביאים לך מיליון שקל, אבל אתה חייב מיליון או 2 מיליון ואתה חייב שתי מיליון מה עדיף?

בנוסף, זה שהמשכרות הממוצעת בת"א היא יותר יקרה, לא אומר שגם לך אישית יהיה משכורת פי שתיים

 

[nigun]

בנוסף, זה שהמשכרות הממוצעת בת"א היא יותר יקרה, לא אומר שגם לך אישית יהיה משכורת פי שתיים

זה אומר שבממוצע לרוב האנשים זה שווה
הדיון כאן הוא לא על הפרט אלא בממוצע איפה אנשים רוצים לגור

 

[nigun]

מביאים לך מיליון שקל, אבל אתה חייב מיליון או 2 מיליון ואתה חייב שתי מיליון מה עדיף?

2 מליון!
כי כשאני גומר לשלם משכנתא אני נשאר עם משכורת גבוהה

 

[shimשימי]

2 מליון!
כי כשאני גומר לשלם משכנתא אני נשאר עם משכורת גבוהה

+דירה יקרה שאפשר למשכן לילדים... לקנות להם דירות...

 

[די]

במקרה שהמשכורת בתל אביב היא פי 2 מאשר בפריפריה אז ברור ששווה לגור בתל אביב גם אם הדירה עולה פי 2 מאשר הפריפריה

עוד 5 שנים יהיו רכבות מבאר שבע וחיפה לתל אביב במהירות 250 קמ"ש, שיגיעו מחיפה ובאר שבע לתל אביב תוך חצי שעה. כך שיהיה אפשר לגור בבאר שבע ולקבל משכורת של תל אביב.

 

[nigun]

עוד 5 שנים יהיו רכבות מבאר שבע וחיפה לתל אביב במהירות 250 קמ"ש, שיגיעו מחיפה ובאר שבע לתל אביב תוך חצי שעה. כך שיהיה אפשר לגור בבאר שבע ולקבל משכורת של תל אביב.

אכן תח"צ איכותי יכול לשנות את התמונה
התכנון הוא שיקח מבאר שבע לתל אביב 38 דקות
ואמור להיות יום אחד גם תחנת רכבת בכסיף (וגם מתילה מניח שיהיה תח"צ טוב לבאר שבע)
אז ביום שנסיעה מכסיף לתל אביב יקח שעה ברכבת גם בשעות העומס והדירות יהיו שליש מחיר מבני ברק אז יהיה סיבה (תירוץ) אחת פחות לגור בבני ברק, ואולי יאזן קצת את המחירים.

 

[nigun]

עוד דוגמה לחשיבות של התחבורה
כאן טוענים שהרכבת הקלה תהפוך עוד שכונות להיות חלק מתל אביב וכך להוריד את המחירים בתל אביב

"עשרות אלפי דירות חדשות בת"א ישפיעו על המחירים גם בהרצליה ור"ג. אם המחיר פה ירד, הוא ירד בכל הארץ"

פאנל: 30,000 דירות על הקרקע היקרה במדינהפאנל: 30,000 דירות על הקרקע היקרה במדינהפאנל: 30,000 דירות על הקרקע היקרה במדינה...

www.nadlancenter.co.il

 

[דג תמנון]

ואמור להיות יום אחד גם תחנת רכבת בכסיף

למיטב ידיעתי תחנת הרכבת מתוכננת בתילה שנמצאת על התוואי ולא בכסיף, אני טועה?

 

[יאיר סופר]

למיטב ידיעתי תחנת הרכבת מתוכננת בתילה שנמצאת על התוואי ולא בכסיף, אני טועה?

לפי מה שהבנתי הרכבת המהירה מבאר שבע של 250 קמ"ש לא תהיה לא כלל עצירה
עד לתחנת הרכבת גני אביב לוד (מפגש המסילה המהירה לירושלים)

לרכבת המהירה של 250 קמ"ש מחיפה לתל אביב ב 30 דקות
תהיה תחנה אחת בחדרה שהרכבות יעצרו שם לסירוגין.
(ייקח כ 15 דקות מחדרה לתל אביב!)

המסילה שתהיה מוכנה בעוד 5 שנים היא מסילת חיפה-תל אביב,

לפני שבוע התקיים בחדרה מעמד השקת תחילת העבודות להנחת המסילה המהירה
במעמד שרת התחבורה וסגן השר הרב מקלב.

https://www.gov.il/he/pages/news_24_12_24

 

[יצחק77]

פרמטר חשוב נוסף הוא : כמה משכורות צריך כדי לקנות דירה אחת.
כמה שנים לדעתכם אנשים יסכימו לשעבד לדירה?
היום זה עומד על 28 שנים! בירושלים. בשאר הארץ זה 'רק' 17 שנה.
האם בן אדם יגיד שווה לי לגור במרכז, גם אם אני אצטרך לעבוד כל החיים רק בשביל זה, ולקחת משכנתא של 70 שנה.
אולי צריך להוסיף למודל ההיצע-ביקוש גם-רצון-יכולת
מקור:

ChatGPT - כמה משכורות לדירה

Shared via ChatGPT

chatgpt.com

2 מליון!
כי כשאני גומר לשלם משכנתא אני נשאר עם משכורת גבוהה

+דירה יקרה שאפשר למשכן לילדים... לקנות להם דירות...

האם תמיד בכל מחיר ? אולי יש דרך אחרת??
האם לשלם שכירות ל 70 שנה של ממוצע 5- אלף זה יותר מ 4 מליון .לפח ?

אולי שווה לשלם שכירות ולחיות רגוע יותר במקום שרוצים ?
בואו נחשב
אם מחיר דירה 3 ח' במרכז החרדי ב"ב בי"ש אלעד וכו'
עם כל ההוצאות עולה 2.4 מליון ונניח שיש לזוג הון עצמי אמיתי של 600000
נשארת לנו משכנתא של 1.8 מליון בהנחה שיתנו להם משכנתא כזו ל30 שנה ההחזר החודשי
יהיה כ9200 ש"ח המון בשביל זוג עם ילדים זה חיים נוראים !
בסופו של דבר הם יחזירו בסך הכל בין 3,520,000 ל4,173,000 תלוי באיזה מסלול ומה יהיו השינויים בעתיד
+600K הון עצמי ואכן אחרי 30 שנה הדירה תהיה שלהם יתרון עצום אבל מה המחיר
לעומת זאת אם הם יסחבו בדירת זו"ץ בעלות של 3500 ש"ח כמה שאפשר עם סיוע בשכר דירה של כ800 ש"ח
הם יחיו חיים יותר רגועים ואת ה600000 ישקיע בהשקעה סולידית שנותנת ממוצע של 5-6 אחוז
ובנוסף יוסיפו לחסכון את הפער של נניח 5000 ש"ח בחודש חסכון
התוצאה ל30 שנה תהיה כדלהלן.

סכום ההפקדה הכולל
סך הסכום שהופקד לאורך כל התקופה
2,400,000.00
רווח לפי 5%
הרווח שהושג בזכות הריבית דריבית
4,378,812.82
סכום חיסכון עתידי
סכום החיסכון בסוף התקופה
6,778,812.82

אם הם יסיפו ל,600.000 רק עוד 2000 ₪ חסכון

הרווח יהיה ל30 שנה לפי 5% ממוצע

סכום מצטבר

4267425

רווח

2947425


בהמשך הרווח החודשי ישאר כ17000 ₪ בחודש

יאפשר להם או להמשיך לחסוך, או לשכור וילה ענקית או להשאר בדירה רגילה ולחתן ילדים ביתרה

לעומת דירה יחידה בבעלות שבעצם עלתה להם יותר מ4מ' ולא נותנת שום הכנסה גם אם נאמר שהדירות ימשיכו לעלות עד אין קץ מה שלא סביר בעליל
ואם הם ישקיעו חלק במדדים יותר אקטיביים כמו סנפ וכו' שיתן להם ממוצע של 10% זה כבר יכול להביא אותם
למקום אחר לגמרי כמובן שזה דורש משמעת עצמית חזקה
וחשיבה אחרת אבל החלופה של מרוץ העכברים לעבוד חצי חיים רק בשביל הבעלות הדירה נראה לי יותר גרוע

 

[דעת ובינה]

לעומת זאת אם הם יסחבו בדירת זו"ץ בעלות של 3500 ש"ח כמה שאפשר עם סיוע בשכר דירה של כ800 ש"ח

אי אפשר להחזיק בחבל ב2 קצותיו.

נא לתקן אם לא הבנתי נכון, אבל החשבון הנ"ל מתבסס על כך ש:

1. מחירי השכירות בארץ יהיו סטטיים ל30 שנים, מה שלצערינו מתמוסס בדרמטיות מול עינינו.
2. יהיו זכאים לסיוע בשכר דירה
3. לא יצטרכו לשפר שכירות, מבחינת גודל הדירה ולכן עלות גורם השכירות לא תגדל.

קניית דירה במרכז היא לא הפתרון, פשוט זה לא מסתדר מתמטית,
אבל להציג שכירות נגדית כפתרון מתעלם מהדינמיקה של השוק.

 

[ספרא רבא]

גם אם נאמר שהדירות ימשיכו לעלות עד אין קץ מה שלא סביר בעליל

בנוסף להערותיו של @דעת ובינה הדירות לא יעלו אם השכר לא יעלה. והשכר יעלה ויעלה ויעלה עד אין קץ.